Surface issue des annonces sources (Enchères Publiques, Licitor, Vench). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Un appartement33, rue Henri Janin
55,73 m²
Surface — provenance
Méthodologie
Enchères Publiques
Licitor
Vench
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Décider en quelques minutes
Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Rénové récemment et vide au constat, ce trois-pièces s'achète sans son état hypothécaire : les deux annexes annoncées au cahier n'y figurent pas.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Enchères Publiques
Licitor
Vench
30 000 € · 538 €/m²
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Plafond d'enchère · cible 12 %
Réservé aux inscrits
Valeur marché
Réservé aux inscrits
Au quatrième étage d'un immeuble d'avant 1949 immatriculé « 33 JANIN » au registre national des copropriétés, un appartement de 55,73 m² est saisi avec sa cave au sous-sol et sa place de parking au…
Désignation complète · d’après l’annonce
Un appartement de 55,73 m², situé 33 rue Henri Janin à Villeneuve-Saint-Georges (bâtiment A, escalier A, 4ème étage), comprend une entrée, un séjour, une chambre, un bureau, une cuisine, une salle d'eau, un WC, une cave et un emplacement de parking.
Occupation
Bien libre
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
Rien de structurel ; trois points pèsent.
La créance atteint 30 560,72 € au total, dont 25 001,88 € en principal (cahier des conditions de vente, p.
À lever avant d’enchérir
3 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
Le détail, point par point
9 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
6 scénarios
Reprendre la cuisine, traiter le plomb, revendre libre : une seule pièce est dégradée au procès-verbal et le logement est déjà vide, ce qui met l'opération à portée d'un chantier court.
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour la marge cible | Délaià la revente |
|---|---|---|---|---|
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Achat-revente rapide
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Rénovation moyenne + revente rapide
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Rénovation + portage
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Location nue
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Location meublée (LMNP)
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Location courte durée
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Revêtements (sols / peintures)
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Menuiseries int. / finitions
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Sécurisation / serrurerie
Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Bon marché et peu profond : à 2 550 €/m² en 2025 (90 ventes d'appartements), Villeneuve-Saint-Georges se situe 46 % sous la moyenne du Val-de-Marne et en dessous de chacune de ses six limitrophes…
Analyse premium
Comparables DVF & valeur de revente — Transactions comparables, bande €/m² du secteur et estimation de revente.
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33, rue Henri Janin
Voir sur OpenStreetMap
Prix de marché · 94190 Villeneuve-Saint-Georges
~ 2 747 €/ m²
- Nature du marché
- Résidentiel · appartement
- Liquidité à la revente
- Élevée · 201 ventes comparables récentes
- DPE estimé (voisinage)
- E GES E
- Loyer de marché
- 17,8 €/m² (14,19–22,40)
- Rendement brut / MAP
- 39,7 % · ~993 €/mois
Lecture du quartier
IDFM · Éducation nat. · OSM
Métro / RER / tram
Train / RER
Villeneuve-Saint-Georges
· 249 m
Écoles
11 dans 800 m · au plus près 74 m
Atouts
- Train / RER Villeneuve-Saint-Georges à 249 m (desserte structurante)
- 11 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 74 m)
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
Points de vigilance
- Zone d'activités dense — 25 sites ICPE recensés dans 1 km
À quel prix partent les biens comparables
93 ventes · 2023–2026
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
08/10/2026 · 07:30 · J−8
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
3 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
10 % de la mise à prix.
estimé
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats — chercher au barreau de Creteil
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Émoluments & droits d'adjudication
≈ 10 % du prix au marteau
En plus du prix. Droits d'enregistrement, émoluments et frais de publicité — le barème exact figure au cahier des conditions de vente.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
27 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Jusqu'où enchérir sans perdre votre marge ?
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
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Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
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Passif copropriété Charges impayées, procédure art. 29-1, sinistres, contentieux.
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Syndic + dernier PV Contacter le syndic, récupérer PV AG ≤ 2 ans, fonds Alur, état daté.
-
Travaux votés Devis votés non appelés, ravalement, ascenseur, toiture.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
Annonce d'origine Enchères Publiques · Licitor · Vench
Calendrier procédural
- Visite 25/09/2026 · 06:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 07/10/2026
- Audience 08/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Val-de-Marne
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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Appartement · 86 m² Champigny-sur-Marne (94) Mise à prix 25 000 € Audience 22 Oct
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