Surface issue des annonces sources (Enchères Publiques, Ferrari, Licitor, Vench). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Un appartement — résultat d'adjudication11, rue Nungesser
22,46 m²
Surface — provenance
Méthodologie
Enchères Publiques
Ferrari
Licitor
Annonce d'origine.Ouvrir Enchères Publiques
Annonce d'origine.Ouvrir Ferrari
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Bilan — incertain
Vente terminée
À quel prix ce bien est-il parti ?
Le prix auquel l’enchère est tombée, face aux ventes du quartier et aux autres enchères comparables.
Adjugé
97 000 €
vs mise à prix
×2,4
MAP 40 k€
Prix au m²
4319 €
Audience
11/06/2026
Ce prix face aux ventes du quartier
Sur les 27 appartements de 11 à 34 m² vendus dans le code postal 94120 entre octobre et décembre 2025, 24 se sont vendus plus cher au mètre carré que cette enchère.
Chaque vente, avec son prix au m², sa surface et sa date : le détail est réservé aux inscrits. Créer un compte gratuit
Ce résultat, replacé dans son marché
100 ventes · 2023–2026
Sur les 100 appartements vendus en Val-de-Marne avec une mise à prix de 30 000 à 80 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×2,5 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,9 et ×3,1.
Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.
Synthèse MdB
Studio libre mais entièrement à refaire à Fontenay (électricité coupée et hors normes) : la marge de revente existe si le budget travaux (~20-30 k€) et la dette de charges récupérable sont bien…
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Enchères Publiques
Ferrari
Licitor
40 000 € · 1781 €/m²
Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Enchères Publiques).Ouvrir Enchères Publiques
Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Ferrari).Ouvrir Ferrari
Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Licitor).Ouvrir Licitor
Plafond d'enchère · cible 12 %
Réservé aux inscrits
Valeur marché
135 836 € · 6048 €/m²
Estimation DVF · 22 m² × prix €/m² du secteur
Petit appartement de 22,46 m² en rez-de-chaussée, avec une cave, au 11 rue Nungesser à Fontenay-sous-Bois (94120), dans un immeuble ancien en briques élevé sur quatre étages.
Désignation complète · d’après l’annonce
Un appartement de 22,46 m² au rez-de-chaussée, situé au 11, rue Nungesser à Fontenay-sous-Bois. Il se compose d'une entrée, de sanitaires, d'une pièce à vivre et d'une cuisine avec coin douche. Une cave en sous-sol complète ce bien. [En surenchère]
Occupation
Bien libre
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
Le risque est le cumul travaux + passif de copropriété, pas l'occupation. - Remise à neuf complète d'un studio très dégradé de 22 m² : électricité entièrement hors normes et coupée, sols…
Saisie sur charges de copropriété : l'audit porte d'abord sur la dette et la copropriété. Réclamer au syndic (Cabinet Mahaut Girard) et à Me Delaporte le __montant exact des charges impayées…
Le détail, point par point
8 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
6 scénarios
Acheter, rénover entièrement puis revendre. Le logement est libre — c'est son atout — mais entièrement à refaire (électricité coupée et hors normes en tête).
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour la marge cible | Délaià la revente |
|---|---|---|---|---|
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Achat-revente rapide
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Rénovation moyenne + revente rapide
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Rénovation + portage
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Location nue
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Location meublée (LMNP)
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Location courte durée
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Revêtements (sols / peintures)
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Sécurisation / serrurerie
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Menuiseries int. / finitions
Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Marché Fontenay-sous-Bois (94120) : commune recherchée du Val-de-Marne (RER A et E), demande soutenue sur les petites surfaces (premier achat, locatif).
11, rue Nungesser
Voir sur OpenStreetMap
Revente visée · scénario suivi
6 017 €/ m² net vendeur
C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. La bande observée du secteur ci-contre la situe, elle ne la décide pas.
Bande observée du secteur
confiance haute
4 658 €6 482 €
Moyenne du cœur des 78 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.
- Nature du marché
- Résidentiel · appartement
- Liquidité à la revente
- Élevée · 156 ventes comparables récentes
- Confiance comparables
- haute
- DPE estimé (voisinage)
- G GES C
- Loyer de marché
- 22,9 €/m² (18,39–28,56)
- Rendement brut / MAP
- 15,4 % · ~515 €/mois
Lecture du quartier
IDFM · Éducation nat. · OSM
Métro / RER / tram
· m
Future gare (projet)
Les Rigollots (solution 1)
· 610 m · ligne 1 à Val de Fontenay
+3
Écoles
15 dans 800 m · au plus près 234 m
Gares / arrêts en projet à proximité (4)
- 610 m Les Rigollots (solution 1) · ligne 1 à Val de Fontenay
- 745 m Les Rigollots (solution 2) · ligne 1 à Val de Fontenay
- 1017 m Château de Vincennes · ligne 1 à Val de Fontenay
- 1393 m Grands Pêchers · ligne 1 à Val de Fontenay
Atouts
- Future Les Rigollots (solution 1) à 610 m (ligne 1 à Val de Fontenay) — plus-value à terme
- 15 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 234 m)
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
Points de vigilance
- Desserte limitée aux bus — pas de métro/RER/tram à moins de 800 m
- DPE G dans le voisinage — interdiction de louer à terme + poste rénovation (mais levier de décote à l'achat)
- Zone d'activités dense — 34 sites ICPE recensés dans 1 km
Les ventes DVF du secteur
Adresse, date, surface et prix de chaque vente : le détail vente par vente est réservé aux inscrits. L’inscription est gratuite.
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Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
Annonce d'origine Enchères Publiques · Ferrari · Licitor · Vench
Calendrier procédural
Audience passée- Visite 29/05/2026 · 12:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 10/06/2026
- Audience 11/06/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Val-de-Marne
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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Appartement à Fontenay-sous-Bois Fontenay-sous-Bois (94) Mise à prix 120 000 € Audience 8 Oct -
Appartement · 134 m² Vincennes (94) Mise à prix 386 100 € Audience 8 Oct -
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Appartement à Villejuif Villejuif (94) Mise à prix 48 000 € Audience 8 Oct -
Appartement à Villejuif Villejuif (94) Mise à prix 48 000 € Audience 8 Oct
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À 97 000 €, soit environ 4 300 €/m², le studio s'est vendu sous sa valeur rénovée (Fontenay tourne autour de 6 300 €/m² pour du refait) : il reste, après une remise à neuf complète, une marge…