Qui paie les charges de copropriété après une adjudication ?

Une adjudication ne coupe pas la copropriété en deux parts égales : elle la coupe à une date. Trois montants à séparer.

L'arriéré du saisi se paie sur le prix

Il ne vous suit pas. Les créances du syndicat sont « garanties par l'hypothèque légale prévue à l'article 2402 du code civil » (art. 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), pour les créances « relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues » (art. 2402, 3°). Elle est « dispensée d'inscription » et « prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues » (art. 2418).

Sur saisie, c'est le code des procédures civiles d'exécution qui règle la suite : « les créanciers énumérés à l'article 2377 et au 3° de l'article 2402 du code civil » sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix (art. L331-1), et le paiement du prix purge le lot (art. L322-14). L'acquis, pour vous, n'est pas que le syndicat sera payé : c'est que l'arriéré ne vous suit pas.

L'article 20 de la loi de 1965, lui, règle la vente amiable. En adjudication, l'avis de mutation part de l'avocat du poursuivant et l'opposition se régularise entre ses mains ; aucun texte ne l'écrit, c'est l'usage. Le cahier des conditions de vente le dit de votre côté : l'adjudicataire règle les charges « à compter de la date du prononcé du jugement [...] ».

La date qui partage : l'exigibilité, pas le vote

« L'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire » (art. L322-10). L'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 répartit ensuite, et pas au prorata des jours :

1. la provision exigible du budget prévisionnel « incombe au vendeur » ;
2. les provisions des dépenses hors budget prévisionnel incombent « à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité » ;
3. le trop ou moins perçu révélé par l'approbation des comptes va à celui qui est copropriétaire ce jour-là.

La Cour de cassation applique ce texte à l'adjudication (3e civ., 20 mai 2021, n° 20-15.633). Un ravalement voté en mars, appelé en octobre, sur un lot adjugé en juillet : l'appel est pour vous, en entier. Le vote ne crée pas la dette, l'appel de fonds la rend exigible.

Le cahier peut-il en décider autrement ? Il peut le stipuler, sans plus : « Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux » (art. 6-3), c'est-à-dire un recours contre un débiteur qu'on vient de vendre pour dettes.

Le fonds de travaux reste sur le lot

Les sommes versées « sont attachées aux lots » et « ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat [...] à l'occasion de la cession d'un lot » (art. 14-2-1 de la loi de 1965, l'ancien 14-2). Vous ne recevez rien, mais le matelas du saisi reste devant vous et absorbe une part des travaux votés : le seul des trois montants qui joue pour vous.

L'état daté est à vos frais, et il manque souvent

Le syndic l'adresse « au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou [...] du copropriétaire qui transfère [...] ses droits » (art. 5 du décret de 1967). Une adjudication n'a ni l'un ni l'autre, et le document manque souvent : c'était le cas à Villemomble. Son coût, lui, est pour vous : l'adjudicataire paie les frais de la vente (art. L322-9), et le même arrêt y range ses honoraires, écartant l'article 10-1 de la loi de 1965. Ses trois parties sont l'inventaire ci-dessus, et son annexe donne « l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie ».

Commencez par le cahier : « En cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 7° du II sont annexés au cahier des charges » (art. L721-2 du code de la construction et de l'habitation), sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur et part du fonds de travaux rattachée au lot comprises. Son application à la vente forcée est discutée, et je ne connais pas de décision. Écrivez ensuite au syndic, nommé au procès-verbal descriptif : arriéré, travaux votés non appelés, fonds de travaux, procédures en cours. Il n'est pas tenu de répondre. Le registre national (art. L711-2 du même code) donne les lots, le syndic, l'administration provisoire (art. 29-1 de la loi de 1965) ; le caractère aidé se lit dans son extrait ouvert, ce que ça vaut sur un dossier réel. Des appels imprévisibles, donc, qui se provisionnent.

Ce qu'il faut retenir

Provisionnez ce qui devient exigible après, pas l'arriéré. Ce qui vous coûte tombe après le marteau, se demande au cahier puis au syndic, et sans réponse s'inscrit en provision dans le plafond d'enchère.