Surface issue des annonces sources (Avoventes, Enchères Publiques, Vench). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Un appartement1 rue Missak Manouchian
83,39 m²
Surface — provenance
Méthodologie
Avoventes
Enchères Publiques
Vench
4 pièces
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À vérifier
Décider en quelques minutes
Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Un F4 de 2013 quasi sans chantier, mais habité par la famille saisie : l'adjudicataire tient déjà son titre d'expulsion, et son exécution s'ouvrira en pleine trêve hivernale.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Avoventes
Enchères Publiques
Vench
40 000 € · 480 €/m²
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Plafond d'enchère · cible 17 %
187 064 €
+147 064 € au-dessus MAP
Valeur marché
300 592 € · 3605 €/m²
Estimation DVF · 83 m² × prix €/m² du secteur
Un quatre-pièces de 83,39 m² au rez-de-chaussée, certifié Loi Carrez le 30 janvier 2026, avec terrasse et jardin en jouissance exclusive et un emplacement double pour véhicules au sous-sol : c'est le lot 26 du Carré Plaisance, 1 rue Missak Manouchian à Rosny-sous-Bois, bâtiment B. L'ensemble de quatre bâtiments a été livré neuf en 2013 ; la copropriété, dont l'état descriptif de division va jusqu'au lot 174, est gérée par un syndic professionnel, le Cabinet Cazalières.
Le procès-verbal du 30 janvier 2026 n'a été dressé qu'après ouverture forcée de la porte à 15 h 05, les occupants convoqués ne s'étant pas présentés : le commissaire de justice y décrit « un logement de type F4 entièrement meublé », habité par la famille saisie, sans qu'aucun bail soit versé au dossier. L'intérieur est sain — cuisine ouverte, salle de bains, salle d'eau, toilettes et menuiseries PVC double vitrage en bon état — mais les moquettes du dégagement, des trois chambres et du cagibi, les peintures des chambres et le plafond de la salle de bains sont en usure avancée. Deux inconnues : le placard du tableau électrique était inaccessible, et le diagnostiqueur a rangé l'emplacement double parmi les pièces non visitées, faute de l'avoir localisé.
À la maille qui convient, celle des appartements de plus de 80 m² du code postal, la revente se pose autour de 255 000 €, entre 240 000 et 275 000 €. Remise en état et libération déduites, la limite à ne pas dépasser au marteau ressort à 176 800 € ; sa formule est détaillée plus bas.
Désignation complète · d’après l’annonce
Dans un ensemble immobilier sis à ROSNY-SOUS-BOIS (93110) 194 à 202 rue du Général Leclerc et rue Missak Manouchian - Cadastré Section BL numéros : 190 pour une contenance cadastrale de 16 a et 06 ca ; 192 pour une contenance cadastrale de 03 a et 16 ca ; 194 pour une contenance cadastrale de 02 a et 96 ca ; 196 pour une contenance cadastrale de 02 a et 96 ca ; 198 pour une contenance cadastrale de 07 a et 74 ca. Soit une contenance cadastrale totale de 00 ha 32 a et 88 ca. Et plus précisément au 1 rue Missak Manouchian Lot numéro 26 de l’état descriptif de division : Dans le bâtiment B tel qu’il figure au plan sous le numéro 26, au rez-de-chaussée, UN APPARTEMENT de quatre pièces principales portant le numéro B002, comprenant selon procès-verbal de description dressé le 30 janvier 2026 par Maître Stéphanie ROBILLARD, Commissaire de Justice associée à ROSNY-SOUS-BOIS (93110) : un hall d’entrée, un salon-salle à manger avec cuisine ouverte, trois chambres, une salle d’eau, des toilettes, une salle de bain, un dégagement et un cagibi. SUPERFICIE (Loi Carrez – hors terrasse et jardin) : 83,39 m². Droit à la jouissance exclusive d’une terrasse et d’un jardin en partie sur dalle. Et les 143/10.000èmes de la propriété du sol et des P.C.G. Lot numéro 174 de l’état descriptif de division : Au sous-sol, escaliers A et B tel qu’il figure au plan sous le numéro 174, UN EMPLACEMENT DOUBLE POUR VEHICULES AUTOMOBILES portant les numéros 85 et 86. Et les 13/10.000èmes de la propriété du sol et des P.C.G. Les lieux sont occupés
Occupation
occupe
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
- Un logement habité par la famille saisie — entrée seulement après ouverture forcée le 30 janvier 2026, aucun bail produit. Le titre d'expulsion joue dès la consignation du prix et le paiement des frais taxés (article 20) : le sujet est le délai, pas le droit.
- Un emplacement double jamais localisé — le dossier technique range le parking du sous-sol parmi les pièces non visitées : ni état ni accès constaté, sur un lot pourtant vendu avec l'appartement.
- Électricité ni vue ni diagnostiquée — placard du tableau obstrué au constat, mission limitée à trois prestations (risques, DPE, mesurage). Provision de 1 500 €.
- DPE C à refaire — l'étiquette porte « Classement en C dû au GES » : 85 kWh/m²/an d'énergie primaire, 77 en énergie finale, le gaz et non l'enveloppe ; rapport du 30 janvier sans numéro ADEME, non valable pour une transaction.
- Remise en état : 5 800 à 17 200 € — barème maison d'août 2026 sur l'état lu au procès-verbal : 41,5 m² de sols et peintures usés à 105 €/m², débarras à 40 €/m² sur 83,39 m², changement des cylindres à la libération, tableau en provision. Central : 10 700 €.
- Ne pèsent pas — argiles en exposition forte et plan « mouvement de terrain » prescrit le 22 juillet 2001, jamais approuvé : l'étude géotechnique n'est due qu'en cas de construction ou modification du bâti (loi ELAN, article 68), aucune fissure au constat.
Un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 25 mars 2024, devenu définitif le 6 octobre 2025, puis un commandement de payer valant saisie du 5 janvier 2026 : la vente est poursuivie par le syndicat des copropriétaires du Carré Plaisance, à qui 12 065,11 € restaient dus au 19 décembre 2025. Autorisé par son assemblée générale du 2 juillet 2025, il sera désintéressé dès les premières enchères — rien ne le pousse à enchérir pour se couvrir.
L'article 21 du cahier met les charges de copropriété à la charge de l'acquéreur « à compter de la date du prononcé du jugement portant sur la vente forcée » : poursuivi par le syndicat, ce dossier fait courir sa principale ligne de coût dès le marteau. L'article 22 ferme l'historique — aucun relevé de formalités n'est joint, l'origine n'est établie que par la vente en l'état futur d'achèvement du 11 mars 2013 publiée le 4 avril 2013 (volume 2013 P n° 1218), l'origine antérieure étant expressément déclinée faute de titre chez le poursuivant.
Avant l'audience, réclamer à Me Florence LOUIS (SELARL GRIMAUD-LOUIS-CAPRARO, à Pantin) les deux dires annexés au cahier et remis à l'adjudicataire — réponse du Cabinet Cazalières au questionnaire d'usage, règlement de copropriété et état descriptif de division du 20 novembre 2012 : aucun ne figure dans les pièces numérisées, et ce sont eux qui portent les charges courantes et le plan du sous-sol.
À lever avant d’enchérir
4 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
Élevé
Logement habité par la famille saisie, à libérer en sortie de trêve hivernale
Le commissaire de justice n'a pu entrer que par ouverture forcée le 30 janvier 2026, les occupants convoqués ne s'étant pas présentés, et décrit un logement entièrement meublé habité par la famille saisie. Aucun bail ne figure au dossier : l'article 20 a) du cahier place ces occupants sans droit ni titre dans le cas de l'entrée en jouissance à l'expiration du délai de surenchère, et l'acquéreur peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose contre le saisi et tout occupant de son chef, dès la consignation du prix et le paiement des frais taxés ; il en fait son affaire personnelle et perçoit les indemnités d'occupation dues. Le droit est donc acquis, mais le calendrier ne l'est pas : le prix étant exigible au plus tard le 16 décembre 2026, l'exécution s'ouvre pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.
IA Claude (gold)
Logement habité par la famille saisie, à libérer en sortie de trêve hivernale
Procès-verbal descriptif
p.5
« Après ouverture forcée de la porte à 15 heures 05, je constate qu'il s'agit d'un logement de type F4 entièrement meublé. »Ouvrir Procès-verbal de description du 30 janvier 2026.pdf à la p.5
Procès-verbal_de_description_du_30_janvi_6840e8eaeb.pdf p.5
Moyen
Emplacement double de parking vendu sans avoir été localisé ni visité
Le lot 174, emplacement double pour véhicules au sous-sol (places 85 et 86), est vendu avec l'appartement en un seul lot. Le dossier technique le range pourtant dans sa liste des pièces non visitées, faute de l'avoir localisé, alors que son résumé d'expertise place l'ensemble des parties privatives dans le périmètre de la mission. Aucun état, aucune photo, aucun accès constaté ; et le règlement de copropriété avec état descriptif de division du 20 novembre 2012, annexé au cahier en dires, ne figure dans aucune pièce numérisée. Rien ne permet donc de vérifier ni le gabarit, ni l'accès, ni la valeur de cette dépendance.
IA Claude (gold)
Emplacement double de parking vendu sans avoir été localisé ni visité
p.4
« Liste des pièces non visitées : Sous-Sol - Parking double (non localisé) »
Dossier_technique_immobilier_pdf_bf56384d18.pdf p.4
Moyen
Installation électrique ni vue par le commissaire de justice, ni couverte par les diagnostics
Le placard du tableau électrique était obstrué le jour du constat et n'a pas pu être ouvert. Le résumé d'expertise du dossier technique ne commande par ailleurs que trois prestations — état des risques, performance énergétique, mesurage : aucun diagnostic électricité ni gaz n'accompagne la vente. Sur un logement livré en 2013 le risque reste mesuré, mais il n'est écarté par aucune pièce.
IA Claude (gold)
Installation électrique ni vue par le commissaire de justice, ni couverte par les diagnostics
Procès-verbal descriptif
p.22
« Le placard contenant le tableau électrique est inaccessible. De nombreux objets empêchent l'ouverture du placard. »Ouvrir Procès-verbal de description du 30 janvier 2026.pdf à la p.22
Procès-verbal_de_description_du_30_janvi_6840e8eaeb.pdf p.22
Élevé
Bien occupé
Une procédure d'expulsion sera nécessaire après l'adjudication. Délai estimé : 12 à 24 mois selon la situation du ou des occupants.
Données annonce
Le détail, point par point
8 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Moyen Type d'occupant inconnu
Le bien est occupé mais la nature de l'occupation n'est pas renseignée (propriétaire, locataire, sans titre). Vérifier impérativement dans le CCV et le PVD : le délai de libération peut varier de 6 à 36 mois selon le cas.
Données annonce
Moyen Bail non renseigné
Aucune information sur l'existence d'un bail. Un bail opposable à l'adjudicataire est un facteur bloquant majeur — sa présence ou son absence doit être confirmée dans le cahier des conditions de vente.
Données annonce
Faible Montant de la créance non établi
Le cahier des conditions de vente porte le décompte de la créance, généralement dans ses premières pages.
Règle métier
À faireDemander le décompte à l'avocat poursuivant avant l'audience : il indique jusqu'où le créancier peut avoir intérêt à enchérir.
Point de droit Copropriété & passif 3 points au dossier
- Taille (RNIC)
- 126 lots · 63 habitation
- Syndic
- professionnel
- Époque construction
- après 2010
SourceCCV / Syndic · RNIC
Prochaine actionDemander au syndic l'état daté + PV d'AG (impayés, procédures)
Point de droit Contraintes patrimoniales (ISMH / DRAC) 3 points vérifiés · 1 non documenté
- Périmètre ISMH Inscrit Monuments Historiques (ISMH) : travaux soumis à autorisation DRAC, instruction de plusieurs mois, contraintes de matériaux.
- Non
- Site classé
- Non
- Servitudes Servitude : charge grevant le bien de manière pérenne (passage, vue, non-bâtissabilité). Vérifier l'origine et l'opposabilité.
- Aucune connue
- Avis ABF requis Architecte des Bâtiments de France : avis conforme requis pour toute modification visible (façade, toiture, menuiseries).
- Non documenté
SourceDDT
Prochaine actionVérifier ABF / périmètre
Moyen Retrait-gonflement des argiles : exposition forte confirmé
Aléa fort de fissuration → étude géotechnique G2 et fondations adaptées à budgéter (poste travaux).
Géorisques (BRGM)
Retrait-gonflement des argiles : exposition forte
Géorisques (BRGM) · Exposition forte
Géorisques (BRGM) · Exposition forte
À faireBudgéter une étude de sol G2 + fondations renforcées
Faible Sites pollués (CASIAS) à proximité (34)
Pollution des sols → coût de dépollution possible et frein à une transformation en logement (changement d'usage).
Géorisques (BRGM)
Sites pollués (CASIAS) à proximité (34)
Géorisques (BRGM) · 34 site·s CASIAS, le plus proche à 179 m
Géorisques (BRGM) · 34 site·s CASIAS, le plus proche à 179 m
À faireDemander une étude historique des sols (CASIAS) avant tout changement d'usage
Faible Commune en zone inondation (PPRI)
Risque inondation recensé sur la commune — surprime d'assurance et surcoût si la parcelle est en zone réglementée.
Géorisques (BRGM)
Commune en zone inondation (PPRI)
Géorisques (BRGM) · risque inondation commune
Géorisques (BRGM) · risque inondation commune
À faireVérifier le zonage PPRI à l'adresse exacte
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
6 scénarios
Acheter, faire exécuter le titre d'expulsion, rafraîchir et revendre libre. Ce qui décide ici n'est pas le chantier — un bâti de 2013 sans désordre — mais le calendrier : le prix est exigible dans les deux mois de la vente définitive, et l'exécution du titre s'ouvre en pleine trêve hivernale. Sans capacité à porter le bien jusqu'au printemps 2027, s'abstenir.
À écarter — la rénovation lourde : le constat du 30 janvier ne relève que des moquettes, des peintures de chambres et un plafond de salle de bains usés. La division : un lot unique avec son parking ne se découpe pas. Garder puis revendre : rien ne date la sortie, ni bail ni terme ni expulsion engagée. La location garderait le problème.
Plafond au marteau : 176 800 €. D'une revente à 255 000 € on retire 4,5 % de commercialisation et 12 % de marge cible, puis 10 700 € de remise en état, 3 000 € d'exécution du titre et 3 500 € de charges et taxe foncière jusqu'à la libération ; net des 10 % de frais d'adjudication et des 0,7 % de droits de mutation, il reste la limite. Frais compris, elle engage 195 700 €, à verser en deux temps : au plus tard le 16 novembre 2026 les émoluments et frais taxés de l'avocat poursuivant (un mois, article 16), au 16 décembre le solde du prix (deux mois, article 15) — la vente n'étant définitive qu'une fois écoulés les dix jours de surenchère courant du 6 octobre 2026.
Paramètres de calcul
appliqués à tous les scénarios
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour 17 % | Délaià la revente | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Achat-revente rapide
suivi
recommandé MdB
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10 700 € analyse | 3 592 € | 187 064 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
✓ Scénario suivi par l’analyse
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 187 064 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation moyenne + revente rapide
écarté
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41 278 € barème | 3 592 € | 160 547 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 160 547 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation + portage
écarté
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68 796 € barème | 3 592 € | 136 473 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 136 473 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Location nue
écarté
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41 278 € barème | — | 171 863 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Location meublée (LMNP)
écarté
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53 786 € barème | — | 185 539 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Location courte durée
écarté
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41 278 € barème | — | 241 049 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Revêtements (sols / peintures) Analyse du dossier 4 400 €
41,5 m² × 105 €/m² = 4 400 €
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Débarras / encombrement Analyse du dossier 3 300 €
83,39 m² × 40 €/m² = 3 300 €
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Électricité Analyse du dossier 1 500 €
83,39 m² × 18 €/m² = 1 500 € · prix dérivé du montant de l’analyse
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Sécurisation / serrurerie Analyse du dossier 1 500 €
Autres postes du barème (16) · prix marché France, éd. 2026-08
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Démolition / curage Barème indicatif 4 170 €
83,39 m² × 50 €/m² = 4 170 €
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Gros œuvre / structure Barème indicatif 8 000 €
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Toiture / couverture Barème indicatif 0 €
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Façade / ravalement Barème indicatif 0 €
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Menuiseries extérieures Barème indicatif 800 €
1 × 800 € l’unité = 800 €
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Isolation Barème indicatif 10 007 €
83,39 m² × 120 €/m² = 10 007 €
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Chauffage / ECS Barème indicatif 10 253 €
forfait 6 500 € + 83,39 m² × 45 €/m² = 10 253 €
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Plomberie Barème indicatif 6 671 €
83,39 m² × 80 €/m² = 6 671 €
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Cuisine Barème indicatif 9 000 €
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Salle de bains Barème indicatif 7 500 €
1 × 7 500 € l’unité = 7 500 €
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Menuiseries int. / finitions Barème indicatif 4 170 €
83,4 m² × 50 €/m² = 4 170 €
Finitions et menuiseries intérieures
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Remise en service des réseaux Barème indicatif 2 000 €
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Désamiantage / déplombage Barème indicatif 7 505 €
83,39 m² × 90 €/m² = 7 505 €
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Assainissement Barème indicatif 9 000 €
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Remise en état (dégradations) Barème indicatif 12 508 €
83,39 m² × 150 €/m² = 12 508 €
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Provision prudentielle Barème indicatif 0 €
Postes retenus 10 700 € + aléas 0 % = 10 700 € — la fourchette de l’analyse couvre déjà l’incertitude
Votre chiffrage : 10 700 € — chiffrage de l’analyse : 10 700 €
Connectez-vous pour ajuster les quantités et les prix de ce budget — se connecter.
Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Rosny-sous-Bois se paie 3 769 €/m² (345 ventes d'appartements en 2025), soit 6 % de moins que la Seine-Saint-Denis (4 012 €/m², 9 365 ventes), et arrive troisième de ses six limitrophes, seuls Le Raincy et Neuilly-Plaisance la dépassant : marché liquide, sans décrochage.
Quatre bâtiments livrés en 2013, syndic professionnel, statut au registre national non établi : on revend à un ménage qui l'habitera, financé classiquement ; le registre reste muet sur un éventuel quartier prioritaire. Desserte locale : bus à 55 m, treize écoles dans les 750 m, aucun arrêt structurant relevé.
Le prix moyen trompe : le petit se paie 1,63 fois le grand au mètre carré, et la bande des plus de 80 m² ressort à 3 062 €/m² sur 57 ventes de 2025. Sur 83,39 m², la revente se pose autour de 255 000 €, entre 240 000 et 275 000 €. À l'audience, les appartements du département mis à prix de 30 000 à 80 000 € ressortent en médiane à 2,31 fois leur prix de départ (121 ventes).
Deux réserves : aucune mutation postérieure au 30 décembre 2025 n'est publiée sur le secteur, et ces 57 ventes ne distinguent pas un rez-de-chaussée avec jardin d'un étage — prime ou pénalité à établir, comme le parking.
1 rue Missak Manouchian
Voir sur OpenStreetMap
Revente visée · scénario suivi
3 593 €/ m² net vendeur
C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. Les deux autres la situent, elles ne la décident pas : la bande observée du secteur ci-contre, et la médiane de vos ventes retenues sous le tableau.
Bande observée du secteur
confiance haute
3 236 €4 245 €
Moyenne du cœur des 80 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.
- Nature du marché
- Résidentiel · appartement
- Liquidité à la revente
- Élevée · 603 ventes comparables récentes
- Confiance comparables
- haute
- DPE estimé (voisinage)
- C GES C
- Loyer de marché
- 18,5 €/m² (15,29–22,50)
- Rendement brut / MAP
- 46,4 % · ~1 546 €/mois
Lecture du quartier
IDFM · Éducation nat. · OSM
Métro / RER / tram
· m
Future gare (projet)
Faidherbe
· 784 m · T1 Est : Noisy-Le-Sec - Val de Fontenay
+6
Écoles
13 dans 800 m · au plus près 208 m
Gares / arrêts en projet à proximité (7)
- 784 m Faidherbe · T1 Est : Noisy-Le-Sec - Val de Fontenay
- 1057 m Val de Fontenay (Nord-Est) · ligne 1 à Val de Fontenay
- 1080 m Val de Fontenay · ligne 15 - est - phase 2
- 1176 m Victor Hugo · T1 Est : Noisy-Le-Sec - Val de Fontenay
- 1179 m Gare RER - Val de Fontenay · T1 Est : Noisy-Le-Sec - Val de Fontenay
- 1255 m Val de Fontenay · pôle de Val de Fontenay
- 1479 m Val de Fontenay (Sud) · ligne 1 à Val de Fontenay
Atouts
- Future Faidherbe à 784 m (T1 Est : Noisy-Le-Sec - Val de Fontenay) — plus-value à terme
- 13 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 208 m)
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
Points de vigilance
- Desserte limitée aux bus — pas de métro/RER/tram à moins de 800 m
- Zone d'activités dense — 11 sites ICPE recensés dans 1 km
Les ventes DVF du secteur ·
Les ventes retenues sont celles qui fondent l’estimation de ce dossier : la médiane et la moyenne du pied de tableau se calculent sur elles seules. Les autres ventes du code postal restent consultables (« Tout le secteur », utile pour juger une découpe en lots) : elles calibrent la bande €/m² du secteur affichée en haut de l’onglet, elles n’entrent pas dans la médiane des retenues. Une ligne = une vente : quand elle porte plusieurs lots, prix et surface sont ceux de l’ensemble.
| Adresse | Pièces | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/12/25 retenue | 12 SQ JEAN B LULLI | Appartement | 58 m² | 3 | 145 000 € | 2 500 € | 2,4 km |
| 29/12/25 retenue | 4 RUE FRANCOIS COUPERIN | Appartement | 66 m² | 4 | 185 000 € | 2 803 € | 2,2 km |
| 29/12/25 retenue | 6 RUE DES BALETTES | Appartement | 60 m² | 3 | 230 000 € | 3 833 € | 1,0 km |
| 26/12/25 retenue | 51 RUE HENRI MONDOR | Appartement | 46 m² | 2 | 190 000 € | 4 130 € | 536 m |
| 24/12/25 retenue | 13 RUE PAUL CAVARE | Appartement | 54 m² | 3 | 193 950 € | 3 592 € | 1,4 km |
| 23/12/25 retenue | 51 AV DE LA REPUBLIQUE | Appartement | 77 m² | 4 | 320 500 € | 4 162 € | 956 m |
| 23/12/25 | 321 BD DE LA BOISSIERE | Appartement | 35 m² · | 2 | 150 000 € | 4 286 € | 2,2 km |
| 23/12/25 | 4 RUE ANDRE BERNARD | Appartement | 36 m² · | 1 | 140 000 € | 3 889 € | 1,7 km |
| 23/12/25 retenue | 37 RUE DES TULIPIERS | Appartement | 60 m² | 3 | 225 000 € | 3 750 € | 2,2 km |
| 23/12/25 | 10 ALL DES TILLEULS | Appartement | 134 m² · | 5 | 360 000 € | 2 687 € | 2,2 km |
| 23/12/25 retenue | 2 RUE DU MAL MAUNOURY | Appartement | 70 m² | 3 | 291 000 € | 4 157 € | 1,3 km |
| 22/12/25 retenue | 5 RUE LUCIEN PIRON | Appartement | 55 m² | 2 | 175 000 € | 3 182 € | 2,5 km |
| 22/12/25 | 99 RUE DES BERTHAUDS | Appartement | 38 m² · | 2 | 160 000 € | 4 211 € | 1,5 km |
| 22/12/25 | 116 B AV DU PDT JOHN KENNEDY 2 lots | Appartement | 145 m² · | 2 | 1 050 000 € | 7 241 € | 1,8 km |
| 22/12/25 retenue | 4 ALL DE LA DEUXIEME DB | Appartement | 42 m² | 2 | 185 000 € | 4 405 € | 166 m |
| 19/12/25 retenue | 1 RUE DE BROGLIE | Appartement | 67 m² | 3 | 236 000 € | 3 522 € | 2,5 km |
| 19/12/25 retenue | 5 RUE DAGUERRE | Appartement | 86 m² | 4 | 281 000 € | 3 267 € | 2,7 km |
| 17/12/25 retenue | 1 RUE HUSSENET | Appartement | 62 m² | 3 | 283 000 € | 4 565 € | 1,6 km |
| 16/12/25 | 327 BD DE LA BOISSIERE | Appartement | 40 m² · | 2 | 191 000 € | 4 775 € | 2,3 km |
| 12/12/25 retenue | 4 RUE DES MYOSOTIS | Appartement | 88 m² | 4 | 225 000 € | 2 557 € | 2,5 km |
| 12/12/25 retenue | 2 RUE SAINT DENIS | Appartement | 47 m² | 2 | 197 000 € | 4 191 € | 1,6 km |
| 12/12/25 | 24 AV DU GEN DE GAULLE | Appartement | 127 m² · | 6 | 380 500 € | 2 996 € | 1,7 km |
| 11/12/25 | 16 RUE DE VERDUN | Appartement | 57 m² | 3 | 245 000 € | 4 298 € | 1,8 km |
| 10/12/25 | 323 BD DE LA BOISSIERE | Appartement | 34 m² · | 2 | 195 000 € | 5 735 € | 2,2 km |
| 10/12/25 | 10 RUE FRANCOIS COUPERIN | Appartement | 66 m² | 4 | 191 000 € | 2 894 € | 2,3 km |
| 10/12/25 | 7 RUE ANDRE BERNARD | Appartement | 74 m² | 4 | 165 100 € | 2 231 € | 1,7 km |
| 09/12/25 | 16 RUE DE VERDUN | Appartement | 80 m² | 4 | 314 500 € | 3 931 € | 1,8 km |
| 08/12/25 | 42 RUE DES BERTHAUDS 2 lots | Appartement | 134 m² · | 3 | 618 520 € | 4 616 € | 1,4 km |
| 05/12/25 | 35 B AV DU PDT JOHN KENNEDY | Appartement | 47 m² | 2 | 195 000 € | 4 149 € | 1,8 km |
| 05/12/25 | 3 RUE D'AURION | Appartement | 18 m² · | 1 | 90 000 € | 5 000 € | 2,2 km |
| 04/12/25 | 45 RUE RICHARD GARDEBLED | Appartement | 55 m² | 2 | 230 500 € | 4 191 € | 1,7 km |
| 28/11/25 | 17 RUE DU RHIN | Appartement | 43 m² | 2 | 128 000 € | 2 977 € | 158 m |
| 28/11/25 | 54 AV DE LA REPUBLIQUE | Appartement | 33 m² · | 2 | 132 000 € | 4 000 € | 1,1 km |
| 27/11/25 | 3 RUE DU DOC SEYER | Appartement | 32 m² · | 2 | 143 800 € | 4 494 € | 1,3 km |
| 27/11/25 | 13 RUE HUSSENET | Appartement | 76 m² | 3 | 270 100 € | 3 554 € | 1,7 km |
| 26/11/25 | 22 B AV DU PDT JOHN KENNEDY | Appartement | 73 m² | 4 | 227 500 € | 3 116 € | 1,6 km |
| 24/11/25 | 7 RUE MISSAK MANOUCHIAN | Appartement | 78 m² | 4 | 326 000 € | 4 179 € | 108 m |
| 24/11/25 | 104 BD GABRIEL PERI | Appartement | 59 m² | 3 | 235 000 € | 3 983 € | 2,4 km |
| 21/11/25 | 25 RUE DU RHIN | Appartement | 70 m² | 3 | 245 000 € | 3 500 € | 189 m |
| 20/11/25 | 1 ALL D OBERNAI | Appartement | 43 m² | 2 | 148 200 € | 3 447 € | 166 m |
| 20/11/25 | 4 RUE HUSSENET | Appartement | 83 m² | 4 | 298 000 € | 3 590 € | 1,6 km |
| 18/11/25 | 5 PL CARNOT | Appartement | 84 m² | 4 | 306 000 € | 3 643 € | 1,5 km |
| 18/11/25 | 37 RUE RICHARD GARDEBLED | Appartement | 112 m² | 5 | 489 000 € | 4 366 € | 1,6 km |
| 14/11/25 | 3 RUE D'AURION | Appartement | 17 m² · | 1 | 108 000 € | 6 353 € | 2,2 km |
| 14/11/25 | 10 RUE VALENTIN HAUY | Appartement | 82 m² | 4 | 202 300 € | 2 467 € | 282 m |
| 13/11/25 | 21 RUE EDOUARD BEAULIEU | Appartement | 43 m² | 2 | 175 000 € | 4 070 € | 989 m |
| 13/11/25 | 8 SQ JEAN B LULLI | Appartement | 60 m² | 3 | 138 000 € | 2 300 € | 2,4 km |
| 12/11/25 | 8 RUE D'AURION | Appartement | 65 m² | 3 | 245 000 € | 3 769 € | 2,1 km |
| 12/11/25 | 10 ALL DES TILLEULS | Appartement | 92 m² | 4 | 271 000 € | 2 946 € | 2,2 km |
| 10/11/25 | 18 RUE DES POLYANTHAS | Appartement | 49 m² | 2 | 145 000 € | 2 959 € | 365 m |
| 10/11/25 | 180 BD GABRIEL PERI | Appartement | 28 m² · | 1 | 120 000 € | 4 286 € | 2,7 km |
| 07/11/25 | 35 RUE HUSSENET | Appartement | 49 m² | 2 | 243 750 € | 4 974 € | 1,9 km |
| 07/11/25 | 184 BD GABRIEL PERI | Appartement | 77 m² | 4 | 291 000 € | 3 779 € | 2,7 km |
| 05/11/25 | 11 RUE DU GEN LECLERC | Appartement | 27 m² · | 1 | 120 000 € | 4 444 € | 1,0 km |
| 05/11/25 | 73 RUE ROGER SALENGRO | Appartement | 43 m² | 2 | 168 000 € | 3 907 € | 1,5 km |
| 05/11/25 | 6 SQ EDGARD VARESE | Appartement | 36 m² · | 1 | 125 000 € | 3 472 € | 2,6 km |
| 04/11/25 | 323 BD DE LA BOISSIERE | Appartement | 80 m² | 4 | 245 000 € | 3 062 € | 2,2 km |
| 31/10/25 | 7 RUE DU PARC | Appartement | 48 m² | 2 | 249 000 € | 5 188 € | 944 m |
| 31/10/25 | 4 RUE GUICHARD | Appartement | 29 m² · | 2 | 151 000 € | 5 207 € | 1,7 km |
| 31/10/25 | 91 RUE VICTOR HUGO | Appartement | 26 m² · | 1 | 117 000 € | 4 500 € | 600 m |
| 30/10/25 | 1 RUE DE LA MARE HUGUET | Appartement | 87 m² | 4 | 357 400 € | 4 108 € | 832 m |
| 30/10/25 | 4 PL CARNOT | Appartement | 81 m² | 4 | 225 000 € | 2 778 € | 1,4 km |
| 30/10/25 | 129 RUE DU GEN LECLERC | Appartement | 17 m² · | 1 | 67 000 € | 3 941 € | 119 m |
| 29/10/25 | 4 RUE MAURICE RAVEL | Appartement | 57 m² | 3 | 195 000 € | 3 421 € | 2,3 km |
| 23/10/25 | 37 AV DU PDT JOHN KENNEDY | Appartement | 52 m² | 2 | 213 300 € | 4 102 € | 1,8 km |
| 23/10/25 | 5 RUE JULES FERRY | Appartement | 53 m² | 3 | 154 800 € | 2 921 € | 1,7 km |
| 23/10/25 | 107 AV JEAN JAURES | Appartement | 69 m² | 3 | 279 000 € | 4 043 € | 666 m |
| 22/10/25 | 319 BD DE LA BOISSIERE | Appartement | 43 m² | 2 | 155 000 € | 3 605 € | 2,2 km |
| 21/10/25 | 25 RUE DES BERTHAUDS | Appartement | 56 m² | 3 | 148 000 € | 2 643 € | 1,5 km |
| 17/10/25 | 14 PL CARNOT | Appartement | 17 m² · | 1 | 88 000 € | 5 176 € | 1,4 km |
| 14/10/25 | 31 AV JEAN JAURES 4 lots | Appartement | 196 m² · | 2 | 600 000 € | 3 061 € | 963 m |
| 11/10/25 | 6 RUE LAMARTINE | Appartement | 60 m² | 3 | 170 000 € | 2 833 € | 1,2 km |
| 08/10/25 | 13 RUE PAUL CAVARE | Appartement | 50 m² | 3 | 220 000 € | 4 400 € | 1,4 km |
| 08/10/25 | 4 ALL DES CHARMES 2 lots | Appartement | 93 m² | 2 | 383 000 € | 4 118 € | 260 m |
| 08/10/25 | 52 AV DU PDT JOHN KENNEDY | Appartement | 63 m² | 3 | 205 000 € | 3 254 € | 1,6 km |
| 08/10/25 | 43 B RUE PIERRE BROSSOLETTE | Appartement | 35 m² · | 2 | 120 000 € | 3 429 € | 722 m |
| 08/10/25 | 12 MAIL DU CENTRE VILLE | Appartement | 50 m² | 3 | 168 000 € | 3 360 € | 1,8 km |
| 07/10/25 | 53 B RUE JULES GUESDE | Appartement | 40 m² · | 2 | 170 000 € | 4 250 € | 1,3 km |
| 07/10/25 | 28 AV DE LA REPUBLIQUE | Appartement | 63 m² | 3 | 244 000 € | 3 873 € | 1,2 km |
| 07/10/25 | 1 RUE EVANGELISTA TORRICELLI | Appartement | 83 m² | 4 | 190 000 € | 2 289 € | 2,1 km |
| 06/10/25 | 33 RUE DES TULIPIERS | Appartement | 61 m² | 3 | 222 100 € | 3 641 € | 2,2 km |
| 06/10/25 | 2 RUE SAINT DENIS | Appartement | 48 m² | 2 | 233 000 € | 4 854 € | 1,6 km |
| 06/10/25 | 5 RUE DES DEUX COMMUNES | Appartement | 43 m² | 2 | 205 000 € | 4 767 € | 155 m |
| 03/10/25 | 9 RUE DES MYOSOTIS | Appartement | 89 m² | 4 | 230 000 € | 2 584 € | 2,5 km |
| 02/10/25 | 2 ALL DE SAVERNE | Appartement | 66 m² | 3 | 174 000 € | 2 636 € | 166 m |
| 30/09/25 | 17 AV JEAN JAURES | Appartement | 82 m² | 3 | 193 000 € | 2 354 € | 1,0 km |
| 30/09/25 | 43 RUE DU DOC VARIOT | Appartement | 50 m² | 2 | 215 000 € | 4 300 € | 1,8 km |
| 29/09/25 | 327 BD DE LA BOISSIERE | Appartement | 75 m² | 3 | 225 200 € | 3 003 € | 2,3 km |
| 29/09/25 | 6 RUE ANTONIN FROIDURE | Appartement | 82 m² | 4 | 270 000 € | 3 293 € | 1,6 km |
| 29/09/25 | 37 RUE PAUL CAVARE | Appartement | 57 m² | 3 | 260 000 € | 4 561 € | 1,3 km |
| 26/09/25 | 9 RUE MISSAK MANOUCHIAN | Appartement | 42 m² | 2 | 211 970 € | 5 047 € | 157 m |
| 26/09/25 | 18 RUE DES POLYANTHAS | Appartement | 96 m² | 5 | 274 000 € | 2 854 € | 365 m |
| 25/09/25 | 24 RUE HUSSENET | Appartement | 75 m² | 4 | 310 000 € | 4 133 € | 1,7 km |
| 24/09/25 | 2 RUE GAY LUSSAC | Appartement | 97 m² | 5 | 137 500 € | 1 418 € | 2,6 km |
| 23/09/25 | 37 AV DU PDT JOHN KENNEDY | Appartement | 46 m² | 2 | 200 000 € | 4 348 € | 1,8 km |
| 19/09/25 | 45 B RUE DE STRASBOURG | Appartement | 48 m² | 2 | 150 000 € | 3 125 € | 325 m |
| 19/09/25 | 4 RUE DES POLYANTHAS | Appartement | 33 m² · | 1 | 125 000 € | 3 788 € | 365 m |
| 19/09/25 | 8 SQ JEAN B LULLI | Appartement | 58 m² | 3 | 150 000 € | 2 586 € | 2,4 km |
| 19/09/25 | 33 RUE SAINT DENIS | Appartement | 36 m² · | 2 | 193 000 € | 5 361 € | 1,8 km |
| 19/09/25 | 11 RUE DU QUATRIEME ZOUAVE | Appartement | 106 m² | 5 | 350 000 € | 3 302 € | 1,5 km |
Médiane de vos ventes retenues : 3750 €/m² · moyenne 3641 €/m² · sur 15 vente(s) · période 2025-12-12 → 2025-12-30
Source : DVF Etalab dédupé par mutation (les ventes en bloc sont consolidées). Filtré sur ventes/VEFA, bornes Tukey adaptatives [1 021–12 895 €/m²]. Période interrogée : 3 années glissantes — clic sur une adresse pour voir la transaction sur la carte officielle.
À quel prix partent les biens comparables
211 ventes · 2023–2026
Sur les 211 appartements vendus en Seine-Saint-Denis avec une mise à prix de 30 000 à 80 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×2,3 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,5 et ×2,9.
Appliqué à la mise à prix de ce dossier (40 000 €)
91 600 €
moitié centrale : 61 600 € – 117 600 €
Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
06/10/2026 · 12:00 · J−6
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
4 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats — chercher au barreau de Bobigny
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Émoluments & droits d'adjudication
≈ 10 % du prix au marteau
En plus du prix. Droits d'enregistrement, émoluments et frais de publicité — le barème exact figure au cahier des conditions de vente.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
36 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Plafond au marteau pour votre marge cible 187 064 €
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
-
Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
-
Passif copropriété Charges impayées, procédure art. 29-1, sinistres, contentieux.
-
Syndic + dernier PV Contacter le syndic, récupérer PV AG ≤ 2 ans, fonds Alur, état daté.
-
Travaux votés Devis votés non appelés, ravalement, ascenseur, toiture.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
- AFFICHE Affiche.pdf
- CCV CCV.pdf
- PV Procès-verbal de description du 30 janvier 2026.pdf
- DOC Dossier technique immobilier.pdf
Annonce d'origine Avoventes · Enchères Publiques · Vench
Calendrier procédural
- Visite 25/09/2026 · 10:30
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 05/10/2026
- Audience 06/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Seine-Saint-Denis
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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