Surface issue des annonces sources (Enchères Publiques, Licitor, Vench). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Un appartement155, bd de Strasbourg
86,47 m²
Surface — provenance
Méthodologie
Enchères Publiques
Licitor
Vench
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Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Sept personnes, dont trois fillettes, vivaient en 2022 dans ce quatre-pièces saisi pour 8 923 € de charges : le prix utile dépend de la date à laquelle la famille partira.
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Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Enchères Publiques
Licitor
Vench
25 000 € · 289 €/m²
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Plafond d'enchère · cible 12 %
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Valeur marché
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Au 9e étage du bâtiment B11 de la résidence Bois l'Abbé, 10 avenue Boileau à Champigny-sur-Marne, le lot 155 est un quatre-pièces de 86,47 m² : entrée, séjour, cuisine, trois chambres, salle de…
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Désignation complète · d’après l’annonce
Un appartement : de 52,53 m² (hors balcon), au 7ème étage, 1ère porte à droite après l'ascenseur, comprenant : pièce principale avec cuisine ouverte en entrant, chambre, salle de bain, wc, dégagement, placards et balcon (2,77 m²) Une cave : Loué en meublé au 10/04/2025 (date du PVD)
Occupation
occupe
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
- Une famille de sept personnes dans les lieux — d'après la déclaration de novembre 2022, les saisis, leur fils, leur belle-fille et trois enfants occupent le logement, et aucun bail n'est porté…
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Le syndicat des copropriétaires de la résidence Bois l'Abbé, représenté par son syndic la SAS Aventin, poursuit la vente pour 8 923,47 € de charges impayées, principal et dépens, outre intérêts…
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À lever avant d’enchérir
4 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
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Le détail, point par point
10 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
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Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
6 scénarios
Rénover puis revendre libre, après le départ des sept occupants — à condition d'accepter environ dix-huit mois d'attente : la trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars, et le juge peut…
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Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour la marge cible | Délaià la revente |
|---|---|---|---|---|
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Achat-revente rapide
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Rénovation moyenne + revente rapide
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Rénovation + portage
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Location nue
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Location meublée (LMNP)
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Location courte durée
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Revêtements (sols / peintures)
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Menuiseries int. / finitions
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Débarras / encombrement
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Sécurisation / serrurerie
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Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
À 3 709 €/m² de prix médian sur 380 ventes d'appartements en 2025, Champigny-sur-Marne se vend 22 % en dessous de son département (4 737 €/m²) et se classe au 4e rang parmi ses limitrophes, entre…
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Comparables DVF & valeur de revente — Transactions comparables, bande €/m² du secteur et estimation de revente.
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155, bd de Strasbourg
Voir sur OpenStreetMap
Prix de marché · 94500 Champigny-sur-Marne
~ 3 550 €/ m²
- Nature du marché
- Résidentiel · appartement
- Liquidité à la revente
- Élevée · 620 ventes comparables récentes
- DPE estimé (voisinage)
- D GES C
- Loyer de marché
- 19,9 €/m² (16,19–24,38)
- Rendement brut / MAP
- 82,5 % · ~1 718 €/mois
Lecture du quartier
IDFM · Éducation nat. · OSM
Métro / RER / tram
· m
Écoles
15 dans 800 m · au plus près 190 m
Atouts
- 15 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 190 m)
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
Points de vigilance
- Desserte limitée aux bus — pas de métro/RER/tram à moins de 800 m
- Zone d'activités dense — 6 sites ICPE recensés dans 1 km
À quel prix partent les biens comparables
68 ventes · 2023–2026
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Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
22/10/2026 · 07:30 · J−21
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
3 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats — chercher au barreau de Creteil
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Frais d'adjudication
au barème réglementé
En plus du prix : l'émolument de vente de l'avocat, TVA comprise, et la contribution de sécurité immobilière, soit 3,6 % à 50 000 €, 2,8 % à 100 000 € et 2,3 % à 200 000 €. Le taux baisse quand le prix monte.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
22 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Jusqu'où enchérir sans perdre votre marge ?
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
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Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
-
Passif copropriété Charges impayées, procédure art. 29-1, sinistres, contentieux.
-
Syndic + dernier PV Contacter le syndic, récupérer PV AG ≤ 2 ans, fonds Alur, état daté.
-
Travaux votés Devis votés non appelés, ravalement, ascenseur, toiture.
Vie du dossier
2 changements constatés-
Analyse publiée Le dossier a été lu et chiffré.
-
2 nouvelles pièces au dossier Cahier des conditions, procès-verbal descriptif, diagnostics…
Suivez ce dossier pour être prévenu par email de son prochain changement.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
- DOC Avis Greffe.pdf
- PV Procès-Verbal Descriptif.pdf
- CCV Cahier des Conditions de Vente.pdf
- CCV Cahier des conditions de vente
- PV PV descriptif
Annonce d'origine Enchères Publiques · Licitor · Vench
Calendrier procédural
- Visite 15/10/2026 · 06:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 21/10/2026
- Audience 22/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Val-de-Marne
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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