Surface issue des annonces sources (Enchères Publiques, Licitor, Vench). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Une maison d'habitation28
55,48 m²
Surface — provenance
Méthodologie
Enchères Publiques
Licitor
Vench
3 pièces
terrain 2 332 m²
Annonce d'origine.Ouvrir Enchères Publiques
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À vérifier
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Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
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Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Enchères Publiques
Licitor
Vench
2 000 € · 36 €/m²
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Plafond d'enchère · cible 17 %
47 455 €
+45 455 € au-dessus MAP
Valeur marché
67 270 € · 1213 €/m²
Estimation DVF · 55 m² × prix €/m² du secteur
Désignation · d’après l’annonce
Du bien immobilier situé à Ouzouer-le-Doyen (41160) – 28 Lieudit Heauville, d’une surface habitable de 55,48 m², avec 80,76 m² de surface annexe ; La propriété se compose : D’une maison d’habitation composée : D'une maison sur vide sanitaire comprenant : une pièce principale à usage de cuisine desservant trois pièces et une salle d’eau avec WC, combles. Deux granges : Une grange adossée sur le côté un appentis et une entrée de cave et sur l’arrière un WC et une petite véranda. D'une grange avec sol en terre battue, et mezzanine en bois. Des jardins complètent le lot ; Le tout cadastrés section D n°163, 164 et 523 d’une contenance totale de 23a 32ca Le bien est libre d’occupation.
Occupation
Bien libre
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
Le détail, point par point
5 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Moyen Aucun document disponible
Ni CCV, ni PVD, ni diagnostics disponibles. Sans ces pièces, les conditions exactes de la vente, l'état d'occupation réel et les charges restent inconnus — l'enchère ne peut pas être sérieusement instruite.
Données annonce
Prochaine actionVisite + baux + état d'occupation
Faible Montant de la créance non établi
Aucune pièce de la vente n'a pu être lue pour ce dossier.
Règle métier
À faireDemander le décompte à l'avocat poursuivant avant l'audience : il indique jusqu'où le créancier peut avoir intérêt à enchérir.
Point de droit Copropriété & passif 4 points non documentés
- Charges impayées
- Non documenté
- Appels de fonds en cours
- Non documenté
- Procédure art. 29-1 Loi 1965 art. 29-1 : copropriété en grave difficulté financière (charges impayées, travaux imposés). Procédure de carence du syndicat.
- Non documenté
- Fonds Alur disponible Fonds Alur : épargne obligatoire de la copropriété pour gros travaux. Repris par l'acquéreur — solde à vérifier auprès du syndic.
- Non documenté
SourceCCV / Syndic
Prochaine actionDemander au syndic l'état daté + PV d'AG (impayés, procédures)
Point de droit Contraintes patrimoniales (ISMH / DRAC) 3 points vérifiés · 1 non documenté
- Périmètre ISMH Inscrit Monuments Historiques (ISMH) : travaux soumis à autorisation DRAC, instruction de plusieurs mois, contraintes de matériaux.
- Non
- Site classé
- Non
- Servitudes Servitude : charge grevant le bien de manière pérenne (passage, vue, non-bâtissabilité). Vérifier l'origine et l'opposabilité.
- Aucune connue
- Avis ABF requis Architecte des Bâtiments de France : avis conforme requis pour toute modification visible (façade, toiture, menuiseries).
- Non documenté
SourceDDT
Prochaine actionVérifier ABF / périmètre
Faible Retrait-gonflement des argiles : exposition moyenne confirmé
Aléa moyen de fissuration — étude de sol recommandée avant travaux structurels.
Géorisques (BRGM)
Retrait-gonflement des argiles : exposition moyenne
Géorisques (BRGM) · Exposition moyenne
Géorisques (BRGM) · Exposition moyenne
Prochaine actionConsulter mairie (PLU) + Géorisques à la parcelle
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
6 scénarios
Paramètres de calcul
appliqués à tous les scénarios
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour 17 % | Délaià la revente | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Achat-revente rapide
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0 € | 1 212 € | 39 482 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 39 482 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation moyenne + revente rapide
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27 463 € barème | 1 212 € | 13 779 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 13 779 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation + portage
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54 925 € barème | 1 212 € | − 12 067 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ − 12 067 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Location nue
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27 463 € barème | — | 46 618 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Location meublée (LMNP)
suivi
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35 785 € barème | — | 47 455 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
✓ Scénario suivi par l’analyse
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Location courte durée
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27 463 € barème | — | 49 779 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Le tableau ci-dessus présente différentes stratégies d'exploitation du bien avec leurs objectifs de sortie. Le choix dépend de la sensibilité du marchand de biens à certains risques et travaux, et de sa capacité à tenir financièrement.
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Revêtements (sols / peintures) Barème indicatif 5 825 €
55,5 m² × 105 €/m² = 5 825 €
Sols / peintures à rafraîchir
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Menuiseries int. / finitions Barème indicatif 2 774 €
55,5 m² × 50 €/m² = 2 774 €
Finitions et menuiseries intérieures
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Sécurisation / serrurerie Barème indicatif 1 500 €
Prise de possession — changement des accès
Autres postes du barème (17) · prix marché France, éd. 2026-08
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Démolition / curage Barème indicatif 2 774 €
55,48 m² × 50 €/m² = 2 774 €
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Gros œuvre / structure Barème indicatif 8 000 €
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Toiture / couverture Barème indicatif 0 €
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Façade / ravalement Barème indicatif 0 €
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Menuiseries extérieures Barème indicatif 800 €
1 × 800 € l’unité = 800 €
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Isolation Barème indicatif 6 658 €
55,48 m² × 120 €/m² = 6 658 €
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Chauffage / ECS Barème indicatif 8 997 €
forfait 6 500 € + 55,48 m² × 45 €/m² = 8 997 €
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Électricité Barème indicatif 6 103 €
55,48 m² × 110 €/m² = 6 103 €
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Plomberie Barème indicatif 4 438 €
55,48 m² × 80 €/m² = 4 438 €
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Cuisine Barème indicatif 9 000 €
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Salle de bains Barème indicatif 7 500 €
1 × 7 500 € l’unité = 7 500 €
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Débarras / encombrement Barème indicatif 2 219 €
55,48 m² × 40 €/m² = 2 219 €
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Remise en service des réseaux Barème indicatif 2 000 €
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Désamiantage / déplombage Barème indicatif 4 993 €
55,48 m² × 90 €/m² = 4 993 €
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Assainissement Barème indicatif 9 000 €
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Remise en état (dégradations) Barème indicatif 8 322 €
55,48 m² × 150 €/m² = 8 322 €
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Provision prudentielle Barème indicatif 0 €
Postes retenus 10 099 € + aléas 10 % = 11 109 €
Votre chiffrage : 11 109 € — barème indicatif : 49 932 €
Connectez-vous pour ajuster les quantités et les prix de ce budget — se connecter.
Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Revente visée · scénario suivi
1 213 €/ m² net vendeur
C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. La bande observée du secteur ci-contre la situe, elle ne la décide pas.
Bande observée du secteur
confiance haute
734 €1 377 €
Moyenne du cœur des 81 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.
- Nature du marché
- Résidentiel · maison
- Liquidité à la revente
- Élevée · 97 ventes comparables récentes
- Confiance comparables
- haute
- DPE estimé (voisinage)
- B GES A
- Loyer de marché
- 8,1 €/m² (6,40–10,19)
- Rendement brut / MAP
- 269,0 % · ~448 €/mois
Lecture du quartier
Éducation nat. · OSM
Écoles
Aucune dans 800 m
Terrain (cadastre)
845 m² · parcelle 0D0169
Surface de la parcelle cadastrale (IGN). Croisée au zonage PLU, elle indique le potentiel de division ou de détachement.
Atouts
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
Les ventes DVF du secteur
Adresse, date, surface et prix de chaque vente : le détail vente par vente est réservé aux inscrits. L’inscription est gratuite.
À quel prix partent les biens comparables
153 ventes · 2023–2026
Sur les 153 maisons vendues en France avec une mise à prix sous 30 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×3,1 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×2,0 et ×5,1. Périmètre national : trop peu de ventes connues dans ce département pour un chiffre local.
Appliqué à la mise à prix de ce dossier (2 000 €)
6 200 €
moitié centrale : 3 920 € – 10 260 €
Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
01/10/2026 · 12:00 · J−0
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
3 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats — chercher au barreau de Blois
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Frais d'adjudication
au barème réglementé
En plus du prix : l'émolument de vente de l'avocat, TVA comprise, et la contribution de sécurité immobilière, soit 3,6 % à 50 000 €, 2,8 % à 100 000 € et 2,3 % à 200 000 €. Le taux baisse quand le prix monte.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
− 1 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Plafond au marteau pour votre marge cible 47 455 €
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
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Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
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Urbanisme & conformité PLU, extensions ou annexes non déclarées, servitudes, droit de préemption.
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État du bâti Toiture, structure, assainissement (collectif ou individuel), diagnostics.
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Terrain & limites Bornage, clôtures, mitoyenneté, contenance cadastrale.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
Aucun document collecté.
Annonce d'origine Enchères Publiques · Licitor · Vench
Calendrier procédural
- Visite 16/09/2026 · 07:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 30/09/2026
- Audience 01/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Loir-et-Cher
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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Maison · terrain 547 m² Blois (41) Mise à prix 49 000 € Audience 1 Oct -
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Maison · 93 m² Sury Le Comtal (42) Mise à prix 95 000 € Audience 1 Oct
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