Acheter un bien occupé aux enchères : quels délais, quels coûts ?

Le procès-verbal descriptif dit qui habite le bien. Pas combien de mois cette personne y restera après votre paiement, ni ce que chaque mois vous coûte. Ce chiffre-là, vous le posez avant l'audience et le retirez du plafond.

La règle

Le procès-verbal descriptif indique les conditions d'occupation, l'identité des occupants et les droits qu'ils invoquent (art. R322-2 du code des procédures civiles d'exécution). Le locataire dont le bail est antérieur au commandement de payer valant saisie reste, l'antériorité se prouvant par tout moyen ; un bail consenti par le débiteur après ce commandement est inopposable, quelle qu'en soit la durée (L321-4). Hors saisie, c'est la date certaine du bail qui s'impose à l'acquéreur (art. 1743 du code civil). Contre le saisi, l'ancien propriétaire, le jugement vaut titre d'expulsion (L322-13), exécutable après paiement, deux mois après commandement, hors trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars (L412-1, L412-6). La suite est dans récupérer les lieux ; ici, on compte.

La technique

1. Lisez l'occupation dans le procès-verbal, puis vérifiez-la à la visite. Le commissaire de justice écrit « occupé par le saisi », « locataire suivant bail du… » ou « libre de toute occupation », à une date donnée. Qui ouvre, un lit fait, du courrier récent : ça se lit sans poser de question, la visite dit pourquoi. J'ai vu un « libre » du procès-verbal qui ne l'était plus à la visite, un proche du saisi installé entre les deux.
2. Convertissez le cas en mois, trêve comprise. Libre : zéro mois. Le saisi dans les lieux : une audience de septembre, dix jours de surenchère, le prix payé sous deux mois, c'est un commandement vers décembre, deux mois qui tombent en pleine trêve, une expulsion pas avant avril. Six à douze mois, c'est ce que je retiens. L'occupant sans titre, le squatteur : la loi est plus rapide qu'avant quand l'effraction se prouve, mais cette preuve n'est pas entre vos mains. Je chiffre au pire, douze mois et un avocat, ou je passe.
3. Convertissez les mois en euros. Un mois de portage, c'est ce que coûte le capital immobilisé, intérêts d'emprunt ou manque à gagner, plus les charges de copropriété, un douzième de taxe foncière, l'assurance que le cahier exige dès la vente, et les actes du commissaire de justice. L'indemnité d'occupation du cahier, comptez-la à zéro : elle se fait fixer par le juge et se recouvre sur quelqu'un qu'on saisit déjà pour ses dettes. Ce total, fois les mois du point 2, c'est le poste portage du plafond.
4. Loué : le loyer et l'échéance disent si vous changez de métier. Le bail antérieur à la saisie vous suit avec son loyer, souvent sous le marché, et son terme. Si l'échéance tombe moins de trois ans après votre achat, le congé pour vendre attend le renouvellement suivant (art. 15 de la loi de 1989), et un dépôt de garantie sera à rendre. Un locataire en place se chiffre au rendement et à la date de sortie, pas à la revente. Un bail commercial est un autre métier encore. Les deux sont dans le procès-verbal ou le cahier des conditions de vente.
5. Ne comptez jamais sur un départ négocié avant l'audience. Vous n'êtes pas propriétaire : une promesse ne vaut rien, ni pour l'occupant ni pour vous. Un départ se négocie après, par votre avocat.

Ce que disent les chiffres

L'erreur classique

Chiffrer l'occupation à zéro parce que « le jugement vaut titre d'expulsion ». J'ai vu un acheteur compter trois mois pour le saisi. Il en a eu quatorze : commandement en octobre, la trêve par-dessus, des délais accordés par le juge, une seconde trêve avant le concours de la force publique. Onze mois de portage qu'il n'avait pas dans son plafond. Le titre était bon. Le calendrier n'était pas le sien.