Un appartement de cinq pièces principales — résultat d'adjudication2, cours Marigny

94300 Vincennes

134,63 m²

TJ Créteil

Bilan — incertain

Décider en quelques minutes

Le dossier est-il intéressant ?

Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.

Analyse du résultat d'adjudication

Adjugé 350 000 €

vs mise à prix ×0,5 MAP 700 k€

Prix au m² 2600 €

Audience 02/07/2026

Ce résultat, replacé dans son marché 17 ventes · 2023–2026

Sur les 17 biens vendus en Val-de-Marne avec une mise à prix de 300 000 € et plus dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×1,0 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×0,9 et ×1,4. Tous types de biens confondus : trop peu de ventes connues pour ce type dans ce département.

Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.

Adjugé 350 000 € — soit 2 600 €/m² pour 134,63 m² face au château de Vincennes, et exactement la moitié de la mise à prix de 700 000 € : un montant qui signe très probablement une audience restée…

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Synthèse MdB

Pas encore d'analyse MdB synthétique sur ce dossier.

Mise à prix (MAP) 700 000 € · 5199 €/m²

Plafond d'enchère · cible 12 % Réservé aux inscrits

Valeur marché 1 178 408 € · 8753 €/m² Estimation DVF · 135 m² × prix €/m² du secteur

Résumé MdB

Grand cinq-pièces bourgeois de 134,63 m² loi Carrez (lots 5, 24 et cave n°4), au 1er étage d'un immeuble avant 1948, 2 cours Marigny à Vincennes (94300) — une adresse de premier plan, en…

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Le bien en un coup d’œil

Désignation complète · d’après l’annonce

1er LOT DE LA VENTE : Lot numéro 5 du RCP : Au premier étage de l’immeuble, UN APPARTEMENT de cinq pièces principales comprenant : deux entrées, un séjour double, trois chambres, une cuisine, un office, une salle de bain, deux water-closets, une penderie, un dégagement, un placard et deux débarras. SUPERFICIE : 134,63 m². Et les 1.158/10.000èmes des parties communes générales. Lot numéro 24 du RCP : Au sous-sol, UNE CAVE portant le numéro 4. Et les 8/10.000èmes des parties communes générales. Les lieux sont occupés. Cadastre : section O, numéro 213 Référence greffe : 26/00060

Occupation occupe

Baisse si personne n’enchérit Non documentée Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.

Construire l’enchère

Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?

Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.

Scénarios de revente 6 scénarios

Recommandation MdB

Rénovation moyenne + revente est l'opération naturelle : un grand familial de caractère, sur l'adresse la plus recherchée de Vincennes.

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Comparatif

Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?

Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.

Scénario	Travauxestimé	Prix de reventeau m²	Plafond marteau max pour la marge cible	Délaià la revente
Achat-revente rapide
Rénovation moyenne + revente rapide
Rénovation + portage
Location nue
Location meublée (LMNP)
Location courte durée

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Budget travaux

Revêtements (sols / peintures)
Menuiseries int. / finitions
Débarras / encombrement
Sécurisation / serrurerie

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Défendre la sortie

Quel est l’état du marché ?

Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.

Quartier · Marché

Quartier, marché & liquidité

Lecture marché

Marché Vincennes (94300) : commune la plus chère du Val-de-Marne, demande soutenue et très liquide, surtout sur les grandes surfaces familiales rares face au château.

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2, cours Marigny Voir sur OpenStreetMap

Revente visée · scénario suivi

8 607 €/ m² net vendeur

C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. Les deux autres la situent, elles ne la décident pas : la bande observée du secteur ci-contre, et la médiane de vos ventes retenues sous le tableau.

Bande observée du secteur confiance haute

8 540 €moyenne du secteur 8 607 €revente visée

7 602 €9 454 €

Moyenne du cœur des 79 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.

Nature du marché: Résidentiel · appartement
Liquidité à la revente: Élevée · 446 ventes comparables récentes
Confiance comparables: haute
DPE estimé (voisinage): E GES E
Loyer de marché: 29,4 €/m² (23,32–37,09)
Rendement brut / MAP: 6,8 % · ~3 959 €/mois

Lecture du quartier

IDFM · Éducation nat. · OSM

Métro / RER / tram Métro Château de Vincennes · 76 m

Future gare (projet) Château de Vincennes · 60 m · ligne 1 à Val de Fontenay +2

Écoles 15 dans 800 m · au plus près 348 m

Gares / arrêts en projet à proximité (3)

60 m Château de Vincennes · ligne 1 à Val de Fontenay
1403 m Les Rigollots (solution 1) · ligne 1 à Val de Fontenay
1495 m Les Rigollots (solution 2) · ligne 1 à Val de Fontenay

Atouts

Métro Château de Vincennes à 76 m (desserte structurante)
Future Château de Vincennes à 60 m (ligne 1 à Val de Fontenay) — plus-value à terme
15 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 348 m)
Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes

Points de vigilance

Zone d'activités dense — 36 sites ICPE recensés dans 1 km

Les ventes DVF du secteur ·

Les ventes retenues sont celles qui fondent l’estimation de ce dossier : la médiane et la moyenne du pied de tableau se calculent sur elles seules. Les autres ventes du code postal restent consultables (« Tout le secteur », utile pour juger une découpe en lots) : elles calibrent la bande €/m² du secteur affichée en haut de l’onglet, elles n’entrent pas dans la médiane des retenues. Une ligne = une vente : quand elle porte plusieurs lots, prix et surface sont ceux de l’ensemble.

	Adresse			Pièces
30/12/25	10 RUE DE L INDUSTRIE	Appartement	48 m² ·	2	438 619 €	9 138 €	935 m
30/12/25	26 RUE DIDEROT	Appartement	50 m² ·	2	496 000 €	9 920 €	630 m
30/12/25	52 RUE DE STRASBOURG	Appartement	20 m² ·	1	175 000 €	8 750 €	753 m
30/12/25	9 RUE DU COMMANDANT MOWAT	Appartement	38 m² ·	2	295 000 €	7 763 €	614 m
30/12/25 retenue	60 B AV DE LA DAME BLANCHE	Appartement	108 m²	4	1 300 000 €	12 037 €	564 m
29/12/25 retenue	174 RUE DE LA JARRY	Appartement	76 m²	3	456 400 €	6 005 €	1,1 km
29/12/25 retenue	22 RUE DE LA PAIX	Appartement	96 m²	4	1 288 750 €	13 424 €	829 m
23/12/25	112 AV DE PARIS	Appartement	60 m² ·	3	508 814 €	8 480 €	991 m
23/12/25	20 AV FRANKLIN ROOSEVELT	Appartement	29 m² ·	2	226 000 €	7 793 €	559 m
23/12/25	184 RUE DE FONTENAY	Appartement	38 m² ·	2	344 200 €	9 058 €	610 m
23/12/25 retenue	23 AV DU CHATEAU 2 lots	Appartement	75 m²	2	645 000 €	8 600 €	311 m
23/12/25 retenue	38 AV DES MINIMES	Appartement	125 m²	5	1 280 000 €	10 240 €	833 m
23/12/25	17 AV GABRIEL PERI	Appartement	20 m² ·	1	110 000 €	5 500 €	323 m
23/12/25	31 RUE DU MAL MAUNOURY	Appartement	50 m² ·	3	415 557 €	8 311 €	793 m
23/12/25	16 BD DE LA LIBERATION	Appartement	55 m² ·	2	333 000 €	6 055 €	809 m
23/12/25 retenue	145 RUE DE FONTENAY	Appartement	77 m²	4	815 450 €	10 590 €	712 m
22/12/25	26 RUE MIRABEAU	Appartement	37 m² ·	3	265 000 €	7 162 €	854 m
22/12/25 retenue	44 RUE DIDEROT	Appartement	68 m²	4	457 000 €	6 721 €	600 m
22/12/25	8 RUE MASSUE 9 lots	Appartement	367 m² ·	1	2 209 212 €	6 020 €	1,0 km
22/12/25	4 AV DU PETIT PARC	Appartement	57 m² ·	3	579 000 €	10 158 €	826 m
22/12/25 retenue	16 AV AUBERT	Appartement	80 m²	4	930 000 €	11 625 €	572 m
22/12/25 retenue	22 AV DU PETIT PARC	Appartement	70 m²	4	667 500 €	9 536 €	851 m
22/12/25 retenue	8 RUE MONMORY 2 lots	Appartement	73 m²	2	658 000 €	9 014 €	754 m
22/12/25 retenue	84 RUE DEFRANCE 2 lots	Appartement	135 m²	2	1 085 885 €	8 044 €	983 m
19/12/25	22 AV DU PETIT PARC	Appartement	34 m² ·	2	315 790 €	9 288 €	851 m
19/12/25	97 RUE DE FONTENAY	Appartement	25 m² ·	2	237 280 €	9 491 €	466 m
19/12/25	25 AV DES MURS DU PARC	Appartement	19 m² ·	1	87 366 €	4 598 €	1,2 km
19/12/25	28 RUE MIRABEAU	Appartement	56 m² ·	2	535 000 €	9 554 €	874 m
19/12/25	31 AV DE PARIS	Appartement	12 m² ·	1	102 000 €	8 500 €	672 m
18/12/25	49 BD DE LA LIBERATION	Appartement	28 m² ·	1	190 000 €	6 786 €	554 m
18/12/25	82 RUE DIDEROT	Appartement	23 m² ·	1	159 000 €	6 913 €	673 m
18/12/25	15 RUE DES VIGNERONS	Appartement	15 m² ·	1	102 000 €	6 800 €	597 m
18/12/25	30 B RUE DE LA LIBERTE	Appartement	46 m² ·	2	387 500 €	8 424 €	482 m
18/12/25	55 BD DE LA LIBERATION 2 lots	Appartement	212 m² ·	4	1 315 600 €	6 206 €	617 m
17/12/25	11 RUE LEROYER	Appartement	42 m² ·	2	358 000 €	8 524 €	759 m
17/12/25	40 RUE DE FONTENAY	Appartement	30 m² ·	1	250 000 €	8 333 €	471 m
17/12/25 retenue	42 AV AUBERT	Appartement	86 m²	4	910 000 €	10 581 €	807 m
17/12/25	106 RUE DE FONTENAY	Appartement	38 m² ·	2	345 000 €	9 079 €	418 m
17/12/25	8 RUE JEAN MOULIN	Appartement	29 m² ·	2	333 500 €	11 500 €	537 m
16/12/25	36 AV DU PETIT PARC	Appartement	37 m² ·	2	305 000 €	8 243 €	904 m
16/12/25	32 RUE DE FONTENAY	Appartement	48 m² ·	2	362 000 €	7 542 €	501 m
16/12/25 retenue	36 B RUE ROBERT GIRAUDINEAU 2 lots	Appartement	86 m²	1	1 100 000 €	12 791 €	385 m
16/12/25	68 RUE DE LA JARRY	Appartement	32 m² ·	2	219 500 €	6 859 €	682 m
15/12/25	1 ALL CHARLES DELONCLE	Appartement	187 m²	6	620 000 €	3 316 €	1,2 km
15/12/25	23 AV GABRIEL PERI	Appartement	37 m² ·	2	316 000 €	8 541 €	331 m
15/12/25 retenue	3 RUE DE L EGLISE 2 lots	Appartement	70 m²	2	1 660 000 €	23 714 €	324 m
15/12/25 retenue	60 AV DE PARIS	Appartement	71 m²	3	755 000 €	10 634 €	652 m
15/12/25	52 RUE DE FONTENAY	Appartement	56 m² ·	3	455 800 €	8 139 €	425 m
12/12/25	10 AV AUBERT	Appartement	130 m²	3	1 055 000 €	8 115 €	536 m
12/12/25	20 AV DU PETIT PARC	Appartement	55 m² ·	3	458 908 €	8 344 €	845 m
12/12/25	57 AV FOCH	Appartement	72 m²	3	754 600 €	10 481 €	561 m
10/12/25	32 RUE DU COMMANDANT MOWAT	Appartement	64 m² ·	3	530 000 €	8 281 €	722 m
10/12/25	4 VLA GEORGES SERRE	Appartement	76 m²	5	529 000 €	6 961 €	694 m
10/12/25	83 RUE DEFRANCE	Appartement	88 m²	4	787 550 €	8 949 €	961 m
10/12/25	124 RUE DIDEROT	Appartement	66 m² ·	3	400 000 €	6 061 €	835 m
10/12/25	118 AV DE PARIS	Appartement	82 m²	4	680 000 €	8 293 €	1,0 km
10/12/25	32 BD DE LA LIBERATION	Appartement	25 m² ·	1	211 000 €	8 440 €	809 m
09/12/25	5 B RUE FELIX FAURE	Appartement	49 m² ·	2	359 600 €	7 339 €	935 m
09/12/25	19 AV FRANKLIN ROOSEVELT	Appartement	54 m² ·	1	510 000 €	9 444 €	623 m
08/12/25	3 RUE DE L EGLISE	Appartement	42 m² ·	2	197 848 €	4 711 €	324 m
05/12/25	6 RUE DES LAITIERES	Appartement	35 m² ·	2	300 000 €	8 571 €	1,1 km
05/12/25	118 AV DE LA REPUBLIQUE	Appartement	31 m² ·	1	262 000 €	8 452 €	778 m
05/12/25	101 AV DE LA REPUBLIQUE	Appartement	42 m² ·	2	478 880 €	11 402 €	746 m
04/12/25	9 RUE DU COMMANDANT MOWAT	Appartement	38 m² ·	2	285 000 €	7 500 €	614 m
04/12/25	2 AV GEORGES CLEMENCEAU	Appartement	60 m² ·	3	663 850 €	11 064 €	1,3 km
04/12/25	56 BD DE LA LIBERATION	Appartement	71 m²	3	423 000 €	5 958 €	643 m
04/12/25	28 AV AUBERT	Appartement	84 m²	3	774 000 €	9 214 €	641 m
03/12/25	175 RUE DE FONTENAY	Appartement	55 m² ·	3	468 000 €	8 509 €	834 m
03/12/25	145 RUE DE FONTENAY	Appartement	29 m² ·	2	250 000 €	8 621 €	712 m
03/12/25	13 RUE DE LA JARRY	Appartement	109 m²	4	1 029 300 €	9 443 €	460 m
02/12/25	46 RUE DE LA JARRY	Appartement	103 m²	4	960 000 €	9 320 €	598 m
01/12/25	19 RUE DE LA PREVOYANCE	Appartement	26 m² ·	2	200 000 €	7 692 €	1,5 km
01/12/25	3 RUE DES VIGNERONS	Appartement	51 m² ·	3	444 000 €	8 706 €	593 m
28/11/25	56 AV PAUL DEROULEDE	Appartement	61 m² ·	3	465 000 €	7 623 €	981 m
28/11/25	114 AV DE PARIS	Appartement	50 m² ·	3	335 000 €	6 700 €	1,0 km
28/11/25	128 RUE DEFRANCE	Appartement	44 m² ·	2	278 000 €	6 318 €	1,2 km
28/11/25	49 AV DU CHATEAU	Appartement	91 m²	4	902 475 €	9 917 €	591 m
28/11/25	11 AV LAMARTINE	Appartement	53 m² ·	3	558 450 €	10 537 €	544 m
27/11/25	76 AV DE LA REPUBLIQUE	Appartement	36 m² ·	2	370 000 €	10 278 €	661 m
27/11/25	95 RUE DE LA JARRY	Appartement	53 m² ·	2	362 000 €	6 830 €	812 m
26/11/25	58 RUE JOSEPH GAILLARD	Appartement	29 m² ·	2	265 000 €	9 138 €	803 m
25/11/25	39 RUE CHARLES SILVESTRI	Appartement	59 m² ·	3	475 000 €	8 051 €	743 m
25/11/25	146 RUE DE LA JARRY	Appartement	78 m²	3	546 311 €	7 004 €	986 m
25/11/25	6 VLA GEORGES SERRE	Appartement	38 m² ·	2	326 000 €	8 579 €	694 m
25/11/25	118 RUE DE MONTREUIL	Appartement	26 m² ·	2	235 000 €	9 038 €	864 m
24/11/25	11 RUE LEROYER	Appartement	41 m² ·	2	290 000 €	7 073 €	759 m
24/11/25	44 RUE CELINE ROBERT	Appartement	33 m² ·	2	298 550 €	9 047 €	1,5 km
24/11/25	2 RUE JOSEPH GAILLARD	Appartement	106 m²	5	970 000 €	9 151 €	383 m
21/11/25	20 RUE DU MIDI	Appartement	70 m²	3	788 300 €	11 261 €	368 m
21/11/25	124 AV DE PARIS	Appartement	29 m² ·	1	247 923 €	8 549 €	1,1 km
20/11/25	2 RUE DE VERDUN	Appartement	68 m²	3	558 000 €	8 206 €	898 m
20/11/25	7 VLA GEORGES SERRE	Appartement	39 m² ·	2	294 000 €	7 538 €	694 m
19/11/25	5 RUE DE MONTREUIL	Appartement	47 m² ·	2	518 100 €	11 023 €	416 m
18/11/25	13 AV DU PETIT PARC	Appartement	69 m²	3	670 000 €	9 710 €	725 m
18/11/25	27 CRS MARIGNY	Appartement	106 m²	4	921 600 €	8 694 €	141 m
18/11/25	23 RUE DES LAITIERES	Appartement	14 m² ·	1	160 000 €	11 429 €	1,2 km
18/11/25	39 RUE DE LA MARSEILLAISE	Appartement	55 m² ·	3	340 000 €	6 182 €	658 m

Médiane de vos ventes retenues : 10581 €/m² · moyenne 10904 €/m² · sur 15 vente(s) · période 2025-12-15 → 2025-12-30

Source : DVF Etalab dédupé par mutation (les ventes en bloc sont consolidées). Filtré sur ventes/VEFA, bornes Tukey adaptatives [2 446–28 607 €/m²]. 3 transaction(s) écartée(s) comme outliers (cessions intra-SCI / valeurs administratives). Période interrogée : 3 années glissantes — clic sur une adresse pour voir la transaction sur la carte officielle.