Chèque de banque pour enchères immobilières : montant, ordre et délai

Le chèque de banque est la pièce la plus bête du dossier, et celle qui en fait rater le plus. Il a un montant, un ordre et une date de commande.

La règle

Avant de porter les enchères, votre avocat se fait remettre, contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque de 10 % du montant de la mise à prix, sans que cette garantie puisse être inférieure à 3 000 €. Le chèque est libellé à l'ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations, selon les indications du cahier des conditions de vente (art. R322-41 du code des procédures civiles d'exécution). Garantie, consignation, caution : le texte change de mot, c'est le même chèque. Pour un logement, s'y ajoute l'attestation sur l'honneur de non-interdiction d'acheter, dont parle l'article sur l'avocat.

La technique

1. Lisez l'ordre avant le montant. J'ai vu un acheteur repartir du tribunal vers sa banque parce que son chèque n'était pas à l'ordre du cahier des conditions de vente. Il a manqué l'audience. L'ordre est écrit dans le cahier des conditions de vente, souvent rappelé dans l'annonce : le séquestre désigné, c'est-à-dire celui qui garde l'argent jusqu'à la fin de la procédure, souvent le bâtonnier du barreau du tribunal, parfois la Caisse des dépôts et consignations. Faites-vous dicter le libellé par votre avocat, mot pour mot.
2. Calculez sur la mise à prix, jamais sur votre plafond. Dix pour cent, plancher de 3 000 € : un lot mis à prix 28 000 € demande 3 000 €. J'ai vu un acheteur arriver avec un chèque calculé sur son plafond : sans conséquence, sinon de l'argent bloqué pour rien. Quand la vente prévoit une baisse de mise à prix faute d'enchère, ce que seuls un jugement de licitation ou une ordonnance du juge-commissaire peuvent faire, le chèque se calcule sur la mise à prix de départ et couvre les paliers suivants. J'ai vu un lot sans preneur à 190 000 €, sans preneur à 142 500 €, parti à 96 000 € sur une mise à prix baissée à 95 000 €. L'adjudicataire avait consigné 19 000 €, le double de ce que la dernière mise à prix aurait exigé.
3. Commandez-le à la banque au moins cinq jours ouvrés avant. Ce délai n'est dans aucun texte, c'est de la marge. L'agence de quartier l'imprime parfois sur place, la banque en ligne l'envoie par courrier, et certaines ne l'émettent pas. Demandez les frais d'émission, ils existent. La caution bancaire irrévocable que le texte admet aussi se monte des semaines à l'avance, pas au guichet. Remettez-le à l'avocat contre récépissé : le texte dit seulement « avant les enchères », l'usage est la veille au plus tard, plus tôt si le cahier l'exige.
4. Sachez où va l'argent. Vous n'emportez pas : le chèque vous est rendu à l'issue de l'audience, le jour même par votre avocat s'il ne l'a pas encaissé, par le séquestre sinon. Vous emportez : la garantie vient en déduction du prix, et le solde se paie dans les deux mois, puis les intérêts courent. Ce solde, prêt ou fonds propres, se boucle avant l'audience : une adjudication n'a pas de condition suspensive, voir payer le prix. Vous emportez et vous ne payez pas : la garantie ne vous revient pas, elle est acquise aux créanciers, le bien est remis en vente, et si le marteau tombe moins haut, la différence est à votre charge (art. L322-12). Si quelqu'un surenchérit dans les dix jours, la vente se rejoue et le surenchérisseur remet à son avocat sa propre garantie, un dixième du prix d'adjudication cette fois, pas de la mise à prix (art. R322-51) ; c'est le sujet des dix jours d'après.
5. Plusieurs lots vendus séparément le même jour, plusieurs chèques. Un chèque par lot, calculé sur la mise à prix de chaque lot, et un mandat par lot, parce qu'un avocat ne porte qu'un seul mandat par bien. Si le vôtre a déjà un client sur l'un des lots, il vous faut un second avocat pour celui-là. Une vente en bloc, elle, n'a qu'une mise à prix et un chèque. Le mandat et la salle ont leur article.

L'erreur classique

S'y prendre la veille. Un chèque commandé la veille ne se refait pas : si l'ordre est faux, si le montant est sous le plancher, il n'y a plus de matin de rechange. L'acheteur que j'ai vu manquer son audience avait un dossier travaillé, un avocat, un plafond écrit. Il lui manquait une ligne sur un chèque, et un jour pour la corriger.