Technique 8 · Chiffrer
Enchères immobilières : calculer son prix maximum avant l'audience
Jusqu'où enchérir sans perdre d'argent ?
- Mis à jour le 4 Sep 2026
- 4 min de lecture
Le plafond, c'est le chiffre que vous écrivez sur un papier la veille et que vous donnez à votre avocat le matin. Pas celui que vous avez en tête dans la salle, quand l'avocat d'en face relance de 2 000 € pour la sixième fois et que le vôtre se tourne vers vous.
La règle
À l'audience, vous n'enchérissez pas vous-même : seul un avocat inscrit au barreau du tribunal porte les enchères, sur vos instructions (art. R322-40 du code des procédures civiles d'exécution). La seule instruction qui tienne est un montant. Et quand le marteau tombe, vous êtes engagé sans condition suspensive : ni prêt à obtenir, ni délai de réflexion. Le plafond n'est donc pas un objectif, c'est une limite.
La technique
On le calcule à l'envers.
- Partez du prix de revente, une fois le bien propre. Pas le prix que demande l'agence du coin : celui auquel ça part vraiment, dans les ventes enregistrées, même rue, même étage, même année. Sur une fiche, ce sont les comparables DVF.
- Retirez ce que l'opération va coûter. Les travaux, les frais, la marge que vous voulez garder, et le coût du temps : dix mois d'argent immobilisé, ce n'est pas gratuit.
- Ce qui reste, c'est le plafond. Il se fixe la veille, à froid, et il s'écrit. Pas « la mise à prix plus quelque chose » : la mise à prix ne dit rien du bien, elle dit ce que le créancier réclame.
- Comparez-le à la tranche. Sur les ventes de la même tranche de mise à prix, à combien de fois la mise à prix tombe le marteau ? Si votre plafond est sous le bas de la fourchette de la tranche, vous irez à l'audience pour perdre. Autant le savoir avant de payer l'avocat.
- Le jour J, ne le touchez pas. J'ai vu un acheteur fixer son plafond avec son avocat la veille, et emporter le bien exactement à ce chiffre : il n'avait rien décidé dans la salle. J'ai vu aussi un habitué des audiences repartir en ayant perdu 500 € d'honoraires plutôt que de dépasser son plafond de 5 000 €. Il avait raison les deux fois.
Un exemple. Un T2 de 45 m² mis à prix 28 000 €, frais préalables lus dans l'état de frais : 3 500 €. Revente propre estimée 95 000 €. Travaux 22 000 €, portage 4 000 €, marge visée 12 % du prix de revente, frais d'adjudication 10 % et droits réduits 0,715 % sur le marteau, frais de revente 4,5 %. Plafond : 45 002 €. Sur nos ventes sous 30 000 € de mise à prix, la moitié sont montées au-delà de ×3,3 la mise à prix, 92 400 € ici. Une sur quatre seulement est restée sous ×1,6, soit 44 800 €. Avec ce plafond, vous gardez une chance, mais ce dossier partira le plus souvent sans vous. C'est une bonne nouvelle : vous l'avez appris pour le prix d'un calcul, pas d'une opération à perte.
Ce que disent les chiffres
Sur 4 972 adjudications suivies par MdB Scanner (2022–2026), le rapport entre le prix au marteau et la mise à prix dépend d'abord de la tranche :
| Mise à prix | Prix au marteau, en multiple de la mise à prix |
Moitié des ventes entre | Ventes |
|---|---|---|---|
| moins de 30 000 € | ×3,3 | ×1,6 et ×5,4 | 1201 |
| 30 000 – 80 000 € | ×2,1 | ×1,4 et ×3,1 | 1821 |
| 80 000 – 150 000 € | ×1,7 | ×1,1 et ×2,4 | 932 |
| 150 000 – 300 000 € | ×1,3 | ×1,0 et ×1,8 | 572 |
| 300 000 € et plus | ×1,1 | ×1,0 et ×1,6 | 446 |
Une petite mise à prix n'est pas un petit prix : elle attire tout le monde. J'ai vu passer un 86 m² à Corbeil-Essonnes, occupé, mis à prix 26 000 € et adjugé 120 000 €. Et à l'autre bout, un 38 m² dans le 20ᵉ arrondissement de Paris, mis à prix 255 200 €, adjugé à sa mise à prix : personne n'a relancé.
Lecture : dans chaque tranche, une vente sur deux est partie plus haut que le multiple affiché, une sur deux plus bas. Coefficients calculés sur les ventes judiciaires adjugées du site, mis à jour avec le catalogue. Le détail par département : les résultats d'enchères.
L'erreur classique
Changer le chiffre dans la salle. J'ai vu un acheteur dépasser son plafond de trois paliers parce que l'avocat d'en face ne lâchait pas, et repartir adjudicataire d'un bien qu'il ne voulait plus à ce prix. Il avait tout calculé la veille, et tout défait en quatre minutes. Un plafond qui bouge pendant l'audience n'est pas un plafond, c'est une humeur ; c'est pour ça qu'il s'écrit et qu'il se remet à l'avocat.
Dans un dossier. Sur chaque fiche, l'onglet Scénarios & budget pose le plafond à partir de ces hypothèses, que vous pouvez régler une à une. Les ventes en cours.
Les ventes citées
Chaque fiche porte les pièces, les comparables et, quand la vente est passée, le prix au marteau.
Questions
Le plafond d'enchère, c'est la mise à prix plus combien ?
Ce n'est pas un pourcentage au-dessus de la mise à prix. Le plafond se calcule à partir du prix de revente du bien remis en état, dont on retire les travaux, les frais, la marge visée et le coût du temps. La mise à prix n'entre pas dans le calcul : elle sert seulement à savoir dans quelle tranche de concurrence on joue.
Peut-on changer son plafond pendant l'audience ?
Techniquement oui, puisque votre avocat enchérit sur vos instructions. En pratique c'est l'erreur la plus coûteuse du métier : le chiffre décidé à froid la veille est le bon, celui décidé dans la salle est presque toujours trop haut. On remet le plafond par écrit à l'avocat, et on s'y tient.
Que se passe-t-il si mon plafond est en dessous de ce que font les biens de cette tranche ?
Vous irez probablement à l'audience pour perdre, et c'est une information qui vaut le prix d'un calcul. Beaucoup de dossiers s'abandonnent à cette étape ; c'est normal, le métier consiste à en abandonner la plupart.
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