Surface issue des annonces sources (Enchères Publiques, Licitor, Vench). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Un appartement45, rue Eugène Derrien
53,11 m²
Surface — provenance
Méthodologie
Enchères Publiques
Licitor
Vench
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Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Tout le calendrier tient à un bail que personne n'a produit : la famille locataire depuis 2017 ne peut recevoir de congé pour vendre qu'en août 2032 si ce contrat se reconduit par trois ans.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Enchères Publiques
Licitor
Vench
10 000 € · 188 €/m²
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Plafond d'enchère · cible 12 %
Réservé aux inscrits
Valeur marché
Réservé aux inscrits
Au rez-de-chaussée gauche du bâtiment C de la résidence Les Frênes, 45 rue Eugène Derrien à Vitry-sur-Seine, un appartement de 53,11 m² loi Carrez (certificat de superficie, p.
Désignation complète · d’après l’annonce
Un appartement : de 53,11 m² , bâtiment C, escalier 13, au rez-de-chaussée gauche, comprenant : entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bain et wc Consommation énergétique : F - GES : F Cave et Parking : Loué à la date du PVD (03/02/2026)
Occupation
occupe
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
- Locataire en place — la famille qui occupe les lieux depuis 2017 fixe le calendrier de toute l'opération ; la date de sortie libre dépend de la durée du bail, encore à lire.
Le poursuivant n'est pas une banque mais le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Frênes, représenté par le cabinet Moreau, pour 6 714,57 € de charges impayées, intérêts et frais compris…
À lever avant d’enchérir
4 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
Le détail, point par point
8 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
6 scénarios
Garder le bien loué, puis le revendre libre : la condition est de lire le bail avant d'enchérir.
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour la marge cible | Délaià la revente |
|---|---|---|---|---|
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Achat-revente rapide
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Rénovation moyenne + revente rapide
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Rénovation + portage
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Location nue
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Location meublée (LMNP)
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Location courte durée
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Revêtements (sols / peintures)
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Menuiseries int. / finitions
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Débarras / encombrement
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Sécurisation / serrurerie
Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
À 4 027 €/m² sur 486 ventes de 2025, Vitry-sur-Seine se classe troisième parmi sept communes voisines, derrière Villejuif et L'Haÿ-les-Roses, devant Thiais, Orly, Choisy-le-Roi et Chevilly-Larue, et…
Analyse premium
Comparables DVF & valeur de revente — Transactions comparables, bande €/m² du secteur et estimation de revente.
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45, rue Eugène Derrien
Voir sur OpenStreetMap
Prix de marché · 94400 Vitry-sur-Seine
~ 4 022 €/ m²
- Nature du marché
- Résidentiel · appartement
- Liquidité à la revente
- Élevée · 834 ventes comparables récentes
- DPE estimé (voisinage)
- D GES D
- Loyer de marché
- 20,8 €/m² (16,72–25,86)
- Rendement brut / MAP
- 132,6 % · ~1 105 €/mois
Lecture du quartier
IDFM · Éducation nat. · OSM
Métro / RER / tram
Tram
Moulin Vert
· 661 m
Écoles
6 dans 800 m · au plus près 200 m
Atouts
- Tram Moulin Vert à 661 m (desserte structurante)
- 6 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 200 m)
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
Points de vigilance
- Zone d'activités dense — 9 sites ICPE recensés dans 1 km
À quel prix partent les biens comparables
66 ventes · 2023–2026
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
22/10/2026 · 07:30 · J−22
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
3 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Minimum légal de 3 000 €.
estimé
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats — chercher au barreau de Créteil
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Émoluments & droits d'adjudication
≈ 10 % du prix au marteau
En plus du prix. Droits d'enregistrement, émoluments et frais de publicité — le barème exact figure au cahier des conditions de vente.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
7 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Jusqu'où enchérir sans perdre votre marge ?
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
-
Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
-
Passif copropriété Charges impayées, procédure art. 29-1, sinistres, contentieux.
-
Syndic + dernier PV Contacter le syndic, récupérer PV AG ≤ 2 ans, fonds Alur, état daté.
-
Travaux votés Devis votés non appelés, ravalement, ascenseur, toiture.
Vie du dossier
1 changement constaté-
Analyse publiée Le dossier a été lu et chiffré.
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Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
- CCV Cahier des conditions de vente
- PV PV descriptif
- DIAG Attestation de superficie et DPE
- PV Procès-Verbal Descriptif.pdf
- COPRO Diag x.pdf
- CCV Cahier des Conditions de Vente.pdf
Annonce d'origine Enchères Publiques · Licitor · Vench
Calendrier procédural
- Visite 16/10/2026 · 10:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 21/10/2026
- Audience 22/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Val-de-Marne
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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