Technique 7 · Chiffrer
Frais d'enchères immobilières : du prix adjugé au coût total
Combien coûte vraiment un prix au marteau de 100 000 € ?
- Mis à jour le 30 Juil 2026
- 4 min de lecture
Le prix au marteau n'est pas le prix. Il y a une pile de frais par-dessus, et elle ne se lit nulle part en entier : chaque intervenant connaît sa couche, personne ne vous donne le total.
La règle
Quatre couches s'ajoutent au prix d'adjudication. Les frais préalables de la vente (publicité, procès-verbal descriptif, diagnostics), avancés par le créancier poursuivant, taxés par le juge et remboursés par l'acheteur en plus du prix. Les émoluments de l'avocat poursuivant et les frais taxés de l'adjudication, sur un barème réglementé. Les droits de mutation : 6,32 % en droit commun, 0,715 % pour un professionnel qui prend dans l'acte l'engagement de revendre sous cinq ans (art. 1115 du CGI). Et les honoraires de votre avocat, libres, y compris si vous perdez.
La technique
- Lisez les frais préalables dans l'annonce et dans l'état de frais taxé, joint au cahier des conditions de vente. Ils sont écrits en euros, et rappelés à l'ouverture des enchères. C'est le seul poste fixe de la pile, et sur un petit lot il écrase tout le reste : j'ai vu des frais préalables de 3 669 € sur un marteau de 48 000 €. C'est 7,6 % avant même les émoluments.
- Comptez les frais d'adjudication à 10 % du marteau. C'est l'ordre de grandeur que je retiens et que le site prend par défaut. Le barème est dégressif, donc le pourcentage baisse sur les gros prix et monte sur les petits ; le reste de la pile, contribution de sécurité immobilière et publication du jugement, tient dans ces 10 %.
- Ajoutez les droits selon votre statut. 0,715 % en société avec engagement de revendre, 6,32 % en nom propre. Sur 100 000 €, c'est 715 € contre 6 320 €. Le détail est dans pro ou particulier.
- Demandez son honoraire à votre avocat avant de signer le mandat, et ce qu'il facture si vous n'emportez pas le bien. Les deux réponses varient beaucoup d'un cabinet à l'autre et personne ne les affiche.
- Faites le total, en euros, avant de fixer votre plafond. Pas en pourcentage : les frais préalables ne sont pas un pourcentage.
Sur un marteau de 100 000 €, avec des frais préalables lus dans l'état de frais à 5 000 € :
| Poste | Professionnel | Particulier |
|---|---|---|
| Prix d'adjudication | 100 000 € | 100 000 € |
| Frais préalables (état de frais taxé) | 5 000 € | 5 000 € |
| Émoluments et frais taxés (10 %) | 10 000 € | 10 000 € |
| Droits de mutation | 715 € | 6 320 € |
| Honoraires de votre avocat | à demander | à demander |
| Total hors honoraires | 115 715 € | 121 320 € |
Autrement dit, un marteau de 100 000 € coûte entre 115 715 € et 121 320 € avant les honoraires et avant le premier coup de pinceau. J'ai vu un acheteur sortir d'une audience à 370 000 € avec autour de 60 000 € de frais. Cela fait 16 %, sur une opération qu'il avait chiffrée à 10 %.
Ce que disent les chiffres
Les hypothèses que le site pose par défaut sur chaque dossier, et que vous pouvez régler : frais d'adjudication 10 % du marteau, droits 0,715 % (régime de l'engagement de revendre), frais de revente 4,5 % du prix de revente (commission et diagnostics). Les taux de droits de mutation viennent des barèmes 2026 : art. 1115 CGI — engagement de revendre sous 5 ans pour le professionnel, droits d'enregistrement de droit commun (taux départemental, 6,32 % dans 83 départements depuis 2025) pour le particulier.
Le taux des droits de droit commun est départemental : 6,32 % dans la plupart des départements depuis 2025, 5,81 % dans une dizaine d'autres.
L'erreur classique
Chiffrer les frais en pourcentage sur un petit lot. J'ai vu un acheteur doubler la mise à prix d'un appartement, de 33 000 à 65 000 €, en se disant qu'à ce prix il restait de la marge. Frais préalables, émoluments, droits, avocat : une fois tout posé, il était au prix du marché, pour un bien acheté en l'état. Sur un marteau de 65 000 €, cinq mille euros de frais fixes, ce n'est pas un détail, c'est 8 %.
Dans un dossier. L'onglet Scénarios & budget de chaque fiche décompose ces frais ligne par ligne, et le plafond en tient compte. Les ventes en cours.
Questions
Quels frais s'ajoutent au prix d'adjudication ?
Quatre couches : les frais préalables de la vente, avancés par le créancier et remboursés par l'acheteur ; les émoluments et droits taxés de l'adjudication ; les droits de mutation, dont le taux dépend de votre statut ; et les honoraires de votre propre avocat, qui sont libres. Rien de tout cela n'est optionnel.
Les frais sont-ils moins élevés qu'un achat chez le notaire ?
Pour un professionnel qui prend l'engagement de revendre, les droits sont très réduits, mais les frais préalables et les émoluments s'y substituent. Pour un particulier, le total dépasse souvent ce qu'il aurait payé chez un notaire, surtout sur un petit prix où les frais fixes pèsent lourd.
Où lit-on le montant des frais préalables ?
Dans l'annonce de la vente et dans l'état de frais taxé joint au cahier des conditions de vente ; ils sont rappelés à l'audience à l'ouverture des enchères. S'ils ne figurent nulle part, le cabinet de l'avocat poursuivant les communique sur demande. Ne pas les avoir lus avant d'enchérir est une faute.
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