Surface issue des annonces sources (Enchères Publiques, Vench). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Un appartementBoulevard du Président Kennedy
50,25 m²
Surface — provenance
Méthodologie
Enchères Publiques
Vench
Annonce d'origine.Ouvrir Enchères Publiques
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À vérifier
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Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Un couple locataire depuis décembre 2012, à 800 € par mois charges comprises et loyers déclarés à jour : on achète un bail dont personne n'a lu le terme, pas un T3 libre.
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Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Enchères Publiques
Vench
32 000 € · 637 €/m²
Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Enchères Publiques).Ouvrir Enchères Publiques
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Plafond d'enchère · cible 12 %
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Valeur marché
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Au troisième étage du bâtiment N de la résidence Parc de la Noue, boulevard du Président Kennedy à Villepinte, un T3 de 50,25 m² Carrez — entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC et…
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Désignation complète · d’après l’annonce
Un appartement de 50,25 m², situé boulevard du Président Kennedy à Villepinte (bâtiment N, esc. N4, 3ème étage, porte gauche, lot n°714), comprend entrée, séjour, deux chambres, cuisine, couloir, SDB, WC et balcon (1,92 m²), avec une cave.
Occupation
occupe
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
- Un bail sans terme connu — Les locataires disent occuper les lieux depuis décembre 2012 (procès-verbal, p.
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Le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc de la Noue poursuit une créance de 8 231,29 € (cahier, p.
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À lever avant d’enchérir
3 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
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Le détail, point par point
10 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
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Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
6 scénarios
Acheter loué et garder le bail — à une condition : lire le bail avant d'enchérir.
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Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour la marge cible | Délaià la revente |
|---|---|---|---|---|
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Achat-revente rapide
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Rénovation moyenne + revente rapide
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Rénovation + portage
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Location nue
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Location meublée (LMNP)
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Location courte durée
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Revêtements (sols / peintures)
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Menuiseries int. / finitions
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Débarras / encombrement
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Sécurisation / serrurerie
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Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Villepinte se vend un tiers en dessous de la Seine-Saint-Denis — 2 637 €/m² contre 4 012 €/m² en 2025 — et, face aux six communes qui la bordent, ne devance que Sevran et Clichy-sous-Bois : un marché…
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Comparables DVF & valeur de revente — Transactions comparables, bande €/m² du secteur et estimation de revente.
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Boulevard du Président Kennedy
Voir sur OpenStreetMap
Prix de marché · 93420 Villepinte
~ 2 610 €/ m²
- Nature du marché
- Résidentiel · appartement
- Liquidité à la revente
- Élevée · 267 ventes comparables récentes
- DPE estimé (voisinage)
- D GES C
- Loyer de marché
- 18,8 €/m² (15,50–22,88)
- Rendement brut / MAP
- 35,5 % · ~946 €/mois
Lecture du quartier
IDFM · Éducation nat. · OSM
Métro / RER / tram
· m
Écoles
15 dans 800 m · au plus près 65 m
Atouts
- 15 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 65 m)
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
Points de vigilance
- Desserte limitée aux bus — pas de métro/RER/tram à moins de 800 m
- Zone d'activités dense — 12 sites ICPE recensés dans 1 km
À quel prix partent les biens comparables
211 ventes · 2023–2026
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Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
13/10/2026 · 12:00 · J−13
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
3 200 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats — chercher au barreau de Bobigny
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Émoluments & droits d'adjudication
≈ 10 % du prix au marteau
En plus du prix. Droits d'enregistrement, émoluments et frais de publicité — le barème exact figure au cahier des conditions de vente.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
28 800 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Jusqu'où enchérir sans perdre votre marge ?
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
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Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
-
Passif copropriété Charges impayées, procédure art. 29-1, sinistres, contentieux.
-
Syndic + dernier PV Contacter le syndic, récupérer PV AG ≤ 2 ans, fonds Alur, état daté.
-
Travaux votés Devis votés non appelés, ravalement, ascenseur, toiture.
Vie du dossier
1 changement constaté-
Analyse publiée Le dossier a été lu et chiffré.
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Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
Annonce d'origine Enchères Publiques · Vench
Calendrier procédural
- Visite 24/09/2026 · 06:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 12/10/2026
- Audience 13/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Seine-Saint-Denis
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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Appartement · 83 m² Rosny-sous-Bois (93) Mise à prix 40 000 € Audience 6 Oct
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