Un appartement — résultat d'adjudication104, rue Marc Sangnier

94700 Maisons-Alfort

46,56 m² 2 pièces

TJ Créteil

Bilan — incertain

Décider en quelques minutes

Le dossier est-il intéressant ?

Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.

Analyse du résultat d'adjudication

Adjugé 146 000 €

vs mise à prix ×2,5 MAP 58 k€

Prix au m² 3136 €

Audience 11/06/2026

Ce résultat, replacé dans son marché 93 ventes · 2023–2026

Sur les 93 appartements vendus en Val-de-Marne avec une mise à prix de 30 000 à 80 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×2,5 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,9 et ×3,1.

Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.

Discipline validée : un vrai deal de marchand, remporté sous notre plafond. Adjugé 146 000 € (3 136 €/m²), le lot part sous notre plafond viable (rénovation moyenne) — un marchand tenant…

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Synthèse MdB

Pas encore d'analyse MdB synthétique sur ce dossier.

Mise à prix (MAP) 58 000 € · 1246 €/m²

Plafond d'enchère · cible 12 % Réservé aux inscrits

Valeur marché 256 555 € · 5510 €/m² Estimation DVF · 47 m² × prix €/m² du secteur

Résumé MdB

Appartement T2 de 46,56 m² (loi Carrez) avec balcon filant et une cave, au 11ᵉ étage d'une tour de 1970 (104 rue Marc Sangnier) à Maisons-Alfort (94), première couronne au sud-est de…

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Le bien en un coup d’œil

Désignation complète · d’après l’annonce

Un appartement de 46,56 m² au 11ème étage du bâtiment A, situé au 104, rue Marc Sangnier à Maisons-Alfort. Il comprend une entrée, un dégagement, une cuisine, une salle de bains, un wc, deux pièces et un balcon. Une cave en sous-sol (n°47) complète ce bien.

Occupation occupe

Baisse si personne n’enchérit Non documentée Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.

Construire l’enchère

Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?

Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.

Scénarios de revente 6 scénarios

Recommandation MdB

Rénovation moyenne + revente. À un prix d'achat raisonnable, le différentiel achat/revente couvre un chantier de rafraîchissement (~25 k€) et dégage une marge correcte.

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Comparatif

Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?

Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.

Scénario	Travauxestimé	Prix de reventeau m²	Plafond marteau max pour la marge cible	Délaià la revente
Achat-revente rapide
Rénovation moyenne + revente rapide
Rénovation + portage
Location nue
Location meublée (LMNP)
Location courte durée

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Budget travaux

Revêtements (sols / peintures)
Menuiseries int. / finitions
Débarras / encombrement
Sécurisation / serrurerie

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Défendre la sortie

Quel est l’état du marché ?

Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.

Quartier · Marché

Quartier, marché & liquidité

Lecture marché

Maisons-Alfort (94) — première couronne recherchée, marché liquide.

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104, rue Marc Sangnier Voir sur OpenStreetMap

Revente visée · scénario suivi

5 512 €/ m² net vendeur

C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. Les deux autres la situent, elles ne la décident pas : la bande observée du secteur ci-contre, et la médiane de vos ventes retenues sous le tableau.

Bande observée du secteur confiance haute

5 631 €moyenne du secteur 5 512 €revente visée

4 929 €6 316 €

Moyenne du cœur des 81 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.

Nature du marché: Résidentiel · appartement
Liquidité à la revente: Élevée · 850 ventes comparables récentes
Confiance comparables: haute
DPE estimé (voisinage): D GES D
Loyer de marché: 26,2 €/m² (20,78–33,17)
Rendement brut / MAP: 25,3 % · ~1 222 €/mois

Lecture du quartier

IDFM · Éducation nat. · OSM

Métro / RER / tram Métro Maisons-Alfort - Les Juilliottes · 526 m

Écoles 13 dans 800 m · au plus près 245 m

Atouts

Métro Maisons-Alfort - Les Juilliottes à 526 m (desserte structurante)
13 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 245 m)
Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes

Points de vigilance

Zone d'activités dense — 29 sites ICPE recensés dans 1 km

Les ventes DVF du secteur ·

Les ventes retenues sont celles qui fondent l’estimation de ce dossier : la médiane et la moyenne du pied de tableau se calculent sur elles seules. Les autres ventes du code postal restent consultables (« Tout le secteur », utile pour juger une découpe en lots) : elles calibrent la bande €/m² du secteur affichée en haut de l’onglet, elles n’entrent pas dans la médiane des retenues. Une ligne = une vente : quand elle porte plusieurs lots, prix et surface sont ceux de l’ensemble.

	Adresse			Pièces
30/12/25 retenue	12 DNE DE CHATEAU GAILLARD	Appartement	50 m²	3	246 000 €	4 920 €	1,7 km
30/12/25 retenue	24 RUE DE L AMIRAL COURBET	Appartement	57 m²	3	231 740 €	4 066 €	2,1 km
29/12/25 retenue	35 RUE DE LYON 2 lots	Appartement	56 m²	1	359 000 €	6 411 €	454 m
23/12/25	23 AV DU PROFESSEUR CADIOT	Appartement	86 m² ·	4	582 895 €	6 778 €	1,4 km
23/12/25	73 RUE DE REIMS	Appartement	74 m² ·	4	353 000 €	4 770 €	1,0 km
23/12/25 retenue	35 RUE ROGER FRANCOIS	Appartement	53 m²	3	294 000 €	5 547 €	1,3 km
23/12/25 retenue	25 RUE CECILE	Appartement	43 m²	2	220 000 €	5 116 €	892 m
23/12/25 retenue	123 AV GEORGES CLEMENCEAU	Appartement	46 m²	1	260 000 €	5 652 €	1,2 km
22/12/25 retenue	23 RUE VICTOR BASCH	Appartement	57 m²	3	334 943 €	5 876 €	619 m
22/12/25 retenue	38 RUE EDMOND NOCARD	Appartement	31 m²	1	196 000 €	6 323 €	1,9 km
22/12/25 retenue	102 AV GAMBETTA	Appartement	50 m²	2	280 000 €	5 600 €	612 m
19/12/25 retenue	19 RUE MARCEAU	Appartement	66 m²	3	435 000 €	6 591 €	1,5 km
19/12/25 retenue	19 RUE CARNOT	Appartement	47 m²	3	280 000 €	5 957 €	1,2 km
19/12/25 retenue	25 RUE PAUL BERT	Appartement	63 m²	3	338 000 €	5 365 €	2,2 km
19/12/25	25 RUE CARNOT	Appartement	19 m² ·	1	83 000 €	4 368 €	1,2 km
18/12/25 retenue	24 RUE LT VAISSEAU ESTIENNE ORVES	Appartement	24 m²	1	193 613 €	8 067 €	1,8 km
18/12/25 retenue	13 RUE RODIER	Appartement	40 m²	2	215 000 €	5 375 €	1,8 km
18/12/25 retenue	24 RUE LT VAISSEAU ESTIENNE ORVES	Appartement	24 m²	1	152 000 €	6 333 €	1,8 km
17/12/25	24 AV DE LA REPUBLIQUE	Appartement	39 m²	2	209 000 €	5 359 €	1,5 km
17/12/25	18 AV LEON BLUM	Appartement	54 m²	3	307 000 €	5 685 €	1,4 km
17/12/25	13 RUE DE BORDEAUX	Appartement	69 m²	3	325 000 €	4 710 €	392 m
16/12/25	23 RUE RASPAIL	Appartement	40 m²	2	220 000 €	5 500 €	1,1 km
16/12/25	40 B RUE RODIER	Appartement	100 m² ·	4	325 000 €	3 250 €	1,8 km
16/12/25	5 DNE DE CHATEAU GAILLARD	Appartement	40 m²	2	200 000 €	5 000 €	1,7 km
12/12/25	192 AV DE LA REPUBLIQUE	Appartement	58 m²	3	339 806 €	5 859 €	351 m
12/12/25	12 RUE GABRIEL PERI	Appartement	36 m²	2	224 500 €	6 236 €	1,2 km
12/12/25	19 AV DU PROFESSEUR CADIOT	Appartement	66 m²	3	454 533 €	6 887 €	1,4 km
12/12/25	19 AV DU PROFESSEUR CADIOT	Appartement	66 m²	3	465 084 €	7 047 €	1,4 km
11/12/25	127 RUE JEAN JAURES	Appartement	33 m²	2	172 000 €	5 212 €	1,8 km
11/12/25	106 RUE MARC SANGNIER	Appartement	73 m² ·	4	352 000 €	4 822 €	38 m
11/12/25	58 AV DU GENERAL DE GAULLE	Appartement	35 m²	2	269 000 €	7 686 €	2,4 km
11/12/25	21 AV DU PROFESSEUR CADIOT	Appartement	47 m²	2	352 547 €	7 501 €	1,4 km
10/12/25	2 RUE DU MARECHAL JUIN	Appartement	43 m²	2	245 000 €	5 698 €	2,1 km
10/12/25	31 RUE VICTOR HUGO	Appartement	75 m² ·	3	364 000 €	4 853 €	1,3 km
08/12/25	41 RUE LT VAISSEAU ESTIENNE ORVES	Appartement	68 m²	3	457 500 €	6 728 €	1,7 km
08/12/25	147 AV DU GENERAL LECLERC	Appartement	66 m²	3	371 622 €	5 631 €	1,3 km
08/12/25	33 RUE ROBERT FERRER	Appartement	42 m²	2	198 800 €	4 733 €	228 m
08/12/25	2 IMP RICOIS	Appartement	36 m²	2	217 000 €	6 028 €	1,8 km
05/12/25	82 AV DE LA REPUBLIQUE	Appartement	28 m²	1	191 000 €	6 821 €	1,0 km
05/12/25	21 RUE VICTOR HUGO	Appartement	28 m²	1	152 000 €	5 429 €	1,4 km
05/12/25	86 RUE DE REIMS	Appartement	25 m²	1	160 000 €	6 400 €	932 m
05/12/25	89 RUE CONDORCET	Appartement	70 m² ·	3	337 000 €	4 814 €	868 m
05/12/25	8 RUE MARC SANGNIER	Appartement	82 m² ·	4	302 500 €	3 689 €	635 m
05/12/25	2 RUE GEORGES GAUME	Appartement	61 m²	3	351 000 €	5 754 €	1,1 km
04/12/25	61 RUE VICTOR HUGO	Appartement	98 m² ·	4	590 000 €	6 020 €	1,1 km
04/12/25	6 RUE LT VAISSEAU ESTIENNE ORVES	Appartement	34 m²	3	202 000 €	5 941 €	1,9 km
04/12/25	3 RUE CHEVREUL	Appartement	22 m² ·	2	140 000 €	6 364 €	1,3 km
04/12/25	27 RUE SAINT GEORGES	Appartement	86 m² ·	3	610 000 €	7 093 €	1,6 km
03/12/25	16 AV GAMBETTA	Appartement	20 m² ·	1	146 000 €	7 300 €	1,3 km
03/12/25	83 RUE DU 11 NOVEMBRE 1918	Appartement	39 m²	2	252 000 €	6 462 €	1,3 km
02/12/25	40 RUE VICTOR HUGO	Appartement	37 m²	2	196 500 €	5 311 €	1,2 km
02/12/25	48 AV FOCH	Appartement	46 m²	2	305 260 €	6 636 €	1,5 km
02/12/25	4 RUE CARNOT	Appartement	39 m²	2	260 000 €	6 667 €	1,3 km
02/12/25	37 RUE VICTOR HUGO	Appartement	60 m²	3	402 000 €	6 700 €	1,3 km
02/12/25	109 AV GAMBETTA	Appartement	19 m² ·	1	160 000 €	8 421 €	737 m
01/12/25	30 RUE CARNOT	Appartement	41 m²	2	277 000 €	6 756 €	1,1 km
01/12/25	38 RUE EDMOND NOCARD	Appartement	42 m²	2	212 000 €	5 048 €	1,9 km
01/12/25	83 RUE DU 11 NOVEMBRE 1918	Appartement	41 m²	2	226 000 €	5 512 €	1,3 km
28/11/25	24 RUE DE L AMIRAL COURBET	Appartement	57 m²	3	235 740 €	4 136 €	2,1 km
28/11/25	87 RUE MAL DE LATTRE DE TASSIGNY 2 lots	Appartement	140 m² ·	2	658 000 €	4 700 €	1,2 km
28/11/25	21 RUE VICTOR HUGO	Appartement	43 m²	2	97 600 €	2 270 €	1,4 km
27/11/25	3 DNE DE CHATEAU GAILLARD	Appartement	65 m²	4	296 000 €	4 554 €	1,7 km
26/11/25	89 RUE CONDORCET	Appartement	70 m² ·	3	343 480 €	4 907 €	868 m
25/11/25	24 AV DU PROFESSEUR CADIOT	Appartement	70 m² ·	3	302 000 €	4 314 €	1,5 km
25/11/25	32 RUE PAUL VAILLANT COUTURIER	Appartement	49 m²	2	245 000 €	5 000 €	1,5 km
25/11/25	2 RUE LT VAISSEAU ESTIENNE ORVES	Appartement	50 m²	3	370 000 €	7 400 €	1,9 km
25/11/25	66 AV DE LA REPUBLIQUE	Appartement	76 m² ·	4	470 000 €	6 184 €	1,2 km
25/11/25	8 RUE EUGENE RENAULT	Appartement	49 m²	2	270 000 €	5 510 €	2,7 km
21/11/25	3 ALL DU HAMEAU D ALFORT	Appartement	41 m²	2	290 000 €	7 073 €	2,8 km
21/11/25	12 RUE DE L AVENIR 2 lots	Appartement	130 m² ·	3	904 200 €	6 955 €	1,2 km
21/11/25	21 AV DU PROFESSEUR CADIOT	Appartement	47 m²	2	330 123 €	7 024 €	1,4 km
20/11/25	7 RUE PAUL BERT	Appartement	63 m²	3	340 000 €	5 397 €	2,2 km
20/11/25	158 RUE JEAN JAURES	Appartement	71 m² ·	4	270 000 €	3 803 €	1,6 km
20/11/25	26 AV DU PROFESSEUR CADIOT	Appartement	67 m²	4	351 250 €	5 243 €	1,5 km
20/11/25	8 RUE DU 18 JUIN 1940	Appartement	85 m² ·	4	447 400 €	5 264 €	905 m
18/11/25	21 RUE DU 18 JUIN 1940	Appartement	55 m²	2	219 000 €	3 982 €	830 m
18/11/25	18 RUE PIERRE SEMARD	Appartement	24 m²	2	202 000 €	8 417 €	1,8 km
18/11/25	72 RUE DE REIMS	Appartement	54 m²	3	293 000 €	5 426 €	975 m
18/11/25	8 DNE DE CHATEAU GAILLARD	Appartement	97 m² ·	5	307 500 €	3 170 €	1,7 km
14/11/25	188 AV DE LA REPUBLIQUE 2 lots	Appartement	144 m² ·	3	600 000 €	4 167 €	348 m
14/11/25	2 RUE DU CLOS DES NOYERS	Appartement	23 m² ·	1	50 000 €	2 174 €	1,8 km
13/11/25	10 RUE PARMENTIER	Appartement	98 m² ·	4	605 610 €	6 180 €	1,6 km
13/11/25	47 AV GAMBETTA 2 lots	Appartement	144 m² ·	3	455 000 €	3 160 €	987 m
13/11/25	41 AV GEORGES CLEMENCEAU	Appartement	56 m²	3	220 000 €	3 929 €	745 m
12/11/25	25 RUE DU 18 JUIN 1940	Appartement	66 m²	3	285 000 €	4 318 €	830 m
12/11/25	4 AV GAMBETTA	Appartement	18 m² ·	1	118 000 €	6 556 €	1,3 km
12/11/25	8 RUE EUGENE RENAULT	Appartement	57 m²	3	377 400 €	6 621 €	2,7 km
07/11/25	202 RUE JEAN JAURES	Appartement	38 m²	1	136 750 €	3 599 €	1,9 km
06/11/25	5 RUE GEORGES GAUME	Appartement	46 m²	2	240 000 €	5 217 €	978 m
06/11/25	202 RUE JEAN JAURES	Appartement	22 m² ·	1	122 500 €	5 568 €	1,9 km
05/11/25	96 AV DU GENERAL DE GAULLE	Appartement	81 m² ·	3	445 150 €	5 496 €	1,8 km
05/11/25	17 AV GEORGES CLEMENCEAU	Appartement	95 m² ·	5	594 800 €	6 261 €	706 m
04/11/25	27 RUE LT VAISSEAU ESTIENNE ORVES 2 lots	Appartement	92 m² ·	2	447 000 €	4 859 €	1,8 km
04/11/25	33 RUE ROGER FRANCOIS 6 lots	Appartement	154 m² ·	1	500 000 €	3 247 €	1,3 km
03/11/25	1 AV DU GENERAL LECLERC	Appartement	52 m²	3	317 800 €	6 112 €	2,6 km
31/10/25	50 RUE RASPAIL	Appartement	31 m²	2	205 760 €	6 637 €	837 m
31/10/25	90 AV DE LA REPUBLIQUE	Appartement	24 m²	1	165 000 €	6 875 €	924 m
29/10/25	9 RUE EUGENE SUE	Appartement	35 m²	2	215 000 €	6 143 €	1,7 km
29/10/25	14 AV DU GENERAL LECLERC	Appartement	49 m²	2	240 000 €	4 898 €	2,1 km

Médiane de vos ventes retenues : 5652 €/m² · moyenne 5813 €/m² · sur 15 vente(s) · période 2025-12-18 → 2025-12-30

Source : DVF Etalab dédupé par mutation (les ventes en bloc sont consolidées). Filtré sur ventes/VEFA, bornes Tukey adaptatives [1 618–19 667 €/m²]. 1 transaction(s) écartée(s) comme outliers (cessions intra-SCI / valeurs administratives). Période interrogée : 3 années glissantes — clic sur une adresse pour voir la transaction sur la carte officielle.