Un appartement — résultat d'adjudication33, rue Henri Janin

94190 Villeneuve-Saint-Georges

54,54 m² 2 pièces

TJ Créteil

Bilan — incertain

Décider en quelques minutes

Le dossier est-il intéressant ?

Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.

Analyse du résultat d'adjudication

Adjugé 118 000 €

vs mise à prix ×2,0 MAP 60 k€

Prix au m² 2164 €

Audience 25/09/2025

Ce résultat, replacé dans son marché 93 ventes · 2023–2026

Sur les 93 appartements vendus en Val-de-Marne avec une mise à prix de 30 000 à 80 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×2,5 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,9 et ×3,1.

Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.

Synthèse MdB

Pas encore d'analyse MdB synthétique sur ce dossier.

Mise à prix (MAP) 60 000 € · 1100 €/m²

Plafond d'enchère · cible 12 % Réservé aux inscrits

Valeur marché 145 433 € · 2667 €/m² Estimation DVF · 55 m² × prix €/m² du secteur

Le bien en un coup d’œil

Désignation · d’après l’annonce

Un appartement : de 54,54 m², au 5ème étage, comprenant : entrée, deux pièces, cuisine, wc, salle d'eau Une cave, au sous-sol, n°37 Occupé

Occupation occupe

Baisse si personne n’enchérit Non documentée Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.

Construire l’enchère

Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?

Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.

Scénarios de revente 6 scénarios

Comparatif

Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?

Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.

Scénario	Travauxestimé	Prix de reventeau m²	Plafond marteau max pour la marge cible	Délaià la revente
Achat-revente rapide
Rénovation moyenne + revente rapide
Rénovation + portage
Location nue
Location meublée (LMNP)
Location courte durée

Contenu réservé aux inscrits Inscription gratuite

Budget travaux

Revêtements (sols / peintures)
Menuiseries int. / finitions
Débarras / encombrement
Sécurisation / serrurerie

Contenu réservé aux inscrits Inscription gratuite

Défendre la sortie

Quel est l’état du marché ?

Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.

Quartier · Marché

Quartier, marché & liquidité

33, rue Henri Janin Voir sur OpenStreetMap

Revente visée · scénario suivi

2 676 €/ m² net vendeur

C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. Les deux autres la situent, elles ne la décident pas : la bande observée du secteur ci-contre, et la médiane de vos ventes retenues sous le tableau.

Bande observée du secteur confiance haute

2 573 €moyenne du secteur 2 676 €revente visée

2 066 €3 080 €

Moyenne du cœur des 80 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.

Nature du marché: Résidentiel · appartement
Liquidité à la revente: Élevée · 212 ventes comparables récentes
Confiance comparables: haute
DPE estimé (voisinage): D GES D
Loyer de marché: 17,8 €/m² (14,19–22,40)
Rendement brut / MAP: 19,4 % · ~972 €/mois

Lecture du quartier

IDFM · Éducation nat. · OSM

Métro / RER / tram Train / RER Villeneuve-Saint-Georges · 247 m

Écoles 11 dans 800 m · au plus près 73 m

Atouts

Train / RER Villeneuve-Saint-Georges à 247 m (desserte structurante)
11 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 73 m)
Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes

Points de vigilance

Zone d'activités dense — 25 sites ICPE recensés dans 1 km

Les ventes DVF du secteur ·

Les ventes retenues sont celles qui fondent l’estimation de ce dossier : la médiane et la moyenne du pied de tableau se calculent sur elles seules. Les autres ventes du code postal restent consultables (« Tout le secteur », utile pour juger une découpe en lots) : elles calibrent la bande €/m² du secteur affichée en haut de l’onglet, elles n’entrent pas dans la médiane des retenues. Une ligne = une vente : quand elle porte plusieurs lots, prix et surface sont ceux de l’ensemble.

	Adresse			Pièces
29/12/25	3 RUE HELENE BOUCHER	Appartement	23 m² ·	1	80 000 €	3 478 €	1,8 km
26/12/25 retenue	176 RUE DE PARIS	Appartement	43 m²	3	95 000 €	2 209 €	704 m
22/12/25 retenue	20 RUE HENRI LEDUC	Appartement	79 m²	5	153 000 €	1 937 €	56 m
18/12/25 retenue	1 RUE HENRI JANIN	Appartement	43 m²	3	97 000 €	2 256 €	312 m
16/12/25 retenue	116 AV ANATOLE FRANCE	Appartement	47 m²	2	165 000 €	3 511 €	1,8 km
12/12/25 retenue	44 AV DE CHOISY	Appartement	28 m²	2	111 000 €	3 964 €	2,4 km
12/12/25	27 RUE DE PARIS 2 lots	Appartement	92 m² ·	2	472 000 €	5 130 €	636 m
08/12/25 retenue	2 PL SOLFERINO 2 lots	Appartement	76 m²	2	88 000 €	1 158 €	442 m
08/12/25 retenue	38 RUE EMILE ZOLA	Appartement	30 m²	2	108 000 €	3 600 €	439 m
04/12/25 retenue	18 RUE EMILE ZOLA	Appartement	38 m²	2	92 000 €	2 421 €	412 m
04/12/25 retenue	158 RUE DE PARIS	Appartement	36 m²	4	187 000 €	5 194 €	512 m
28/11/25	308 RUE DE PARIS	Appartement	15 m² ·	1	31 000 €	2 067 €	1,9 km
25/11/25	6 AV DES MARRONNIERS	Appartement	90 m² ·	4	180 000 €	2 000 €	275 m
24/11/25 retenue	100 AV DE VALENTON	Appartement	28 m²	2	92 000 €	3 286 €	804 m
21/11/25 retenue	3 RUE JEAN LOUIS	Appartement	52 m²	3	135 000 €	2 596 €	393 m
19/11/25	6 RUE ERNEST RENAN 2 lots	Appartement	140 m² ·	3	350 000 €	2 500 €	1,0 km
05/11/25 retenue	38 RUE LEON BLUM	Appartement	65 m²	3	157 000 €	2 415 €	2,2 km
31/10/25 retenue	1 RUE GERVAIS	Appartement	50 m²	3	77 000 €	1 540 €	750 m
28/10/25 retenue	36 RUE LEON BLUM	Appartement	65 m²	3	165 000 €	2 538 €	2,2 km
17/10/25 retenue	17 RUE JULES GUESDE	Appartement	35 m²	3	119 350 €	3 410 €	304 m
16/10/25	18 RUE LEON BLUM	Appartement	79 m²	4	172 000 €	2 177 €	2,2 km
13/10/25	5 AV DES MARRONNIERS	Appartement	39 m²	1	61 000 €	1 564 €	241 m
30/09/25	6 RUE D ALEMBERT	Appartement	30 m²	1	82 000 €	2 733 €	705 m
29/09/25	79 AV DU PRESIDENT J.F. KENNEDY	Appartement	73 m²	4	137 500 €	1 884 €	1,1 km
25/09/25	87 B AV DE CHOISY	Appartement	56 m²	3	135 000 €	2 411 €	2,5 km
24/09/25	31 RUE JEAN JACQUES ROUSSEAU	Appartement	32 m²	1	95 000 €	2 969 €	1,9 km
24/09/25	11 AV GUILLAUME APOLLINAIRE	Appartement	52 m²	3	158 000 €	3 038 €	924 m
17/09/25	3 RUE ROLAND GARROS	Appartement	63 m²	3	105 000 €	1 667 €	2,3 km
17/09/25	4 AV CHARLES BAUDELAIRE	Appartement	65 m²	3	180 000 €	2 769 €	924 m
17/09/25	38 RUE DE BALZAC	Appartement	39 m²	3	116 000 €	2 974 €	84 m
15/09/25	7 RUE HENRI JANIN	Appartement	53 m²	3	140 850 €	2 658 €	251 m
12/09/25	3 RUE EMILE ZOLA	Appartement	43 m²	3	120 000 €	2 791 €	480 m
11/09/25	68 RUE DE PARIS	Appartement	33 m²	2	85 000 €	2 576 €	441 m
10/09/25	39 B RUE DE CROSNE	Appartement	41 m²	3	105 000 €	2 561 €	957 m
02/09/25	91 AV DE CHOISY	Appartement	35 m²	1	72 000 €	2 057 €	2,5 km
28/08/25	5 PL SOLFERINO	Appartement	24 m² ·	2	100 000 €	4 167 €	462 m
28/08/25	8 RUE DE BALZAC	Appartement	30 m²	3	120 000 €	4 000 €	278 m
27/08/25	27 RUE DE PARIS	Appartement	42 m²	2	30 000 €	714 €	636 m
08/08/25	4 RUE GARIBALDI	Appartement	59 m²	3	111 800 €	1 895 €	286 m
08/08/25	58 RUE DE PARIS	Appartement	30 m²	2	60 500 €	2 017 €	490 m
08/08/25	41 AV DE CHOISY	Appartement	32 m²	2	80 000 €	2 500 €	2,1 km
05/08/25	11 RUE VICTOR DURUY	Appartement	25 m² ·	1	51 300 €	2 052 €	411 m
29/07/25	7 RUE VOLTAIRE	Appartement	30 m²	2	95 500 €	3 183 €	508 m
24/07/25	6 T RUE DE VERDUN	Appartement	16 m² ·	1	70 000 €	4 375 €	202 m
17/07/25	22 AV DE CHOISY 2 lots	Appartement	41 m²	1	85 500 €	2 085 €	2,1 km
17/07/25	20 RUE HENRI LEDUC	Appartement	67 m²	4	166 500 €	2 485 €	56 m
16/07/25	72 RUE JEAN JAURES	Appartement	30 m²	2	115 000 €	3 833 €	690 m
11/07/25	54 RUE DE PARIS	Appartement	81 m²	4	143 500 €	1 772 €	499 m
11/07/25	71 AV DU PRESIDENT J.F. KENNEDY	Appartement	89 m² ·	5	155 000 €	1 742 €	1,1 km
08/07/25	24 RUE LEON BLUM	Appartement	78 m²	4	156 000 €	2 000 €	2,2 km
27/06/25	10 RUE DE LA BRETONNERIE	Appartement	35 m²	2	90 000 €	2 571 €	507 m
26/06/25	3 RUE ROLAND GARROS	Appartement	91 m² ·	5	166 000 €	1 824 €	2,3 km
25/06/25	5 RUE ROBERT SCHUMANN	Appartement	65 m²	3	135 000 €	2 077 €	2,3 km
23/06/25	31 AV CARNOT	Appartement	77 m²	4	258 000 €	3 351 €	211 m
18/06/25	5 RUE EMILE ZOLA	Appartement	46 m²	4	125 000 €	2 717 €	480 m
11/06/25	25 RUE EMILE ZOLA	Appartement	45 m²	3	117 000 €	2 600 €	437 m
09/06/25	176 RUE DE PARIS	Appartement	43 m²	3	120 000 €	2 791 €	704 m
05/06/25	9 RUE POMMIER	Appartement	50 m²	3	133 000 €	2 660 €	382 m
04/06/25	3 RUE ROLAND GARROS	Appartement	30 m²	2	176 000 €	5 867 €	2,3 km
27/05/25	69 AV DE VALENTON	Appartement	56 m²	3	165 000 €	2 946 €	774 m
27/05/25	31 AV CARNOT	Appartement	73 m²	3	252 000 €	3 452 €	211 m
23/05/25	12 AV DE CHOISY	Appartement	35 m²	2	99 000 €	2 829 €	2,0 km
29/04/25	25 RUE DE CROSNE	Appartement	88 m² ·	4	226 000 €	2 568 €	883 m
28/04/25	9 RUE POMMIER	Appartement	49 m²	3	107 000 €	2 184 €	382 m
16/04/25	4 IMP SAINT GEORGES 2 lots	Appartement	156 m² ·	2	260 000 €	1 667 €	822 m
09/04/25	27 RUE DE PARIS	Appartement	28 m²	2	55 000 €	1 964 €	636 m
04/04/25	1 RUE ROLAND GARROS	Appartement	65 m²	3	152 000 €	2 338 €	2,3 km
28/03/25	24 RUE LEON BLUM	Appartement	76 m²	4	140 000 €	1 842 €	2,2 km
26/03/25	2 B RUE DE BEAUREGARD	Appartement	24 m² ·	3	77 000 €	3 208 €	238 m
25/03/25	79 AV DU PRESIDENT J.F. KENNEDY	Appartement	73 m²	4	135 000 €	1 849 €	1,1 km
21/03/25	7 AV DELETANG 3 lots	Appartement	204 m² ·	3	390 000 €	1 912 €	288 m
21/03/25	12 AV DE CHOISY	Appartement	32 m²	2	91 000 €	2 844 €	2,0 km
17/03/25	1 RUE ROLAND GARROS	Appartement	79 m²	4	155 000 €	1 962 €	2,3 km
17/03/25	3 RUE DU PRESIDENT KRUGER	Appartement	39 m²	3	110 000 €	2 821 €	515 m
07/03/25	23 AV WINSTON CHURCHILL	Appartement	46 m²	3	80 000 €	1 739 €	2,3 km
07/03/25	2 RUE JEAN JAURES	Appartement	58 m²	4	109 000 €	1 879 €	332 m
07/03/25	17 RUE JULES GUESDE	Appartement	42 m²	2	130 000 €	3 095 €	304 m
07/03/25	26 RUE LEON BLUM	Appartement	55 m²	2	120 000 €	2 182 €	2,2 km
04/03/25	2 B RUE DE BEAUREGARD	Appartement	53 m²	3	115 000 €	2 170 €	238 m
26/02/25	32 AV CARNOT	Appartement	27 m² ·	2	128 500 €	4 759 €	136 m
20/02/25	21 AV ANATOLE FRANCE 2 lots	Appartement	41 m²	1	54 750 €	1 335 €	962 m
19/02/25	89 AV DE CHOISY	Appartement	42 m²	2	85 000 €	2 024 €	2,5 km
10/02/25	22 PL PIERRE SEMARD	Appartement	60 m²	4	80 000 €	1 333 €	224 m
29/01/25	32 RUE GAMBETTA	Appartement	45 m²	3	159 500 €	3 544 €	562 m
24/01/25	44 AV DE CHOISY	Appartement	38 m²	3	80 000 €	2 105 €	2,4 km
22/01/25	3 RUE CURIE	Appartement	50 m²	4	162 000 €	3 240 €	680 m
15/01/25	37 RUE JULES GUESDE	Appartement	35 m²	2	141 000 €	4 029 €	265 m
09/01/25	14 RUE HENRI LEDUC	Appartement	57 m²	3	150 000 €	2 632 €	56 m
30/12/24	31 AV CARNOT	Appartement	60 m²	3	242 000 €	4 033 €	211 m
27/12/24	14 AV DE VALENTON	Appartement	21 m² ·	1	96 000 €	4 571 €	289 m
26/12/24	41 AV WINSTON CHURCHILL	Appartement	79 m²	4	140 000 €	1 772 €	2,3 km
23/12/24	79 AV DU PRESIDENT J.F. KENNEDY	Appartement	73 m²	4	115 000 €	1 575 €	1,1 km
20/12/24	142 RUE DE PARIS	Appartement	55 m²	3	82 500 €	1 500 €	355 m
20/12/24	31 AV CARNOT	Appartement	55 m²	3	201 500 €	3 664 €	211 m
20/12/24	31 AV CARNOT	Appartement	55 m²	3	219 000 €	3 982 €	211 m
19/12/24	5 RUE EMILE ZOLA	Appartement	25 m² ·	2	80 000 €	3 200 €	480 m
18/12/24	30 RUE LEON BLUM	Appartement	79 m²	4	144 000 €	1 823 €	2,2 km
16/12/24	2 B RUE DE BEAUREGARD	Appartement	41 m²	2	100 000 €	2 439 €	238 m

Médiane de vos ventes retenues : 2538 €/m² · moyenne 2802 €/m² · sur 15 vente(s) · période 2025-10-17 → 2025-12-26

Source : DVF Etalab dédupé par mutation (les ventes en bloc sont consolidées). Filtré sur ventes/VEFA, bornes Tukey adaptatives [667–9 720 €/m²]. 2 transaction(s) écartée(s) comme outliers (cessions intra-SCI / valeurs administratives). Période interrogée : 3 années glissantes — clic sur une adresse pour voir la transaction sur la carte officielle.