Maison individuelle de 90,93m² habitable située à Livry-Gargan en Seine-Saint-Denis. Le bien comprend une cuisine, une salle à manger, un séjour, trois chambres et une salle de bains. Un garage en sous-sol complète cette propriété. Cette maison nécessite des travaux de rénovation importants. Des installations de gaz et électricité présentent des anomalies à corriger. Présence de plomb et amiante identifiés lors du diagnostic. Performance énergétique classée F. Sans copropriété, ce bien offre une opportunité d'investissement pour projet de rénovation complet.
Un pavillon avec jardin — résultat d'adjudication
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Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Pas un achat-revente : le pavillon est vendu en nue-propriété d'un viager occupé (rente de 450 €/mois, aucune jouissance avant le décès) — placement patrimonial, hors cible marchand.
Pavillon individuel avec jardin de 90,93 m² Carrez (134,38 m² au sol total) au 38 avenue du Colonel Fabien à Livry-Gargan (93190), petite ville Seine-Saint-Denis nord-est desservie par le *RER…
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Impacts financiers d’un côté, confirmations juridiques et actions avocat de l’autre.
Le risque dominant n'est pas le bâti mais la mécanique viager + saisie fiscale. Risques juridiques : - Continuité de la rente viagère 450 €/mois : 54 000 € sur 10 ans, 81 000 € sur 15 ans…
Registre de risques détaillé — Sévérité, impact chiffré et action concrète pour chaque risque du dossier.
S'inscrire 1 mois VIP offert · sans carte bancaireOccupation, copropriété & urbanisme
Cas spécifique : saisie fiscale sur un bien acquis en viager — la créance du Trésor est privilégiée mais ne purge pas l'obligation viagère continue.
Panneaux juridiques détaillés — Occupation, copropriété, urbanisme et patrimoine — analyse et prochaine action.
S'inscrire 1 mois VIP offert · sans carte bancaireConstruire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios chiffrés & marge nette — Comparatif des stratégies de sortie, plafond d'enchère et marge nette par scénario.
S'inscrire 1 mois VIP offert · sans carte bancaireDéfendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier, marché & liquidité
Marché pleine propriété Livry-Gargan (93190) : petite couronne 93 nord-est, RER B Sevran-Livry + futur tramway T4, prix m² maisons individuelles 90-100 m² 3 500-4 500 €/m² selon état, soit…
Comparables DVF & valeur de revente — Transactions comparables, bande €/m² du secteur et estimation de revente.
S'inscrire 1 mois VIP offert · sans carte bancaire- Nature du marché
- Indéterminé · UN PAVILLON
- DPE estimé (voisinage)
- F GES F
- Loyer de marché
- 16.36 €/m² (12.97–20.63)
- Rendement brut / MAP
- 44.6 % · ~1488 €/mois
Lecture du quartier
IDFM · Éducation nat. · OSMGares / arrêts en projet à proximité (4)
- 593 m Victor Hugo · TZen3 : TCSP RN3
- 818 m Les Archers · TZen3 : TCSP RN3
- 821 m Gargan · TZen3 : TCSP RN3
- 1198 m Schmitt · TZen3 : TCSP RN3
- Tram Lycée Henri Sellier à 89 m (desserte structurante)
- Future Victor Hugo à 593 m (TZen3 : TCSP RN3) — plus-value à terme
- 7 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 317 m)
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
- DPE F dans le voisinage — interdiction de louer à terme + poste rénovation (mais levier de décote à l'achat)
- Zone d'activités dense — 10 sites ICPE recensés dans 1 km
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Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
- AFFICHE A26_0219 - AFFICHE.pdf
- CCV CCV - Cahier des conditions de ventes EB~SY.pdf
- PV PVD du 9 novembre 2023.pdf
Pages référence
- Avoventes avoventes.fr/enchere/pavillon-a-livry-gargan-2
- Enchères Publiques encheres-publiques.com/…/un-pavillon-avec-jardin-situ…
- Ferrari ferrari.fr/annonce-immo/un-pavillon-148
- Licitor licitor.com/…/108489.html
- Vench vench.fr/vente-164752-un-pavillon-livry-gargan.html
Repères de la vente
Audience passée- Audience
- 16/06/2026 · passée
- Tribunal
-
TJ Bobigny
173 Avenue Paul Vaillant Couturier, 93000 Bobigny, France
Voir le plan d’accès - Avocat
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SCP Wuilque - Bosqué - Taouil - Baraniack - Dewinne
01 48 66 75 00
Calendrier procédural
Audience 16/06/2026- Consignation — 8 jours avant audience
- Audience 16/06/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication —
- Solde du prix 60 jours max
Autres opportunités en Seine-Saint-Denis
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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Attention à la lecture de ce résultat : le pavillon a été vendu en nue-propriété — l'occupant en conserve l'usufruit, c'est-à-dire la jouissance.