Technique 6 · Chiffrer
Bien aux enchères : estimer les travaux avant d'avoir un devis
Quel budget travaux poser avant d'avoir vu un artisan ?
- Mis à jour le 22 Sep 2026
- 4 min de lecture
Vous n'aurez pas de devis. Une visite, souvent une seule, à l'heure fixée par le commissaire de justice, avec dix autres personnes dans l'appartement. Pas d'artisan, pas de seconde chance, et l'achat se fait en l'état. Le budget travaux se fait donc avant, sur le procès-verbal descriptif, et la visite sert à le vérifier.
La règle
Aucune loi ici, une seule contrainte : le bien est vendu tel qu'il est, sans garantie sur son état, et le cahier des conditions de vente le dit en toutes lettres. Ce que vous n'avez pas vu, vous l'achetez quand même. Le chiffrage remplace la garantie.
La technique
- Trois postes font l'essentiel d'une rénovation. L'électricité à refaire (110 €/m²), les sols et peintures (105 €/m²), et les deux pièces d'eau en forfait : cuisine 9 000 €, salle de bains 7 500 €. Sur un 60 m², cela fait déjà 29 400 €, avant tout le reste.
- Lisez le procès-verbal en photos, pas en texte. Un tableau électrique à fusibles en porcelaine, c'est l'électricité complète. Des convecteurs et une étiquette F ou G, c'est le chauffage (6 500 € de production plus 45 €/m² d'émetteurs). Une auréole au plafond, c'est la toiture ou le voisin du dessus, et vous ne saurez pas lequel avant d'être propriétaire.
- Ajoutez ce qu'une saisie apporte en plus. Le débarras (40 €/m² sur un logement encombré), la sécurisation le jour des clés (1 500 €), la remise en service des compteurs déposés (2 000 €). J'ai vu un acheteur découvrir le jour de la remise des clés que l'eau, le gaz et l'électricité avaient été coupés au compteur depuis un an, et que le raccordement passait avant la peinture.
- Ne descendez jamais sous le plancher. Sur un bien saisi, 90 €/m² est le minimum que je pose même quand tout a l'air propre, et 12 000 € quand la surface n'est pas connue. Ce n'est pas un chiffrage, c'est une assurance contre ce que la photo ne montre pas.
- Le gros œuvre ne se chiffre pas au mètre carré. Fissures, planchers qui fléchissent, poutres, charpente : aucune grille sérieuse ne vend un prix au m² pour ça, et le barème le pose en provision (8 000 €, de 3 000 € à 25 000 € selon l'ampleur) tant qu'un professionnel qui a vu le bien ne l'a pas chiffré. Si le procès-verbal montre une fissure traversante ou un plancher qui penche, soit vous avez ce devis avant l'audience, soit vous passez.
Ce que disent les chiffres
Le barème que MdB Scanner applique à chaque dossier, édition 2026-08, fourniture et pose, qualité standard de revente. Le prix retenu est la valeur courante des grandes agglomérations, l'Île-de-France se situant plutôt au-dessus ; la fourchette montre l'étendue possible, selon la gamme posée ou l'ampleur du chantier.
| Poste | Prix retenu | Fourchette (même unité) |
|---|---|---|
| Électricité complète | 110 €/m² | 80 € à 200 € |
| Plomberie (réseaux) | 80 €/m² | 50 € à 120 € |
| Sols et peintures | 105 €/m² | 60 € à 150 € |
| Isolation | 120 €/m² | 60 € à 220 € |
| Cuisine (forfait) | 9 000 € | 4 500 € à 15 000 € |
| Salle de bains (forfait) | 7 500 € | 4 500 € à 12 000 € |
| Menuiseries extérieures (par ouvrant) | 800 € | 500 € à 1 500 € |
| Toiture (par m² de toit) | 210 €/m² | 150 € à 300 € |
| Débarras | 40 €/m² | 20 € à 60 € |
| Désamiantage (provision) | 90 €/m² | 30 € à 200 € |
Prix TTC, hors maîtrise d'œuvre et assurance dommages-ouvrage. Fourchettes croisées sur les observatoires publics de prix travaux ; toute révision porte une nouvelle édition.
L'erreur classique
Chiffrer en bas de fourchette parce qu'on « connaît un artisan ». Je le vois à chaque visite : quelqu'un fait le tour en dix minutes, annonce 15 000 € pour un 80 m² qui n'a pas été touché depuis trente ans, et fixe son plafond dessus. L'artisan qu'on connaît a un carnet plein, il vient dans trois mois, et pendant trois mois l'argent est immobilisé. Le bas de fourchette est un prix qui existe, pour quelqu'un d'autre, sur un autre chantier.
Dans un dossier. La carte Budget travaux de chaque fiche déclenche ces postes depuis le procès-verbal et les pièces, avec le prix du barème que vous pouvez modifier poste par poste. Les ventes en cours.
Questions
Peut-on venir avec un artisan à la visite d'un bien aux enchères ?
Rien ne l'interdit, mais la visite est collective, courte, à une date fixée par le commissaire de justice, et souvent unique. L'artisan verra la même chose que vous en vingt minutes. Le chiffrage se fait surtout sur le procès-verbal descriptif et ses photos, avant la visite, et la visite sert à le confirmer ou à le corriger.
Quel budget travaux au mètre carré pour un bien saisi ?
Il n'y a pas de chiffre unique : cela va d'un rafraîchissement à une restructuration. La méthode consiste à additionner des postes, chacun avec son prix au mètre carré ou son forfait, et à ne jamais descendre sous un plancher prudentiel. Un bien saisi est rarement entretenu, et le débarras, la sécurisation et les compteurs s'ajoutent à la rénovation elle-même.
Que faire si la surface n'est pas connue ?
Poser une provision forfaitaire prudente plutôt que rien, et aller mesurer à la visite. Un budget travaux à zéro sur un bien dont on ne connaît pas la surface n'est pas un budget, c'est un pari.
À lire ensuite
- Fixer son plafond d'enchère · Jusqu'où enchérir sans perdre d'argent ?
- La visite · Qu'est-ce que je vérifie en trente minutes, sans seconde chance ?
- Lire le cahier des conditions de vente · Qu'est-ce qui tue l'affaire dans les pièces, et où le lire en vingt minutes ?
- Le sommaire du guide