Une maison62 A, rue du 11 Novembre

27690 Léry

87,98 m² terrain 1 163 m²

Audience 05/10/2026 08:30 · TJ Évreux

À vérifier

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Le dossier est-il intéressant ?

Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.

Synthèse MdB

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Mise à prix (MAP) 80 000 € · 909 €/m²

Plafond d'enchère · cible 17 % 103 866 € +23 866 € au-dessus MAP

Valeur marché 147 967 € · 1682 €/m² Estimation DVF · 88 m² × prix €/m² du secteur

Le bien en un coup d’œil

Désignation · d’après l’annonce

Une propriété : comprenant : Une maison : sur : Sous-sol : accès depuis la cuisine, chaufferie, wc, dégagement, salle de jeux, atelier, dressing, remise Rez-de-chaussée : cuisine, séjour, couloir avec placards, salle de bains, wc, trois chambres Terrain et piscine avec terrasse en bois Cadastrée section C n°877 pour 11a 63ca

Occupation À vérifier

Baisse si personne n’enchérit Non documentée Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.

Construire l’enchère

Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?

Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.

Scénarios de revente 7 scénarios

Paramètres de calcul appliqués à tous les scénarios

Comparatif

Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?

Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.

Scénario

Travauxestimé

Prix de reventeau m²

Plafond marteau max pour 17 %

Délaià la revente

Achat-revente rapide

0 €

1 682 €

92 795 €

12 mois

Décomposition de la marge

	Prix revente	88m² 1 682€/m² dvf	147 967 €
−	Prix acquisition	Prix adjudication + frais acq. 0 %	92 795 €
−	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	0 €
−	Frais & portage	Adjudication 10.0 % + mutation + portage LTV 75 % / 4,5 %	23 358 €
−	Frais de revente	4.5 % de la revente — commission agence + diag	6 658 €
	Délai	12mois Libération + travaux + commercialisation	12 mois

=	Marge à la revente	Revente − Acquisition − Travaux − Frais − Frais de revente	+ 25 156 €(17,0 %)

Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 92 795 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé.

▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 76 209€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an.

Rénovation moyenne + revente rapide

43 550 € barème

1 682 €

54 668 €

12 mois

Décomposition de la marge

	Prix revente	88m² 1 682€/m² dvf	147 967 €
−	Prix acquisition	Prix adjudication + frais acq. 0 %	54 668 €
−	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	43 550 €
−	Frais & portage	Adjudication 10.0 % + mutation + portage LTV 75 % / 4,5 %	17 935 €
−	Frais de revente	4.5 % de la revente — commission agence + diag	6 658 €
	Délai	12mois Libération + travaux + commercialisation	12 mois

=	Marge à la revente	Revente − Acquisition − Travaux − Frais − Frais de revente	+ 25 156 €(17,0 %)

Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 54 668 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé.

▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 46 346€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an.

Division en lots

108 816 € barème

1 682 €

− 2 525 €

15 mois

Décomposition de la marge

	Prix revente	88m² 1 682€/m² dvf	147 967 €
−	Prix acquisition	Prix adjudication + frais acq. 0 %	− 2 525 €
−	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	108 816 €
−	Frais & portage	Adjudication 10.0 % + mutation + portage LTV 75 % / 4,5 %	9 863 €
−	Frais de revente	4.5 % de la revente — commission agence + diag	6 658 €
	Délai	15mois Libération + travaux + commercialisation	15 mois

=	Marge à la revente	Revente − Acquisition − Travaux − Frais − Frais de revente	+ 25 155 €(17,0 %)

Aucune prime de division modélisée. Prix revente unitaire (147 967 €) ≤ bloc (147 967 €). Une division crée typiquement +10 % de valeur — ajustez le prix au m² ou les prix par lot pour refléter la prime, sinon le scénario est artificiellement pénalisé.

Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ − 2 525 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé.

▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 2 982€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an.

Rénovation + portage

87 100 € barème

1 682 €

16 468 €

12 mois

Décomposition de la marge

	Prix revente	88m² 1 682€/m² dvf	147 967 €
−	Prix acquisition	Prix adjudication + frais acq. 0 %	16 468 €
−	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	87 100 €
−	Frais & portage	Adjudication 10.0 % + mutation + portage LTV 75 % / 4,5 %	12 586 €
−	Frais de revente	4.5 % de la revente — commission agence + diag	6 658 €
	Délai	12mois Libération + travaux + commercialisation	12 mois

=	Marge à la revente	Revente − Acquisition − Travaux − Frais − Frais de revente	+ 25 155 €(17,0 %)

Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 16 468 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé.

▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 18 314€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an.

Location nue

43 550 € barème

—

99 336 €

180 mois

Loyer & temporalité

	Loyer mensuel brut Loyer mensuel brut — base de calcul Méthodologie Loyer estimé = 10,26 €/m²/mois × 88 m² = 903 €/mois. Source : carte des loyers 2025 (DGALN/ANIL) — loyer d’annonce médian de la commune pour un bien de type « maison », 51 observations, fourchette locale 8,4–12,52 €/m²/mois. Ajustez si vos comparables locatifs divergent.	903€	903 €
−	Vacance	6.0%	− 54 €
−	Gestion locative	0.0%	—
−	Charges & frais	Taxe foncière, assurance, entretien, capex	− 54 €

=	Cashflow net /mois (avant crédit)	Loyer − vacance − gestion − charges	+ 849 €/mois
−	Mensualité crédit	Capital + intérêts moyens, amorti sur l'horizon	− 887 €
=	Cashflow phase 1 (avec crédit)	Cashflow avant crédit − mensualité, pendant le remboursement	− 38 €/mois

	Horizon de remboursement	15ans durée cible pour rembourser l'investissement par les loyers
=	Plafond marteau cible	Prix max au marteau pour rembourser en 15 ans	99 336 €
+	Frais d'adjudication	10 % du plafond — émoluments avocat + droits + publicité foncière	9 934 €
+	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	39 591 €

=	Coût total investi	Plafond + frais d'adjudication + travaux	148 861 €

=	Remboursement total	Loyers nets sur 15 ans	✓ 15 ans (180 mois)

▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 148 861€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an. Délai avant loyers 0mois Libération, expulsion, vacance initiale.

	Cashflow Phase 2	Une fois le crédit remboursé (= cashflow avant crédit)	+ 849 €/mois
	Valeur de revente	88m² 1 682€/m²	147 967 €
=	Gain net à la sortie	Cashflows + revente − solde crédit	+ 300 755 €
	Rendement brut / net	Loyer / CF annuel ÷ coût total	7,2 % / 6,7 %

Location meublée (LMNP) suivi

56 747 € barème

—

103 866 €

180 mois

Loyer & temporalité

✓ Scénario suivi par l’analyse

	Loyer mensuel brut Loyer mensuel brut — base de calcul Méthodologie Loyer estimé = 11,49 €/m²/mois × 88 m² = 1 011 €/mois (majoration meublé). Source : carte des loyers 2025 (DGALN/ANIL) — loyer d’annonce médian de la commune pour un bien de type « maison », 51 observations, fourchette locale 8,4–12,52 €/m²/mois. Ajustez si vos comparables locatifs divergent.	1 011€	1 011 €
−	Vacance	6.0%	− 61 €
−	Gestion locative	0.0%	—
−	Charges & frais	Taxe foncière, assurance, entretien, capex	− 61 €

=	Cashflow net /mois (avant crédit)	Loyer − vacance − gestion − charges	+ 950 €/mois
−	Mensualité crédit	Capital + intérêts moyens, amorti sur l'horizon	− 993 €
=	Cashflow phase 1 (avec crédit)	Cashflow avant crédit − mensualité, pendant le remboursement	− 43 €/mois

	Horizon de remboursement	15ans durée cible pour rembourser l'investissement par les loyers
=	Plafond marteau cible	Prix max au marteau pour rembourser en 15 ans	103 866 €
+	Frais d'adjudication	10 % du plafond — émoluments avocat + droits + publicité foncière	10 387 €
+	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	39 591 €

=	Coût total investi	Plafond + frais d'adjudication + travaux	153 844 €

=	Remboursement total	Loyers nets sur 15 ans	✓ 15 ans (180 mois)

▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 153 844€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an. Délai avant loyers 0mois Libération, expulsion, vacance initiale.

	Cashflow Phase 2	Une fois le crédit remboursé (= cashflow avant crédit)	+ 950 €/mois
	Valeur de revente	88m² 1 682€/m²	147 967 €
=	Gain net à la sortie	Cashflows + revente − solde crédit	+ 319 028 €
	Rendement brut / net	Loyer / CF annuel ÷ coût total	7,5 % / 6,5 %

Location courte durée

43 550 € barème

—

118 318 €

180 mois

Loyer & temporalité

	Prix par nuit	81€ défaut ≈ loyer mensuel équivalent ÷ 10 — ajustez selon comparables AirDNA / Airbnb	81 €
×	Taux d'occupation	60.0%	365 nuits/an
=	Revenu brut /mois	Prix nuit × 365 × occupation ÷ 12	1 485 €
−	Charges & frais	Plateforme + conciergerie + ménage + taxe foncière + capex	− 520 €

=	Cashflow net /mois (avant crédit)	Revenu brut − charges	+ 965 €/mois
−	Mensualité crédit	Capital + intérêts moyens, amorti sur l'horizon	− 1 009 €
=	Cashflow phase 1 (avec crédit)	Cashflow avant crédit − mensualité, pendant le remboursement	− 43 €/mois

	Horizon de remboursement	15ans durée cible pour rembourser l'investissement par les loyers
=	Plafond marteau cible	Prix max au marteau pour rembourser en 15 ans	118 318 €
+	Frais d'adjudication	10 % du plafond — émoluments avocat + droits + publicité foncière	11 832 €
+	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	39 591 €

=	Coût total investi	Plafond + frais d'adjudication + travaux	169 741 €

=	Remboursement total	Loyers nets sur 15 ans	✓ 15 ans (180 mois)

▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 169 741€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an. Délai avant loyers 0mois Libération, expulsion, vacance initiale.

	Cashflow Phase 2	Une fois le crédit remboursé (= cashflow avant crédit)	+ 965 €/mois
	Valeur de revente	88m² 1 682€/m²	147 967 €
=	Gain net à la sortie	Cashflows + revente − solde crédit	+ 321 737 €
	Rendement brut / net	Loyer / CF annuel ÷ coût total	9,9 % / 6,5 %

Le tableau ci-dessus présente différentes stratégies d'exploitation du bien avec leurs objectifs de sortie. Le choix dépend de la sensibilité du marchand de biens à certains risques et travaux, et de sa capacité à tenir financièrement.

Budget travaux barème indicatif 56 747 €

Revêtements (sols / peintures) 9 238 €

88 m² × 105 €/m² = 9 238 €

Sols / peintures à rafraîchir
Menuiseries int. / finitions 4 399 €

88 m² × 50 €/m² = 4 399 €

Finitions et menuiseries intérieures
Sécurisation / serrurerie 1 500 €

Prise de possession — changement des accès

Autres postes du barème (17) · prix marché France, éd. 2026-08

Démolition / curage 4 399 €

87,98 m² × 50 €/m² = 4 399 €
Gros œuvre / structure 8 000 €
Toiture / couverture 0 €
Façade / ravalement 0 €
Menuiseries extérieures 800 €

1 × 800 € l’unité = 800 €
Isolation 10 558 €

87,98 m² × 120 €/m² = 10 558 €
Chauffage / ECS 10 459 €

forfait 6 500 € + 87,98 m² × 45 €/m² = 10 459 €
Électricité 9 678 €

87,98 m² × 110 €/m² = 9 678 €
Plomberie 7 038 €

87,98 m² × 80 €/m² = 7 038 €
Cuisine 9 000 €
Salle de bains 7 500 €

1 × 7 500 € l’unité = 7 500 €
Débarras / encombrement 3 519 €

87,98 m² × 40 €/m² = 3 519 €
Remise en service des réseaux 2 000 €
Désamiantage / déplombage 7 918 €

87,98 m² × 90 €/m² = 7 918 €
Assainissement 9 000 €
Remise en état (dégradations) 13 197 €

87,98 m² × 150 €/m² = 13 197 €
Provision prudentielle 0 €

Postes retenus 15 137 € + aléas 10 % = 16 651 €

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Défendre la sortie

Quel est l’état du marché ?

Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.

Quartier · Marché

Quartier, marché & liquidité

62 A, rue du 11 Novembre Voir sur OpenStreetMap

Revente visée · scénario suivi

1 682 €/ m² net vendeur

C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. Les deux autres la situent, elles ne la décident pas : la bande observée du secteur ci-contre, et la médiane de vos ventes retenues sous le tableau.

Bande observée du secteur confiance partielle

1 654 €moyenne du secteur 1 682 €revente visée

1 268 €2 010 €

Moyenne du cœur des 25 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.

Nature du marché: Résidentiel · maison
Liquidité à la revente: Limitée · 19 vente·s comparable·s récente·s
Confiance comparables: partielle
DPE estimé (voisinage): D GES D
Loyer de marché: 10,3 €/m² (8,40–12,52)
Rendement brut / MAP: 13,5 % · ~903 €/mois

Lecture du quartier

Éducation nat. · OSM

Écoles 2 dans 800 m · au plus près 204 m

Terrain (cadastre) 1163 m² · parcelle 0C0877

Surface de la parcelle cadastrale (IGN). Croisée au zonage PLU, elle indique le potentiel de division ou de détachement.

Atouts

2 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 204 m)

Points de vigilance

Revente peu liquide — comparables DVF clairsemés dans la zone
Zone d'activités dense — 6 sites ICPE recensés dans 1 km

Les ventes DVF du secteur ·

Les ventes retenues sont celles qui fondent l’estimation de ce dossier : la médiane et la moyenne du pied de tableau se calculent sur elles seules. Les autres ventes du code postal restent consultables (« Tout le secteur », utile pour juger une découpe en lots) : elles calibrent la bande €/m² du secteur affichée en haut de l’onglet, elles n’entrent pas dans la médiane des retenues. Une ligne = une vente : quand elle porte plusieurs lots, prix et surface sont ceux de l’ensemble.

	Adresse			Pièces
18/12/25 retenue	18 RUE FRANCOIS CEVERT	Maison	131 m²	5	166 000 €	1 267 €	756 m
11/09/25 retenue	27 RUE DE VERDUN	Maison	120 m²	5	190 000 €	1 583 €	1,3 km
05/09/25 retenue	11 RUE MARCEL PICARD	Maison	84 m²	3	138 000 €	1 643 €	386 m
29/08/25	18 CHE DES SENTIERS 2 lots	Maison	224 m² ·	5	248 750 €	1 110 €	653 m
31/07/25	129 RUE DU ONZE NOVEMBRE 2 lots	Maison	178 m² ·	5	385 000 €	2 163 €	593 m
18/07/25 retenue	7 IMP HEROUARD	Maison	64 m²	4	155 000 €	2 422 €	123 m
28/05/25	40 T RUE DE VERDUN 2 lots	Maison	160 m² ·	5	120 000 €	750 €	1,0 km
12/03/25	9 RUE DES LILAS	Maison	35 m² ·	2	77 220 €	2 206 €	63 m
07/03/25	5 B RUE JACQUES DELAUNAY 2 lots	Maison	304 m² ·	6	210 000 €	691 €	376 m
31/01/25 retenue	47 RUE JACQUES DELAUNAY	Maison	114 m²	5	189 000 €	1 658 €	264 m
27/11/24 retenue	6 RUE JACQUES PREVERT	Maison	102 m²	5	159 450 €	1 563 €	676 m
07/11/24 retenue	6 RUE DE L EURE	Maison	60 m²	3	90 000 €	1 500 €	281 m
06/11/24 retenue	34 T RUE JACQUES DELAUNAY	Maison	93 m²	6	183 000 €	1 968 €	447 m
25/09/24 retenue	52 RUE DE VERDUN 2 lots	Maison	114 m²	3	105 000 €	921 €	772 m
13/08/24 retenue	7 RUE JACQUES DELAUNAY	Maison	86 m²	4	266 750 €	3 102 €	352 m
25/07/24 retenue	119 RUE DU ONZE NOVEMBRE	Maison	91 m²	4	170 000 €	1 868 €	456 m
28/06/24	13 RUE DU ONZE NOVEMBRE 2 lots	Maison	198 m² ·	5	210 000 €	1 061 €	914 m
12/06/24 retenue	19 RUE DE VERDUN	Maison	79 m²	5	162 000 €	2 051 €	1,3 km
26/04/24	24 RUE JACQUES DELAUNAY	Maison	41 m² ·	1	98 000 €	2 390 €	210 m
16/04/24 retenue	11 RUE JACQUES DELAUNAY	Maison	95 m²	5	245 000 €	2 579 €	286 m
23/03/24 retenue	2 RUE DES LILAS	Maison	64 m²	4	135 000 €	2 109 €	81 m
16/02/24	41 RUE DU ONZE NOVEMBRE	Maison	250 m² ·	7	360 000 €	1 440 €	419 m
10/02/24 retenue	27 RUE JACQUES DELAUNAY	Maison	60 m²	3	99 000 €	1 650 €	245 m
09/01/24	79 RUE JACQUES DELAUNAY	Maison	180 m² ·	7	340 000 €	1 889 €	463 m
29/12/23	14 RUE MARCEL PICARD	Maison	258 m² ·	5	200 000 €	775 €	459 m
29/12/23	3 RUE DU SOUVENIR 4 lots	Maison	270 m² ·	2	158 000 €	585 €	293 m
22/12/23	17 RES LES SENTIERS RUE VOLTAIRE	Maison	101 m²	6	239 000 €	2 366 €	450 m
15/12/23	5 RUE BELLEVUE	Maison	74 m²	4	158 000 €	2 135 €	366 m
24/11/23	8 RUE FRANCOIS CEVERT	Maison	88 m²	4	148 000 €	1 682 €	718 m
17/11/23	36 RUE JACQUES DELAUNAY 2 lots	Maison	148 m² ·	3	158 200 €	1 069 €	490 m
16/11/23	1 RUE DE LA FORET	Maison	85 m²	4	109 000 €	1 282 €	177 m

Médiane de vos ventes retenues : 1658 €/m² · moyenne 1859 €/m² · sur 15 vente(s) · période 2024-02-10 → 2025-12-18

Source : DVF Etalab dédupé par mutation (les ventes en bloc sont consolidées). Filtré sur ventes/VEFA, bornes Tukey adaptatives [370–6 405 €/m²]. Période interrogée : 3 années glissantes — clic sur une adresse pour voir la transaction sur la carte officielle.

À quel prix partent les biens comparables 402 ventes · 2023–2026

Sur les 402 maisons vendues en France avec une mise à prix de 80 000 à 150 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×1,8 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,3 et ×2,5. Périmètre national : trop peu de ventes connues dans ce département pour un chiffre local.

Appliqué à la mise à prix de ce dossier (80 000 €) 147 200 € moitié centrale : 104 000 € – 200 800 €

Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.