Visiter un bien aux enchères : quoi vérifier en trente minutes

Une ou deux visites, à jour fixé, rarement plus d'une heure chacune. Ce que vous voyez, vous l'achetez tel quel, et ce que vous n'aurez pas vu aussi. Sur place, on vérifie, on ne découvre pas.

La règle

Quand le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience et « détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant » (art. R322-26 du code des procédures civiles d'exécution). Ces dates et heures figurent dans l'avis de vente, avec la désignation du bien et son occupation (R322-31). La visite est donc une décision de justice, pas une faveur de l'occupant : le commissaire de justice, l'ancien huissier, est autorisé à se faire ouvrir, au besoin avec un serrurier et la force publique. Et la garantie des vices cachés n'existe pas dans une vente par autorité de justice (art. 1649 du code civil), le cahier des conditions de vente le rappelle.

La technique

1. Arrivez avec une liste, pas avec des yeux. J'ai vu un T2 visité en quinze minutes par vingt personnes, à la file dans le couloir. La veille, relisez le procès-verbal descriptif, la visite écrite du commissaire de justice jointe au cahier, et notez ce qu'il ne dit pas : la pièce qu'il ne photographie pas, la surface qu'il ne donne pas, la date de la chaudière. Cette liste de trous, c'est votre visite. Soyez là un quart d'heure avant : on ne rouvre pas.
2. Trois postes, dans cet ordre. La structure d'abord, parce qu'elle ne se rattrape pas : les fissures et leur sens, l'humidité en bas des murs et au plafond, un plancher qui fléchit sous le pas, et la toiture depuis la rue avant d'entrer. Si vous pensez diviser, mesurez l'épaisseur des murs dans les embrasures et regardez ce qui est au-dessous : un mur porteur ne se déplace pas. Les réseaux ensuite : ouvrez le tableau électrique, lisez la plaque de la chaudière, faites couler un robinet, ouvrez une fenêtre. L'occupation enfin, sans poser une question : qui ouvre la porte, qui vit là, un lit fait ou un matelas au sol, le courrier sur la table, des cartons ou une bibliothèque installée. Voilà ce qui dit si la personne partira ; les mois et les euros de chaque cas sont dans occupants et squatters.
3. Mesurez et photographiez tout, y compris ce qui a l'air propre. Un mètre laser, chaque pièce dans ses deux dimensions et la hauteur sous plafond ; chaque désordre en photo, avec la main ou le mètre dedans pour l'échelle ; les compteurs et leurs index ; et les parties communes en sortant, cage d'escalier, boîtes aux lettres, ravalement, ascenseur et son carnet de contrôle. Demandez à voir chaque lot du cahier, cave et parking compris : ce qui n'est pas ouvert n'entre pas dans le budget. Le chiffrage des travaux, poste par poste au mètre carré, se fait le soir, à la table, et une pièce non mesurée est une pièce chiffrée au pire.
4. Regardez qui visite avec vous. J'ai vu, à chaque visite, les professionnels se reconnaître entre eux : le mètre déjà en main, l'appareil qui photographie avant de regarder, et pas un « c'est joli ». Comptez-les. Trois acheteurs sérieux dans un T3 disent que le dossier sera disputé, et qu'il faudra un plafond d'enchère écrit, pas une idée.
5. Faites le tour du quartier en sortant. Les commerces du rez-de-chaussée, la distance réelle à la gare à pied, l'immeuble d'en face et ce que voit chaque fenêtre, les façades de la rue. Puis, chez vous, les prix réellement payés dans la rue dans l'année, les comparables DVF de la fiche.

Quand le procès-verbal est bien fait, la visite ne sert qu'à le confirmer, et c'est déjà beaucoup. J'ai vu un acheteur acquérir en l'état après une seule visite, parce que chaque photo du procès-verbal correspondait à ce qu'il avait sous les yeux et que ses mesures tombaient sur les surfaces écrites. L'inverse existe. On m'a raconté un acheteur empêché de venir le jour dit, qui a enchéri sur les photos du procès-verbal, et a découvert après le paiement que la salle de bains n'existait plus : démontée entre le passage du commissaire de justice et l'audience. Le procès-verbal date d'un jour ; la visite est la seule chose qui date de maintenant.

L'erreur classique

Visiter sans mètre. J'ai vu un acheteur sortir d'un T2, le même que celui des vingt visiteurs, en tenant son projet : une chambre à couper en deux pour en faire un T3 et vendre au prix du T3. Il n'avait pas mesuré la chambre. Elle faisait 7 m². Il l'a appris le soir, après avoir posé son plafond sur un bien qui n'existait pas. Un mètre laser coûte moins qu'une heure d'avocat.