Avocat pour enchères immobilières : qui choisir, combien prévoir ?

J'ai vu des acheteurs arriver à l'accueil du tribunal, dossier sous le bras, chèque de banque en poche, et apprendre là qu'ils ne pouvaient pas enchérir eux-mêmes. Ils sont repartis. L'avocat n'est pas un confort, c'est la seule voix que vous aurez dans la salle.

La règle

Les enchères sont portées par ministère d'avocat, c'est-à-dire par un avocat et lui seul, inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie (art. R322-40 du code des procédures civiles d'exécution). Un avocat ne peut être porteur que d'un seul mandat d'enchérir. Avant de porter les enchères, il se fait remettre par son client, contre reçu, la consignation : une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque de 10 % de la mise à prix, 3 000 € au minimum (art. R322-41). Quand le marteau tombe, c'est lui, dernier enchérisseur, qui déclare au greffier l'identité de l'adjudicataire, avant la fin de l'audience (art. R322-46). Ses honoraires sont libres (art. 10 de la loi du 31 décembre 1971).

La technique

1. Cherchez un avocat du barreau du tribunal de la vente, pas le vôtre. Le tribunal est écrit dans l'annonce. L'avocat qui suit vos affaires depuis dix ans ne peut rien pour vous s'il est inscrit ailleurs, sauf vous trouver un correspondant sur place, qui portera le mandat et se fera payer aussi. Autant l'appeler directement. Peu d'avocats pratiquent la saisie immobilière ; l'ordre des avocats du barreau tient la liste, et l'annonce elle-même rappelle souvent que seuls ses membres peuvent porter les enchères. Une question pour trier : combien de ventes a-t-il portées cette année. La réponse dit tout.
2. Appelez-le tôt, dès que le dossier passe votre tri. Pas la veille. Il doit lire le cahier des conditions de vente, vérifier que la procédure ne cloche pas, recevoir votre consignation contre reçu, le chèque de banque dont la logistique a son article : rendu si vous n'emportez pas, déduit du prix si vous emportez. Pour un logement, il vous demandera aussi une attestation sur l'honneur que vous n'êtes pas sous le coup d'une interdiction d'acheter (art. R322-41-1). Et il a peut-être déjà un client sur ce lot : un seul mandat par avocat. J'ai vu un avocat refuser un mandat pour cette raison, à quelques jours de l'audience. L'acheteur a dû en trouver un autre en urgence, dans un barreau où le choix est court.
3. Demandez deux chiffres : son honoraire, et ce qu'il facture si vous n'emportez pas. Les deux varient beaucoup d'un cabinet à l'autre, forfait ou pourcentage du prix, avec ou sans part fixe pour l'étude du dossier. Personne ne les affiche, et ils s'écrivent dans une convention d'honoraires avant l'audience. Je ne vous donnerai pas de fourchette : je n'en ai pas vu deux pareilles. Mettez la réponse en euros dans votre chiffrage, deux fois, dossier gagné et dossier perdu. Ces honoraires sont à vous. Ils n'ont rien à voir avec les émoluments de l'avocat poursuivant, qui sont dans la pile des frais et se paient en plus du prix, quel que soit l'avocat que vous avez pris.
4. Sachez ce qu'il fait, et ce qu'il ne fait pas. Il porte les enchères, il déclare l'adjudicataire à l'issue, il suit les dix jours de surenchère pendant lesquels quelqu'un peut encore reprendre le bien en offrant un dixième de plus, puis le paiement du prix et la publication du titre de vente. Il vérifie la procédure. Il ne visite pas, il ne chiffre pas les travaux, il ne vous dit pas combien vaut le bien et il ne décide pas de votre plafond. Un avocat qui vous glisse « on peut monter un peu » n'a pas vos chiffres sous les yeux. Le chiffrage, c'est vous, et c'est l'article sur le plafond.
5. Remettez-lui le mandat avec le plafond écrit, la veille ou le matin. Un montant, en chiffres, signé. Et une consigne : ne jamais le dépasser, même si vous lui faites signe dans la salle. C'est de vous-même que vous vous protégez : dans la salle, quand l'avocat d'en face relance, la consigne écrite est la seule chose qui ne bouge pas. Le déroulé de l'audience a son article.

L'erreur classique

Arriver avec son avocat habituel, ou sans avocat du tout. Ceux que j'ai vus repartir de l'accueil avaient un dossier travaillé, une consignation prête, et personne pour parler à leur place. Le lot est parti à quelqu'un d'autre le même matin. Une audience ne se reporte pas pour un enchérisseur absent, et un avocat d'un autre barreau dans la salle ne vaut pas mieux qu'une chaise vide.