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Adjugé 182 000 € à Villemomble : pourquoi je n'aurais pas dépassé 135 000 €
Un T4 libre acheté un tiers sous le prix du quartier. Et pourtant, avec les travaux qu'il réclame, l'opération de revente perd de l'argent. Le calcul, ligne par ligne.
- Publié le 24 Juil 2026
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Un quatre pièces de 80,06 m² au premier étage d'une résidence des années 1970, avec un cellier et un box fermé, face à l'arrêt de tramway. Libre : le commissaire de justice l'a trouvé inoccupé le 18 décembre 2025. Mis à prix 30 000 €. Adjugé 182 000 € le 7 juillet 2026 au tribunal de Bobigny.
Cela fait 2 273 € le mètre carré. Dans ce secteur de Villemomble, sur les 277 ventes d'appartements enregistrées depuis septembre 2023, une sur deux s'est faite au-dessus de 3 429 €/m². L'acheteur a donc payé un tiers de moins que le quartier.
La fiche disait de s'arrêter à 134 864 €.
Ce que les pièces disaient avant l'audience
Le procès-verbal descriptif ne laisse aucun doute sur l'état : « mauvais état général, présentant une vétusté marquée et un défaut d'entretien manifeste ». Cuisine et salle de bains d'origine, sols et peintures à refaire. Le courant était coupé le jour du constat : l'installation électrique n'a pas pu être testée, ce qui, sur un logement de cet âge, se lit comme « à refaire ». Le dossier technique ajoute une étiquette énergie F, à 341 kWh/m² par an.
J'ai chiffré la remise en état entre 50 000 et 80 000 €, 65 000 € en valeur centrale : cuisine et salle de bains, électricité complète, sols, peintures, menuiseries bois, et de quoi sortir de l'étiquette F au passage. La copropriété compte 106 lots, dont 35 logements, avec un syndic professionnel ; mais c'est elle qui vendait, pour 7 955,64 € de charges impayées, et l'état daté n'était pas au dossier.
Le calcul partait d'une revente à 275 548 €, soit 3 442 €/m² une fois rénové, au milieu des ventes du secteur. De ce prix on retire la marge visée de 12 %, les frais de revente, les travaux, les frais divers, le coût du crédit, puis les frais qui s'ajoutent au marteau. Il reste 134 864 €. Avec 50 000 € de travaux, le plafond montait à 148 414 € ; avec 80 000 €, il tombait à 121 313 €. La fourchette entière tenait sous 150 000 €.
Le calcul à 182 000 €
La même pile, au prix du marteau, au régime du marchand de biens qui s'engage à revendre.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'adjudication | 182 000 € |
| Frais d'adjudication (10 %) et droits (0,7 % dans le chiffrage de la fiche) | 19 500 € environ |
| Frais divers, hypothèse de la fiche | 10 000 € |
| Travaux, valeur centrale | 65 000 € |
| Coût du crédit, 75 % du prix à 4,5 % sur douze mois | 6 100 € environ |
| Coût de revient | 282 600 € environ |
| Revente rénové, net de 4,5 % de frais de vente | 263 100 € environ |
| Résultat | − 19 500 € environ |
Avec le bas de la fourchette de travaux, 50 000 €, l'opération reste en perte d'environ 4 500 €. Pour retrouver 12 % de marge à ce prix d'achat, il faudrait revendre 338 000 €, soit plus de 4 200 €/m². Or trois ventes sur quatre du secteur se sont faites sous 3 979 €/m². Et même en revendant à ce niveau, 318 600 €, la marge plafonne autour de 7 %. Un particulier qui achète pour y vivre paie 6,32 % de droits au lieu de 0,715 % : sa ligne de frais est plus lourde d'environ 10 000 €.
Sur les 1 821 ventes suivies par MdB Scanner dont la mise à prix se situe entre 30 000 et 80 000 € (2022–2026), la moitié sont montées au-delà de ×2,1 la mise à prix, et trois sur quatre sont restées sous ×3,1. Villemomble est parti à ×6,1.
Le même jour, au même tribunal, deux autres appartements libres de plus de 85 m² sont passés : un 88 m² à Épinay-sur-Seine, mis à prix 31 000 €, adjugé 155 000 €, soit ×5,0 ; un 87 m² à Sevran, mis à prix 37 000 €, adjugé 115 000 €, soit ×3,1. Les trois sont montés plus haut que la moitié des ventes de leur tranche : ce jour-là, la salle de Bobigny était pleine.
Coefficients calculés sur les ventes judiciaires adjugées du site, par tranche de mise à prix. Le détail par département : les résultats d'enchères.
Ce qu'il fallait voir
La mise à prix de 30 000 € n'était pas un signal. C'est le syndicat des copropriétaires qui poursuivait, pour moins de 8 000 € de charges. Le prix de départ était à la mesure de sa créance, pas du bien. Il n'entrait pas dans le calcul.
« Courant coupé » et « d'origine » se lisent ensemble. Quand le commissaire de justice ne peut rien tester, on chiffre l'électricité au complet et on prend le haut de la fourchette pour la cuisine et la salle de bains. Le plafond suit : chaque tranche de 15 000 € de travaux en plus lui retire environ 13 500 €.
L'étiquette F datait la sortie de secours. Rénové sans sortir de F, l'appartement ne se vend pas au prix du quartier, et il ne se loue que jusqu'à fin 2027. Pour qui achète en 2026 avec un an de portage, le repli locatif n'est pas une sortie de secours, c'est un compte à rebours. La rénovation thermique faisait donc partie du budget.
L'état daté manquait. Quand c'est la copropriété qui vend, sa créance est servie sur le prix ; restent à la charge de l'acheteur la quote-part de fonds travaux du lot et les appels de fonds votés. Ces deux montants se demandent au syndic avant l'audience, et un montant à établir se provisionne.
L'erreur classique
Raisonner en écart avec le marché plutôt qu'en coût de revient. « Un tiers sous le prix du quartier » est une phrase qui rassure dans la salle. Le chiffre qui protège, c'est le plafond écrit la veille et remis à l'avocat. Ici, l'écart entre ce plafond et le marteau vaut environ 47 000 € : le prix d'avoir compté en pourcentage du marché plutôt qu'en euros de travaux.
Dans le dossier. La fiche du 80 m² de Villemomble garde les ventes comparables du secteur et le détail du chiffrage. La méthode : fixer son plafond d'enchère et chiffrer les travaux sans devis.
Les autres ventes citées
Chaque fiche porte les pièces, les comparables et, quand la vente est passée, le prix au marteau.
Questions
Acheter sous le prix du quartier, c'est forcément gagner de l'argent ?
Non. Le prix du quartier est celui de logements en état. Un logement d'origine qui demande un quart de sa valeur en travaux ne se compare pas à ce prix-là, mais à ce prix moins les travaux, moins les frais, moins le temps. Ici l'écart d'un tiers avec le marché disparaît entièrement dans cette soustraction.
Comment un appartement mis à prix 30 000 € monte-t-il à 182 000 € ?
Parce que la mise à prix n'a aucun rapport avec la valeur. C'est le syndicat des copropriétaires qui poursuivait, par son syndic, pour 7 956 € de charges impayées, et le prix de départ inscrit au cahier des conditions de vente était à la mesure de cette créance. La salle a fait le reste : cet appartement est monté à six fois sa mise à prix.
Une étiquette F change-t-elle le plafond d'enchère ?
Oui, deux fois. Elle date la sortie locative : un logement classé F se loue jusqu'au 31 décembre 2027, plus après, et son loyer est gelé depuis août 2022. Et elle impose une rénovation thermique dont le prix de revente ne rembourse qu'une partie. Sur ce dossier, chaque tranche de 15 000 € de travaux en plus retire environ 13 500 € du plafond.
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