Enchères immobilières : voici à quel prix partent vraiment les logements saisis

Un deux-pièces mis à prix 15 000 €, des logements affichés au quart du prix de leurs voisins : les annonces de ventes aux enchères judiciaires attirent l'œil. Mais la mise à prix n'est que le montant auquel les enchères démarrent. Elle ne dit pas ce que vaut le bien, encore moins ce qu'il coûtera. À quel prix ces logements sont-ils réellement vendus ? Les résultats sont publics, mais éparpillés entre les cabinets d'avocats et les sites spécialisés. Nous les avons rassemblés.

Pour 2 961 appartements et maisons vendus au tribunal depuis fin 2022, nous avons comparé le prix payé au mètre carré à celui des logements comparables vendus dans le voisinage par la voie classique, chez le notaire, à la même période. La comparaison tient compte du lieu, de la taille et de la date. Elle ne dit rien de l'état du bien.

Achète-t-on vraiment moins cher au tribunal ?

Le plus souvent, oui. Huit fois sur dix, le logement est payé moins cher au mètre carré que les trois quarts des ventes comparables de son secteur. Un logement sur deux part à moins de 60 % du prix des ventes voisines, hors frais, et la moitié des ventes se situe entre 44 % et 78 %. Pour les logements les mieux comparés, ceux qui ont au moins vingt ventes comparables à moins de 2 km, ce chiffre monte à 64 %.

Mais les résultats sont très étalés. Une vente sur trois se conclut sous la moitié du prix du voisinage. Une sur onze atteint ce prix ou le dépasse. À Antibes, en mars 2024, un appartement libre de 48 m², vendu avec un jardin privatif, deux places de parking et deux caves, a été adjugé 292 000 €. Cela fait 6 071 € le mètre carré, quand les 91 appartements comparables vendus à moins d'un kilomètre sont partis autour de 4 552 €. L'acheteur a payé un tiers de plus au mètre carré que ses voisins, pour un lot mieux doté que les leurs.

Ce 60 % n'a donc rien d'un tarif. C'est cet étalement qu'il faut avoir en tête avant d'enchérir.

Figure 1 · Combien de ventes à chaque niveau de prix ?

0,9

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5,3

10,1

13,6

15,4

15,2

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3,5

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4,3

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Prix payé aux enchères, en % du prix des ventes voisines

Au-dessus de chaque barre : la part des 2 961 ventes, en %. Lecture : 15,4 % des logements sont partis entre 50 et 60 % du prix des ventes voisines. Barres claires : les ventes conclues sous la moitié de ce prix. Barres rouges : celles qui l'atteignent ou le dépassent. Source : Observatoire MdB Scanner, septembre 2026.

Ce 60 % n'est pas connu au point près. Avec d'autres départements dans nos relevés, il aurait pu sortir entre 56 et 66 % : la marge est large parce que cinq départements pèsent à eux seuls la moitié de nos ventes.

Moins cher que quoi, au juste ?

Dire qu'un logement est parti à 60 % « du prix des ventes voisines » n'a de sens que si l'on sait ce qu'est ce prix. Pour chaque logement vendu aux enchères, nous cherchons les ventes classiques les plus proches : même type de bien, surface voisine, même période. Nous retenons le prix au mètre carré du milieu de ces ventes, et nous comparons. Un exemple.

À Toulon, 153 ventes comparables se trouvaient à moins de 500 mètres : c'est un cas facile. En général, un logement est comparé à une quarantaine de ventes, trouvées dans un rayon de 2 km.

En ville, 500 mètres suffisent souvent à réunir vingt ventes comparables. À la campagne, il faut parfois aller jusqu'à 10 km. Or plus il faut chercher loin, plus le prix payé aux enchères paraît bas.

Lecture : pour 564 logements vendus aux enchères, nous avons trouvé au moins vingt ventes comparables à moins de 500 m. Ces logements sont partis à 71 % du prix de ces ventes : un sur deux en dessous, un sur deux au-dessus. Sur les 2 961 ventes mesurées. Source : Observatoire MdB Scanner, septembre 2026.

Attention, d'une ligne à l'autre ce ne sont pas les mêmes biens : à 500 m, neuf sur dix sont des appartements ; à 10 km, quatre sur dix sont des maisons. Nous avons donc refait le calcul sur les mêmes logements, en ne changeant que la distance. Comparés aux ventes situées jusqu'à 10 km plutôt qu'à celles de leur quartier, ils passent de 60 % à 52 %, parce que les ventes lointaines sont plus chères de 8,2 %. Un chiffre de ce genre, publié sans préciser à quelle distance il a été mesuré, est donc incomplet.

Ce que nous ne pouvons pas comparer

L'état du logement, d'abord. Nous ne visitons pas les biens, et la base des ventes classiques ne dit rien de leur état. Un appartement saisi à refaire entièrement est donc comparé à des appartements vendus en bon comme en mauvais état. Même chose pour l'étage, la vue, l'ascenseur ou le montant des charges : ces informations n'existent pas dans les données de ventes.

Le seul indice dont nous disposons est l'étiquette énergie, connue pour 1 120 logements. Les 267 classés C sont partis à 67 % du prix du voisinage, les 814 classés D à G entre 56 et 58 %. Une partie de l'écart s'explique donc par l'état des biens, et non par le seul fait d'acheter au tribunal.

Deux précautions encore. Ces chiffres décrivent des milliers de ventes et ne permettent pas de juger un logement précis : pour un lot donné, le prix du voisinage que nous calculons peut bouger de 9 %, dans un sens ou dans l'autre, selon les ventes comparables retenues. Et nous comparons au prix du milieu des ventes voisines. Avec un repère plus bas, le prix en dessous duquel se vend le quart le moins cher du voisinage, le chiffre principal passerait de 60 % à 73 %. Avec le repère symétrique vers le haut, il tomberait à 51 %.

Une autre source donne-t-elle le même résultat ?

Nous avons refait le calcul sur des ventes que nous n'avons pas relevées nous-mêmes. La base DVF de l'administration fiscale, qui recense les ventes immobilières, signale aussi celles qui se font aux enchères. Nous avons pu en mesurer 2 348, maisons et appartements, dans toute la France sauf l'Alsace, la Moselle et Mayotte, que cette base ne couvre pas. Ils sont partis à 59 % du prix de leurs voisins. Nos propres relevés donnent 60 %.

Cette vérification conforte nos relevés de prix. Elle a ses limites : DVF ne dit pas lesquelles de ces ventes sont judiciaires (on y trouve aussi des ventes volontaires aux enchères), et elle ne teste pas notre méthode de comparaison, qui est la même des deux côtés. Elle vaut enfin pour le chiffre national : département par département, les deux mesures peuvent s'écarter de huit points.

Mis à prix 15 000 €, vendu 122 000 € : que vaut vraiment une mise à prix ?

Deux appartements d'environ 45 m², l'un à Toulon, l'autre à Canet-en-Roussillon. Tous deux ont été mis à prix 15 000 €.

Résultats publiés, vérifiés un à un. Les fiches de ces deux ventes, et celle de l'appartement d'Antibes cité plus haut, sont en fin d'article.

Le premier est parti à 48 000 €. Le second à 122 000 €, le prix du marché. Rien dans la mise à prix ne permettait de le prévoir. En saisie immobilière, elle est fixée par le créancier qui poursuit la vente (art. L322-6 du code des procédures civiles d'exécution) ; le propriétaire saisi peut seulement demander au juge de la relever s'il la trouve manifestement trop basse. En licitation, c'est le tribunal qui la fixe, en liquidation le juge-commissaire.

Sur l'ensemble des 4 728 ventes, la moitié se conclut à moins de 1,9 fois la mise à prix, l'autre moitié au-dessus. Ce multiple varie du simple au triple selon le montant de départ (tableau en annexe), et il cache des fourchettes de prix très larges.

Lecture : sous 30 000 €, la mise à prix représente 12 % du prix des ventes voisines, et le logement part à 53 % de ce prix ; la moitié des ventes se situe entre 36 et 69 %. Sur la piste, le trait vertical marque le prix des ventes voisines, la bande claire la moitié des ventes, le trait foncé leur milieu. Colonnes 3 et 4 : les 2 961 logements mesurés. Dernière colonne : prix observés sur les 4 728 ventes, tous biens confondus, une fois écartés les 10 % les plus bas et les 10 % les plus hauts. Source : Observatoire MdB Scanner, septembre 2026.

Avant une audience, c'est la dernière colonne qu'il faut regarder. Pour un bien mis à prix moins de 30 000 €, huit ventes sur dix se sont conclues entre 10 000 et 147 000 €. La fourchette est très large. Et dans les tranches du milieu, de 30 000 à 300 000 €, connaître la mise à prix n'aide presque pas à prévoir le prix final : elle n'explique que 2 à 10 % des écarts d'une vente à l'autre.

Des petites mises à prix aux plus grosses, le prix final se rapproche de celui du voisinage : 53 % sous 30 000 €, 77 % au-delà de 300 000 €, avec un palier au milieu (65 % puis 63 %). C'est mécanique. La mise à prix elle-même passe de 12 % à 63 % du prix du voisinage d'une tranche à l'autre, et le prix final ne peut pas descendre en dessous d'elle.

Peut-on acheter au montant de la mise à prix ?

Rarement. 230 ventes sur 4 728, une sur vingt, se sont conclues exactement à la mise à prix. Et rien ne dit qu'un enchérisseur en a profité : en saisie immobilière, quand personne n'enchérit, c'est en principe le créancier qui devient acquéreur à ce montant (art. L322-6). Une partie de ces ventes sont aussi des remises en vente après surenchère : si personne ne relance, c'est le surenchérisseur qui l'emporte à ce montant. Nos données ne disent pas qui a acheté.

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Locataire, ancien propriétaire, squatteur : que change un logement occupé ?

D'abord le prix. À département, surface et mise à prix comparables, un appartement occupé part 8 points plus bas qu'un appartement libre : 63 % du prix du voisinage contre 71 %. Pour les maisons, nous ne mesurons aucun écart.

L'écart existe, son montant exact est moins sûr : il pourrait être de 5 points comme de 11. Il ne s'explique pas par l'état des biens, puisque tenir compte de l'étiquette énergie, connue pour 826 appartements au 16 septembre, ne le réduit pas. Et il est du même ordre que l'occupant soit un locataire ou l'ancien propriétaire resté dans les lieux.

Deux limites. L'écart est net en Île-de-France ; ailleurs, nos données ne permettent pas de dire s'il existe. Et nous ne savons d'un logement que ce qu'en dit l'annonce : quand elle ne précise rien, il se vend comme un logement occupé.

Combien de temps pour récupérer le logement ?

Tout dépend de l'occupant.

L'ancien propriétaire. En saisie immobilière, le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion contre lui (art. L322-13). Cela ne garantit pas un départ rapide : l'expulsion ne peut être engagée qu'une fois le prix et les frais de la vente payés (art. R322-64), elle impose un commandement de quitter les lieux suivi de deux mois de délai, et la trêve hivernale s'applique (art. L412-1 et L412-6). En licitation, le jugement ne constitue pas à lui seul un tel titre (Cass. 2e civ., 17 novembre 2022, n° 20-18.047).

Le locataire. Si son bail est opposable à l'acheteur, il continue après la vente. L'acheteur devient bailleur, au loyer prévu, et un congé doit respecter son motif, son préavis et son échéance.

Et les squatteurs ?

Dans les annonces, le cas est rare. Sur les 2 961 ventes étudiées, une quinzaine d'annonces signalent un occupant « sans droit ni titre », et une seule emploie le mot « squatté ». C'est trop peu pour mesurer un effet sur le prix.

La formule recouvre d'ailleurs des situations différentes : le squatteur entré par effraction, mais aussi un proche hébergé par l'ancien propriétaire, ou un locataire dont le bail n'est pas opposable à l'acheteur. Contre ceux que l'ancien propriétaire a installés, le titre d'expulsion obtenu contre lui vaut aussi, en principe (art. R322-64). Contre un squatteur, non : il faut une autre procédure, devant le préfet ou devant le juge, dont le calendrier ne dépend pas de l'acheteur.

Dernière précaution : l'annonce décrit le logement tel que le commissaire de justice l'a trouvé, plusieurs mois avant la vente. Un logement annoncé libre peut ne plus l'être le jour de l'audience, et un logement squatté ne se visite pas dans de bonnes conditions.

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Paris à 77 %, l'Essonne à 51 % : où l'écart est-il le plus grand ?

On attendrait une coupure entre l'Île-de-France et le reste du pays. Elle compte peu : 59 % d'un côté, 63 % de l'autre. Et l'écart disparaît quand on compare des biens de même type, parmi les logements les mieux comparés : 72 % pour les appartements d'Île-de-France, 71 % pour ceux de province. Les vraies différences passent à l'intérieur d'une même région. À Paris, un logement saisi part à 77 % du prix de son voisinage. En Seine-Saint-Denis, de l'autre côté du périphérique, à 58 %. En Essonne, à 51 %.

Lecture : à Paris, un logement sur deux part à moins de 77 % du prix des ventes voisines, et la moitié des ventes se situe entre 64 et 89 %. Sur la piste, le trait vertical marque le prix des ventes voisines, la bande claire la moitié des ventes, le trait foncé leur milieu. Dernière colonne : mise à prix habituelle, dans la même unité. * Moins de 45 ventes mesurées : ordre de grandeur. Les 45 autres départements comptent moins de 25 ventes mesurées (230 ventes au total) et ne sont pas détaillés. Source : Observatoire MdB Scanner, septembre 2026.

Deux précautions de lecture. Ce tableau ne dit pas où acheter : il montre à quel prix sont partis les logements que nous avons observés, et ne dit rien de leur état ni de ce que leurs acheteurs en ont tiré. Et il ne couvre pas toute la France : 38 départements du stock que nous suivons n'ont aucune vente mesurable, et quinze seulement atteignent 25 ventes.

Comment nous avons calculé

Le corpus et l'échantillon

Nous sommes partis de 4 894 résultats d'audience, de décembre 2022 au 12 septembre 2026, publiés par Licitor, qui couvre toute la France, et par un cabinet d'avocats poursuivants. Une même vente peut figurer chez les deux, nous avons donc cherché les doublons : 166 résultats en trop, ce qui laisse 4 728 ventes distinctes. Nous avons pris soin de ne pas confondre avec des doublons les lots d'une même procédure vendus le même jour à la même adresse. Ventes de gré à gré et enchères en ligne sont exclues.

Nous avons pu mesurer 2 961 de ces ventes : des appartements et des maisons d'au moins 15 m², dont nous connaissons l'emplacement et la surface, et autour desquels nous avons trouvé assez de ventes comparables. Soit 2 101 appartements et 860 maisons, dont 64 % en Île-de-France. Deux filtres sont repris de la première édition : mise à prix d'au moins 1 000 €, rapport prix sur mise à prix d'au plus 20.

La référence de voisinage

Pour chaque lot, nous prenons le prix au mètre carré du milieu (la médiane : autant de ventes plus chères que de ventes moins chères) parmi les ventes enregistrées dans la base DVF de la DGFiP, de même type de bien, de surface proche à 40 % près, vendues entre dix-huit mois avant et six mois après l'audience. Nous cherchons d'abord à 500 m, puis à 1, 2, 5 et 10 km, et nous nous arrêtons au premier rayon qui réunit au moins vingt ventes. Si ce nombre n'est pas atteint, nous élargissons la fourchette de surface, puis la période, et nous notons pour chaque lot la règle appliquée : dans 96 % des cas, la règle de départ a suffi. Nous ne gardons que les ventes portant sur un seul local, pour qu'un parking vendu avec l'appartement ne fausse pas le prix au mètre carré. La base DVF s'arrête au 31 décembre 2025 : les 491 audiences de 2026 sont donc comparées à des ventes un peu plus anciennes, ce qui déplace le résultat de moins d'un point.

Les limites

• Ce que nous ne pouvons pas comparer, l'état du bien d'abord, et la précision de nos chiffres sont détaillés à la section « Moins cher que quoi, au juste ? ».
• Nos résultats ne sont ni un recensement ni un échantillon représentatif. 29 % des audiences passées que nous suivons n'ont aucun résultat publié, et ce ne sont pas les mêmes biens : 16 % en Île-de-France contre 58 %, 41 % de maisons contre 29 %. Sur les 4 728 ventes dont nous avons le résultat, 1 767 n'ont pas pu être mesurées, le plus souvent parce que leur surface n'est pas publiée, et celles-là se vendent moins haut par rapport à leur mise à prix. Enfin, les ventes qui n'ont pas trouvé d'acquéreur n'apparaissent pas dans l'étude.
• Une vente suivie d'une surenchère est comptée deux fois. Dans les dix jours qui suivent l'audience, n'importe qui peut surenchérir d'un dixième, et le bien repasse alors en vente. Nos relevés gardent les deux audiences : c'est le cas d'au moins 120 logements sur 2 961. Sans ces premières ventes, qui n'étaient pas définitives, le chiffre principal passerait de 60 à 61 %.
• Le prix d'adjudication ne comprend ni les droits, ni les émoluments, ni les frais de procédure. Il ne dit pas si l'achat était une bonne opération : un lot payé 44 % du prix du quartier peut être trop cher, un lot payé 133 % peut se justifier.
• Nos données mélangent saisies immobilières, licitations et liquidations, et nous ne connaissons pas la part de chacune. Les règles de droit citées sont celles de la saisie.
• D'une année sur l'autre, le chiffre ne bouge presque pas : entre 59 et 62 % de 2023 à 2026, des différences trop faibles pour être significatives. L'année 2026 est encore incomplète.

La vérification

Tous les chiffres sortent d'un programme que nous conservons : il suffit de le relancer pour les recalculer. Cette deuxième édition fait suite aux critiques d'un professionnel sur la première, où 45 % des logements étaient comparés au prix de tout leur département. Nous avons refait la comparaison logement par logement, et le chiffre principal n'a bougé que d'un point : l'ancienne méthode était moins précise, mais elle ne faussait pas le résultat. Deux relecteurs indépendants ont recalculé les tableaux et corrigé sept phrases qui allaient plus loin que les données.

Prix final et mise à prix, sur toutes les ventes

Ce tableau porte sur tous les types de biens, que leur surface soit connue ou non. Pour chaque vente, nous divisons le prix final par la mise à prix. Le chiffre affiché est celui du milieu de chaque tranche : une vente sur deux fait moins, une sur deux fait plus.

Tous types de biens (logements, parkings, terrains, locaux). Source : Observatoire MdB Scanner, septembre 2026.

La dernière colonne demande une explication. 316 résultats (6,7 %) sont inférieurs à la mise à prix que nous avons enregistrée. En saisie immobilière, la loi ne le permet pas, sauf quand le juge avait relevé la mise à prix à la demande du propriétaire (art. R322-47). Deux autres causes sont possibles, que nos données ne départagent pas : elles comprennent aussi des licitations et des liquidations, où le juge peut fixer un montant plus bas ; et quand un bien est remis en vente à un montant réduit, nos sources gardent parfois l'ancien.

Lexique

Prix des ventes voisines. Le prix au mètre carré du milieu des ventes classiques comparables du secteur, calculé comme l'explique la section « Comment nous avons calculé ». Nous l'appelons aussi « prix du voisinage » ou « prix du quartier ». Ce n'est pas une estimation du bien vendu.

Pourquoi pas une moyenne ? Parce que quelques ventes très chères suffisent à la tirer vers le haut. Nous donnons le chiffre du milieu, que les statisticiens appellent la médiane : une vente sur deux est en dessous, une sur deux au-dessus. De même, « la moitié des ventes entre 44 et 78 % » veut dire qu'un quart est sous 44 % et un quart au-dessus de 78 %.

Reproduire, citer, contacter

Vous pouvez reprendre librement les chiffres, tableaux et graphiques de cette étude, avec la mention « Source : Observatoire MdB Scanner, septembre 2026 ».

Observatoire MdB Scanner, « Enchères immobilières : voici à quel prix partent vraiment les logements saisis », étude n° 1, édition 2, septembre 2026, mdbscanner.fr/guide/a-quel-prix-partent-vraiment-les-logements-saisis.

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