Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Avoventes).Ouvrir Avoventes
Appartement de type 1 dans une résidence de tourisme36 AVENUE DE PARIS
À vérifier
Décider en quelques minutes
Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
À huit jours de l'audience du 8 octobre 2026, la période de neuf ans du bail commercial s'achève le 30 septembre et se reconduit faute de congé : on adjuge un exploitant en place, pas un studio libre.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Avoventes
48 000 €
Plafond d'enchère · cible 17 %
—
données insuffisantes
Valeur marché
235 000 € · médiane comparables
712 ventes appartement (182 k€–310 k€) · surface à confirmer
Lot 158 : un studio de 23,33 m² au sixième étage, porte 610, de la copropriété « Les Portes de Villejuif », 34/36 avenue de Paris — entrée avec coin cuisine, pièce à vivre, salle d'eau et wc (cahier des conditions de vente, p. 1). L'ensemble est à usage de résidence de tourisme : le studio est meublé comme une chambre d'hôtel et exploité par AppartCity, qui le sous-loue à ses clients. Un second lot, le 173 au septième étage avec terrasse, part séparément à la même audience.
Ce qui s'achète ici est d'abord un contrat. Le bail commercial a pris effet le 1er octobre 2008 pour neuf ans, puis a été « renouvelé tacitement » le 1er octobre 2017 selon la déclaration d'AppartCity au commissaire de justice (procès-verbal de description, p. 3) : la période en cours s'achève le 30 septembre 2026, or y mettre fin imposait au bailleur un recommandé expédié douze mois plus tôt (p. 14), et les pièces n'en portent aucun. Dans le même constat, l'exploitant alerte par écrit sur la vétusté de la résidence.
On ne revend donc pas ce lot au marché du studio libre, mais à un investisseur qui reprend un flux : 3 605,86 € de loyer annuel déclaré, dont se retranchent la taxe foncière, l'assurance de copropriété, les honoraires de syndic et l'entretien que le bail laisse à la charge du bailleur. Le rendement auquel se négocie ce genre de lot n'est documenté nulle part ici : ni la valeur de sortie ni le prix plafond ne sont chiffrables, à établir.
Désignation complète · d’après l’annonce
VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES SUR LIQUIDATION JUDICIAIRE COMMUNE DE VILLEJUIF (94800) - 34/36 AVENUE DE PARIS Dans un ensemble immobilier dénommé « LES PORTES DE VILLEJUIF » en copropriété et à usage de résidence de tourisme figurant au cadastre de ladite commune SECTION B N°254 LIEUDIT 23 RUE DES GUIPONS d’une contenance cadastrale de 31a 55ca Lot N°1 UN APPARTEMENT DE TYPE 1 situé au 6 ème étage, porte 610 (N° de vente 619) , correspondant au lot N°158 (et les 52/10.000èmes des parties communes et charges générales)
Occupation
À vérifier
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
Le risque n'est pas dans les murs, il est dans le contrat.
- Un preneur en place, sans terme atteignable — Reconduit le 1er octobre 2017, le bail arrive à terme le 30 septembre 2026 et repart pour neuf années faute de congé donné douze mois plus tôt (procès-verbal, p. 14) ; le reprendre supposerait une indemnité d'éviction que rien ne chiffre.
- Vétusté annoncée, remise en état à la charge de l'acquéreur — L'exploitant alerte par écrit sur la vétusté de la résidence après dix-sept ans d'exploitation et désigne l'acquéreur pour y remédier au titre de son obligation de délivrance (p. 3), sans chiffrage.
- Un bail de onze ans proposé, pas signé — La lettre AppartCity du 8 juin 2026 offre onze ans et une hausse de loyer de 5 à 50 % selon l'avenant de baisse de chaque bail, mais tout reste à formaliser par avenant ou bail signé des parties (p. 3).
- Ce que le bailleur garde à sa charge — Le mobilier vétuste, les charges non récupérables jusqu'à 5 % du loyer annuel TTC, l'entretien forfaitaire de 14,80 €/m² habitable indexé sur l'inflation — 345 € par an ici — et les grosses réparations de l'article 606 du code civil (p. 15 et p. 14).
- Diagnostics établis, non joints à l'extrait — Parasitaire, risques naturels et technologiques, performance énergétique, électricité et surface privative sont annoncés en annexe du cahier (p. 6 et p. 7), et le commissaire de justice écrit les avoir reçus et annexés (procès-verbal, p. 55) ; aucun n'est lisible ici : les réclamer à Maître ISAL.
La vente est ordonnée par le juge des contentieux de la protection de Nîmes — ordonnance n° 26/7 du 17 mars 2026 — dans un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire : une procédure de surendettement de particulier (article L. 742-16 du code de la consommation), pas une faillite d'entreprise. L'audience se tient au tribunal judiciaire de Créteil le 8 octobre 2026 à 9 h 30 ; seuls les avocats du barreau du Val-de-Marne peuvent enchérir, chèque de banque de 10 % de la mise à prix, minimum 3 000 € (cahier, p. 11). Le poursuivant est la SELARL SBCMJ, Maître Bruno CAMBON, liquidateur ; le postulant, Maître Martin ISAL, barreau du Val-de-Marne.
Le titre remonte à un acte de Maître Jean-Pierre BRINES, notaire à Aix-en-Provence, du 20 décembre 2006 ; les origines antérieures ne sont pas retracées, le cahier renvoyant l'adjudicataire au service de la publicité foncière (p. 5). Le lot dépend du volume 5, grevé avec le volume 4 d'une servitude d'antenne parabolique au profit du volume 3 (p. 4). Ni l'état hypothécaire ni le montant de la créance ne figurent au dossier.
Réclamer à Maître ISAL le bail et son avenant du 7 décembre 2011 en entier, l'état hypothécaire, et la confirmation écrite qu'aucun congé n'a été délivré au preneur : ce point décide si l'on adjuge un lot loué jusqu'en 2035.
À lever avant d’enchérir
3 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
Bloquant
Le bail commercial se reconduit huit jours avant l'audience
La période de neuf ans en cours depuis le 1er octobre 2017 s'achève le 30 septembre 2026, et le bail prévoit qu'elle se renouvelle par tacite reconduction pour neuf nouvelles années. Le bailleur qui ne veut pas renouveler doit avoir prévenu par recommandé douze mois plus tôt, et aucune lettre de congé ne figure au dossier. L'adjudicataire du 8 octobre 2026 hériterait donc d'un preneur installé, potentiellement jusqu'en 2035. Le reprendre supposerait une indemnité d'éviction, qu'aucune pièce ne chiffre.
IA Claude (gold)
Le bail commercial se reconduit huit jours avant l'audience
Procès-verbal descriptif
p.14
« Au terme de cette période, le bail sera renouvelable par tacite reconduction pour une période de neuf années. »Ouvrir PVD anonymisé LOT 158.pdf à la p.14
PVD_anonymisé_LOT_158_pdf_b139eec556.pdf p.14
Élevé
Remise en état de la résidence annoncée à la charge de l'acquéreur
L'exploitant remet au commissaire de justice un avertissement écrit sur la vétusté de la résidence et de ses unités d'hébergement après dix-sept ans d'exploitation, et désigne l'acquéreur comme celui qui devra y remédier au titre de son obligation de délivrance. Aucun devis, aucun montant, aucun périmètre de travaux n'accompagne cette alerte. Le constat du logement lui-même ne montre pourtant que de l'usage courant : c'est donc la résidence, parties communes et équipements, qui est visée. La dépense reste ouverte sous le bail en cours ; la proposition de nouveau bail du 8 juin 2026 la partagerait à 50/50 entre AppartCity et les bailleurs et plafonnerait la part du bailleur à douze mois de loyer avant hausse (p. 4), mais ce bail n'est pas signé.
IA Claude (gold)
Remise en état de la résidence annoncée à la charge de l'acquéreur
Procès-verbal descriptif
p.3
« L'établissement est exploité depuis 17 années et vous alertons sur la vétusté de la résidence et de ses unités d'hébergement à laquelle l'acquéreur devra remédier dans le cadre de son obligation de délivrance. »Ouvrir PVD anonymisé LOT 158.pdf à la p.3
PVD_anonymisé_LOT_158_pdf_b139eec556.pdf p.3
Moyen
Le bail de onze ans et la hausse de loyer ne sont pas signés
La lettre AppartCity du 8 juin 2026 propose un bail de onze ans avec un réajustement des loyers de 5 % à 50 % selon l'avenant de baisse dont chaque bail relève ; le lot 158 porte un avenant du 7 décembre 2011 ramenant le loyer à 70 % du montant initial, soit la baisse de 30 % que la lettre assortit d'une hausse de 50 % — mais aucune pièce ne rattache nommément ce lot à l'une des catégories annoncées. Ce même avenant soldait un arriéré de loyers et des charges impayées depuis le 1er janvier 2011 : l'unique exploitant dont dépend tout le revenu a déjà été défaillant. Le constat précise que la participation du bailleur reste à formaliser par avenant ou par bail signé des parties, sa mise en œuvre étant subordonnée à un taux de signatures des bailleurs. Le loyer futur est donc une proposition, pas une donnée.
IA Claude (gold)
Le bail de onze ans et la hausse de loyer ne sont pas signés
Procès-verbal descriptif
p.3
« La participation du Bailleur sera formalisée par un avenant ou un nouveau bail signé par les parties. »Ouvrir PVD anonymisé LOT 158.pdf à la p.3
PVD_anonymisé_LOT_158_pdf_b139eec556.pdf p.3
Le détail, point par point
5 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Moyen Occupation inconnue
L'occupation n'est pas renseignée. Vérifier impérativement dans le CCV et le PVD avant enchère — un bien occupé peut mobiliser 12 à 36 mois supplémentaires.
Données annonce
Prochaine actionVisite + baux + état d'occupation
Faible Montant de la créance non établi
Le cahier des conditions de vente porte le décompte de la créance, généralement dans ses premières pages.
Règle métier
À faireDemander le décompte à l'avocat poursuivant avant l'audience : il indique jusqu'où le créancier peut avoir intérêt à enchérir.
Point de droit Copropriété & passif 4 points non documentés
- Charges impayées
- Non documenté
- Appels de fonds en cours
- Non documenté
- Procédure art. 29-1 Loi 1965 art. 29-1 : copropriété en grave difficulté financière (charges impayées, travaux imposés). Procédure de carence du syndicat.
- Non documenté
- Fonds Alur disponible Fonds Alur : épargne obligatoire de la copropriété pour gros travaux. Repris par l'acquéreur — solde à vérifier auprès du syndic.
- Non documenté
SourceCCV / Syndic
Prochaine actionDemander au syndic l'état daté + PV d'AG (impayés, procédures)
Point de droit Urbanisme & risques du site 4 points non documentés
- Destination actuelle
- Non documenté
- Autorisation changement d'usage Changement d'usage Paris : passer un local commercial en habitation déclenche une compensation ~1 800 €/m² (m² de commerce à recréer ailleurs).
- Non documenté
- Conformité ERP Établissement Recevant du Public : normes accessibilité/sécurité spécifiques. Conformité à vérifier en mairie.
- Non documenté
- Régularisation possible
- Non documenté
SourceDDT / Mairie · Géorisques
Prochaine actionConsulter mairie (PLU) + Géorisques à la parcelle
Point de droit Contraintes patrimoniales (ISMH / DRAC) 3 points vérifiés · 1 non documenté
- Périmètre ISMH Inscrit Monuments Historiques (ISMH) : travaux soumis à autorisation DRAC, instruction de plusieurs mois, contraintes de matériaux.
- Non
- Site classé
- Non
- Servitudes Servitude : charge grevant le bien de manière pérenne (passage, vue, non-bâtissabilité). Vérifier l'origine et l'opposabilité.
- Aucune connue
- Avis ABF requis Architecte des Bâtiments de France : avis conforme requis pour toute modification visible (façade, toiture, menuiseries).
- Non documenté
SourceDDT
Prochaine actionVérifier ABF / périmètre
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
0 scénario
Aucune opération d'achat-revente n'est praticable ici — le preneur commercial a droit au renouvellement, et le bailleur qui ne renouvelle pas doit prévenir douze mois à l'avance par recommandé (procès-verbal, p. 14). Toute la décision tient à une pièce : le statut du bail au 30 septembre 2026.
À écarter — l'achat-revente suppose un logement livrable libre, la division ne s'envisage pas sur 23,33 m² en copropriété, et le seul désordre constaté tient dans un éclat de vasque : rien à créer par travaux. Garder puis revendre exigerait une sortie datée : le terme du bail ne libère rien, il enclenche une reconduction.
Aucun prix plafond ne se calcule ici : le loyer déclaré ne devient un prix qu'une fois connus le rendement de sortie du segment et le coût de remise en état — à établir, son seul plafond (douze mois de loyer) relevant d'un bail proposé et non signé ; donc pas d'enchère à l'aveugle. L'affiche et le cahier assortissent la mise à prix d'une faculté de baisse du tiers en cas de carence d'enchères (p. 5). Deux échéances : les frais et émoluments à un mois du caractère définitif de la vente (article 16), puis la consignation du prix à la Caisse des dépôts un mois plus tard (clause dérogatoire du cahier, p. 19, article R. 742-38 du code de la consommation). La surenchère courant dix jours, les butoirs tombent au 18 novembre puis au 18 décembre 2026.
Paramètres de calcul
appliqués à tous les scénarios
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
Aucun scénario applicable. Voir la liste secondaire pour les alternatives.
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Sécurisation / serrurerie Barème indicatif 1 500 €
Prise de possession — changement des accès
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Revêtements (sols / peintures) Barème indicatif 0 €
0 m² × 105 €/m² = 0 €
Sols / peintures à rafraîchir
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Menuiseries int. / finitions Barème indicatif 0 €
0 m² × 50 €/m² = 0 €
Finitions et menuiseries intérieures
Autres postes du barème (17) · prix marché France, éd. 2026-08
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Démolition / curage Barème indicatif 0 €
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Gros œuvre / structure Barème indicatif 8 000 €
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Toiture / couverture Barème indicatif 0 €
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Façade / ravalement Barème indicatif 0 €
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Menuiseries extérieures Barème indicatif 800 €
1 × 800 € l’unité = 800 €
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Isolation Barème indicatif 0 €
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Chauffage / ECS Barème indicatif 0 €
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Électricité Barème indicatif 0 €
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Plomberie Barème indicatif 0 €
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Cuisine Barème indicatif 9 000 €
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Salle de bains Barème indicatif 7 500 €
1 × 7 500 € l’unité = 7 500 €
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Débarras / encombrement Barème indicatif 0 €
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Remise en service des réseaux Barème indicatif 2 000 €
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Désamiantage / déplombage Barème indicatif 0 €
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Assainissement Barème indicatif 9 000 €
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Remise en état (dégradations) Barème indicatif 0 €
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Provision prudentielle Barème indicatif 0 €
Postes retenus 1 500 € + aléas 10 % = 1 650 €
Votre chiffrage : 1 650 €
Connectez-vous pour ajuster les quantités et les prix de ce budget — se connecter.
Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Villejuif occupe la première couronne sud du Val-de-Marne, adossée à Paris entre Le Kremlin-Bicêtre et L'Haÿ-les-Roses : un marché tendu et recherché, où quarante-deux ventes d'appartements de moins de 30 m² ressortent en 2025 à une médiane de 6 026 €/m² sur le code postal 94800, contre 4 074 €/m² au-delà de 80 m². Son rang exact parmi ses voisines n'est pas calculable : le dossier ne porte pas de code INSEE, tout se lit ici à la maille postale.
Ces acheteurs-là prennent un studio livré libre, et celui-ci ne peut pas l'être : on le revend à un investisseur de résidence gérée, qui reprend un bail et une exploitation, et dont la banque instruit le contrat avant le dossier personnel.
Ce qu'il ressort, le dossier ne le dit pas : la base des ventes ne sépare pas le lot sous bail commercial du studio libre — à établir. Le seul repère chiffré porte sur l'audience : quatre-vingt-dix appartements du Val-de-Marne mis à prix de 30 000 à 80 000 € entre 2023 et 2026 sont partis à 2,51 fois leur prix de départ en médiane, sans qu'on sache si un lot sous bail commercial y figure. Et la donnée vieillit : le dernier acte enregistré sur ce périmètre date du 31 décembre 2025.
Coordonnées non géocodées — carte indisponible. Adresse connue : 36 AVENUE DE PARIS.
Bande observée du secteur · 94800 Villejuif
5 043 €/ m² net vendeur
Aucun scénario de revente n'est suivi sur ce dossier : à défaut de prix de sortie, c'est le repère de marché qui tient lieu d'ancre. La méthode de calcul est détaillée sous la bande.
Bande observée du secteur
confiance haute
4 410 €5 676 €
Moyenne du cœur des 80 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.
- Nature du marché
- Résidentiel · appartement
- Confiance comparables
- haute
Lecture du quartier
IDFM · Éducation nat. · OSM
Métro / RER / tram
· m
Écoles
Aucune dans 800 m
Données non disponibles
à compléter avant l'audience- Géocodage Coordonnées non géocodées — carte indisponible.
- Proximités Transports et écoles non calculés (bien non géocodé précisément).
Les ventes DVF du secteur
Adresse, date, surface et prix de chaque vente : le détail vente par vente est réservé aux inscrits. L’inscription est gratuite.
À quel prix partent les biens comparables
100 ventes · 2023–2026
Sur les 100 appartements vendus en Val-de-Marne avec une mise à prix de 30 000 à 80 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×2,5 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,9 et ×3,1.
Appliqué à la mise à prix de ce dossier (48 000 €)
120 480 €
moitié centrale : 89 760 € – 149 760 €
Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
08/10/2026 · 07:30 · J−7
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
4 800 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Frais d'adjudication
au barème réglementé
En plus du prix : l'émolument de vente de l'avocat, TVA comprise, et la contribution de sécurité immobilière, soit 3,6 % à 50 000 €, 2,8 % à 100 000 € et 2,3 % à 200 000 €. Le taux baisse quand le prix monte.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
43 200 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
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Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
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Passif copropriété Charges impayées, procédure art. 29-1, sinistres, contentieux.
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Syndic + dernier PV Contacter le syndic, récupérer PV AG ≤ 2 ans, fonds Alur, état daté.
-
Travaux votés Devis votés non appelés, ravalement, ascenseur, toiture.
Vie du dossier
1 changement constaté-
Analyse publiée Le dossier a été lu et chiffré.
Suivez ce dossier pour être prévenu par email de son prochain changement.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
- AFFICHE Affiche.pdf
- CCV CCV anonymisé.pdf
- PV PVD anonymisé LOT 158.pdf
Annonce d'origine Avoventes
Calendrier procédural
- Visite 30/09/2026 · 08:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 07/10/2026
- Audience 08/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Val-de-Marne
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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Appartement · 55 m² Villeneuve-Saint-Georges (94) Mise à prix 30 000 € Audience 8 Oct
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