Surface issue des annonces sources (Avoventes, Licitor, Vench). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Une maison d'habitation125 avenue du Docteur Roux
109,98 m²
Surface — provenance
Méthodologie
Avoventes
Licitor
Vench
2 pièces
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Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Sans chauffage et habitée par une famille qui tait son titre, cette maison de 1975 ne supporte une rénovation-revente qu'à 188 000 €, sous les 220 000 € du départ.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Avoventes
Licitor
Vench
220 000 € · 2000 €/m²
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Plafond d'enchère · cible 12 %
Réservé aux inscrits
Valeur marché
Réservé aux inscrits
Au 125 avenue du Docteur Roux à Morsang-sur-Orge, une maison bâtie sous permis du 9 juin 1975 : 109,98 m² habitables (attestation du 11 juillet 2026) sur une parcelle de 822 m².
Désignation complète · d’après l’annonce
Maison d'habitation de 109 m² construite en 1975, située à Morsang-sur-Orge sur un terrain de 822 m². Le bien comprend au rez-de-chaussée une entrée, salle à manger/salon, coin cuisine, salle de bains et WC. À l'étage, un couloir de distribution, deux chambres et deux pièces supplémentaires. En sous-sol, garage, cave à vins et chaufferie. La maison dispose d'un jardin arborisé. Le bien est actuellement occupé par une famille de trois personnes. État général : la propriété nécessite des travaux importants, notamment l'absence de système de chauffage et d'électricité aux normes. Parquets, carrelages et peintures en mauvais état dans plusieurs pièces. Excellente opportunité d'acquisition à prix intéressant pour investisseurs et acquéreurs en quête d'un projet de rénovation.
Occupation
occupe
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
- Une famille dans les lieux, sans titre produit — trois personnes occupent la maison et taisent identité, bail et loyer (cahier, p.
Ce n'est pas une saisie : un jugement du juge aux affaires familiales d'Évry-Courcouronnes du 16 janvier 2024, définitif depuis le certificat de non-appel du 24 octobre 2024 (cahier, p.
À lever avant d’enchérir
4 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
Le détail, point par point
9 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
7 scénarios
Acheter, rénover, revendre libre — seulement si la salle reste basse. Le seuil calculé plus bas n'est atteignable que si personne n'enchérit au départ et que joue la baisse d'un tiers prévue à…
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour la marge cible | Délaià la revente |
|---|---|---|---|---|
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Achat-revente rapide
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Rénovation moyenne + revente rapide
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Division en lots
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Rénovation + portage
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Location nue
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Location meublée (LMNP)
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Location courte durée
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Électricité
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Revêtements (sols / peintures)
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Plomberie
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Menuiseries int. / finitions
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Débarras / encombrement
+ 1 autre poste chiffré.
Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Morsang-sur-Orge vend ses maisons 3 462 €/m² en 2025 (155 ventes), 8,5 % au-dessus de l'Essonne, mais au dernier rang de ses six voisines, de Viry-Châtillon à Savigny-sur-Orge : une commune…
Analyse premium
Comparables DVF & valeur de revente — Transactions comparables, bande €/m² du secteur et estimation de revente.
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125 avenue du Docteur Roux
Voir sur OpenStreetMap
Prix de marché · 91390 Morsang-sur-Orge
~ 3 467 €/ m²
- Nature du marché
- Résidentiel · maison
- Liquidité à la revente
- Élevée · 245 ventes comparables récentes
- DPE estimé (voisinage)
- F GES C
- Loyer de marché
- 16,2 €/m² (12,98–20,11)
- Rendement brut / MAP
- 9,7 % · ~1 777 €/mois
Lecture du quartier
IDFM · Éducation nat. · OSM
Métro / RER / tram
Tram
Coteaux de l'Orge
· 379 m
Écoles
13 dans 800 m · au plus près 242 m
Atouts
- Tram Coteaux de l'Orge à 379 m (desserte structurante)
- 13 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 242 m)
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
Points de vigilance
- DPE F dans le voisinage — interdiction de louer à terme + poste rénovation (mais levier de décote à l'achat)
- Zone d'activités dense — 8 sites ICPE recensés dans 1 km
À quel prix partent les biens comparables
21 ventes · 2023–2026
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
21/10/2026 · 08:00 · J−21
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
22 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats — chercher au barreau de Évry-Courcouronnes
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Émoluments & droits d'adjudication
≈ 10 % du prix au marteau
En plus du prix. Droits d'enregistrement, émoluments et frais de publicité — le barème exact figure au cahier des conditions de vente.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
198 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Jusqu'où enchérir sans perdre votre marge ?
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
-
Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
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Urbanisme & conformité PLU, extensions ou annexes non déclarées, servitudes, droit de préemption.
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État du bâti Toiture, structure, assainissement (collectif ou individuel), diagnostics.
-
Terrain & limites Bornage, clôtures, mitoyenneté, contenance cadastrale.
Vie du dossier
2 changements constatés-
Analyse publiée Le dossier a été lu et chiffré.
-
3 nouvelles pièces au dossier Cahier des conditions, procès-verbal descriptif, diagnostics…
Suivez ce dossier pour être prévenu par email de son prochain changement.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
Calendrier procédural
- Visite 12/10/2026 · 07:30
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 20/10/2026
- Audience 21/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Essonne
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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Maison · 72 m² Brétigny-sur-Orge (91) Mise à prix 70 000 € Audience 30 Sep -
Maison · 82 m² Ollainville (91) Mise à prix 89 000 € Audience 30 Sep -
Maison · 102 m² Étampes (91) Mise à prix 35 000 € Audience 30 Sep -
Maison · 239 m² Viry-Châtillon (91) Mise à prix 250 000 € Audience 21 Oct -
Maison · 141 m² Mennecy (91) Mise à prix 150 000 € Audience 21 Oct
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