Surface issue des annonces sources (Avoventes, Enchères Publiques). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Un appartement39 Rue Johnstone et Reckitt
66,43 m²
Surface — provenance
Méthodologie
Avoventes
Enchères Publiques
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À vérifier
Décider en quelques minutes
Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
On achète un locataire en place, pas un chantier : le bail de trois ans est à effet déclaré du 14 août 2022 et aucune pièce ne porte de congé ni de terme.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Avoventes
Enchères Publiques
12 000 € · 181 €/m²
Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Avoventes).Ouvrir Avoventes
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Plafond d'enchère · cible 17 %
83 530 €
+71 530 € au-dessus MAP
Valeur marché
137 761 € · 2074 €/m²
Estimation DVF · 66 m² × prix €/m² du secteur
Au 39 rue Johnstone et Reckitt, à Ris-Orangis, le lot 11 est un trois-pièces de 66,43 m² au premier étage, première porte en sortant de l'ascenseur : entrée avec placards, un séjour dont la baie vitrée donne sur le balcon de 3,51 m², cuisine séparée, deux chambres, salle de bain, cabinet de toilettes et un débarras. Une cave au sous-sol (lot 116) complète la vente. La résidence a un accès sécurisé, une double cage d'ascenseur et une loge de gardien ; ses parties communes sont « à l'état d'usage et entretenues » au constat du 26 janvier 2026 (p. 3).
Le logement est habité et le restera : l'occupant a présenté au commissaire de justice un contrat de location non meublé, « une durée de trois ans renouvelable », 609 € hors charges et 208 € de charges par mois, à effet déclaré du 14 août 2022 — l'acte, lui, est « datée du 14 août sans spécificité de l'année » (p. 4). Dedans, la cuisine est à reprendre (sol « revêtement plastique hors d'usage »), la salle de bain aussi (baignoire « hors d'usage et épaufrée et gondolée »), et le parquet d'une chambre est « usagé, déformé à plusieurs endroits ». L'électricité porte des anomalies avérées, le repérage amiante demande des prélèvements, la cave n'a pas été ouverte, et le logement est classé F.
Vendu tel qu'il est, avec son locataire, ce lot vaut entre 70 000 et 85 000 € : c'est la seule sortie que les pièces permettent de chiffrer, faute de toute date de libération. Le plafond d'enchère qui en découle, 53 000 €, est posé plus loin avec son calcul.
Désignation complète · d’après l’annonce
Dans un ensemble immobilier situé sur la commune de RIS-ORANGIS (91130), cadastré AD 547 suite à la réunion des parcelles AD 397, AD 400, AD 401 et AD 403 par PV du cadastre numéro 2193 S - 31.01.1995 publié le 31 janvier 1995 volume 1995 P numéro 687. Au 39 rue Johnstone et Reckitt. Lot numéro 11 : Au premier étage gauche sortant de l'ascenseur, première porte, portant le numéro 11, UN APPARTEMENT comprenant selon le procès-verbal de description, établi le 26 janvier 2026, par Maître Ronan LECOMTE, Commissaire de Justice associé à LONGJUMEAU (91160) : une entrée avec placards, un séjour/salle à manger, une cuisine, deux chambres, une salle de bain, un cabinet de toilettes, un débarras,un dégagement, un balcon de 3,51 m². Superficie privative (Loi Carrez - hors balcon) : 66,43 m² - Et les 856/100.000èmes des parties communes générales. Lot numéro 116 : Au sous-sol, une CAVE . Et les 26/100.000èmes des parties communes générales. Les lieux sont occupés par un tiers susceptible de revendiquer un droit d'occupation opposable en l'espèce.
Occupation
occupe
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
- Un bail dont l'antériorité reste à prouver, une sortie sans date — ni congé, ni terme écrit, ni faculté de sortie dans les pièces ; l'acte est « datée du 14 août sans spécificité de l'année » (procès-verbal p. 4).
- Cinq anomalies électriques, dont deux avérées — deux au domaine 5 (contacts directs), seul domaine coché « avérées », et trois au domaine 2 (mise à la terre) assorties d'une mesure compensatoire (p. 38-40).
- Ce que le repérage n'a pas vu — sur l'amiante, « des sondages et/ou prélèvements doivent être effectués » (p. 19) ; la cave est restée fermée (p. 11).
- Remise en état : 15 000 à 40 000 € — sols et peintures, salle de bain, mise en sécurité électrique, portes et plinthes, sondages amiante, au barème travaux maison. Rien n'est engageable tant que le locataire est là : l'enveloppe pèse sur le prix de sortie, pas sur votre trésorerie.
- Ne pèsent pas — les termites : « La commune n'est pas concernée par la présence de termites » (urbanisme p. 3), et les quatre secteurs d'information sur les sols de la commune (arrêté du 26 octobre 2020), qui ne visent pas la parcelle AD 547. La pollution des sols, elle, s'écrit deux fois : la grille coche « Pollution des sols (500 m) » exposé Oui, à titre informatif, quand le résumé du même rapport dit qu'aucun site BASOL ni BASIAS n'est répertorié (p. 48 et p. 2). Le seul plan qui vise l'immeuble est le PPRn inondation, informatif et sans travaux prescrits (p. 48-49), et non un plan technologique (p. 2).
« 6 349,95 Euros SAUF MEMOIRE » : c'est le compte, arrêté au 2 décembre 2025, que le syndicat de la résidence Ris-Orangis Centre fait valoir par la Selarl AD LITEM JURIS (Me Jean-Sébastien TESLER), sur un jugement du 15 mai 2023 devenu définitif (cahier p. 3). Commandement signifié le 10 décembre 2025, adjudication le 30 septembre 2026 à 10 h devant le tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes.
L'antériorité du bail au commandement n'est pas établie, l'acte n'en portant pas l'année (procès-verbal p. 4) : le cahier reprend « les baux en cours » au compte de l'acquéreur, sauf ceux que le débiteur aurait signés une fois le commandement délivré, et renvoie cette antériorité à une preuve « par tout moyen » (article 4, p. 7) : sur un bien loué, la jouissance s'ouvre par l'encaissement du loyer du terme suivant l'adjudication. Les charges de copropriété, elles, ne sont dues qu'à compter du jugement d'adjudication (p. 13) — l'arriéré se règle sur le prix. Le titre tient en une ligne : le cahier ne cite qu'un acte d'origine, du 6 mai 1992 chez Me GODET, et aucun état hypothécaire ni relevé des formalités n'est joint.
Avant l'audience : demander au Cabinet Moreau l'état des charges du lot, faire réactualiser l'état des risques, qui expire le 25 juillet 2026, et réclamer le constat de risque d'exposition au plomb — absent du dossier, quand le diagnostic donne l'immeuble pour « 1948 - 1974 » (p. 5). La parcelle AD 547 est en zone urbaine UA, sous droit de préemption communal.
À lever avant d’enchérir
4 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
Bloquant
Un bail dont l'antériorité reste à prouver, sans terme lisible
Le commissaire de justice décrit un tiers « susceptible de revendiquer un droit d'occupation opposable » et note que l'occupant lui a présenté un contrat de location non meublé de trois ans renouvelable, 609 € hors charges et 208 € de charges. Une quittance de janvier 2026 est reproduite au procès-verbal p. 4 : même loyer de 609 €, 191 € de provision, 800 € au total. La date d'effet du 14 août 2022 est une déclaration de l'occupant : l'acte est « datée du 14 août sans spécificité de l'année ». Le bail est présenté comme antérieur au commandement du 10 décembre 2025, sans que l'acte le prouve : un bail postérieur serait inopposable à l'acquéreur, et le cahier pose que « la preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen » (article 4, p. 7). Aucune pièce ne porte de congé, de terme écrit ni de faculté de sortie.
IA Claude (gold)
Un bail dont l'antériorité reste à prouver, sans terme lisible
p.3
« Le bien à décrire est occupé par un tiers susceptible de revendiquer un droit d'occupation opposable en l'espèce. »
PV_DESCRIPTIIF_pdf_90f54ae55e.pdf p.3
Moyen
Cinq anomalies électriques relevées, prise de terre non contrôlable
Le rapport conclut que l'installation comporte des anomalies : deux au domaine 5 (contacts directs, avec des parties actives nues sous tension accessibles), seul domaine coché sous « Anomalies avérées », et trois au domaine 2 (mise à la terre), chacune assortie d'une mesure compensatoire. S'y ajoutent trois informations complémentaires, dont la protection de toute l'installation par un différentiel haute sensibilité ≤ 30 mA. L'élément constituant la prise de terre n'a pas pu être contrôlé, il est situé dans les parties communes, et le rapport relève l'absence d'étiquette mentionnant la présomption d'absence de prise de terre dans l'immeuble : c'est le contrôle de la prise de terre qui est renvoyé aux parties communes. Les circuits, eux, sont dans le lot, où le rapport prescrit de « faire intervenir un électricien qualifié afin d'installer des conducteurs de protection sur les circuits qui n'en sont pas équipés ». Le logement étant occupé, l'ensemble des prises n'a pas pu être vérifié.
IA Claude (gold)
Cinq anomalies électriques relevées, prise de terre non contrôlable
Diagnostics (DDT)
p.38
« Au moins un socle de prise de courant ne comporte pas de broche de terre. (Cette anomalie fait l'objet d'une mesure compensatoire pour limiter le risque de choc électrique) »Ouvrir DIAGNOSTICS.pdf à la p.38
DIAGNOSTICS_pdf_1895fef866.pdf p.38
Moyen
Amiante non prélevée et cave jamais ouverte
Deux matériaux de la liste B ont été repérés — revêtements durs en cuisine, dalle de sol du dressing — sans prélèvement, pour ne pas altérer leur fonction, et le rapport demande que des sondages soient effectués. Aucun prélèvement n'a été réalisé, la nature des murs n'a pas pu être déterminée de façon exhaustive et la sous-face des revêtements de sol de toutes les pièces visitées reste hors investigation. La cave, lot 116, n'a pas été visitée : l'occupant a confirmé ne plus y avoir accès et l'accès commun est sécurisé.
IA Claude (gold)
Amiante non prélevée et cave jamais ouverte
Diagnostics (DDT)
p.19
« des matériaux et produits de la liste B pour lesquels des sondages et/ou prélèvements doivent être effectués »Ouvrir DIAGNOSTICS.pdf à la p.19
DIAGNOSTICS_pdf_1895fef866.pdf p.19
Élevé
Bien occupé
Une procédure d'expulsion sera nécessaire après l'adjudication. Délai estimé : 12 à 24 mois selon la situation du ou des occupants.
Données annonce
Le détail, point par point
12 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Moyen Type d'occupant inconnu
Le bien est occupé mais la nature de l'occupation n'est pas renseignée (propriétaire, locataire, sans titre). Vérifier impérativement dans le CCV et le PVD : le délai de libération peut varier de 6 à 36 mois selon le cas.
Données annonce
Moyen Bail non renseigné
Aucune information sur l'existence d'un bail. Un bail opposable à l'adjudicataire est un facteur bloquant majeur — sa présence ou son absence doit être confirmée dans le cahier des conditions de vente.
Données annonce
Faible Montant de la créance non établi
Le cahier des conditions de vente porte le décompte de la créance, généralement dans ses premières pages.
Règle métier
À faireDemander le décompte à l'avocat poursuivant avant l'audience : il indique jusqu'où le créancier peut avoir intérêt à enchérir.
Point de droit Copropriété & passif 3 points au dossier
- Taille (RNIC)
- 372 lots · 105 habitation
- Syndic
- professionnel
- Époque construction
- De 1949 à 1974
SourceCCV / Syndic · RNIC
Prochaine actionDemander au syndic l'état daté + PV d'AG (impayés, procédures)
Point de droit Contraintes patrimoniales (ISMH / DRAC) 3 points vérifiés · 1 non documenté
- Périmètre ISMH Inscrit Monuments Historiques (ISMH) : travaux soumis à autorisation DRAC, instruction de plusieurs mois, contraintes de matériaux.
- Non
- Site classé
- Non
- Servitudes Servitude : charge grevant le bien de manière pérenne (passage, vue, non-bâtissabilité). Vérifier l'origine et l'opposabilité.
- Aucune connue
- Avis ABF requis Architecte des Bâtiments de France : avis conforme requis pour toute modification visible (façade, toiture, menuiseries).
- Non documenté
SourceDDT
Prochaine actionVérifier ABF / périmètre
Moyen Sites pollués (CASIAS) à proximité (33)
Pollution des sols → coût de dépollution possible et frein à une transformation en logement (changement d'usage).
Géorisques (BRGM)
Sites pollués (CASIAS) à proximité (33)
Géorisques (BRGM) · 33 site·s CASIAS, le plus proche à 84 m
Géorisques (BRGM) · 33 site·s CASIAS, le plus proche à 84 m
À faireDemander une étude historique des sols (CASIAS) avant tout changement d'usage
Faible Retrait-gonflement des argiles : exposition moyenne confirmé
Aléa moyen de fissuration — étude de sol recommandée avant travaux structurels.
Géorisques (BRGM)
Retrait-gonflement des argiles : exposition moyenne
Géorisques (BRGM) · Exposition moyenne
Géorisques (BRGM) · Exposition moyenne
Prochaine actionConsulter mairie (PLU) + Géorisques à la parcelle
Faible Établissement Seveso à proximité (seuil bas, ~692 m)
Voisinage industriel classé Seveso, mais le site est éloigné et/ou en seuil bas : une servitude PPRT à l'adresse est peu probable. Signal de zone à vérifier, pas un facteur bloquant pour l'adjudication.
Géorisques (BRGM)
Établissement Seveso à proximité (seuil bas, ~692 m)
Géorisques (BRGM) · ICPE Seveso le plus proche (~692 m)
Géorisques (BRGM) · ICPE Seveso le plus proche (~692 m)
À faireVérifier l'existence d'un périmètre PPRT à l'adresse exacte (mairie / Géoportail de l'Urbanisme)
Faible Commune en zone inondation (PPRI)
Risque inondation recensé sur la commune — surprime d'assurance et surcoût si la parcelle est en zone réglementée.
Géorisques (BRGM)
Commune en zone inondation (PPRI)
Géorisques (BRGM) · risque inondation commune
Géorisques (BRGM) · risque inondation commune
À faireVérifier le zonage PPRI à l'adresse exacte
Faible Servitude PPR naturel (PPRn)
Plan de prévention des risques naturels opposable — règles de construction/usage à la parcelle.
Géorisques (BRGM)
Servitude PPR naturel (PPRn)
Pièces urbanisme
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · servitude PM1Ouvrir RENSEIGNEMENTS D'URBANISME.pdf
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · servitude PM1
Faible Droit de préemption urbain (DPU)
Sans effet sur l'adjudication elle-même (vente forcée), mais la commune peut préempter à la revente — délai d'instruction (~2 mois) à anticiper sur l'exit.
Géorisques (BRGM)
Droit de préemption urbain (DPU)
Pièces urbanisme
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · Droit de preemption urbainOuvrir RENSEIGNEMENTS D'URBANISME.pdf
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · Droit de preemption urbain
Faible DPE F (passoire thermique)
DPE F — **location interdite à compter de 2028**. Travaux thermiques à anticiper (isolation, chauffage). Levier de décote à l'achat.
Géorisques (BRGM)
DPE F (passoire thermique)
Diagnostics (DDT)
ADEME DPE 2026-01-26 · logement à 28 m (39 Rue Johnstone Reckitt 91130 Ris-Orangis) · confiance moyenneOuvrir DIAGNOSTICS.pdf
ADEME DPE 2026-01-26 · logement à 28 m (39 Rue Johnstone Reckitt 91130 Ris-Orangis) · confiance moyenne
À faireChiffrer la rénovation énergétique (isolation, menuiseries, chauffage) ; confirmer le DPE du lot exact
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
6 scénarios
Acheter le lot loué et le revendre loué, sans jamais entrer dans le logement. La condition pivot : obtenir avant l'audience la copie du bail, dont l'antériorité au commandement du 10 décembre 2025 commande l'opposabilité et que l'acte ne date pas (procès-verbal p. 4).
À écarter — rénover puis revendre : aucun poste relevé au procès-verbal n'est engageable dans un logement habité. Diviser : un trois-pièces en copropriété ne se découpe pas. Garder pour revendre libre plus tard : la sortie n'est pas datée, ni la durée ni le coût de détention ne se chiffrent. Louer soi-même : classé F et installation électrique à reprendre, deux chantiers qu'un locataire en place empêche de programmer.
Sortie retenue à 75 000 €, dont on retire 4,5 % de frais de revente, 12 % de marge et 3 500 € de frais annexes ; le reste, ramené au marteau par les 10,7 % d'émoluments et de droits, donne 53 000 € — au-dessus, la sortie occupée ne couvre plus les frais, et l'on laisse filer. La remise en état chiffrée plus haut n'entre pas dans ce calcul : elle est déjà dans le prix de sortie. Le compte à rebours part de la vente définitive, après les dix jours de surenchère de l'article 10 : émoluments et frais taxés sous un mois (article 16), prix en principal sous deux, soit le 10 décembre 2026 (article 15) ; à 53 000 €, ce sont 58 700 € à sortir, droits d'adjudication compris.
Paramètres de calcul
appliqués à tous les scénarios
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour 17 % | Délaià la revente | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Achat-revente rapide
suivi
recommandé MdB
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0 € | 2 024 € | 83 530 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
✓ Scénario suivi par l’analyse
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 83 530 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation moyenne + revente rapide
écarté
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32 883 € barème | 2 024 € | 54 751 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 54 751 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation + portage
écarté
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54 805 € barème | 2 024 € | 35 513 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 35 513 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Location nue
écarté
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32 883 € barème | — | 126 804 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Location meublée (LMNP)
écarté
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42 848 € barème | — | 136 530 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Location courte durée
écarté
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32 883 € barème | — | 95 189 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Revêtements (sols / peintures) Barème indicatif 6 975 €
66,4 m² × 105 €/m² = 6 975 €
Sols / peintures à rafraîchir
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Menuiseries int. / finitions Barème indicatif 3 322 €
66,4 m² × 50 €/m² = 3 322 €
Finitions et menuiseries intérieures
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Débarras / encombrement Barème indicatif 2 657 €
66,4 m² × 40 €/m² = 2 657 €
Bien occupé ou encombré — évacuation avant chantier
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Sécurisation / serrurerie Barème indicatif 1 500 €
Prise de possession — changement des accès
Autres postes du barème (16) · prix marché France, éd. 2026-08
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Démolition / curage Barème indicatif 3 322 €
66,43 m² × 50 €/m² = 3 322 €
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Gros œuvre / structure Barème indicatif 8 000 €
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Toiture / couverture Barème indicatif 0 €
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Façade / ravalement Barème indicatif 0 €
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Menuiseries extérieures Barème indicatif 800 €
1 × 800 € l’unité = 800 €
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Isolation Barème indicatif 7 972 €
66,43 m² × 120 €/m² = 7 972 €
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Chauffage / ECS Barème indicatif 9 489 €
forfait 6 500 € + 66,43 m² × 45 €/m² = 9 489 €
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Électricité Barème indicatif 7 307 €
66,43 m² × 110 €/m² = 7 307 €
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Plomberie Barème indicatif 5 314 €
66,43 m² × 80 €/m² = 5 314 €
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Cuisine Barème indicatif 9 000 €
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Salle de bains Barème indicatif 7 500 €
1 × 7 500 € l’unité = 7 500 €
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Remise en service des réseaux Barème indicatif 2 000 €
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Désamiantage / déplombage Barème indicatif 5 979 €
66,43 m² × 90 €/m² = 5 979 €
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Assainissement Barème indicatif 9 000 €
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Remise en état (dégradations) Barème indicatif 9 965 €
66,43 m² × 150 €/m² = 9 965 €
-
Provision prudentielle Barème indicatif 0 €
Postes retenus 14 454 € + aléas 10 % = 15 899 €
Votre chiffrage : 15 899 € — barème indicatif : 49 823 €
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Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Ris-Orangis tient la rive de la Seine dans l'Essonne, contre Grigny — un marché d'entrée de gamme francilienne, mais épais : 388 ventes d'appartements sur le code postal en 2024-2025.
L'acheteur de sortie ne sera pas un occupant, puisque le lot part avec son locataire : c'est un petit investisseur, qui achète un revenu et emprunte dessus — vivier plus étroit que les primo-accédants, et que le classement F resserre encore (2 010 à 2 770 € d'énergie par an).
La tranche 60-80 m² se paie 1 967 €/m² sur 173 ventes de 2024-2025, médiane 134 000 €, pour des logements libres et en état ; loué, classé F et à reprendre, ce lot sort plus bas : 70 000 à 85 000 €. À l'audience, les appartements de l'Essonne mis à prix sous 30 000 € partent en médiane à 3,02 fois leur mise à prix, une fois sur quatre au-delà de 5,19 (90 ventes depuis 2023).
Deux réserves : les ventes connues s'arrêtent au 31 décembre 2025 sur ce code postal, soit neuf mois de retard sur l'audience ; et faute de code INSEE, la commune n'a pas pu être classée face à son département ni à ses voisines — à établir.
39 Rue Johnstone et Reckitt
Voir sur OpenStreetMap
Revente visée · scénario suivi
2 024 €/ m² net vendeur
C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. Les deux autres la situent, elles ne la décident pas : la bande observée du secteur ci-contre, et la médiane de vos ventes retenues sous le tableau.
Bande observée du secteur
confiance haute
1 843 €2 482 €
Moyenne du cœur des 80 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.
- Nature du marché
- Résidentiel · appartement
- Liquidité à la revente
- Élevée · 405 ventes comparables récentes
- Confiance comparables
- haute
- DPE estimé (voisinage)
- F GES F
- Loyer de marché
- 17,4 €/m² (14,91–20,34)
- Rendement brut / MAP
- 115,7 % · ~1 157 €/mois
Lecture du quartier
IDFM · Éducation nat. · OSM
Métro / RER / tram
Train / RER
Gare de Ris Orangis
· 623 m
Écoles
3 dans 800 m · au plus près 116 m
Atouts
- Train / RER Gare de Ris Orangis à 623 m (desserte structurante)
- 3 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 116 m)
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
Points de vigilance
- DPE F dans le voisinage — interdiction de louer à terme + poste rénovation (mais levier de décote à l'achat)
- Voisinage industriel classé Seveso à proximité (détail dans l'onglet Risques)
Les ventes DVF du secteur ·
Les ventes retenues sont celles qui fondent l’estimation de ce dossier : la médiane et la moyenne du pied de tableau se calculent sur elles seules. Les autres ventes du code postal restent consultables (« Tout le secteur », utile pour juger une découpe en lots) : elles calibrent la bande €/m² du secteur affichée en haut de l’onglet, elles n’entrent pas dans la médiane des retenues. Une ligne = une vente : quand elle porte plusieurs lots, prix et surface sont ceux de l’ensemble.
| Adresse | Pièces | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/25 retenue | 40 RUE DES PASSEREAUX | Appartement | 62 m² | 3 | 119 000 € | 1 919 € | 1,3 km |
| 30/12/25 retenue | 32 RUE DES PASSEREAUX | Appartement | 51 m² | 3 | 94 000 € | 1 843 € | 1,3 km |
| 30/12/25 retenue | 9 RUE DU CHATEAU D'EAU | Appartement | 74 m² | 4 | 128 180 € | 1 732 € | 1,3 km |
| 29/12/25 retenue | 11 AV DU PARC | Appartement | 84 m² | 5 | 165 000 € | 1 964 € | 665 m |
| 23/12/25 retenue | 34 RUE JEAN JAURES | Appartement | 67 m² | 4 | 140 000 € | 2 090 € | 851 m |
| 22/12/25 retenue | 9001 RES DE LA THEUILLERIE | Appartement | 49 m² | 2 | 112 000 € | 2 286 € | 754 m |
| 19/12/25 retenue | 14 RUE DE PICARDIE | Appartement | 79 m² | 4 | 152 000 € | 1 924 € | 1,5 km |
| 19/12/25 retenue | 11 AV DU PARC | Appartement | 57 m² | 3 | 124 500 € | 2 184 € | 665 m |
| 17/12/25 retenue | 29 RUE ALBERT REMY | Appartement | 53 m² | 2 | 100 000 € | 1 887 € | 452 m |
| 16/12/25 retenue | 3 RUE DE LA RESIDENCE EN BOIS | Appartement | 46 m² | 2 | 142 100 € | 3 089 € | 704 m |
| 16/12/25 retenue | 3 RUE DE LA RESIDENCE EN BOIS | Appartement | 38 m² | 2 | 138 000 € | 3 632 € | 704 m |
| 16/12/25 retenue | 2 RUE DE LA BAIGNADE | Appartement | 56 m² | 3 | 165 000 € | 2 946 € | 893 m |
| 10/12/25 retenue | 3 PAS DE LA GRANDE HALLE | Appartement | 66 m² | 3 | 199 000 € | 3 015 € | 779 m |
| 08/12/25 retenue | 4 RUE DES YVELINES | Appartement | 73 m² | 4 | 163 500 € | 2 240 € | 1,4 km |
| 03/12/25 retenue | 24 RUE DES PASSEREAUX | Appartement | 72 m² | 4 | 125 000 € | 1 736 € | 1,3 km |
| 03/12/25 | 24 RUE EDMOND BONTE | Appartement | 18 m² · | 1 | 46 000 € | 2 556 € | 445 m |
| 02/12/25 | 9 RUE DU CHATEAU D'EAU | Appartement | 61 m² | 3 | 135 000 € | 2 213 € | 1,3 km |
| 01/12/25 | 6 PAS DE LA GRANDE HALLE | Appartement | 51 m² | 2 | 148 000 € | 2 902 € | 779 m |
| 28/11/25 | 39 RUE JOHNSTON RECKITT | Appartement | 78 m² | 4 | 158 500 € | 2 032 € | 59 m |
| 24/11/25 | 39 RUE JOHNSTON RECKITT | Appartement | 78 m² | 3 | 125 600 € | 1 610 € | 59 m |
| 21/11/25 | 39 RUE JOHNSTON RECKITT | Appartement | 78 m² | 4 | 115 000 € | 1 474 € | 59 m |
| 21/11/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 67 m² | 4 | 108 000 € | 1 612 € | 1,7 km |
| 19/11/25 | 24 RUE EDMOND BONTE | Appartement | 27 m² · | 1 | 50 000 € | 1 852 € | 445 m |
| 18/11/25 | 8 RES DE LA THEUILLERIE | Appartement | 52 m² | 2 | 116 000 € | 2 231 € | 754 m |
| 17/11/25 | 7 PL DE LA GARE | Appartement | 64 m² | 3 | 128 000 € | 2 000 € | 581 m |
| 05/11/25 | 42 B RUE EDMOND BONTE | Appartement | 32 m² · | 1 | 88 000 € | 2 750 € | 370 m |
| 05/11/25 | 28 RUE DES PASSEREAUX | Appartement | 58 m² | 3 | 107 000 € | 1 845 € | 1,3 km |
| 04/11/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 52 m² | 3 | 82 000 € | 1 577 € | 1,7 km |
| 31/10/25 | 24 RUE EDMOND BONTE | Appartement | 31 m² · | 2 | 52 500 € | 1 694 € | 445 m |
| 31/10/25 | 2 AV GAMBETTA | Appartement | 52 m² | 2 | 190 000 € | 3 654 € | 692 m |
| 29/10/25 | 4 RUE D'ARTOIS | Appartement | 84 m² | 4 | 140 000 € | 1 667 € | 1,5 km |
| 27/10/25 | 11 RUE DU BEARN | Appartement | 78 m² | 4 | 134 000 € | 1 718 € | 1,5 km |
| 23/10/25 | 7 RUE DE LA BAIGNADE | Appartement | 99 m² | 4 | 285 500 € | 2 884 € | 859 m |
| 21/10/25 | 9001 RES DE LA THEUILLERIE | Appartement | 68 m² | 3 | 140 000 € | 2 059 € | 754 m |
| 21/10/25 | 24 RUE EDMOND BONTE | Appartement | 33 m² · | 2 | 62 500 € | 1 894 € | 445 m |
| 20/10/25 | 11 RUE DU CHATEAU D'EAU | Appartement | 74 m² | 4 | 115 000 € | 1 554 € | 1,3 km |
| 20/10/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 39 m² | 2 | 79 000 € | 2 026 € | 1,7 km |
| 15/10/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 39 m² | 2 | 88 000 € | 2 256 € | 1,7 km |
| 14/10/25 | 8 RES DE LA THEUILLERIE | Appartement | 12 m² · | 1 | 73 000 € | 6 083 € | 754 m |
| 14/10/25 | 9 RUE DU CHATEAU D'EAU | Appartement | 45 m² | 2 | 89 600 € | 1 991 € | 1,3 km |
| 13/10/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 64 m² | 4 | 120 000 € | 1 875 € | 1,7 km |
| 09/10/25 | 4 RUE DE PICARDIE | Appartement | 71 m² | 3 | 135 000 € | 1 901 € | 1,6 km |
| 09/10/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 55 m² | 3 | 104 000 € | 1 891 € | 1,7 km |
| 03/10/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 39 m² | 2 | 92 000 € | 2 359 € | 1,7 km |
| 03/10/25 | 1 RUE D'AQUITAINE | Appartement | 60 m² | 3 | 127 000 € | 2 117 € | 1,6 km |
| 02/10/25 | 1 RUE PASTEUR | Appartement | 38 m² | 2 | 92 000 € | 2 421 € | 704 m |
| 02/10/25 | 20 CHE DU CLOS LANGLET | Appartement | 81 m² | 4 | 249 075 € | 3 075 € | 1,3 km |
| 26/09/25 | 41 RUE JEAN JAURES | Appartement | 67 m² | 4 | 150 000 € | 2 239 € | 851 m |
| 25/09/25 | 50 AV DE L'AUNETTE | Appartement | 72 m² | 2 | 135 000 € | 1 875 € | 2,0 km |
| 24/09/25 | 24 RUE EDMOND BONTE | Appartement | 33 m² · | 2 | 69 000 € | 2 091 € | 445 m |
| 23/09/25 | 1 ALL DU LAC | Appartement | 44 m² | 2 | 140 000 € | 3 182 € | 722 m |
| 19/09/25 | 39 RUE JOHNSTON RECKITT | Appartement | 66 m² | 3 | 95 000 € | 1 439 € | 59 m |
| 17/09/25 | 2 PAS DE LA GRANDE HALLE | Appartement | 70 m² | 4 | 219 500 € | 3 136 € | 779 m |
| 16/09/25 | 3 PAS DE LA GRANDE HALLE | Appartement | 41 m² | 2 | 120 000 € | 2 927 € | 779 m |
| 15/09/25 | 5 RUE DES PERDRIX | Appartement | 60 m² | 3 | 135 000 € | 2 250 € | 1,3 km |
| 10/09/25 | 1 RUE DE LA BAIGNADE | Appartement | 61 m² | 3 | 175 000 € | 2 869 € | 834 m |
| 08/09/25 | 12 RUE DE LA MARQUISE 3 lots | Appartement | 82 m² | 1 | 279 000 € | 3 402 € | 327 m |
| 08/09/25 | 1 RUE DE LA DISTILLERIE | Appartement | 67 m² | 3 | 200 000 € | 2 985 € | 834 m |
| 05/09/25 | 34 RUE DU CHATEAU D'EAU | Appartement | 89 m² | 5 | 150 000 € | 1 685 € | 1,3 km |
| 05/09/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 67 m² | 4 | 124 000 € | 1 851 € | 1,7 km |
| 05/09/25 | 6 RUE DE LA BAIGNADE | Appartement | 40 m² | 2 | 137 000 € | 3 425 € | 891 m |
| 05/09/25 | 12 RUE DES PASSEREAUX | Appartement | 58 m² | 3 | 106 000 € | 1 828 € | 1,3 km |
| 29/08/25 | 41 RUE DE BOURGOGNE 2 lots | Appartement | 169 m² · | 3 | 315 000 € | 1 864 € | 1,9 km |
| 29/08/25 | 3 RUE DU BEARN | Appartement | 84 m² | 4 | 150 000 € | 1 786 € | 1,5 km |
| 28/08/25 | 3 RUE DU BEARN | Appartement | 84 m² | 4 | 150 000 € | 1 786 € | 1,5 km |
| 27/08/25 | 9001 IMP DU CHATEAU | Appartement | 64 m² | 2 | 165 000 € | 2 578 € | 2,0 km |
| 26/08/25 | 5 AV DE LA GARE | Appartement | 41 m² | 2 | 100 000 € | 2 439 € | 672 m |
| 25/08/25 | 9 RUE DU BEARN | Appartement | 78 m² | 4 | 148 000 € | 1 897 € | 1,5 km |
| 25/08/25 | 17 CHE DE HALAGE | Appartement | 50 m² | 2 | 140 600 € | 2 812 € | 2,3 km |
| 25/08/25 | 9002 IMP DU CHATEAU | Appartement | 63 m² | 3 | 182 000 € | 2 889 € | 2,0 km |
| 25/08/25 | 3 ALL DES SPORTS | Appartement | 74 m² | 4 | 142 000 € | 1 919 € | 1,6 km |
| 22/08/25 | 7 RUE DES PERDRIX | Appartement | 85 m² | 5 | 147 000 € | 1 729 € | 1,3 km |
| 20/08/25 | 1 RUE DE LA DISTILLERIE | Appartement | 70 m² | 3 | 199 000 € | 2 843 € | 834 m |
| 20/08/25 | 4 AV DE L'ESSONNE | Appartement | 88 m² | 5 | 159 000 € | 1 807 € | 1,4 km |
| 13/08/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 39 m² | 2 | 88 000 € | 2 256 € | 1,7 km |
| 07/08/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 64 m² | 4 | 83 000 € | 1 297 € | 1,7 km |
| 07/08/25 | 11 RUE DU BEARN | Appartement | 78 m² | 4 | 159 000 € | 2 038 € | 1,5 km |
| 06/08/25 | 36 RUE DES PASSEREAUX | Appartement | 59 m² | 3 | 137 000 € | 2 322 € | 1,3 km |
| 04/08/25 | 2 AV DE L'ESSONNE | Appartement | 61 m² | 3 | 126 000 € | 2 066 € | 1,4 km |
| 01/08/25 | 7 PAS DE LA GRANDE HALLE | Appartement | 64 m² | 3 | 162 000 € | 2 531 € | 779 m |
| 31/07/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 64 m² | 4 | 97 000 € | 1 516 € | 1,7 km |
| 29/07/25 | 6 RUE DE LA BAIGNADE | Appartement | 64 m² | 3 | 187 200 € | 2 925 € | 891 m |
| 25/07/25 | 45 RUE JEAN JAURES | Appartement | 54 m² | 3 | 113 900 € | 2 109 € | 851 m |
| 24/07/25 | 9001 AV DE LA CIME | Appartement | 52 m² | 3 | 70 000 € | 1 346 € | 1,7 km |
| 23/07/25 | 8 RUE DE PICARDIE | Appartement | 91 m² | 5 | 163 000 € | 1 791 € | 1,5 km |
| 22/07/25 | 4 AV DE L'ESSONNE | Appartement | 48 m² | 2 | 101 500 € | 2 115 € | 1,4 km |
| 22/07/25 | 59 RTE DE GRIGNY | Appartement | 45 m² | 2 | 80 000 € | 1 778 € | 1,3 km |
| 21/07/25 | 26 RUE DU CHATEAU D'EAU | Appartement | 58 m² | 3 | 102 000 € | 1 759 € | 1,3 km |
| 16/07/25 | 39 RUE DE SEINE | Appartement | 63 m² | 3 | 179 000 € | 2 841 € | 722 m |
| 16/07/25 | 20 CHE DU CLOS LANGLET | Appartement | 63 m² | 3 | 230 000 € | 3 651 € | 1,3 km |
| 16/07/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 52 m² | 3 | 90 000 € | 1 731 € | 1,7 km |
| 16/07/25 | 17 CHE DE HALAGE | Appartement | 23 m² · | 1 | 123 000 € | 5 348 € | 2,3 km |
| 15/07/25 | 12 B RTE DE GRIGNY | Appartement | 162 m² · | 4 | 400 000 € | 2 469 € | 987 m |
| 15/07/25 | 34 AV DE LA LIBERATION | Appartement | 51 m² | 2 | 90 000 € | 1 765 € | 957 m |
| 11/07/25 | 45 RUE JEAN JAURES | Appartement | 54 m² | 3 | 113 000 € | 2 093 € | 851 m |
| 10/07/25 | 7 AV DU PARC | Appartement | 58 m² | 3 | 92 000 € | 1 586 € | 665 m |
| 08/07/25 | 6 RUE DE PICARDIE | Appartement | 70 m² | 3 | 127 000 € | 1 814 € | 1,6 km |
| 08/07/25 | 3 RUE D'AQUITAINE | Appartement | 72 m² | 4 | 147 500 € | 2 049 € | 1,6 km |
| 07/07/25 | 39 RUE JOHNSTON RECKITT | Appartement | 66 m² | 3 | 105 000 € | 1 591 € | 59 m |
| 02/07/25 | 5 AV DE LA GARE | Appartement | 60 m² | 3 | 120 000 € | 2 000 € | 672 m |
Médiane de vos ventes retenues : 2090 €/m² · moyenne 2299 €/m² · sur 15 vente(s) · période 2025-12-03 → 2025-12-31
Source : DVF Etalab dédupé par mutation (les ventes en bloc sont consolidées). Filtré sur ventes/VEFA, bornes Tukey adaptatives [602–7 734 €/m²]. Période interrogée : 3 années glissantes — clic sur une adresse pour voir la transaction sur la carte officielle.
À quel prix partent les biens comparables
91 ventes · 2023–2026
Sur les 91 appartements vendus en Essonne avec une mise à prix sous 30 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×2,9 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,5 et ×4,8.
Appliqué à la mise à prix de ce dossier (12 000 €)
35 160 €
moitié centrale : 18 240 € – 58 200 €
Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
30/09/2026 · 08:00 · J−0
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
3 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats — chercher au barreau de Evry
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Émoluments & droits d'adjudication
≈ 10 % du prix au marteau
En plus du prix. Droits d'enregistrement, émoluments et frais de publicité — le barème exact figure au cahier des conditions de vente.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
9 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Plafond au marteau pour votre marge cible 83 530 €
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
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Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
-
Passif copropriété Charges impayées, procédure art. 29-1, sinistres, contentieux.
-
Syndic + dernier PV Contacter le syndic, récupérer PV AG ≤ 2 ans, fonds Alur, état daté.
-
Travaux votés Devis votés non appelés, ravalement, ascenseur, toiture.
Vie du dossier
1 changement constaté-
Analyse publiée Le dossier a été lu et chiffré.
Suivez ce dossier pour être prévenu par email de son prochain changement.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
- AFFICHE AFFICHE.pdf
- CCV CAHIER DES CONDITIONS DE VENTE.pdf
- PV PV DESCRIPTIIF.pdf
- DIAG DIAGNOSTICS.pdf
- URBA RENSEIGNEMENTS D'URBANISME.pdf
Annonce d'origine Avoventes · Enchères Publiques
Calendrier procédural
- Visite 22/09/2026 · 05:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 29/09/2026
- Audience 30/09/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Essonne
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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