Les huit lignes que je lis en premier dans un procès-verbal descriptif

L'avis de vente décrit un lot, le cahier des conditions une procédure. Le procès-verbal descriptif, lui, décrit un logement, le jour où le commissaire de justice a poussé la porte.

La règle

À défaut de paiement dans les huit jours du commandement valant saisie, le commissaire de justice peut pénétrer dans les lieux, au besoin en faisant ouvrir les portes (art. R322-1 et L322-2 du code des procédures civiles d'exécution). Son procès-verbal porte la description des lieux, leur composition, leur superficie, les conditions d'occupation, l'identité des occupants et les droits qu'ils invoquent, plus les coordonnées du syndic (R322-2) ; en cas de nécessité, un professionnel qualifié l'assiste (R322-3). Le cahier des conditions de vente le contient à peine de nullité (R322-10).

Les huit lignes

1. Qui a ouvert, et qui occupe. L'en-tête dit qui l'accompagnait : diagnostiqueur, témoins, serrurier. À Franconville, il n'a pas servi : « j'ai actionné la poignée et constate que la porte n'était pas fermée à clé » (p. 3). L'occupation, ensuite, a trois formes. Villemomble, cinq mots : « Les lieux sont actuellement inoccupés » (p. 13). Franconville, une nuance : « Les lieux semblent inoccupés ; je n'ai trouvé aucun document de nature personnelle » (p. 11). Il n'a vu personne ; il ne certifie rien. À Noisy-le-Grand, la personne présente n'est pas titulaire du bail et l'envoie par courriel après coup (p. 3) : antérieur au commandement, ce qui se prouve par tout moyen, ce bail suit le bien (L321-4 CPCE), et il a coûté trois ans de portage (le récit).

2. Les mots de l'état changent d'un office à l'autre. Repérez d'abord l'échelle de celui que vous tenez. Noisy en a une, surface par surface : « en bon état », « en état d'usure normale », « en état d'usure avancée ». Sa salle de bains a des murs « entièrement carrelés en bon état » sur un sol « en état d'usure normale » (p. 14). Franconville note au fil de l'eau, « Les lames sont gonflées par endroits » (p. 4). Villemomble n'a pas d'échelle : un paragraphe d'ouverture en prose, le signal le plus lourd (ce que ça valait).

3. Ce qui n'a pas pu être testé. À Villemomble, le courant était coupé, et la même formule revient partout : « sans vérification de fonctionnement », « sans test de fonctionnement », tableau électrique compris (p. 4). Où personne n'a allumé une lampe, l'électricité se chiffre au complet.

4. Les ouvertures. Il compte les battants et nomme le vitrage : les menuiseries se chiffrent à l'unité. À Franconville, toutes les fenêtres des pièces sont en PVC double vitrage (p. 4, 5 et 7) : poste à zéro sur une maison très abîmée par ailleurs. Exception : « porte de communication en bois endommagée dont le vitrage est cassé » (p. 5).

5. Les surfaces, et ce qu'elles ne couvrent pas. À Noisy, le certificat annexé mesure 57,75 m² loi Carrez : le lot d'habitation seul, hors cave et garage. À Franconville, une maison : pas de Carrez, une ligne sèche, « SUPERFICIE HABITABLE : 36,52 m² » (p. 11), pour un bien doté en plus d'un sous-sol partiel et de combles dont la pièce « est très basse de plafond » (p. 8).

6. L'annexe que personne n'a trouvée. À Noisy, la personne rencontrée était de passage et ignorait où étaient cave et parking (p. 3). Le garage est décrit au deuxième sous-sol ; la description s'achève sur « Il ne m'a pas été possible de localiser la cave » (p. 20). Comparez les lots du cahier des conditions et ceux décrits : l'écart est ce que vous achetez sans le voir.

7. Les désordres qui touchent la structure. À Franconville, trois passages se lisent ensemble : un plafond de salle de bains effondré en partie (p. 5), une « importante fissure » dans le mur voisin (p. 6), une fissure de façade arrière « correspondant à la fissure visible dans la salle de bain » (p. 11). Le commissaire écrit « correspondant à » ; qu'elle traverse le mur est ma déduction (la suite).

8. Les diagnostics, et ce qu'en dit le dossier technique. Le feuillet final de Noisy en liste six, dont « l'état des risques et pollutions » (p. 25). Villemomble en compte cinq : « Amiante, plomb, électricité, performance énergétique, surface » (p. 13). Le dossier technique du même jour en coche six, pas les mêmes : l'état des risques et le gaz y sont, le plomb n'y est pas. Cette ligne-là se recoupe toujours avec le dossier technique ; elle n'est pas du constat, c'est un résumé.

Ce qu'il ne dit jamais

Les charges de copropriété n'y sont pas. Ni l'état daté, ni les appels de fonds votés : ça se demande au syndic, dont le procès-verbal donne le nom et l'adresse. La créance et la mise à prix vivent ailleurs, au cahier des conditions de vente, avec la date d'audience. Quant à la valeur, personne ici ne l'estime. Et il date : Villemomble a été décrit en décembre pour une audience de juillet. L'erreur la plus fréquente est de le lire comme un compte rendu de visite : c'en est un, mais celui de quelqu'un qui ne cherchait pas ce que vous cherchez. Ce qu'il écrit de son propre constat est acquis ; ce qu'il résume du travail d'un tiers, non.