Cas réels · Bonne affaire ou piège ?
Noisy-le-Grand : adjugé 137 000 €, 12 % de marge sur un an, 8 % sur trois
Un T3 loué au dernier étage, mis à prix 30 000 € par la copropriété, adjugé au plafond de la fiche. Sur le papier, 12 % de marge en douze mois. Dans les pièces, un bail dont le terme tombe quinze jours après le marteau, et une loi qui repousse la sortie à 2029.
- Publié le 18 Sep 2026
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Un trois pièces de 57,75 m² au dixième et dernier étage, balcon filant sur l'avenue avec vue dégagée, ascenseur, gardien, un arrêt de bus à 70 m et le pôle de Mont d'Est à un kilomètre. Mis à prix 30 000 € par le syndicat des copropriétaires. Adjugé 137 000 € le 16 juin 2026 au tribunal de Bobigny, 4,6 fois la mise à prix.
La fiche posait le plafond à 137 960 €. Le marteau est tombé à mille euros en dessous. L'acheteur a payé le prix de sa marge, semble-t-il. Puis on lit le bail.
Ce que les pièces disaient
Le commissaire de justice est passé le 28 juillet 2025. L'occupant présent indique qu'il n'est pas le titulaire du bail et transmet le contrat par courriel : signé le 1ᵉʳ juillet 2023, 880 € par mois dont 180 € de provision pour charges. L'avis de vente du greffe écrit « LOUE (bail du 30/06/2023 – 700 € + 180 € provision charges) », à un jour près la même date. Le commandement de payer valant saisie date du 7 avril 2025 : le bail lui est antérieur de vingt et un mois, il suit le bien. L'occupant ignore où sont la cave et le parking ; le commissaire n'a pas pu localiser la cave.
L'état, ensuite. Cuisine au sol de pierre et aux murs « en état d'usure avancée », fenêtre à montants métalliques et simple vitrage ; au salon, une porte-fenêtre en simple vitrage avec une vitre cassée, une autre en double ; les deux chambres en double vitrage ; dalles de polystyrène aux plafonds ; salle de bains carrelée en bon état ; parquet stratifié bon.
Le DPE annexé au procès-verbal, établi le 29 juillet 2025, donne une classe E à 243 kWh/m² par an : louable jusqu'au seuil de 2034, ce qui compte pour un portage de trois ans. J'ai chiffré la remise en état entre 25 000 et 45 000 €, 35 000 € en valeur centrale, salle de bains comprise pour une revente.
La copropriété, enfin. La résidence compte 487 lots dont 134 logements, syndic professionnel, et le registre national l'inscrit comme copropriété aidée. C'est elle qui vendait : deux condamnations, 13 243 € de charges impayées au 1ᵉʳ juillet 2020, puis 28 798 € au 1ᵉʳ avril 2023, une créance de l'ordre de 56 000 € pour une mise à prix de 30 000 €. Banal, et sans effet sur la vente : le prix purge, et cet écart annonce seulement une salle disputée.
Le calcul à 137 000 €, sur douze mois
Sur les 928 ventes comparables de la fiche, une sur deux dépasse 4 297 €/m². La fiche retenait une revente à 242 834 €, 4 205 €/m² pour un dernier étage rénové avec balcon.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'adjudication | 137 000 € |
| Frais d'adjudication (10 %) et droits (0,7 % dans le chiffrage de la fiche) | 14 700 € environ |
| Frais divers, hypothèse de la fiche | 10 000 € |
| Travaux, valeur centrale | 35 000 € |
| Coût du crédit, douze mois | 5 000 € environ |
| Coût de revient | 201 700 € environ |
| Revente rénové, net de 4,5 % de frais de vente | 231 900 € environ |
| Résultat | + 30 200 € environ : 12 % du prix de revente, 15 % du coût de revient |
Le commentaire publié sur la fiche parle de 16 %, vraisemblablement en part du coût de revient. Avec 45 000 € de travaux, la marge tombe à 8 % du prix de revente ; avec 25 000 €, elle monte à 17 %. Tout tient, sur douze mois.
Le calcul sur trois ans
Le bail n'est pas au dossier : le procès-verbal n'en mentionne qu'une copie reçue par courriel. S'il s'agit d'un bail nu de trois ans, ce qu'indiquent un propriétaire particulier et un logement décrit sans mobilier, son terme tombe le 30 juin 2026, quinze jours après l'adjudication. Un acquéreur dont le bail en cours arrive à terme moins de trois ans après son achat ne peut donner congé pour vendre qu'à la fin de la première reconduction tacite (art. 15-I de la loi du 6 juillet 1989). Sortie possible : le 30 juin 2029, sauf départ volontaire du locataire.
Le même plafond, recalculé avec trois ans de crédit au lieu d'un : 128 847 €. L'acheteur a payé environ 8 000 € au-dessus. Au prix réel, la marge de revente descend vers 8 % du prix de revente, et surtout elle se joue en 2029 : la revente à 4 205 €/m² devient un pari sur le marché dans trois ans. Le loyer, 700 € par mois net de provision, couvre le crédit et une part des charges en trésorerie, ce que le modèle de la fiche ne compte pas ; il ne rend pas les trois ans.
Sur les 1 821 ventes suivies par MdB Scanner dont la mise à prix se situe dans la tranche 30 000 – 80 000 € (2022–2026), la moitié sont montées au-delà de ×2,1 la mise à prix, trois sur quatre sont restées sous ×3,1. Noisy-le-Grand est parti à ×4,6.
Coefficients calculés sur les ventes judiciaires adjugées du site, par tranche de mise à prix. Le détail par département : les résultats d'enchères.
À la même audience, salle G, 14 heures, un appartement d'Épinay-sur-Seine mis à prix 30 000 € par un syndic a été adjugé à la mise à prix. Aucune visite n'était organisée : la tour est fermée depuis un arrêté préfectoral de novembre 2021. Deux mises à prix identiques, un rapport de un à 4,6 entre les marteaux ; la mise à prix ne disait rien de l'un ni de l'autre, les pièces disaient tout.
L'erreur classique
Prendre le plafond pour un chiffre, quand c'est un chiffre et ses hypothèses. Celui de la fiche supposait douze mois ; le bail en imposait trente-six, et cette ligne était dans le procès-verbal et dans l'avis. À 137 000 €, l'acheteur n'a pas dépassé le plafond, il a acheté avec le mauvais. Le plafond se recalcule la veille, avec la durée que les pièces imposent.
Dans le dossier. La fiche du 58 m² de Noisy-le-Grand garde les ventes comparables, le chiffrage et les extraits du procès-verbal. La méthode : fixer son plafond d'enchère ; l'occupant : occupants et squatters.
Les autres ventes citées
Chaque fiche porte les pièces, les comparables et, quand la vente est passée, le prix au marteau.
Questions
Un bail signé avant la saisie suit-il le bien adjugé ?
Oui. Les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont inopposables à l'acquéreur, quelle que soit leur durée, et l'antériorité d'un bail se prouve par tout moyen (art. L321-4 du code des procédures civiles d'exécution) : un contrat sous seing privé transmis par courriel suffit. Ici le bail date de juin 2023, le commandement d'avril 2025. L'acheteur devient bailleur, et l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe quand il pourra donner congé.
Que veut dire « copropriété aidée » ?
Que la copropriété est inscrite au registre national comme bénéficiant d'un dispositif public d'accompagnement, ce qui signale des difficultés de gestion ou de charges. Pour l'acheteur d'un lot, cela veut dire des appels de fonds possibles et un passif collectif à chiffrer avant l'audience, auprès du syndic.
Adjugé au plafond, c'est une bonne opération ?
Seulement si les hypothèses du plafond sont les bonnes. Un plafond calculé sur douze mois de portage ne vaut rien si le bail en cours impose trois ans : le même prix, recalculé sur la vraie durée, se retrouve au-dessus de ce qu'il fallait payer. Le plafond n'est pas un chiffre, c'est un chiffre et ses hypothèses.
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