Cahier des conditions de vente : les six points à vérifier avant d'enchérir

L'annonce fait dix lignes, le cahier des conditions de vente en fait trente pages, et ce qui tue l'affaire est dans les trente pages. On ne le lit pas en entier la première fois : on y cherche six choses, dans l'ordre.

La règle

Le créancier poursuivant dépose au greffe un cahier des conditions de vente qui contient, sous peine de nullité, le titre de la créance, la désignation du bien, son origine de propriété, les servitudes, les baux, le procès-verbal descriptif, la mise à prix et le séquestre (art. R322-10 du code des procédures civiles d'exécution). N'importe qui peut le consulter, au greffe ou au cabinet de l'avocat poursuivant (R322-11). Il se conteste par avocat, avant l'audience d'orientation, et plus après (R311-5, R311-6) : c'est définitif. Le procès-verbal descriptif, le PVD, est dressé dans les lieux par le commissaire de justice, l'ancien huissier (R322-1 à R322-3). Le bien se prend tel qu'il est : la garantie des vices cachés n'existe pas dans une vente par autorité de justice (art. 1649 du code civil).

La technique

Les cahiers suivent presque tous le modèle du Conseil national des barreaux : mêmes intitulés d'un tribunal à l'autre, « Origine de propriété », « Entrée en jouissance », « Charges ». Ce qui change, c'est ce que le rédacteur y a mis pour ce bien, et le sommaire suffit à le trouver.

1. L'occupation, dans le procès-verbal descriptif. Libre, occupé par le saisi, ou loué, d'habitation ou commercial : trois opérations différentes. Un cahier de 2025 lu sur le site fait entrer l'acquéreur en jouissance, si le bien est loué, « par la perception des loyers ou fermages à partir du 1er jour du terme qui suit la vente forcée », et le charge « de toutes expulsions nécessaires » si le bien est occupé sans titre. Les mois et les euros de chaque cas : occupants et squatters, récupérer les lieux.
2. L'origine de propriété et les servitudes. La clause type : « L'acquéreur jouira des servitudes actives et souffrira toutes les servitudes passives, occultes ou apparentes, déclarées ou non ». Un passage, un droit d'usage, une indivision : tout est dans ces pages. Même cahier : les droits de préemption « s'imposeront à l'acquéreur », qui, s'il est évincé, « n'aura aucun recours contre le poursuivant ». Une commune qui a un projet sur la parcelle le sait avant vous.
3. Les charges de copropriété. Le même cahier : « Si l'immeuble vendu se trouve en copropriété, l'adjudicataire devra régler les charges de copropriété dues, à compter de la date du prononcé du jugement portant sur la vente forcée ». Ce que le saisi n'a pas payé avant se paie sur le prix, pas chez vous ; les appels de fonds qui tombent après la vente, si : les charges de copropriété après adjudication détaillent la règle. On m'a raconté un immeuble dont le syndicat était le poursuivant, et où le saisi n'était pas le seul en retard : les appels de fonds votés pour reboucher la trésorerie ont été pour l'adjudicataire.
4. La clause de baisse de mise à prix, et la procédure qui la porte. Un cahier de 2026 : mise à prix « avec, en cas de carence d'enchères faculté de baisse du quart puis à défaut de vente de moitié ». Lisez d'abord la première page. En licitation ou en liquidation judiciaire, la baisse vient du jugement ou de l'ordonnance, le cahier la reprend, et la mise à prix qui compte est la dernière prévue, pas celle de l'annonce. En saisie immobilière, le juge ne peut pas adjuger sous la mise à prix (Cass. 2e civ., 13 juin 2024, n° 22-10.790) : la clause y est sans effet, ne chiffrez pas dessus. J'ai vu un acheteur qui n'avait chiffré que le premier appel ; il a regardé le bien partir à un prix qu'il aurait payé. C'est l'un des critères de tri de trouver une affaire.
5. Les frais préalables taxés et la consignation. Le montant des frais de poursuite, en euros, à ajouter au prix ; l'ordre du chèque et le séquestre désigné, pour une consignation de 10 % de la mise à prix, 3 000 € au moins ; et par-dessus, 10 % du prix au marteau en frais d'adjudication, plus les droits selon votre statut. Le détail : les frais, tout compris et le chèque de banque.
6. La date, le tribunal, les visites. La visite a un jour et une heure, fixés par le juge dans le jugement d'orientation et tenus par le commissaire de justice, et il n'y en a qu'une ou deux. Si elle est passée, le dossier l'est aussi.

Ensuite seulement, le reste. Les diagnostics annexés, DPE, amiante, plomb, électricité, termites, qui font une partie du budget travaux. Les surfaces du procès-verbal, souvent les seules avant la visite. Et les photos, quand il y en a : chaque pièce depuis la porte, la façade, les compteurs. Pas derrière les meubles, pas la toiture, pas la pièce que l'occupant a refusé d'ouvrir.

L'erreur classique

Lire l'annonce et pas le cahier. J'ai vu un acheteur apprendre à l'audience qu'une servitude de passage coupait en deux le terrain qu'il venait de chiffrer pour une division. Elle était en page 12 du cahier, avec sa largeur et son tracé. L'annonce n'a pas menti : elle n'a rien dit, et ce n'est pas son rôle.