134 m² à Vincennes adjugés 350 000 € : la surenchère peut encore tout changer

L'appartement fait 134 m² au premier étage, à deux pas du château de Vincennes. Deux entrées, un séjour double, trois chambres, cheminées presque partout, parquet à coupe perdue. Et tout le confort de 1950 : simple vitrage, persiennes en fer, salle de bains d'époque, une installation électrique avec des anomalies selon le diagnostic. Rénové, le site le chiffrait entre 1,1 et 1,35 M€, pour 70 000 à 110 000 € de travaux.

Il a été adjugé 350 000 € le 2 juillet 2026, au tribunal de Créteil.

Première stratégie : se taire à 700 000 €

La mise à prix était de 700 000 €. Ce n'est pas une saisie mais une licitation : trois poursuivants, un jugement de juin 2023 qui ordonne la vente, trois ans pour arriver en salle. Le 30 mars, le commissaire de justice est venu avec un serrurier et un diagnostiqueur. L'occupant, convoqué douze jours plus tôt, l'attendait à dix heures. Il ne connaît ni le syndic ni les charges : c'est l'indivision qui paie. Est-il lui-même indivisaire ? Le cahier le dirait, et je ne l'ai pas. S'il l'est, il n'a probablement pas de bail, il doit une indemnité d'occupation (art. 815-9 du code civil) qui se réglera au partage, et il n'a aucune échéance.

En licitation, le jugement d'adjudication ne vaut pas titre d'expulsion (Cass. 2e civ., 17 novembre 2022, n° 20-18.047). L'acquéreur d'une saisie fait partir le saisi sur son jugement ; celui d'une licitation doit ouvrir un procès.

Le 2 juillet, à 700 000 €, le prix dit que personne n'a levé la main. Le cahier n'est pas dans les pièces que j'ai pu lire : je lis la baisse dans le prix, pas dans la clause. En licitation, c'est le jugement qui ordonne la vente qui fixe, s'il le veut, une mise à prix inférieure faute d'enchère, et le cahier la reprend. Ceux qui l'ont lue attendent 350 000 €.

À 350 000 €, une main a suffi, celle d'un avocat. Le résultat publié dit 350 000 € ; la surenchère qui suivra, calée à l'euro sur 351 000 €, laisse penser à une enchère de mille euros sur la mise à prix réduite.

Le deuxième coup : rouvrir la vente avec une garantie d'environ 35 000 €

Le commentaire de résultat, trois jours après l'audience, donnait à l'acheteur une marge d'environ la moitié de la revente visée, travaux compris, avant impôt et avant portage. Il avait aussi dix jours à attendre. Dans ces dix jours, un particulier, par son avocat, a déposé au greffe une surenchère d'un dixième, garantie comme la loi l'exige par une caution bancaire ou un chèque de banque du dixième du prix. Nouvelle mise à prix : 386 100 €. Pour enchérir le 8 octobre, chacun consignera 38 610 €.

C'est le coup de celui qui n'était pas là, ou qui n'a pas osé. Ou, dans une licitation, d'un proche de l'indivision qui trouve le prix trop bas : la surenchère est alors un rattrapage, pas un signal de marché. Dans les deux cas, le surenchérisseur remet tout le monde en salle, le premier acheteur compris, qui revient en sachant que le bien vaut au moins 386 100 € pour un autre. Et personne ne pourra plus surenchérir.

La vente aura lieu le jeudi 8 octobre à 9 h 30, à Créteil. L'avis finit sur une ligne : il n'y aura pas de visite. Ceux qui ont visité avant la première vente enchériront sur ce qu'ils ont vu, les autres sur un constat de cent deux pages.

Et si l'acheteur était l'un des indivisaires ?

Je n'ai pas l'identité de l'adjudicataire ; ce qui suit est un scénario.

Dans une licitation, l'issue la plus banale est qu'un indivisaire rachète. Il avance le prix entier, mais une part lui revient au partage, après les frais, les créanciers et les comptes entre indivisaires. Combien, je n'en sais rien, leurs parts ne sont pas dans mes pièces. Mais son coût net est plus bas que celui de n'importe qui dans la salle. Si c'est lui, la surenchère a frappé à la porte de quelqu'un qui ne partira pas.

Ce qu'il faut retenir

• Sur un gros lot occupé, lisez la procédure avant la clause de baisse : elle vient du jugement, pas du cahier.
• En licitation, l'adjudication ne donne pas de titre d'expulsion : le portage se chiffre en années possibles.
• Une surenchère rouvre la vente, elle ne la conclut pas.

Rendez-vous le 8 octobre

Par la formule du site, un marchand de biens qui vise 1,1 M€ de revente, le bas de la fourchette, avec 90 000 € de travaux et 12 % de marge, s'arrête à 748 419 €, hors coût du temps. Chaque 10 000 € de portage retire environ 9 000 € à ce plafond, et sans titre d'expulsion le portage se compte en années. La salle ne s'est pas tue par ruse : à 700 000 €, il ne restait plus rien pour le temps, deux ans de portage suffisent à faire passer ce plafond sous la mise à prix.

Mon pronostic : 386 100 €, la mise à prix, si la salle ne revient pas, ce qui arrive dans 31 % des cas dans nos archives. Si elle revient, jusqu'à 499 905 €, ce qu'atteint une surenchère relancée sur deux. On saura ce jour-là si l'occupation tient les acheteurs à distance même à 386 100 €. Je mettrai cet article à jour après l'audience, avec le prix définitif en tête.