S'entraîner · quatre ventes réelles, quatre niveaux
Saurez-vous fixer le bon prix sur ces enchères ?
- Quatre vraies ventes aux enchères judiciaires, déjà passées.
- Vous achetez pour y habiter.
- Une chose à la fois : calculez les frais, puis les travaux, avant de fixer le montant maximal que vous enchéririez.
- Découvrez ensuite à quel prix l'enchère est tombée.
La règle du jeu
Tout compris, l'achat ne doit pas vous coûter plus que le prix du quartier :
- le prix de l'enchère ;
- les droits et les frais d'adjudication ;
- les travaux ;
- l'attente avant d'habiter le logement.
Les quatre niveaux
Du plus simple au plus dur
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Niveau 1 : Appartement · Châtillon (92)
Les frais
Le prix atteint aux enchères n’est qu’une partie de ce que vous payez.
Estimer les frais
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Niveau 2 : Appartement · Pantin (93)
Les travaux
Les pièces montrent ce qui est à refaire.
Estimer les travaux
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Niveau 3 : Maison · Saintry-sur-Seine (91)
La maison à remettre en état
Cette maison demande des travaux en plus des frais de la vente.
Fixer son plafond
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Niveau 4 : Appartement · Sarcelles (95)
Le logement occupé
Ce logement était encore occupé lors de la visite.
Fixer son plafond
Comment on compte les points
Aux premiers niveaux, vous calculez un montant : les frais, puis les travaux.
- Le jeu vous donne leurs taux et leurs prix, pas le total.
- 100 points près du bon montant.
- Le sous-estimer coûte plus cher que le surestimer : un coût oublié fait monter trop haut.
Ensuite, vous fixez un plafond.
- Le bon prix est un plafond, pas un prix à payer : aux enchères, on ne paie que ce qu'il faut pour passer devant les autres.
- 100 points au bon prix ou un peu en dessous.
- Au-dessus, l'achat vous coûte plus que le prix du quartier : vous perdez vite des points.
- Trop prudent, vous en perdez moins vite.
- Un indice pose le calcul : il coûte 10 points.
Pour acheter et revendre, ce plafond ne suffit pas.
- Au prix du quartier, il ne resterait rien pour les frais de revente et l'impôt.
- La méthode de notre guide garde 12 % de marge et 4,5 % de frais de revente.
Sources et hypothèses
D'où viennent ces chiffres
- Quatre ventes judiciaires terminées entre 2025 et 2026, prises dans les archives du site, sans surenchère connue.
- Surface, mise à prix et prix atteint sont ceux de la fiche.
- Les constats sont cités des pièces du dossier (procès-verbal de description, diagnostics) et du registre public des diagnostics énergie de l'ADEME.
Le prix du quartier
- Il vient de notre étude sur 2 961 logements : le prix au mètre carré du milieu des ventes comparables autour du bien.
- Ce n'est pas une estimation du bien : il peut varier d'environ 9 % selon les ventes retenues.
- Le jeu s'arrête à ce prix, sans marge : pour une vraie vente, gardez-en une.
- Les vices cachés ne sont pas comptés : aucune vente aux enchères ne les garantit (code civil, art. 1649) ; ils se lisent dans les pièces, ou se paient.
Les frais
- Ceux d'un particulier, aux taux de 2026, même pour une vente plus ancienne.
- Droits d'enregistrement du département, émoluments de vente au tarif réglementé des avocats, TVA comprise, et contribution de sécurité immobilière, comme dans notre guide des frais.
Les travaux
Ils suivent le barème du site (édition 2026-08, fourniture et pose), sauf quand une pièce les chiffre elle-même.
L'attente
- Douze mois, le haut de la fourchette de six à douze mois de notre guide.
- Chaque mois au prix d'un loyer du quartier (carte des loyers du ministère du Logement).
- S'y ajoutent les charges et la taxe foncière quand les pièces les donnent, et les actes du commissaire de justice.
Ne sont pas comptés
- Les frais préalables de la procédure, annoncés à l'audience.
- Les honoraires de votre avocat.
- L'assurance.