Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Avoventes).Ouvrir Avoventes
Chambre dans une résidence de tourisme5 RUE D’ISABY
À vérifier
Décider en quelques minutes
Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Une chambre d'hôtel de 19,23 m² louée à l'exploitant par un bail commercial qui manque au dossier : sans ce bail, ni le revenu ni la sortie ne se chiffrent.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Avoventes
39 000 €
Plafond d'enchère · cible 17 %
—
données insuffisantes
Valeur marché
—
Estimation indisponible — surface du bien non publiée
La chambre n°10, au rez-de-chaussée du bâtiment A de l'EVERHOTEL Ibos Tarbes (5 rue d'Isaby, Parc des Pyrénées), forme le lot de copropriété n°1 : une chambre de 13,57 m², des toilettes et une salle d'eau aménagée pour personne à mobilité réduite, 19,23 m² en tout selon l'affiche. L'ensemble, réceptionné en 2009 d'après le co-gérant rencontré sur place, réunit un bâtiment de chambres et un bâtiment d'accueil avec restaurant, autour d'une piscine et d'un parking. Il est vendu sur liquidation judiciaire le même jour que la chambre n°43 (lot 28), qui fait l'objet d'une adjudication séparée.
Le constat du 18 juin 2026 trouve une chambre équipée et en service — climatisation, lecteur de badge, salle d'eau carrelée — sans désordre décrit. Le point décisif est ailleurs : la chambre est louée à la société qui exploite l'hôtel, par un bail commercial que le cahier promet de joindre plus tard et qui n'y figure pas. On achète un revenu dont on ignore la durée, l'échéance et la part qui revient à ce lot, dans une résidence dont la valeur dépend de la poursuite de l'exploitation.
Le loyer déclaré à l'huissier, 1 680,27 € TTC par trimestre (procès-verbal p. 3), couvre les deux chambres sans partage : fourchette de revente et plafond d'enchère restent à établir tant que le bail n'est pas produit.
Désignation complète · d’après l’annonce
VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES SUR LIQUIDATION JUDICIAIRE COMMUNE DE IBOS (65420) – PARC DES PYRÉNÉES – 5 RUE D’ISABY Dans un ensemble immobilier dénommé « EVERHOTEL IBOS TARBES » en copropriété et à usage de résidence de tourisme figurant au cadastre de ladite commune SECTION I N°1397 LIEUDIT 2 RUE D’ISABY d’une contenance cadastrale de 43a 98ca REGLEMENT DE COPROPRIETE & EDD publié au SPF de TARBES le 12.09.2008, sous les références 6504 P01 2008 P4804 Lot N°1 UNE CHAMBRE portant le N°10 située en rez-de-chaussée du bâtiment A, correspondant au lot de copropriété N°1 (et les 203/10.000èmes des parties communes générales & les 330/10.000èmes des charges spéciales afférentes à l’entretien et la conservation du bâtiment A) VENTE EN DEUX LOTS: lot 1 et lot 28 L'état de frais englobe les deux lots
Occupation
À vérifier
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
- Bail commercial absent — le bail qui lie la chambre à l'exploitant n'est connu que par une déclaration orale du co-gérant (procès-verbal p. 3) : durée, échéance et conditions de sortie sont inconnues, et l'acheteur le reprend tel quel.
- Une chambre d'hôtel, pas un logement — la valeur du lot suit celle de l'exploitation collective de la résidence, et l'usage possible hors hôtel reste à établir en mairie.
- Diagnostics promis, pièces manquantes — termites, énergie, électricité, mesurage et risques naturels sont dits annexés au cahier (p. 6), mais le dossier transmis s'arrête à l'affiche, au cahier et au procès-verbal. Le registre national recense dix arrêtés de catastrophe naturelle sur la commune, dont huit pour inondation : l'exposition du bâtiment reste à établir.
- Charges — d'après le co-gérant, eau, électricité et entretien du site sont assurés par la société exploitante (procès-verbal p. 3) ; leur répartition entre propriétaire et exploitant dépend du bail, donc à établir.
- Ne pèsent pas — l'état intérieur : le procès-verbal (p. 11 à 15) décrit une chambre climatisée, une salle d'eau faïencée et carrelée avec douche, sans dégradation relevée, : aucune remise en état à chiffrer tant que l'hôtel tourne.
Le vendeur est en liquidation judiciaire depuis le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 29 juin 2023, qui a nommé la SELARL SBCMJ (Me Bruno CAMBON) liquidateur. La vente est conduite par Me Sonia HARNIST, avocate à Nîmes, avec Me Emmanuel TANDONNET (SCP TANDONNET-LIPSOS LAFAURIE) comme avocat à Tarbes, où seuls les avocats de ce barreau portent les enchères. Aucune créance n'est chiffrée dans les pièces et l'état hypothécaire n'est pas joint. L'origine de propriété tient en une mutation, l'acte de Me Jean-Pierre BRINES du 9 février 2009, dont la date de publication indiquée (12 septembre 2008) précède l'acte lui-même (cahier p. 4).
Le cahier fait reprendre le bail à l'acheteur, qui « fera son affaire personnelle, pour le temps qui restera à courir, des baux en cours », rembourse en plus du prix les loyers payés d'avance et les dépôts de garantie (art. 4, p. 11) et n'entre en jouissance que par la perception des loyers (art. 20 b, p. 16). Le lot 1 est mis à prix 39 000 € avec faculté de baisse du tiers en cas de carence d'enchères (p. 22).
Avant l'audience, réclamer à Me TANDONNET le bail commercial, la part du loyer propre au lot 1, le montant des dépôts de garantie et l'état hypothécaire.
À lever avant d’enchérir
3 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
Bloquant
Un bail commercial repris sans l'avoir lu
Le co-gérant de la société exploitante déclare à l'huissier un bail commercial en cours sur les lots 1 et 28, et un loyer trimestriel de 1 680,27 € TTC pour les deux chambres, sans partage entre elles (procès-verbal p. 3). Le cahier annonce ce bail « joint ultérieurement » (p. 4) : il n'est pas au dossier. L'acheteur le reprend pour sa durée restante et rembourse en plus du prix les dépôts de garantie et loyers d'avance (p. 11), sans en connaître ni le montant ni le terme.
IA Claude (gold)
Un bail commercial repris sans l'avoir lu
Procès-verbal descriptif
p.3
« un loyer trimestriel de 1680,27 euros TTC. »Ouvrir PVD Lots 1 & 28.pdf à la p.3
PVD_Lots_1___28_pdf_0a8b49c9b1.pdf p.3
Élevé
Une valeur suspendue à l'exploitation de l'hôtel
Le lot est une chambre de résidence de tourisme, en zone UX du plan local d'urbanisme relevée à l'adresse, zone destinée aux activités artisanales, industrielles et commerciales. Son revenu dépend de la société qui exploite l'ensemble, sur laquelle les pièces ne livrent qu'une déclaration du co-gérant. Rien au dossier n'établit qu'un usage d'habitation séparé soit possible : si l'exploitation cesse, la sortie est à établir.
IA Claude (gold)
Une valeur suspendue à l'exploitation de l'hôtel
Procès-verbal descriptif
p.3
« Il me précise que cet ensemble immobilier est actuellement »Ouvrir PVD Lots 1 & 28.pdf à la p.3
PVD_Lots_1___28_pdf_0a8b49c9b1.pdf p.3
Moyen
Deux heures d'audience différentes
Le cahier fixe l'adjudication du jeudi 8 octobre 2026 à 9 h 00 (p. 22), l'affiche à 9 h 30. Une enchère se porte par un avocat du barreau de Tarbes présent à l'appel de l'affaire : une demi-heure de retard suffit à manquer la vente.
IA Claude (gold)
Deux heures d'audience différentes
Cahier des conditions de vente
p.22
« AUDIENCE D'ADJUDICATION : Jeudi 08 octobre 2026 à 9H00 »Ouvrir CCV RETABLISSEMENT PERSO.pdf à la p.22
CCV_RETABLISSEMENT_PERSO_pdf_88df3b5382.pdf p.22
Le détail, point par point
8 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Moyen Occupation inconnue
L'occupation n'est pas renseignée. Vérifier impérativement dans le CCV et le PVD avant enchère — un bien occupé peut mobiliser 12 à 36 mois supplémentaires.
Données annonce
Prochaine actionVisite + baux + état d'occupation
Faible Montant de la créance non établi
Le cahier des conditions de vente porte le décompte de la créance, généralement dans ses premières pages.
Règle métier
À faireDemander le décompte à l'avocat poursuivant avant l'audience : il indique jusqu'où le créancier peut avoir intérêt à enchérir.
Point de droit Copropriété & passif 2 points au dossier
- Taille (RNIC)
- 34 lots · 31 habitation
- Époque construction
- 2001-2010
SourceCCV / Syndic · RNIC
Prochaine actionDemander au syndic l'état daté + PV d'AG (impayés, procédures)
Point de droit Contraintes patrimoniales (ISMH / DRAC) 3 points vérifiés · 1 non documenté
- Périmètre ISMH Inscrit Monuments Historiques (ISMH) : travaux soumis à autorisation DRAC, instruction de plusieurs mois, contraintes de matériaux.
- Non
- Site classé
- Non
- Servitudes Servitude : charge grevant le bien de manière pérenne (passage, vue, non-bâtissabilité). Vérifier l'origine et l'opposabilité.
- Aucune connue
- Avis ABF requis Architecte des Bâtiments de France : avis conforme requis pour toute modification visible (façade, toiture, menuiseries).
- Non documenté
SourceDDT
Prochaine actionVérifier ABF / périmètre
Moyen Zone sismique 4 (moyenne) confirmé
Sismicité moyenne → règles de construction parasismiques applicables aux travaux structurels.
Géorisques (BRGM)
Zone sismique 4 (moyenne)
Géorisques (BRGM) · 4 - MOYENNE
Géorisques (BRGM) · 4 - MOYENNE
Prochaine actionConsulter mairie (PLU) + Géorisques à la parcelle
Faible Retrait-gonflement des argiles : exposition moyenne confirmé
Aléa moyen de fissuration — étude de sol recommandée avant travaux structurels.
Géorisques (BRGM)
Retrait-gonflement des argiles : exposition moyenne
Géorisques (BRGM) · Exposition moyenne
Géorisques (BRGM) · Exposition moyenne
Faible Commune en zone inondation (PPRI)
Risque inondation recensé sur la commune — surprime d'assurance et surcoût si la parcelle est en zone réglementée.
Géorisques (BRGM)
Commune en zone inondation (PPRI)
Géorisques (BRGM) · risque inondation commune
Géorisques (BRGM) · risque inondation commune
À faireVérifier le zonage PPRI à l'adresse exacte
Faible Droit de préemption urbain (DPU)
Sans effet sur l'adjudication elle-même (vente forcée), mais la commune peut préempter à la revente — délai d'instruction (~2 mois) à anticiper sur l'exit.
Géorisques (BRGM)
Droit de préemption urbain (DPU)
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · Droit de préemption urbain
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · Droit de préemption urbain
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
0 scénario
Aucun scénario d'achat-revente — la chambre est louée à l'exploitant de l'hôtel par un bail commercial dont ni la durée ni l'échéance ne sont au dossier. La seule logique concevable est un placement de rendement, et elle suppose d'obtenir avant l'audience le bail et la part du loyer propre au lot 1.
À écarter — la revente libre, rapide ou après travaux : l'acheteur reprend le bail en cours et aucune date de départ de l'exploitant n'est lue. La division : 19,23 m² d'une seule chambre. Garder puis revendre : aucune échéance du bail n'est connue. Les locations nue, meublée ou de courte durée : le lot est déjà loué à l'hôtel, et la zone UX du plan local d'urbanisme vise les activités.
Pas de plafond chiffrable : le loyer trimestriel cité couvre deux lots sans ventilation, donc le rendement du lot 1 reste à établir. Sans le bail en main avant le 8 octobre, ne pas enchérir. Si vous enchérissez tout de même, le prix se verse au plus tard deux mois après la vente définitive (art. 15 du cahier), soit vers la mi-décembre 2026 sans surenchère, et les frais taxés dans le mois (art. 16).
Paramètres de calcul
appliqués à tous les scénarios
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
Aucun scénario applicable. Voir la liste secondaire pour les alternatives.
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Sécurisation / serrurerie Barème indicatif 1 500 €
Prise de possession — changement des accès
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Revêtements (sols / peintures) Barème indicatif 0 €
0 m² × 105 €/m² = 0 €
Sols / peintures à rafraîchir
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Menuiseries int. / finitions Barème indicatif 0 €
0 m² × 50 €/m² = 0 €
Finitions et menuiseries intérieures
Autres postes du barème (17) · prix marché France, éd. 2026-08
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Démolition / curage Barème indicatif 0 €
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Gros œuvre / structure Barème indicatif 8 000 €
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Toiture / couverture Barème indicatif 0 €
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Façade / ravalement Barème indicatif 0 €
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Menuiseries extérieures Barème indicatif 800 €
1 × 800 € l’unité = 800 €
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Isolation Barème indicatif 0 €
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Chauffage / ECS Barème indicatif 0 €
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Électricité Barème indicatif 0 €
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Plomberie Barème indicatif 0 €
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Cuisine Barème indicatif 9 000 €
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Salle de bains Barème indicatif 7 500 €
1 × 7 500 € l’unité = 7 500 €
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Débarras / encombrement Barème indicatif 0 €
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Remise en service des réseaux Barème indicatif 2 000 €
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Désamiantage / déplombage Barème indicatif 0 €
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Assainissement Barème indicatif 9 000 €
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Remise en état (dégradations) Barème indicatif 0 €
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Provision prudentielle Barème indicatif 0 €
Postes retenus 1 500 € + aléas 10 % = 1 650 €
Votre chiffrage : 1 650 €
Connectez-vous pour ajuster les quantités et les prix de ce budget — se connecter.
Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Ibos, à 4 km de Tarbes, se place au-dessus de la préfecture et du département pour les appartements (1 819 €/m² en 2025 sur 34 ventes, contre 1 410 €/m² à Tarbes et 1 567 €/m² dans les Hautes-Pyrénées) : un secteur périurbain correct pour du logement. Mais ce lot n'est pas un logement, et ces repères ne le valorisent pas.
L'acheteur de cette chambre est un investisseur qui achète un loyer d'hôtel, pas un occupant ; la copropriété « EVER HOTEL » compte 34 lots, sans aide publique, et la desserte comme le financement bancaire d'un tel lot restent à établir.
Les ventes de moins de 30 m² du code postal 65420 entre 2023 et 2025 (9 mutations, tous types) affichent un prix médian de 139 531 € par vente, incompatible avec une chambre de 19 m² : ce ne sont pas des comparables. Le prix de ce lot se lira dans son loyer, une fois ventilé.
La dernière vente enregistrée sur le code postal date du 5 septembre 2025, et aucune série de ventes de chambres d'hôtel n'existe dans la base : valeur de revente à établir.
5 RUE D’ISABY
Voir sur OpenStreetMap
Bande observée du secteur · 65420 Ibos
1 840 €/ m² net vendeur
Aucun scénario de revente n'est suivi sur ce dossier : à défaut de prix de sortie, c'est le repère de marché qui tient lieu d'ancre. La méthode de calcul est détaillée sous la bande.
Bande observée du secteur
confiance haute
1 406 €2 274 €
Moyenne du cœur des 48 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.
- Nature du marché
- Indéterminé
- Confiance comparables
- haute
- DPE estimé (voisinage)
- C GES A
- Loyer de marché
- 10,6 €/m² (8,54–13,08)
Lecture du quartier
Éducation nat. · OSM
Écoles
Aucune dans 800 m
Les ventes DVF du secteur
Adresse, date, surface et prix de chaque vente : le détail vente par vente est réservé aux inscrits. L’inscription est gratuite.
À quel prix partent les biens comparables
1256 ventes · 2022–2026
Sur les 1256 appartements vendus en France avec une mise à prix de 30 000 à 80 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×2,2 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,5 et ×3,1. Périmètre national : trop peu de ventes connues dans ce département pour un chiffre local.
Appliqué à la mise à prix de ce dossier (39 000 €)
85 410 €
moitié centrale : 59 280 € – 120 900 €
Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
08/10/2026 · 07:00 · J−7
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
3 900 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Frais d'adjudication
au barème réglementé
En plus du prix : l'émolument de vente de l'avocat, TVA comprise, et la contribution de sécurité immobilière, soit 3,6 % à 50 000 €, 2,8 % à 100 000 € et 2,3 % à 200 000 €. Le taux baisse quand le prix monte.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
35 100 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
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Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
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Passif copropriété Charges impayées, procédure art. 29-1, sinistres, contentieux.
-
Syndic + dernier PV Contacter le syndic, récupérer PV AG ≤ 2 ans, fonds Alur, état daté.
-
Travaux votés Devis votés non appelés, ravalement, ascenseur, toiture.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
- AFFICHE Affiche.pdf
- CCV CCV RETABLISSEMENT PERSO.pdf
- PV PVD Lots 1 & 28.pdf
Annonce d'origine Avoventes
Calendrier procédural
- Visite 21/09/2026 · 09:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 07/10/2026
- Audience 08/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Hautes-Pyrénées
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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Appartement à Ibos Ibos (65) Mise à prix 39 000 € Audience 8 Oct -
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Appartement · 134 m² Nice (06) Mise à prix 175 000 € Audience 1 Oct
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