Observatoire
Enchères : les 20 ventes les plus loin des prix du secteur, juin-juillet 2026
Sur 116 appartements et maisons adjugés en juin-juillet 2026, le prix payé au mètre carré comparé au prix des ventes du secteur. Les dix écarts les plus larges par le bas, les dix plus hauts, et ce que les pièces disent de chacun.
- Publié le 8 Sep 2026
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J'ai retenu les appartements et maisons adjugés en juin-juillet 2026 dont le prix est publié et la surface habitable connue. J'ai divisé le prix payé par cette surface, puis comparé ce prix au mètre carré au prix du secteur : le prix du milieu des ventes que la base DVF y enregistre, celui que la fiche calcule elle-même. Cent seize ventes s'y prêtent. Le baromètre des mêmes mois compte autre chose.
Le prix du secteur vient de ventes classiques, d'état et d'occupation inconnus, hors frais. Un marteau tombé 80 % en dessous ne mesure donc pas un gain de 80 %, mais l'écart avec ce prix-là, avant travaux, occupation et frais. La mise à prix n'entre pas dans le classement ; elle est affichée pour information.
Sur 145 candidates, 29 sont sorties : quatorze dont la fiche juge le prix du secteur trop peu fiable, treize pour une donnée fausse, une villa hors gabarit, un secteur tertiaire. Nogent-sur-Marne reste comptée mais sort du classement : on n'y vendait que la nue-propriété d'un logement loué, sans rapport avec des ventes en pleine propriété.
Les dix marteaux les plus loin sous le prix du secteur
| Ville | Bien (m²) | Occupation | Mise à prix € | Adjugé € | €/m² payé | €/m² du secteur | Écart au secteur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cannes (06) | appt 23,9 | occupé | 17 000 | 18 000 | 754 | 6 077 | −88 % |
| Villeneuve-Saint-Georges (94) | appt 76,8 | occupé | 25 000 | 26 000 | 338 | 2 498 | −86 % |
| Étampes (91) | appt 57,0 | occupé | 18 000 | 20 000 | 351 | 2 262 | −84 % |
| Nîmes (30) | appt 70,8 | libre | 25 000 | 25 000 | 353 | 2 180 | −84 % |
| Villeparisis (77) | maison 131,9 | occupé | 110 000 | 79 000 | 599 | 3 376 | −82 % |
| Maisse (91) | maison 149,8 | occupé | 60 000 | 61 000 | 407 | 2 202 | −82 % |
| Roissy-en-Brie (77) | appt 58,0 | occupé | 40 000 | 40 100 | 691 | 3 417 | −80 % |
| Coulommes (77) | maison 99,0 | occupé | 50 000 | 84 000 | 849 | 2 920 | −71 % |
| Vincennes (94) | appt 134,6 | occupé | 700 000 | 350 000 | 2 600 | 8 759 | −70 % |
| Paris 18ᵉ (75) | appt 23,0 | occupé | 55 200 | 64 000 | 2 783 | 8 750 | −68 % |
Neuf de ces dix logements étaient occupés. Six ne sont pas montés de plus d'un pas au-dessus du prix de départ, et Nîmes y est resté : une enchère unique, ou aucune, auquel cas le poursuivant est déclaré adjudicataire (article L322-6) ; le dossier ne tranche pas. Deux lignes affichent un prix inférieur à leur mise à prix, ce qui signe une remise en vente sur un montant réduit : à Villeparisis l'affiche et le cahier la prévoient, « à défaut d'enchérisseur, séance tenante et sans nouvelle publicité » ; à Vincennes le cahier manque au dossier, et la baisse ne se lit que dans le prix.
La ligne de tête, à Cannes, ne repose que sur l'annonce, sans pièce au dossier : un logement d'une chambre vendu occupé, dans un secteur dont le prix englobe le bord de mer. Étampes : le commissaire de justice a fait ouvrir la porte le 4 novembre 2025 et trouvé le logement « garni et manifestement occupé », partout à l'état d'usage. À Nîmes, la copropriété poursuivait elle-même pour charges impayées ; le logement, dans un ensemble de la fin des années 1960 du quartier de Pissevin, était abandonné derrière une porte blindée. L'avis de vente de Villeparisis dit tout : maison édifiée sans conformité aux règles d'urbanisme, courrier de la mairie du 8 décembre 2025, aucune régularisation possible, faits prescrits, parcelle inconstructible. Villeneuve-Saint-Georges, copropriété sous administration judiciaire, est racontée ici, Vincennes là.
Les dix marteaux les plus haut placés
| Ville | Bien (m²) | Occupation | Mise à prix € | Adjugé € | €/m² payé | €/m² du secteur | Écart au secteur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Amiens (80) | appt 35,6 | libre | 10 000 | 140 000 | 3 934 | 2 838 | +39 % |
| Saint-Raphaël (83) | maison 240,8 | occupé | 961 400 | 963 400 | 4 001 | 3 466 | +15 % |
| Serris (77) | appt 19,6 | vide | 30 000 | 130 000 | 6 636 | 5 775 | +15 % |
| Paris 19ᵉ (75) | appt 53,4 | occupé | 20 000 | 476 000 | 8 907 | 7 945 | +12 % |
| Grasse (06) | appt 31,7 | libre | 50 000 | 107 000 | 3 381 | 3 136 | +8 % |
| Paris 16ᵉ (75) | appt 89,2 | occupé | 500 000 | 980 000 | 10 982 | 10 870 | +1 % |
| Roquebrune-sur-Argens (83) | appt 39,1 | occupé | 30 000 | 137 000 | 3 508 | 3 736 | −6 % |
| Paris 10ᵉ (75) | appt 48,7 | libre | 27 500 | 422 000 | 8 658 | 9 333 | −7 % |
| Paris 11ᵉ (75) | appt 44,7 | libre | 40 000 | 401 000 | 8 975 | 9 912 | −9 % |
| Paris 9ᵉ (75) | appt 10,8 | occupé | 20 000 | 104 000 | 9 621 | 10 833 | −11 % |
Six ventes sur 116 ont dépassé le prix de leur secteur ; la dixième de cette liste est 11 % en dessous. Sur les 116, une sur deux part à plus de 40,5 % sous ce prix : 45 % pour les 74 annoncées occupées, 31 % pour les 26 annoncées libres.
Amiens tient le haut du tableau : studio libre du centre-ville, cave et garage compris dans le prix. Une villa de trois niveaux avec ascenseur, piscine et spa, à Saint-Raphaël, est partie 2 000 € au-dessus de son prix de départ, rien de commun avec les logements du secteur. Plusieurs prix portent des annexes hors mètre carré habitable : un parking à Serris et à Grasse, un parking, une cave et un balcon dans le 19ᵉ, en bas de classement l'emplacement de voiture de Cannes et la cave de Nîmes. Le studio de Serris, classé E, était meublé mais vide au constat, là où la base le dit occupé.
Trois de ces vingt ventes partaient au-dessus de 300 000 €. Sur les 449 ventes de cette tranche suivies par MdB Scanner (2022–2026), la moitié se concluent à ×1,1 le prix de départ ou moins, et le quart le plus bas n'a pas dépassé ×1,0 le prix de départ.
Coefficients par tranche de mise à prix, sur les ventes adjugées du site : les résultats d'enchères.
Ce qu'il faut retenir
Un écart au bas de la première liste se lit comme une occupation, un désordre juridique ou un marché rural, jamais comme une valeur à ramasser. En haut, des biens libres, hors gabarit, des annexes que le mètre carré n'isole pas, et des logements occupés dont le prix n'a rien concédé à l'occupation.
Dans le dossier. Le prix du secteur, son nombre de ventes et sa période s'affichent sur chaque fiche, à côté du prix adjugé. Les ventes en cours.
Les ventes citées
Chaque fiche porte les pièces, les comparables et, quand la vente est passée, le prix où l'enchère est tombée.
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Photo manquante
Appartement · 23 m² Cannes (06) Mise à prix 17 000 € Adjugé 18 000 € -
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Appartement · 76 m² Villeneuve-Saint-Georges (94) Mise à prix 25 000 € Adjugé 26 000 € -
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Appartement · 57 m² Étampes (91) Mise à prix 18 000 € Adjugé 20 000 € -
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Appartement · 70 m² Nîmes (30) Mise à prix 25 000 € Adjugé 25 000 € -
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Maison · 131 m² Villeparisis (77) Mise à prix 110 000 € Adjugé 79 000 € -
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Maison · 149 m² Maisse (91) Mise à prix 60 000 € Adjugé 61 000 €
Questions
Pourquoi comparer à la médiane DVF du secteur plutôt qu'à une estimation ?
Parce qu'une estimation posée à la main est un chiffre que personne ne peut vérifier, et qu'elle décide seule du classement. La médiane DVF est le prix du milieu des ventes réellement enregistrées autour du bien, autant de ventes plus chères que de moins chères, avec leur nombre et leur période : on peut la contester, la recalculer, la lire sur la fiche. Quand le site juge ce relevé partiel ou hors sujet, la vente sort de l'observatoire plutôt que de recevoir un chiffre inventé.
Un prix au mètre carré très inférieur à la médiane signale-t-il une opération rentable ?
Non, et c'est la lecture à ne pas faire. Le prix du secteur vient de ventes classiques, d'état et d'occupation inconnus, hors frais. Le prix payé aux enchères, lui, porte l'occupation, l'état du bâti, les travaux à venir, les frais d'adjudication et les droits. Neuf des dix biens partis le plus loin sous le prix de leur secteur étaient occupés, et deux d'entre eux portaient un désordre juridique ou urbanistique définitif, que le prix a intégré.
Pourquoi ces listes ne contiennent ni commerces, ni terrains, ni parkings ?
Parce que le prix au mètre carré n'y veut pas dire la même chose et que les ventes de logements de la base DVF ne les décrivent pas. Un local commercial se compare à des loyers, un terrain à sa constructibilité, un parking à sa rareté. Les mélanger à des appartements produirait des écarts spectaculaires et faux, comme ce terrain de 840 m² traité un temps comme une surface habitable.