Surface issue des annonces sources (Licitor, Vench). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Un appartement39 rue Johnstone et Reckitt
67,07 m²
Surface — provenance
À vérifier
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Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Le bail de trois ans du locataire se serait reconduit tacitement le 14 août 2025 si l'effet déclaré au 14 août 2022 se confirme : le logement s'achète loué jusqu'en août 2028 au moins, et sa date de sortie reste à faire trancher.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Licitor
Vench
15 000 € · 224 €/m²
Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Licitor).Ouvrir Licitor
Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Vench).Ouvrir Vench
Plafond d'enchère · cible 17 %
67 501 €
+52 501 € au-dessus MAP
Valeur marché
139 088 € · 2074 €/m²
Estimation DVF · 67 m² × prix €/m² du secteur
Deux lots dans la Résidence Ris-Orangis Centre, au 39 rue Johnstone Reckitt : le lot 11, un appartement de 66,43 m² loi Carrez au premier étage face gauche, et le lot 116, une cave au sous-sol (cahier des conditions de vente, p. 2 et 5). Entrée, cuisine, séjour, dégagement, dressing, wc, salle de bains, deux chambres et un balcon ; le registre national des copropriétés compte 372 lots dans cette résidence bâtie entre 1949 et 1974, avec accès sécurisé, deux cages d'ascenseur et loge de gardien.
Le logement n'est pas libre. Le commissaire de justice le décrit « occupé par un tiers susceptible de revendiquer un droit d'occupation opposable » (p. 3) et le locataire lui présente son bail : une durée de trois ans, mais une date d'effet non renseignée — le contrat est signé « du 14 août » sans année et sa case « date de prise d'effet » est vierge (p. 4 et p. 16). L'occupant déclare un effet au 14 août 2022, ce qui placerait l'échéance au 14 août 2025 et une reconduction tacite jusqu'au 14 août 2028. C'est le point décisif : l'adjudicataire reprend un bail d'habitation en cours et ne choisit pas sa date de sortie. S'y ajoutent trois désordres relevés pièce par pièce — un sol de cuisine « hors d'usage », le parquet de la seconde chambre « usagé, déformé à plusieurs endroits », une « faïence est brisée au-dessus du lavabo » —, une installation électrique qui « comporte une ou des anomalies » et une cave que personne n'a pu ouvrir.
Libéré puis remis en état, ce logement se replace dans la fourchette des ventes comparables de sa tranche de surface, 115 000 à 130 000 € ; le prix d'enchère à ne pas dépasser, calculé au dernier paragraphe de la recommandation, s'établit à 73 700 € au marteau.
Désignation complète · d’après l’annonce
Un appartement : Au 28, rue Alexandre Soljenitsyne de 67,07 m² (loi Carrez), dans le bâtiment A3, escalier 3, au rez-de-chaussée, comprenant : entrée, salon-séjour/cuisine, salle de bains avec wc suspendus, deux chambres, salle d'eau en cours d'aménagement Jardins Un emplacement de garage : Au 1 à 11, rue de Sion dans le bâtiment garage, au 2ème niveau Les biens sont, semble-t-il, occupés
Occupation
occupe
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
- Bail d'habitation en cours — Trois ans de durée, mais aucune date d'effet : le bail annexé n'est pas millésimé et sa case « date de prise d'effet » est vierge (p. 4 et p. 16). L'occupant déclare un effet au 14 août 2022, soit une reconduction tacite jusqu'au 14 août 2028 : le lot s'achète loué (risque n° 1).
- Trois désordres constatés — Sol de cuisine « hors d'usage » (p. 5), parquet de la chambre 2 « usagé, déformé à plusieurs endroits » (p. 11), faïence brisée au-dessus du lavabo (p. 9).
- Électricité et cave — L'installation « comporte une ou des anomalies » sur deux domaines, dont la mise à la terre ; et la cave du lot 116, dont l'occupant dit « ne pas s'en servir et n'avoir plus accès aux caves », n'a été vue par personne.
- Étiquette F contre D — la pièce du 26 janvier 2026 prime le D de la base publique (risque n° 3).
- Remise en état : 17 000 à 30 000 € — chiffrage au barème maison, édition 2026-08, sur les seuls postes décrits au constat ; le centre, 20 293 €, ne se dépense qu'après le départ du locataire. Réserve amiante : deux matériaux de liste B non prélevés — revêtements durs de cuisine, dalle de sol du dressing (p. 22) —, à sonder avant intervention selon la conclusion du diagnostic (p. 2) ; ils portent sur les deux postes chiffrés.
- Ne pèsent pas — Amiante liste A : néant (p. 22) ; immeuble dans le périmètre d'un plan de prévention du risque inondation approuvé (p. 2 et p. 49), sans sinistre de catastrophe naturelle indemnisé (« Néant », p. 48-51).
L'article 29 du cahier fixe la mise à prix à « DOUZE MILLE EUROS (12 000,00 €) » (p. 16) : c'est ce montant qui fait foi si une publicité en annonce un autre. La fiche porte aussi la désignation d'une autre vente — 67,07 m², rue Alexandre Soljenitsyne, un garage, un autre avocat : les pièces ne vendent que les lots 11 et 116 du 39 rue Johnstone et Reckitt, 66,43 m², sans stationnement. Ce qui est réclamé ici, ce sont 6 349,95 € de charges « SAUF MEMOIRE » arrêtées au 2 décembre 2025 (cahier, p. 3) par le syndicat des copropriétaires, syndic SARL Cabinet Moreau, sur jugement du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes du 15 mai 2023 — une dette plus petite que le prix de départ.
L'audience d'orientation s'est tenue le 20 mai 2026, la case d'adjudication restant vierge au dépôt ; la vente est annoncée au 30 septembre 2026. Deux clauses commandent la suite : l'adjudicataire entre en jouissance « par la perception des loyers » au premier terme qui suit la vente (art. 20) et supporte les charges de copropriété dès le prononcé du jugement (art. 21).
Avant l'audience, réclamer à Maître Jean-Sébastien Tesler (SELARL Ad Litem Juris), avocat poursuivant, le décompte de charges du lot 11 et la copie intégrale du bail annexé au procès-verbal p. 15-18 ; et faire trancher la date d'effet d'un congé pour vendre, que l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 décale quand le terme du bail tombe moins de trois ans après l'acquisition.
À lever avant d’enchérir
4 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
Bloquant
Bail d'habitation en cours, dont la date d'effet n'est pas établie
Le commissaire de justice a eu le bail en main : une durée de trois ans, mais une date d'effet non renseignée — le contrat est signé « du 14 août » sans année et sa case « date de prise d'effet » est vierge (p. 4 et p. 16) ; l'occupant déclare un effet au 14 août 2022, ce qui placerait l'échéance au 14 août 2025 et une reconduction tacite jusqu'au 14 août 2028, sur des locaux non meublés occupés à titre de résidence principale. L'adjudicataire n'achète donc pas un logement libre : il reprend le bail et perçoit, dès le premier terme suivant la vente, les 800 € charges comprises que verse le locataire — 609 € de loyer et 191 € de provisions régularisables à la quittance de janvier 2026, là où le bail stipulait 208 € —, et il ne peut vendre libre qu'après un congé motivé donné six mois avant l'échéance. L'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 décale l'effet d'un congé pour vendre à la reconduction suivante quand le terme du bail tombe moins de trois ans après l'acquisition : sur les dates déclarées et un cycle de trois ans — adjudication au 30 septembre 2026, terme au 14 août 2028 —, la condition est remplie et la sortie passe d'août 2028 à août 2031. Réserve sur ce calendrier : le bail est signé par la SCI débitrice (p. 4), donc par un bailleur personne morale, pour lequel l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 impose six ans de durée et de reconduction, et non trois — sauf société civile familiale louant à l'un de ses membres (art. 13), ce qu'aucune pièce n'établit ici ; si ce cycle s'applique, le terme et la sortie glissent d'autant.
IA Claude (gold)
Bail d'habitation en cours, dont la date d'effet n'est pas établie
Procès-verbal descriptif
p.3
« Le bien à décrire est occupé par un tiers susceptible de revendiquer un droit d'occupation opposable en l'espèce. »Ouvrir Procès-Verbal Descriptif.pdf à la p.3
Procès-Verbal_Descriptif_pdf_c2bbd79790.pdf p.3
Moyen
Remise en état immobilisée jusqu'au départ du locataire
Trois désordres sont décrits pièce par pièce : le sol de la cuisine hors d'usage, brûlé et taché, avec des murs dans le même état ; le parquet de la seconde chambre usagé et déformé ; la faïence brisée au-dessus du lavabo. S'y ajoute une installation électrique dont le diagnostic documente des anomalies sur deux domaines, mise à la terre comprise. Aucun de ces postes ne s'engage tant que le logement est habité : la dépense tombe en fin de détention, juste avant la revente, et non à l'adjudication.
IA Claude (gold)
Remise en état immobilisée jusqu'au départ du locataire
Procès-verbal descriptif
p.5
« Sol : revêtement plastique hors d'usage: marqué par des traces de brûlure et taches diverses. »Ouvrir Procès-Verbal Descriptif.pdf à la p.5
Procès-Verbal_Descriptif_pdf_c2bbd79790.pdf p.5
Moyen
Étiquette F au dossier, D à la base publique
Le diagnostic joint, établi le 26 janvier 2026, classe le logement F à 380 kWh/m²/an, avec un coût annuel d'énergie estimé entre 2 010 et 2 770 €. La base publique porte, pour la même adresse, un diagnostic de novembre 2025 classé D — mais l'adresse couvre une résidence entière, et c'est la pièce du dossier qui vaut pour ce lot. La classe F pèse deux fois : sur la revente, et sur le bail, le calendrier de décence énergétique visant cette classe au 1er janvier 2028, soit en cours de bail.
IA Claude (gold)
Étiquette F au dossier, D à la base publique
Diagnostics (DDT)
p.5
« Établi le : 26/01/2026 — Valable jusqu'au : 25/01/2036 — 380 kWh/m²/an, 81 kgCO2/m²/an, classe F »Document Diagnostics (DDT) non joint au dossier.
DIAG_pdf_6c3e6f451f.pdf p.5
Élevé
Bien occupé
Une procédure d'expulsion sera nécessaire après l'adjudication. Délai estimé : 12 à 24 mois selon la situation du ou des occupants.
Données annonce
Le détail, point par point
11 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Moyen Type d'occupant inconnu
Le bien est occupé mais la nature de l'occupation n'est pas renseignée (propriétaire, locataire, sans titre). Vérifier impérativement dans le CCV et le PVD : le délai de libération peut varier de 6 à 36 mois selon le cas.
Données annonce
Moyen Bail non renseigné
Aucune information sur l'existence d'un bail. Un bail opposable à l'adjudicataire est un facteur bloquant majeur — sa présence ou son absence doit être confirmée dans le cahier des conditions de vente.
Données annonce
Faible Montant de la créance non établi
Le cahier des conditions de vente porte le décompte de la créance, généralement dans ses premières pages.
Règle métier
À faireDemander le décompte à l'avocat poursuivant avant l'audience : il indique jusqu'où le créancier peut avoir intérêt à enchérir.
Point de droit Copropriété & passif 3 points au dossier
- Taille (RNIC)
- 372 lots · 105 habitation
- Syndic
- professionnel
- Époque construction
- De 1949 à 1974
SourceCCV / Syndic · RNIC
Prochaine actionDemander au syndic l'état daté + PV d'AG (impayés, procédures)
Point de droit Contraintes patrimoniales (ISMH / DRAC) 3 points vérifiés · 1 non documenté
- Périmètre ISMH Inscrit Monuments Historiques (ISMH) : travaux soumis à autorisation DRAC, instruction de plusieurs mois, contraintes de matériaux.
- Non
- Site classé
- Non
- Servitudes Servitude : charge grevant le bien de manière pérenne (passage, vue, non-bâtissabilité). Vérifier l'origine et l'opposabilité.
- Aucune connue
- Avis ABF requis Architecte des Bâtiments de France : avis conforme requis pour toute modification visible (façade, toiture, menuiseries).
- Non documenté
SourceDDT
Prochaine actionVérifier ABF / périmètre
Moyen Sites pollués (CASIAS) à proximité (30)
Pollution des sols → coût de dépollution possible et frein à une transformation en logement (changement d'usage).
Géorisques (BRGM)
Sites pollués (CASIAS) à proximité (30)
Géorisques (BRGM) · 30 site·s CASIAS, le plus proche à 69 m
Géorisques (BRGM) · 30 site·s CASIAS, le plus proche à 69 m
À faireDemander une étude historique des sols (CASIAS) avant tout changement d'usage
Faible Retrait-gonflement des argiles : exposition moyenne confirmé
Aléa moyen de fissuration — étude de sol recommandée avant travaux structurels.
Géorisques (BRGM)
Retrait-gonflement des argiles : exposition moyenne
Géorisques (BRGM) · Exposition moyenne
Géorisques (BRGM) · Exposition moyenne
Prochaine actionConsulter mairie (PLU) + Géorisques à la parcelle
Faible Établissement Seveso à proximité (seuil bas, ~678 m)
Voisinage industriel classé Seveso, mais le site est éloigné et/ou en seuil bas : une servitude PPRT à l'adresse est peu probable. Signal de zone à vérifier, pas un facteur bloquant pour l'adjudication.
Géorisques (BRGM)
Établissement Seveso à proximité (seuil bas, ~678 m)
Géorisques (BRGM) · ICPE Seveso le plus proche (~678 m)
Géorisques (BRGM) · ICPE Seveso le plus proche (~678 m)
À faireVérifier l'existence d'un périmètre PPRT à l'adresse exacte (mairie / Géoportail de l'Urbanisme)
Faible Commune en zone inondation (PPRI)
Risque inondation recensé sur la commune — surprime d'assurance et surcoût si la parcelle est en zone réglementée.
Géorisques (BRGM)
Commune en zone inondation (PPRI)
Géorisques (BRGM) · risque inondation commune
Géorisques (BRGM) · risque inondation commune
À faireVérifier le zonage PPRI à l'adresse exacte
Faible Servitude PPR naturel (PPRn)
Plan de prévention des risques naturels opposable — règles de construction/usage à la parcelle.
Géorisques (BRGM)
Servitude PPR naturel (PPRn)
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · servitude PM1
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · servitude PM1
Faible Droit de préemption urbain (DPU)
Sans effet sur l'adjudication elle-même (vente forcée), mais la commune peut préempter à la revente — délai d'instruction (~2 mois) à anticiper sur l'exit.
Géorisques (BRGM)
Droit de préemption urbain (DPU)
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · Droit de preemption urbain
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · Droit de preemption urbain
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
6 scénarios
Garder le bien loué, puis le revendre libre au départ du locataire — le seul scénario que l'occupation autorise. Un congé pour vendre ne prendrait effet qu'en août 2031 sur les dates déclarées (risque n° 1) : horizon retenu, cinq ans au moins de détention louée — davantage si le bail de la SCI relève du cycle de six ans —, à faire établir avant l'audience.
À écarter — revente rapide, rénovation avant revente, division, meublé, courte durée, location durable comme fin en soi : le locataire est chez lui, et l'étiquette F interdira de relouer au 1er janvier 2028 — contrainte que le scénario retenu devra lever avant la reconduction d'août 2028.
Plafond : 73 700 € au marteau. Revente 125 000 €, moins la marge maison de 12 % de cette revente, 4,5 % de frais de revente, 20 293 € de travaux et 2 500 € de frais divers, le reste ramené au marteau frais d'adjudication (10 %) et droits de mutation à l'acquisition (régime de l'engagement de revendre, 0,7 %) compris. Deux hypothèses : revente au prix de 2025 pour une sortie 2031, et aucun coût de détention, le loyer couvrant charges non récupérables et taxe foncière. Le prix se verse deux mois après la vente devenue définitive, acquise dix jours après l'adjudication (art. 15 et 10) : audience au 30 septembre 2026, butée vers le 10 décembre, environ 81 600 € à réunir.
Paramètres de calcul
appliqués à tous les scénarios
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour 17 % | Délaià la revente | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Achat-revente rapide
écarté
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0 € | 2 024 € | 84 327 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 84 327 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation moyenne + revente rapide
écarté
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33 200 € barème | 2 024 € | 55 274 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 55 274 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation + portage
suivi
recommandé MdB
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20 293 € analyse | 2 024 € | 67 501 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
✓ Scénario suivi par l’analyse
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 67 501 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Location nue
écarté
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33 200 € barème | — | 128 043 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Location meublée (LMNP)
écarté
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43 260 € barème | — | 137 989 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Location courte durée
écarté
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33 200 € barème | — | 95 970 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Revêtements (sols / peintures) Analyse du dossier 6 975 €
66,43 m² × 105 €/m² = 6 975 €
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Cuisine Analyse du dossier 4 500 €
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Salle de bains Analyse du dossier 4 500 €
1 × 4 500 € l’unité = 4 500 €
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Électricité Analyse du dossier 4 318 €
66,43 m² × 65 €/m² = 4 318 €
Autres postes du barème (16) · prix marché France, éd. 2026-08
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Démolition / curage Barème indicatif 3 353 €
67,07 m² × 50 €/m² = 3 353 €
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Gros œuvre / structure Barème indicatif 8 000 €
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Toiture / couverture Barème indicatif 0 €
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Façade / ravalement Barème indicatif 0 €
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Menuiseries extérieures Barème indicatif 800 €
1 × 800 € l’unité = 800 €
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Isolation Barème indicatif 8 048 €
67,07 m² × 120 €/m² = 8 048 €
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Chauffage / ECS Barème indicatif 9 518 €
forfait 6 500 € + 67,07 m² × 45 €/m² = 9 518 €
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Plomberie Barème indicatif 5 366 €
67,07 m² × 80 €/m² = 5 366 €
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Menuiseries int. / finitions Barème indicatif 3 353 €
67,1 m² × 50 €/m² = 3 353 €
Finitions et menuiseries intérieures
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Débarras / encombrement Barème indicatif 2 683 €
67,1 m² × 40 €/m² = 2 683 €
Bien occupé ou encombré — évacuation avant chantier
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Sécurisation / serrurerie Barème indicatif 1 500 €
Prise de possession — changement des accès
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Remise en service des réseaux Barème indicatif 2 000 €
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Désamiantage / déplombage Barème indicatif 6 036 €
67,07 m² × 90 €/m² = 6 036 €
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Assainissement Barème indicatif 9 000 €
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Remise en état (dégradations) Barème indicatif 10 060 €
67,07 m² × 150 €/m² = 10 060 €
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Provision prudentielle Barème indicatif 0 €
Postes retenus 20 293 € + aléas 0 % = 20 293 € — la fourchette de l’analyse couvre déjà l’incertitude
Votre chiffrage : 20 293 € — chiffrage de l’analyse : 20 293 €
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Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Des sept communes que forment Ris-Orangis et ses six voisines, une seule se vend moins cher : Grigny, à 1 090 €/m². Avec 2 007 €/m² d'appartement en 2025 (188 ventes), la commune reste un tiers sous la moyenne de l'Essonne (2 944 €) et loin derrière Juvisy-sur-Orge (3 521 €) : un marché bon marché à l'échelle du département, mais bien alimenté.
L'acheteur de sortie finance à crédit, et la copropriété ne l'en empêche pas : immatriculée, syndic professionnel, non classée aidée au registre national. RER à 600 m, école maternelle à 150 m. Quartier prioritaire : non renseigné, à établir.
Le repère utile n'est pas la commune entière mais la tranche de 60 à 80 m² du code postal 91130 : 173 ventes en 2024-2025, médiane à 134 000 €, soit 1 967 €/m². Les désordres constatés et l'étiquette énergétique tirent ce lot en dessous : 115 000 à 130 000 € une fois libre et rafraîchi. À l'audience, les appartements d'Essonne mis à prix sous 30 000 € ont été adjugés en médiane 3,03 fois ce point de départ (54 ventes, 2023-2026, échelle départementale).
Deux limites : les ventes du secteur s'arrêtent au 31 décembre 2025, et ce lot n'a pas changé de mains depuis l'acte du 6 mai 1992.
39 rue Johnstone et Reckitt
Voir sur OpenStreetMap
Revente visée · scénario suivi
2 022 €/ m² net vendeur
C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. Les deux autres la situent, elles ne la décident pas : la bande observée du secteur ci-contre, et la médiane de vos ventes retenues sous le tableau.
Bande observée du secteur
confiance haute
1 843 €2 482 €
Moyenne du cœur des 80 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.
- Nature du marché
- Résidentiel · appartement
- Liquidité à la revente
- Élevée · 405 ventes comparables récentes
- Confiance comparables
- haute
- DPE estimé (voisinage)
- D GES D
- Loyer de marché
- 17,4 €/m² (14,91–20,34)
- Rendement brut / MAP
- 93,5 % · ~1 168 €/mois
Lecture du quartier
IDFM · Éducation nat. · OSM
Métro / RER / tram
Train / RER
Gare de Ris Orangis
· 599 m
Future gare (projet)
Albert Camus
· 907 m · TZen4 : TCSP Ligne 402
+3
Écoles
3 dans 800 m · au plus près 144 m
Gares / arrêts en projet à proximité (4)
- 907 m Albert Camus · TZen4 : TCSP Ligne 402
- 1054 m Gare RER - Grigny Centre · TZen4 : TCSP Ligne 402
- 1147 m Moulin à Vent · TZen4 : TCSP Ligne 402
- 1309 m Grigny Coeur de Ville · TZen4 : TCSP Ligne 402
Atouts
- Train / RER Gare de Ris Orangis à 599 m (desserte structurante)
- Future Albert Camus à 907 m (TZen4 : TCSP Ligne 402) — plus-value à terme
- 3 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 144 m)
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
Points de vigilance
- Voisinage industriel classé Seveso à proximité (détail dans l'onglet Risques)
Les ventes DVF du secteur ·
Les ventes retenues sont celles qui fondent l’estimation de ce dossier : la médiane et la moyenne du pied de tableau se calculent sur elles seules. Les autres ventes du code postal restent consultables (« Tout le secteur », utile pour juger une découpe en lots) : elles calibrent la bande €/m² du secteur affichée en haut de l’onglet, elles n’entrent pas dans la médiane des retenues. Une ligne = une vente : quand elle porte plusieurs lots, prix et surface sont ceux de l’ensemble.
| Adresse | Pièces | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/25 retenue | 40 RUE DES PASSEREAUX | Appartement | 62 m² | 3 | 119 000 € | 1 919 € | 1,3 km |
| 30/12/25 retenue | 32 RUE DES PASSEREAUX | Appartement | 51 m² | 3 | 94 000 € | 1 843 € | 1,3 km |
| 30/12/25 retenue | 9 RUE DU CHATEAU D'EAU | Appartement | 74 m² | 4 | 128 180 € | 1 732 € | 1,3 km |
| 29/12/25 retenue | 11 AV DU PARC | Appartement | 84 m² | 5 | 165 000 € | 1 964 € | 691 m |
| 23/12/25 retenue | 34 RUE JEAN JAURES | Appartement | 67 m² | 4 | 140 000 € | 2 090 € | 867 m |
| 22/12/25 retenue | 9001 RES DE LA THEUILLERIE | Appartement | 49 m² | 2 | 112 000 € | 2 286 € | 782 m |
| 19/12/25 retenue | 14 RUE DE PICARDIE | Appartement | 79 m² | 4 | 152 000 € | 1 924 € | 1,5 km |
| 19/12/25 retenue | 11 AV DU PARC | Appartement | 57 m² | 3 | 124 500 € | 2 184 € | 691 m |
| 17/12/25 retenue | 29 RUE ALBERT REMY | Appartement | 53 m² | 2 | 100 000 € | 1 887 € | 457 m |
| 16/12/25 retenue | 3 RUE DE LA RESIDENCE EN BOIS | Appartement | 46 m² | 2 | 142 100 € | 3 089 € | 680 m |
| 16/12/25 retenue | 3 RUE DE LA RESIDENCE EN BOIS | Appartement | 38 m² | 2 | 138 000 € | 3 632 € | 680 m |
| 16/12/25 retenue | 2 RUE DE LA BAIGNADE | Appartement | 56 m² | 3 | 165 000 € | 2 946 € | 879 m |
| 10/12/25 retenue | 3 PAS DE LA GRANDE HALLE | Appartement | 66 m² | 3 | 199 000 € | 3 015 € | 761 m |
| 08/12/25 retenue | 4 RUE DES YVELINES | Appartement | 73 m² | 4 | 163 500 € | 2 240 € | 1,4 km |
| 03/12/25 retenue | 24 RUE DES PASSEREAUX | Appartement | 72 m² | 4 | 125 000 € | 1 736 € | 1,3 km |
| 03/12/25 | 24 RUE EDMOND BONTE | Appartement | 18 m² · | 1 | 46 000 € | 2 556 € | 423 m |
| 02/12/25 | 9 RUE DU CHATEAU D'EAU | Appartement | 61 m² | 3 | 135 000 € | 2 213 € | 1,3 km |
| 01/12/25 | 6 PAS DE LA GRANDE HALLE | Appartement | 51 m² | 2 | 148 000 € | 2 902 € | 761 m |
| 28/11/25 | 39 RUE JOHNSTON RECKITT | Appartement | 78 m² | 4 | 158 500 € | 2 032 € | 60 m |
| 24/11/25 | 39 RUE JOHNSTON RECKITT | Appartement | 78 m² | 3 | 125 600 € | 1 610 € | 60 m |
| 21/11/25 | 39 RUE JOHNSTON RECKITT | Appartement | 78 m² | 4 | 115 000 € | 1 474 € | 60 m |
| 21/11/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 67 m² | 4 | 108 000 € | 1 612 € | 1,7 km |
| 19/11/25 | 24 RUE EDMOND BONTE | Appartement | 27 m² · | 1 | 50 000 € | 1 852 € | 423 m |
| 18/11/25 | 8 RES DE LA THEUILLERIE | Appartement | 52 m² | 2 | 116 000 € | 2 231 € | 782 m |
| 17/11/25 | 7 PL DE LA GARE | Appartement | 64 m² | 3 | 128 000 € | 2 000 € | 560 m |
| 05/11/25 | 42 B RUE EDMOND BONTE | Appartement | 32 m² · | 1 | 88 000 € | 2 750 € | 359 m |
| 05/11/25 | 28 RUE DES PASSEREAUX | Appartement | 58 m² | 3 | 107 000 € | 1 845 € | 1,3 km |
| 04/11/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 52 m² | 3 | 82 000 € | 1 577 € | 1,7 km |
| 31/10/25 | 24 RUE EDMOND BONTE | Appartement | 31 m² · | 2 | 52 500 € | 1 694 € | 423 m |
| 31/10/25 | 2 AV GAMBETTA | Appartement | 52 m² | 2 | 190 000 € | 3 654 € | 680 m |
| 29/10/25 | 4 RUE D'ARTOIS | Appartement | 84 m² | 4 | 140 000 € | 1 667 € | 1,5 km |
| 27/10/25 | 11 RUE DU BEARN | Appartement | 78 m² | 4 | 134 000 € | 1 718 € | 1,5 km |
| 23/10/25 | 7 RUE DE LA BAIGNADE | Appartement | 99 m² | 4 | 285 500 € | 2 884 € | 841 m |
| 21/10/25 | 9001 RES DE LA THEUILLERIE | Appartement | 68 m² | 3 | 140 000 € | 2 059 € | 782 m |
| 21/10/25 | 24 RUE EDMOND BONTE | Appartement | 33 m² · | 2 | 62 500 € | 1 894 € | 423 m |
| 20/10/25 | 11 RUE DU CHATEAU D'EAU | Appartement | 74 m² | 4 | 115 000 € | 1 554 € | 1,3 km |
| 20/10/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 39 m² | 2 | 79 000 € | 2 026 € | 1,7 km |
| 15/10/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 39 m² | 2 | 88 000 € | 2 256 € | 1,7 km |
| 14/10/25 | 8 RES DE LA THEUILLERIE | Appartement | 12 m² · | 1 | 73 000 € | 6 083 € | 782 m |
| 14/10/25 | 9 RUE DU CHATEAU D'EAU | Appartement | 45 m² | 2 | 89 600 € | 1 991 € | 1,3 km |
| 13/10/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 64 m² | 4 | 120 000 € | 1 875 € | 1,7 km |
| 09/10/25 | 4 RUE DE PICARDIE | Appartement | 71 m² | 3 | 135 000 € | 1 901 € | 1,6 km |
| 09/10/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 55 m² | 3 | 104 000 € | 1 891 € | 1,7 km |
| 03/10/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 39 m² | 2 | 92 000 € | 2 359 € | 1,7 km |
| 03/10/25 | 1 RUE D'AQUITAINE | Appartement | 60 m² | 3 | 127 000 € | 2 117 € | 1,6 km |
| 02/10/25 | 1 RUE PASTEUR | Appartement | 38 m² | 2 | 92 000 € | 2 421 € | 718 m |
| 02/10/25 | 20 CHE DU CLOS LANGLET | Appartement | 81 m² | 4 | 249 075 € | 3 075 € | 1,3 km |
| 26/09/25 | 41 RUE JEAN JAURES | Appartement | 67 m² | 4 | 150 000 € | 2 239 € | 867 m |
| 25/09/25 | 50 AV DE L'AUNETTE | Appartement | 72 m² | 2 | 135 000 € | 1 875 € | 2,0 km |
| 24/09/25 | 24 RUE EDMOND BONTE | Appartement | 33 m² · | 2 | 69 000 € | 2 091 € | 423 m |
| 23/09/25 | 1 ALL DU LAC | Appartement | 44 m² | 2 | 140 000 € | 3 182 € | 704 m |
| 19/09/25 | 39 RUE JOHNSTON RECKITT | Appartement | 66 m² | 3 | 95 000 € | 1 439 € | 60 m |
| 17/09/25 | 2 PAS DE LA GRANDE HALLE | Appartement | 70 m² | 4 | 219 500 € | 3 136 € | 761 m |
| 16/09/25 | 3 PAS DE LA GRANDE HALLE | Appartement | 41 m² | 2 | 120 000 € | 2 927 € | 761 m |
| 15/09/25 | 5 RUE DES PERDRIX | Appartement | 60 m² | 3 | 135 000 € | 2 250 € | 1,3 km |
| 10/09/25 | 1 RUE DE LA BAIGNADE | Appartement | 61 m² | 3 | 175 000 € | 2 869 € | 819 m |
| 08/09/25 | 12 RUE DE LA MARQUISE 3 lots | Appartement | 82 m² | 1 | 279 000 € | 3 402 € | 342 m |
| 08/09/25 | 1 RUE DE LA DISTILLERIE | Appartement | 67 m² | 3 | 200 000 € | 2 985 € | 818 m |
| 05/09/25 | 34 RUE DU CHATEAU D'EAU | Appartement | 89 m² | 5 | 150 000 € | 1 685 € | 1,3 km |
| 05/09/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 67 m² | 4 | 124 000 € | 1 851 € | 1,7 km |
| 05/09/25 | 6 RUE DE LA BAIGNADE | Appartement | 40 m² | 2 | 137 000 € | 3 425 € | 876 m |
| 05/09/25 | 12 RUE DES PASSEREAUX | Appartement | 58 m² | 3 | 106 000 € | 1 828 € | 1,3 km |
| 29/08/25 | 41 RUE DE BOURGOGNE 2 lots | Appartement | 169 m² · | 3 | 315 000 € | 1 864 € | 1,9 km |
| 29/08/25 | 3 RUE DU BEARN | Appartement | 84 m² | 4 | 150 000 € | 1 786 € | 1,6 km |
| 28/08/25 | 3 RUE DU BEARN | Appartement | 84 m² | 4 | 150 000 € | 1 786 € | 1,6 km |
| 27/08/25 | 9001 IMP DU CHATEAU | Appartement | 64 m² | 2 | 165 000 € | 2 578 € | 2,1 km |
| 26/08/25 | 5 AV DE LA GARE | Appartement | 41 m² | 2 | 100 000 € | 2 439 € | 654 m |
| 25/08/25 | 9 RUE DU BEARN | Appartement | 78 m² | 4 | 148 000 € | 1 897 € | 1,5 km |
| 25/08/25 | 17 CHE DE HALAGE | Appartement | 50 m² | 2 | 140 600 € | 2 812 € | 2,3 km |
| 25/08/25 | 9002 IMP DU CHATEAU | Appartement | 63 m² | 3 | 182 000 € | 2 889 € | 2,1 km |
| 25/08/25 | 3 ALL DES SPORTS | Appartement | 74 m² | 4 | 142 000 € | 1 919 € | 1,6 km |
| 22/08/25 | 7 RUE DES PERDRIX | Appartement | 85 m² | 5 | 147 000 € | 1 729 € | 1,3 km |
| 20/08/25 | 1 RUE DE LA DISTILLERIE | Appartement | 70 m² | 3 | 199 000 € | 2 843 € | 818 m |
| 20/08/25 | 4 AV DE L'ESSONNE | Appartement | 88 m² | 5 | 159 000 € | 1 807 € | 1,4 km |
| 13/08/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 39 m² | 2 | 88 000 € | 2 256 € | 1,7 km |
| 07/08/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 64 m² | 4 | 83 000 € | 1 297 € | 1,7 km |
| 07/08/25 | 11 RUE DU BEARN | Appartement | 78 m² | 4 | 159 000 € | 2 038 € | 1,5 km |
| 06/08/25 | 36 RUE DES PASSEREAUX | Appartement | 59 m² | 3 | 137 000 € | 2 322 € | 1,3 km |
| 04/08/25 | 2 AV DE L'ESSONNE | Appartement | 61 m² | 3 | 126 000 € | 2 066 € | 1,4 km |
| 01/08/25 | 7 PAS DE LA GRANDE HALLE | Appartement | 64 m² | 3 | 162 000 € | 2 531 € | 761 m |
| 31/07/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 64 m² | 4 | 97 000 € | 1 516 € | 1,7 km |
| 29/07/25 | 6 RUE DE LA BAIGNADE | Appartement | 64 m² | 3 | 187 200 € | 2 925 € | 876 m |
| 25/07/25 | 45 RUE JEAN JAURES | Appartement | 54 m² | 3 | 113 900 € | 2 109 € | 867 m |
| 24/07/25 | 9001 AV DE LA CIME | Appartement | 52 m² | 3 | 70 000 € | 1 346 € | 1,7 km |
| 23/07/25 | 8 RUE DE PICARDIE | Appartement | 91 m² | 5 | 163 000 € | 1 791 € | 1,5 km |
| 22/07/25 | 4 AV DE L'ESSONNE | Appartement | 48 m² | 2 | 101 500 € | 2 115 € | 1,4 km |
| 22/07/25 | 59 RTE DE GRIGNY | Appartement | 45 m² | 2 | 80 000 € | 1 778 € | 1,3 km |
| 21/07/25 | 26 RUE DU CHATEAU D'EAU | Appartement | 58 m² | 3 | 102 000 € | 1 759 € | 1,3 km |
| 16/07/25 | 39 RUE DE SEINE | Appartement | 63 m² | 3 | 179 000 € | 2 841 € | 704 m |
| 16/07/25 | 20 CHE DU CLOS LANGLET | Appartement | 63 m² | 3 | 230 000 € | 3 651 € | 1,3 km |
| 16/07/25 | 9001 FRM DU TEMPLE | Appartement | 52 m² | 3 | 90 000 € | 1 731 € | 1,7 km |
| 16/07/25 | 17 CHE DE HALAGE | Appartement | 23 m² · | 1 | 123 000 € | 5 348 € | 2,3 km |
| 15/07/25 | 12 B RTE DE GRIGNY | Appartement | 162 m² · | 4 | 400 000 € | 2 469 € | 1,0 km |
| 15/07/25 | 34 AV DE LA LIBERATION | Appartement | 51 m² | 2 | 90 000 € | 1 765 € | 959 m |
| 11/07/25 | 45 RUE JEAN JAURES | Appartement | 54 m² | 3 | 113 000 € | 2 093 € | 867 m |
| 10/07/25 | 7 AV DU PARC | Appartement | 58 m² | 3 | 92 000 € | 1 586 € | 691 m |
| 08/07/25 | 6 RUE DE PICARDIE | Appartement | 70 m² | 3 | 127 000 € | 1 814 € | 1,6 km |
| 08/07/25 | 3 RUE D'AQUITAINE | Appartement | 72 m² | 4 | 147 500 € | 2 049 € | 1,6 km |
| 07/07/25 | 39 RUE JOHNSTON RECKITT | Appartement | 66 m² | 3 | 105 000 € | 1 591 € | 60 m |
| 02/07/25 | 5 AV DE LA GARE | Appartement | 60 m² | 3 | 120 000 € | 2 000 € | 654 m |
Médiane de vos ventes retenues : 2090 €/m² · moyenne 2299 €/m² · sur 15 vente(s) · période 2025-12-03 → 2025-12-31
Source : DVF Etalab dédupé par mutation (les ventes en bloc sont consolidées). Filtré sur ventes/VEFA, bornes Tukey adaptatives [602–7 734 €/m²]. Période interrogée : 3 années glissantes — clic sur une adresse pour voir la transaction sur la carte officielle.
À quel prix partent les biens comparables
91 ventes · 2023–2026
Sur les 91 appartements vendus en Essonne avec une mise à prix sous 30 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×2,9 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,5 et ×4,8.
Appliqué à la mise à prix de ce dossier (15 000 €)
43 950 €
moitié centrale : 22 800 € – 72 750 €
Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
30/09/2026 · 08:00 · J−0
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
3 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Minimum légal de 3 000 €.
estimé
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats — chercher au barreau de Évry-Courcouronnes
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Émoluments & droits d'adjudication
≈ 10 % du prix au marteau
En plus du prix. Droits d'enregistrement, émoluments et frais de publicité — le barème exact figure au cahier des conditions de vente.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
12 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Plafond au marteau pour votre marge cible 67 501 €
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
-
Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
-
Passif copropriété Charges impayées, procédure art. 29-1, sinistres, contentieux.
-
Syndic + dernier PV Contacter le syndic, récupérer PV AG ≤ 2 ans, fonds Alur, état daté.
-
Travaux votés Devis votés non appelés, ravalement, ascenseur, toiture.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
Calendrier procédural
- Visite 22/09/2026 · 07:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 29/09/2026
- Audience 30/09/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Essonne
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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