Surface issue des annonces sources (Avoventes). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Maison d'habitation avec jardin2 Chemin de Lancefoc
323,85 m²
Surface — provenance
Méthodologie
Avoventes
8 pièces
terrain 3 023 m²
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À vérifier
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Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Toitures effondrées, amiante et 341 100 € de chantier ramènent cette maison de Flourens à un plafond de 171 600 €, sous le départ de 200 000 € ; et un indivisaire peut reprendre la vente dans le mois.
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Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Avoventes
200 000 € · 618 €/m²
Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Avoventes).Ouvrir Avoventes
Plafond d'enchère · cible 12 %
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Valeur marché
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Au lieu-dit « Le Pigeonnier », 2 chemin de Lancefoc à Flourens, une bâtisse de 323,85 m² habitables mesurés le 3 juin 2026, sur un terrain de 3 023 m².
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Désignation complète · d’après l’annonce
Découvrez cette maison individuelle de 323,85 m² construite avant 1949, située à Flourens. Offrant 4 chambres et 2 salles de toilette, ce bien présente du potentiel pour les investisseurs avisés. La maison nécessite des travaux de rénovation importants. Diagnostic amiante positif détecté - des matériaux contenant l'amiante ont été identifiés lors de l'expertise. Aucun système de chauffage n'était présent lors de la visite. Diagnostics complets disponibles incluant conformité électricité, gaz, et état des risques. Vente aux enchères - Opportunité d'acquisition à prix de marché.
Occupation
occupe
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
- Toitures et plafonds effondrés — Le constat du 3 juin 2026 décrit une toiture « en grande partie détruite et effondrée » dans la troisième partie, des plafonds tombés ou marqués d'infiltrations…
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Par arrêt du 20 septembre 2022 (RG 19/03497), la cour d'appel de Toulouse a infirmé l'attribution préférentielle accordée en 2019 à un indivisaire et « ordonné la licitation » du bien (cahier, p.
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À lever avant d’enchérir
4 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
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Le détail, point par point
9 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
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Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
5 scénarios
Rénovation complète et revente d'un seul tenant, jouable seulement si personne ne se bat au départ : le cahier fait baisser la mise à prix d'un quart puis de moitié en cas de carence d'enchères…
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Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour la marge cible | Délaià la revente |
|---|---|---|---|---|
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Achat-revente rapide
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Rénovation moyenne + revente rapide
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Division en lots
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Rénovation + portage
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Location nue
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Toiture / couverture
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Électricité
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Revêtements (sols / peintures)
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Plomberie
-
Menuiseries int. / finitions
+ 2 autres postes chiffrés.
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Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Flourens, aux portes est de Toulouse, se vend 3 267 €/m² pour une maison en 2025 (21 ventes), 29 % au-dessus de la Haute-Garonne, mais au 4e rang des sept communes comparées (elle et ses six…
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Comparables DVF & valeur de revente — Transactions comparables, bande €/m² du secteur et estimation de revente.
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2 Chemin de Lancefoc
Voir sur OpenStreetMap
Prix de marché · 31130 Flourens
~ 2 338 €/ m²
- Nature du marché
- Résidentiel · maison
- Liquidité à la revente
- Élevée · 79 ventes comparables récentes
- DPE estimé (voisinage)
- C GES A
- Loyer de marché
- 12,0 €/m² (9,51–15,18)
- Rendement brut / MAP
- 23,3 % · ~3 889 €/mois
Lecture du quartier
Éducation nat. · OSM
Écoles
Aucune dans 800 m
Terrain (cadastre)
3023 m² · parcelle ZA0039
Surface de la parcelle cadastrale (IGN). Croisée au zonage PLU, elle indique le potentiel de division ou de détachement.
Atouts
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
À quel prix partent les biens comparables
283 ventes · 2023–2026
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Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
05/11/2026 · 12:00 · J−36
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
20 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Émoluments & droits d'adjudication
≈ 10 % du prix au marteau
En plus du prix. Droits d'enregistrement, émoluments et frais de publicité — le barème exact figure au cahier des conditions de vente.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
180 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Jusqu'où enchérir sans perdre votre marge ?
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
-
Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
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Urbanisme & conformité PLU, extensions ou annexes non déclarées, servitudes, droit de préemption.
-
État du bâti Toiture, structure, assainissement (collectif ou individuel), diagnostics.
-
Terrain & limites Bornage, clôtures, mitoyenneté, contenance cadastrale.
Vie du dossier
1 changement constaté-
Analyse publiée Le dossier a été lu et chiffré.
Suivez ce dossier pour être prévenu par email de son prochain changement.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
- AFFICHE Affiche.pdf
- CCV Cahier des conditions de la vente.pdf
- PV Procès-Verbal de Description-EXPEDITION.pdf
- PLAN 260075 - Plan de situation ZA 39.pdf
- DOC DDT_2602_31130
- DOC Matrice ZA 39.pdf
- DOC RSU du 13.04.26 - 3104P03 2026H2386.pdf
Annonce d'origine Avoventes
Calendrier procédural
- Visite 26/10/2026 · 10:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 04/11/2026
- Audience 05/11/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Haute-Garonne
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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