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Des parcelles de terreLe Chiron Fraigne et Pièces du Bois de Fraigne
138 200 m² de terrain
À vérifier
Décider en quelques minutes
Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Le cahier dit les parcelles « exploitées » sans produire un seul bail : s'il existe un fermage, l'acquéreur le reprend pour le temps restant à courir, exploitant et terme inconnus.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Enchères Publiques
Licitor
Vench
20 000 €
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Plafond d'enchère · cible 17 %
—
données insuffisantes
Valeur marché
64 €/m² · terrain à bâtir
Prix foncier local (138 ventes DVF du département) · surface à confirmer
Deux parcelles de terre nues à Longré, dans le nord-ouest de la Charente, vendues en un seul lot devant le tribunal judiciaire d'Angoulême : section B n° 92 « Le Chiron Fraigne », 10 ha 22 a, et section B n° 595 « Pièces du Bois de Fraigne », 3 ha 60 a — 13 ha 82 a en tout. Aucune construction, aucune clôture : le commissaire de justice décrit deux champs « plantés de ce qui semble être du trèfle », desservis par un chemin de terre depuis le haut de la rue des Rivaux. La contenance de la grande parcelle a dû être rectifiée par un dire du 3 septembre 2025, le cahier ayant d'abord imprimé 22 a.
Le point décisif n'est pas l'état du sol mais le droit d'en jouir. Le cahier ne dit que ceci : « Les parcelles semblent être exploitées » ; aucun bail n'est annexé, mais son article 4 laisse à l'acquéreur les baux en cours pour le temps restant à courir, et son article 20 prévoit le cas du fermage, la jouissance ne venant alors qu'au premier terme suivant la vente. S'y ajoutent le dossier d'urbanisme, qui ne sera versé qu'après le jugement d'orientation, et une parcelle B 91 enclavée dans B 92 sans être matérialisée.
La revente, elle, ne se chiffre pas. Les seuls comparables fonciers du département portent sur des terrains à bâtir, 36 à 106 €/m², une maille sans rapport avec de la terre cultivée, et la valeur agricole du secteur n'est nulle part au dossier : fourchette de sortie et plafond d'enchère restent à établir.
Désignation complète · d’après l’annonce
Parcelles de terre : Section B, n°92, lieudit "Le Chiron Fraigne", pour une contenance de 10ha 22a, section B, n°595, lieudit "Pièces du Bois de Fraigne", pour une contenance de 3ha 60ca, soit un ensemble de 13ha 82a Les parcelles semblent être exploitées
Occupation
occupe
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
- Un fermage repris sans le connaître — « Les parcelles semblent être exploitées » est tout ce que le poursuivant affirme, et l'article 4 laisse à l'acquéreur les baux en cours pour le temps restant à courir. Qu'aucun bail ne soit produit ne prouve pas qu'il n'en existe pas : un fermage verbal antérieur au commandement serait opposable.
- Ce que le sol autorise n'est pas connu — le dossier d'urbanisme ne sera annexé qu'après le jugement d'orientation : rien au cahier ne dit aujourd'hui le zonage de ces 13 ha 82 a.
- Des limites non matérialisées — B 91 est enclavée dans B 92 sans marquage sur le terrain, et la limite de fond côté droit « ne semble pas délimitée ». Un bornage par géomètre est à prévoir ; son coût n'est pas au dossier, à établir.
- Un droit de préemption qui peut évincer l'adjudicataire — l'article 5 les rend opposables et prive l'acquéreur évincé de tout recours contre le poursuivant, ses fonds fussent-ils immobilisés. Sur des terres cultivées, savoir qui peut l'exercer se vérifie avant d'enchérir.
- Ne pèsent pas — aucun diagnostic n'est dû ni annexé, le bien n'étant pas bâti et le bordereau des pièces jointes n'en annonçant aucun.
Saisie poursuivie par le Fonds Commun de Titrisation ABSUS, venant aux droits de la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique, par Me Nicolas Bruneau, avocat au barreau de la Charente. La créance atteint 46 700,59 € arrêtée au 15 novembre 2024, au taux de 5,5 % l'an — plus du double du prix de départ : des enchérisseurs à prévoir, rien de bloquant, le prix payé effaçant les inscriptions prises du chef des débiteurs (article L. 322-14). Et « le commandement de payer valant saisie n'a pas été dénoncé en l'absence de créanciers inscrits » : le poursuivant est seul au tableau.
Les biens viennent de la succession du propriétaire décédé le 1er novembre 2023, l'hypothèque ayant été prise en caution sur ses deux successibles, l'un et l'autre en liquidation judiciaire. Les commandements leur ont été signifiés les 17 et 27 janvier 2025 et publiés le 3 mars 2025 au fichier immobilier de la Charente. La seule mutation titrée est un acte de partage du 3 février 1971, publié le 8 mars 1971 : le cahier en signale les pages illisibles, et l'acte de vente antérieur qu'il vise manque au dossier.
Avant l'audience, réclamer à Me Bruneau l'état sur formalités, annoncé en pièce jointe mais absent du dossier lu, le dire d'urbanisme et l'identité de l'exploitant avec son titre — et faire préciser la date d'orientation retenue, le cahier visant le 18 juin 2025 et le dire cadastral le 3 septembre 2025.
À lever avant d’enchérir
4 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
Bloquant
Des parcelles exploitées, dont le bail suivrait l'acquéreur
Le poursuivant n'affirme rien de plus que « Les parcelles semblent être exploitées », et aucun titre n'est annexé. L'article 4 du cahier laisse pourtant à l'acquéreur les baux en cours pour le temps restant à courir, seuls ceux consentis après le commandement lui étant inopposables, la preuve de l'antériorité pouvant être faite par tout moyen. Un fermage verbal en place s'imposerait donc, avec une jouissance repoussée au premier terme suivant la vente et des expulsions à la charge de l'acquéreur.
IA Claude (gold)
Des parcelles exploitées, dont le bail suivrait l'acquéreur
Cahier des conditions de vente
p.5
« L'acquéreur fera son affaire personnelle, pour le temps qui restera à courir, des baux en cours. »Ouvrir Cahier des conditions de vente à la p.5
Cahier_des_conditions_de_vente_2973d3fe88.pdf p.5
Élevé
Le dossier d'urbanisme n'est pas encore au cahier
Le cahier annonce que l'urbanisme sera versé par dires seulement après le jugement d'orientation. Rien n'établit donc aujourd'hui le zonage des deux parcelles, ni ce qu'on pourrait y faire d'autre que cultiver. Sur un lot dont toute la valeur potentielle tient au statut du sol, enchérir avant ce dire revient à acheter la question sans la réponse.
IA Claude (gold)
Le dossier d'urbanisme n'est pas encore au cahier
Cahier des conditions de vente
p.22
« Il est précisé que le dossier d'urbanisme sera annexé par voie de dires au présent cahier des conditions de la vente après que le jugement d'orientation ordonnant la vente forcée soit rendu. »Ouvrir Cahier des conditions de vente à la p.22
Cahier_des_conditions_de_vente_2973d3fe88.pdf p.22
Moyen
Une parcelle enclavée et des limites non marquées
Le commissaire de justice signale une parcelle B 91 comprise dans B 92 et non matérialisée sur le terrain, et relève par ailleurs que la limite de fond côté droit « ne semble pas délimitée ». L'acheteur ne peut donc pas vérifier sur place ce qu'il achète exactement, ni si la culture observée déborde des limites cadastrales.
IA Claude (gold)
Une parcelle enclavée et des limites non marquées
p.8
« Je dois préciser qu'il y a une parcelle B 91 dans la parcelle B 92. Elle n'est pas matérialisée. »
PV_descriptif_74e0efb1a9.pdf p.8
Élevé
Bien occupé
Une procédure d'expulsion sera nécessaire après l'adjudication. Délai estimé : 12 à 24 mois selon la situation du ou des occupants.
Données annonce
Le détail, point par point
6 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Moyen Type d'occupant inconnu
Le bien est occupé mais la nature de l'occupation n'est pas renseignée (propriétaire, locataire, sans titre). Vérifier impérativement dans le CCV et le PVD : le délai de libération peut varier de 6 à 36 mois selon le cas.
Données annonce
Moyen Bail non renseigné
Aucune information sur l'existence d'un bail. Un bail opposable à l'adjudicataire est un facteur bloquant majeur — sa présence ou son absence doit être confirmée dans le cahier des conditions de vente.
Données annonce
Faible Montant de la créance non établi
Le cahier des conditions de vente porte le décompte de la créance, généralement dans ses premières pages.
Règle métier
À faireDemander le décompte à l'avocat poursuivant avant l'audience : il indique jusqu'où le créancier peut avoir intérêt à enchérir.
Point de droit Copropriété & passif 4 points non documentés
- Charges impayées
- Non documenté
- Appels de fonds en cours
- Non documenté
- Procédure art. 29-1 Loi 1965 art. 29-1 : copropriété en grave difficulté financière (charges impayées, travaux imposés). Procédure de carence du syndicat.
- Non documenté
- Fonds Alur disponible Fonds Alur : épargne obligatoire de la copropriété pour gros travaux. Repris par l'acquéreur — solde à vérifier auprès du syndic.
- Non documenté
SourceCCV / Syndic
Prochaine actionDemander au syndic l'état daté + PV d'AG (impayés, procédures)
Point de droit Contraintes patrimoniales (ISMH / DRAC) 3 points vérifiés · 1 non documenté
- Périmètre ISMH Inscrit Monuments Historiques (ISMH) : travaux soumis à autorisation DRAC, instruction de plusieurs mois, contraintes de matériaux.
- Non
- Site classé
- Non
- Servitudes Servitude : charge grevant le bien de manière pérenne (passage, vue, non-bâtissabilité). Vérifier l'origine et l'opposabilité.
- Aucune connue
- Avis ABF requis Architecte des Bâtiments de France : avis conforme requis pour toute modification visible (façade, toiture, menuiseries).
- Non documenté
SourceDDT
Prochaine actionVérifier ABF / périmètre
Faible Zone sismique 3 (modérée)
Sismicité modérée — normes parasismiques sur extensions / structures.
Géorisques (BRGM)
Zone sismique 3 (modérée)
Géorisques (BRGM) · 3 - MODEREE
Géorisques (BRGM) · 3 - MODEREE
Prochaine actionConsulter mairie (PLU) + Géorisques à la parcelle
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
4 scénarios
Pas d'opération à monter tant que l'exploitant reste inconnu. Ces 13 ha 82 a de terre en trèfle ne relèvent d'aucune des mécaniques que le calculateur du site sait chiffrer : sans bâti, la valeur tient au statut du sol et au titre de celui qui cultive, deux inconnues que seuls le dire d'urbanisme et une réponse écrite de Me Bruneau lèveront.
À écarter — la division en lots supposerait un droit à construire, quand l'urbanisme n'est pas encore au cahier. Garder puis revendre exige une sortie datée : ni l'exploitant ni le terme d'un éventuel fermage ne figurent au dossier. Louer, c'est peut-être déjà le fait d'un tiers en place. Quant à revendre après un chantier, léger ou lourd, il y faudrait un bâti : le constat ne décrit que deux champs et un chemin de terre.
Aucun prix plafond n'est donc avancé, la formule partant d'une revente chiffrée qui reste à établir. Qui voudrait enchérir malgré tout doit tenir le calendrier du cahier : l'adjudication du 7 octobre 2026 ne devient définitive qu'après dix jours de surenchère, le prix étant à verser au séquestre dans les deux mois qui suivent (article 15), vers la mi-décembre 2026, et les frais de poursuite et émoluments dans le mois (article 16), vers la mi-novembre 2026.
Paramètres de calcul
appliqués à tous les scénarios
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour 17 % | Délaià la revente | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Achat-revente rapide
écarté
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0 € | 859 € | — | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : plafond non chiffrable avec ces hypothèses. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation moyenne + revente rapide
écarté
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0 € | 859 € | — | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : plafond non chiffrable avec ces hypothèses. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation + portage
écarté
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0 € | 859 € | — | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : plafond non chiffrable avec ces hypothèses. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Location nue
écarté
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0 € | — | — | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Sécurisation / serrurerie Barème indicatif 1 500 €
Prise de possession — changement des accès
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Revêtements (sols / peintures) Barème indicatif 0 €
0 m² × 105 €/m² = 0 €
Sols / peintures à rafraîchir
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Menuiseries int. / finitions Barème indicatif 0 €
0 m² × 50 €/m² = 0 €
Finitions et menuiseries intérieures
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Débarras / encombrement Barème indicatif 0 €
0 m² × 40 €/m² = 0 €
Bien occupé ou encombré — évacuation avant chantier
Autres postes du barème (16) · prix marché France, éd. 2026-08
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Démolition / curage Barème indicatif 0 €
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Gros œuvre / structure Barème indicatif 8 000 €
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Toiture / couverture Barème indicatif 0 €
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Façade / ravalement Barème indicatif 0 €
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Menuiseries extérieures Barème indicatif 800 €
1 × 800 € l’unité = 800 €
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Isolation Barème indicatif 0 €
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Chauffage / ECS Barème indicatif 0 €
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Électricité Barème indicatif 0 €
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Plomberie Barème indicatif 0 €
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Cuisine Barème indicatif 9 000 €
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Salle de bains Barème indicatif 7 500 €
1 × 7 500 € l’unité = 7 500 €
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Remise en service des réseaux Barème indicatif 2 000 €
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Désamiantage / déplombage Barème indicatif 0 €
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Assainissement Barème indicatif 9 000 €
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Remise en état (dégradations) Barème indicatif 0 €
-
Provision prudentielle Barème indicatif 0 €
Postes retenus 1 500 € + aléas 10 % = 1 650 €
Votre chiffrage : 1 650 €
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Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Longré est une petite commune rurale du nord-ouest de la Charente, et le marché y est très peu profond : huit mutations tous types depuis septembre 2023 sur l'ensemble de la commune, un échantillon dont la source qualifie elle-même la fiabilité de faible. Où cette commune se place face à son département ou parmi ses voisines reste à établir — un terrain nu n'a pas de catégorie dans le fichier des ventes immobilières, et le seul repère communal, 760 €/m², porte sur du bâti.
Ce lot ne s'adresse pas à un acheteur de logement : 13 ha 82 a d'un seul tenant se revendent à un exploitant voisin ou à un propriétaire foncier, de gré à gré et sous droits de préemption, pas sur un crédit immobilier de particulier.
Le seul chiffre exploitable décrit le comportement des salles : sur quatorze terrains adjugés en France entre 2023 et 2026 sous 30 000 € de prix de départ, le prix atteint ressort à 30 000 € en médiane, le dernier quart dépassant 90 000 €. Maille nationale, tous terrains confondus : c'est la dispersion d'une salle, pas la valeur de ces hectares. Le barème des terres labourables du secteur, seule bonne maille, reste à obtenir.
Valeur foncière du terrain
DVF — ventes « terrain à bâtir »
Prix du terrain à bâtir
64 € / m²
36 € → 106 € / m²
ventes du département · 138 ventes comparables. DVF — ventes « terrain à bâtir » (geo-dvf, 2021+). Vaut pour un terrain constructible ; à confirmer (surface, accès, viabilisation).
Coordonnées non géocodées — carte indisponible. Adresse connue : Le Chiron Fraigne et Pièces du Bois de Fraigne.
Bande observée du secteur · 16240 Longré
918 €/ m² net vendeur
Aucun scénario de revente n'est suivi sur ce dossier : à défaut de prix de sortie, c'est le repère de marché qui tient lieu d'ancre. La méthode de calcul est détaillée sous la bande.
Bande observée du secteur
confiance partielle
640 €1 196 €
Moyenne du cœur des 80 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.
- Nature du marché
- Indéterminé · Parcelles de terre
- Confiance comparables
- partielle
Lecture du quartier
Éducation nat. · OSMDonnées non disponibles
à compléter avant l'audience- Géocodage Coordonnées non géocodées — carte indisponible.
- Proximités Transports et écoles non calculés (bien non géocodé précisément).
Les ventes DVF du secteur
Adresse, date, surface et prix de chaque vente : le détail vente par vente est réservé aux inscrits. L’inscription est gratuite.
À quel prix partent les biens comparables
52 ventes · 2023–2026
Sur les 52 terrains vendus en France avec une mise à prix sous 30 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×2,4 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,1 et ×4,6. Périmètre national : trop peu de ventes connues dans ce département pour un chiffre local.
Appliqué à la mise à prix de ce dossier (20 000 €)
47 600 €
moitié centrale : 21 400 € – 92 600 €
Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
07/10/2026 · 07:30 · J−6
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
3 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats — chercher au barreau de Angoulême
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Frais d'adjudication
au barème réglementé
En plus du prix : l'émolument de vente de l'avocat, TVA comprise, et la contribution de sécurité immobilière, soit 3,6 % à 50 000 €, 2,8 % à 100 000 € et 2,3 % à 200 000 €. Le taux baisse quand le prix monte.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
17 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
-
ISMH / DRAC Bien classé, périmètre ABF, servitudes monument historique.
-
Zonage & constructibilité Certificat d'urbanisme, PLU, accès, réseaux, viabilisation.
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Bail rural / fermage Bail rural en cours, droit de préemption du preneur, SAFER.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
Annonce d'origine Enchères Publiques · Licitor · Vench
Calendrier procédural
- Visite 14/09/2026 · 06:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 06/10/2026
- Audience 07/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Charente
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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Terrain · terrain 78858 m² Chamouilley (52) Mise à prix 15 000 € Audience 1 Oct -
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Terrain à Santes Santes (59) Mise à prix 15 000 € Audience 7 Oct -
Terrain à Santes Santes (59) Mise à prix 15 000 € Audience 7 Oct -
Terrain · terrain 366 m² Les Contamines-Montjoie (74) Mise à prix 100 000 € Audience 8 Oct -
Terrain · terrain 677 m² Bourges (18) Mise à prix 56 000 € Audience 14 Oct
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