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Le guide des enchères judiciaires

Comment acheter aux enchères judiciaires immobilières

Façade d'un palais de justice, où se tiennent les audiences de vente

Des centaines d'audiences en trois ans, une trentaine d'achats : c'est le compte d'une marchande de biens que j'ai suivie. Ce ratio n'est pas un échec, c'est le métier : on gagne de l'argent sur les dossiers qu'on n'achète pas. Ce qui sépare ceux qui tiennent de ceux qui abandonnent au bout d'un an sans avoir rien acheté, ce n'est pas le flair, c'est de refaire le même calcul sur chaque dossier, dans le même ordre, et de s'arrêter au plafond le jour où la salle continue de monter.

Le parcours ci-dessous suit l'ordre d'une opération : trouver et vérifier, chiffrer, enchérir et prendre possession. Dix-sept techniques de marchand de biens, écrites depuis les audiences et les adjudications que le site suit, chacune répondant à une décision à prendre.

Comment ces articles sont faits : chiffres vivants du site, références relues sur Légifrance, deux relectures avant publication.

Adjudications suivies 4 972 Les résultats d'enchères → Ventes à venir 671 Les ventes en cours →
Prochaine audience 30 Sep 2026
01

Trouver et vérifier

Ce canal mérite-t-il une place, ce dossier une heure, et qu'est-ce qui le tue dans les pièces ?

02

Chiffrer

Travaux, frais, plafond, impôt, durée : combien, et jusqu'où enchérir ?

03

Enchérir et prendre possession

Le compte à rebours, l'avocat, le chèque, la salle, les dix jours d'après, le prix, les clés.

  • Technique 12 L'avocat

    Qui choisir, combien ça coûte, et quel mandat lui donner ?

  • Technique 13 Le chèque de banque

    Quoi apporter, à l'ordre de qui, quand, et que devient l'argent ?

04

Cas réels

Des ventes récentes, racontées depuis les pièces et le prix au marteau. Les plus récents :

Tous les cas réels (6)
05

Observatoire

Ce que les prix d'adjudication disent, par tranche, par secteur, par profil de bien.

06

Documents expliqués

Les pièces d'un dossier, ligne par ligne.

Questions fréquentes

Faut-il un avocat pour acheter aux enchères judiciaires ?

Oui. À l'audience, seul un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire qui vend peut porter les enchères en votre nom (art. R322-40 du code des procédures civiles d'exécution). Vous le mandatez avant l'audience et lui remettez un chèque de banque de 10 % de la mise à prix, 3 000 € au minimum (art. R322-41).

La mise à prix est-elle le prix que je vais payer ?

Non. La mise à prix est un prix de départ de procédure, souvent calé sur la créance du poursuivant, pas sur la valeur du bien. Le prix se fait aux enchères : sur les ventes suivies par le site, le marteau tombe en médiane à plusieurs fois la mise à prix sous 30 000 €, et près de la mise à prix au-delà de 300 000 €.

Peut-on financer une enchère judiciaire par un prêt bancaire ?

Oui, mais la vente n'est pas soumise à condition suspensive d'obtention de prêt : le financement doit être sécurisé avant l'audience, sous peine de réitération des enchères (folle enchère).

Qu'est-ce que la surenchère du dixième ?

Dans les 10 jours suivant l'adjudication, un tiers peut surenchérir d'au moins 10 % du prix, ce qui rouvre les enchères lors d'une nouvelle audience.

Comment savoir si le bien est occupé ?

Le procès-verbal descriptif dressé par le commissaire de justice indique l'occupation. Un bien occupé peut nécessiter une procédure d'expulsion longue, à intégrer impérativement au calcul de rentabilité.