S'entraîner · simulateur
Jusqu'où enchérir ?Le simulateur d'enchères immobilières judiciaires
Décrivez votre projet et le bien. Le simulateur vous donne l'enchère à ne pas dépasser, et le bilan de l'opération : le prix du bien, moins les travaux, l'enchère et les frais.
Le détail
D'où vient ce chiffre
Pourquoi s'arrêter là
Et si…
Ce que chaque imprévu retire à votre enchère maximale.
Les travaux comptés
À vérifier avant l'audience
Ce qui peut changer votre maximum, ou vous empêcher d'acheter.
Comment le calcul est fait
Les frais d'adjudication
En plus de l'enchère, l'acheteur paie les émoluments de vente des avocats, au barème réglementé par tranches et TVA comprise, les droits de mutation au taux du département (6,32 % dans la plupart) et la contribution de sécurité immobilière (0,1 % du prix). Les frais préalables de la procédure ne se devinent pas : tant qu'ils manquent, le maximum est dit provisoire. Les frais, tout compris.
Le prix du marché
Il vient des ventes enregistrées par l'administration fiscale (base DVF), de octobre 2023 à décembre 2025 : celles de surface voisine, de moitié moins à moitié plus, sans les ventes aberrantes, et le prix du milieu. Avec la rue, ce sont les ventes à moins de 300 m de son milieu, puis 600 m, puis 1 km, dès qu'elles sont au moins 10 ; sans la rue, ou avec trop peu de ventes autour d'elle, celles de la commune, puis du département. C'est la méthode des fiches du site, et vous pouvez mettre votre propre prix.
Les travaux
Un prix au m² selon l'état du bien, tiré du barème du site (édition 2026-08) poste par poste, 10 % d'aléas compris, multiplié par la surface à rénover. L'étiquette énergie et les travaux cochés s'y ajoutent. Même en bon état, une provision reste comptée : on achète souvent sans visite complète. Avec des squatteurs, le bien est compté « À rénover », plus la remise en état des dégradations. Votre prix au m², ou votre devis, remplace le barème. Estimer les travaux sans devis.
L'occupation et l'attente
Tout part de la date d'audience : 10 jours pour une surenchère, prolongés jusqu'au premier jour ouvrable quand le dernier tombe un week-end ou un jour férié, puis 2 mois pour payer le prix. Bien occupé : commandement de quitter les lieux, force publique, trêve hivernale. Bien loué : fin du bail et congé. Le simulateur en tire la date des clés ; les frais de la procédure (commissaire de justice, débarras, serrures) s'ajoutent au coût. Occupants et squatters.
Ce qui arrête l'enchère
La valeur du bien, le loyer ou votre marge : pour chacun, le simulateur cherche la plus haute enchère qui laisse tout le reste payé. La plus basse l'emporte, arrondie à la centaine. Fixer son plafond.
Ce qu'il ne sait pas
Il ne sait pas à quel prix la vente se fera : d'autres enchérisseurs peuvent aller plus haut que vous. Il ne compte pas non plus la TVA sur le prix quand la vente y est soumise (rare, et écrit dans le cahier des conditions de vente), ni les honoraires libres que votre avocat peut facturer en plus des émoluments, ni les petits frais de publication du jugement. Que lire dans le cahier.
Sources. Frais : émoluments de vente (C. com., art. A444-191 et A444-102 1°) ; droits d'enregistrement, tableau DGFiP des taux départementaux au 1er juin 2026 ; contribution de sécurité immobilière (CGI, art. 881 K). Impôts : paramètres 2026 du site. Délais : Code des procédures civiles d'exécution, art. R322-51, R322-56, R322-58, R322-61, R411-1, L412-1 à L412-6, R153-1, L433-1 et R433-1 ; Code de procédure civile, art. 641 et 642 ; Code du travail, art. L3133-1 et L3422-2 ; loi du 6 juillet 1989, art. 10, 15, 25-7, 25-8 et 25-14 ; loi du 5 mars 2007, art. 38. Actes : tarif réglementé des commissaires de justice (Code de commerce, art. A444-11 et suivants).
Ce simulateur ne remplace ni votre avocat, ni votre banque : il vous dit jusqu'où aller selon vos propres chiffres. Rien de ce que vous saisissez n'est enregistré.
Pour vous faire la main d'abord : testez-vous avant d'enchérir, sur de vraies ventes terminées où l'on calcule les frais, puis les travaux, puis le plafond.