Un appartement54, rue Gambetta

42700 Firminy

35 m² 2 pièces

Audience 01/10/2026 12:00 · TJ Saint-Etienne

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Le dossier est-il intéressant ?

Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.

Synthèse MdB

À Firminy, le plafond de revente est bas et l'occupant propriétaire résiste : à ne tenter qu'au prix plancher et une fois la libération sécurisée, sinon la marge n'existe pas.

Mise à prix (MAP) 20 000 € · 571 €/m²

Plafond d'enchère · cible 17 % 8 648 € 11 352 € sous la MAP

Valeur marché 38 500 € · 1100 €/m² Estimation DVF · 35 m² × prix €/m² du secteur

Résumé MdB

Petit T2 de 35 m² Carrez au 1er étage, complété d'une cave de 5,2 m² au sous-sol, dans un ensemble en copropriété de la rue Gambetta, en plein centre de Firminy (Loire). Particularité de plan : la pièce à vivre avec cuisine ouverte est scindée entre deux bâtiments mitoyens (B et C) de la copropriété — configuration atypique, mais sans incidence sur l'usage quotidien. L'immeuble se situe en Site Patrimonial Remarquable, ce qui encadre toute intervention sur les façades.

Le logement a été acquis en 2012 par la partie saisie (acte reçu par Me ROBIN, notaire à Saint-Genest-Malifaux), puis financé par un prêt en 2013. Faute de remboursement, il est aujourd'hui vendu sur saisie à la demande de son établissement prêteur. La copropriété est administrée par un syndic bénévole que le commissaire de justice n'a pu ni identifier ni joindre.

Le bien est occupé par son propriétaire. Lors du constat, l'occupant a d'abord refusé l'entrée, l'accès n'ayant été obtenu qu'« après de longues négociations ». Le cahier des conditions de vente décrit un bon état d'usage — carrelage au sol, parquet en chambre, fenêtres PVC double vitrage, salle de bains équipée ; le procès-verbal descriptif reste toutefois très générique et la cave n'a pu être ouverte au constat. Le dossier de diagnostics, visé en annexe, n'est pas joint aux pièces consultables.

Le bien en un coup d’œil

Désignation complète · d’après l’annonce

Découvrez cet appartement de type F2 de 35 m² situé au 1er étage en copropriété à Firminy (42700). Le bien comprend une chambre avec parquet, une pièce à vivre avec cuisine ouverte équipée d'un plan de travail bar, une salle de bains moderne avec douche et WC. Les fenêtres en PVC double vitrage assurent une bonne isolation thermique. Sols carrelés et parquets, murs peints en peinture mate, plafonds lisses et uniformes. Chauffage mural assurant le confort. Une cave de 5,20 m² complète cet ensemble. Situé dans un immeuble en copropriété avec syndic bénévole. Vente aux enchères publiques. Bien occupé par le propriétaire.

Occupation occupe

Baisse si personne n’enchérit Non documentée Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.

Analyse MdB — résumé et points clés

Points positifs 3

Ticket d'entrée faible

Mise de départ de 20 000 € et consignation de 3 000 € : capital engagé limité, opération accessible sans levier lourd, ce qui borne la perte maximale en cas de sortie difficile.

Source CCV p.9
Bon état d'usage général

Carrelage au sol, parquet en chambre, salle de bains équipée : le cahier décrit un logement habitable en l'état, ce qui cantonne l'intervention à un rafraîchissement plutôt qu'à un gros œuvre.

Source CCV p.4
Menuiseries déjà en double vitrage PVC

Les fenêtres PVC double vitrage sont posées : un poste isolation/menuiserie coûteux est déjà partiellement traité, ce qui limite l'aléa énergie malgré le DPE manquant.

Source PV p.5

Points d'attention 6

Occupant propriétaire récalcitrant majeure

Le bien est occupé par son propriétaire, qui a résisté à l'accès lors du constat. Après adjudication, la reprise de possession peut passer par une procédure d'expulsion, avec le portage et le contentieux associés avant de pouvoir intervenir ou revendre.

Impact financier 6 à 18 mois de portage + frais de procédure d'expulsion

Source PV p.1
Copropriété à syndic bénévole introuvable majeure

Syndic bénévole non identifié, non inscrit au registre des copropriétés, courriers revenus « défaut d'adressage » / « inconnu à l'adresse ». Impossible de connaître charges courantes, arriérés du lot et travaux votés : un passif peut se révéler après l'adjudication.

Impact financier Passif de copropriété non borné (arriérés + quote-part travaux votés)

Source CCV p.5 et p.23
Diagnostics non transmis, DPE inconnu majeure

Le dossier de diagnostics techniques est visé en annexe mais absent des pièces consultables ; aucune classe DPE lisible. Selon la performance réelle, des travaux d'isolation/chauffage peuvent grever le budget d'un actif déjà à faible valeur de revente.

Impact financier 0 à 15 000 € de travaux d'énergie selon la classe DPE réelle

Source CCV p.6 et p.23
Marge d'opération très mince majeure

Le plafond de revente local plafonne la sortie ; frais de justice, portage lié à l'occupant et remise en état absorbent l'essentiel de l'écart avec la mise à prix. L'opération ne tient qu'à un prix marteau au plancher.

Impact financier Marge résiduelle proche de zéro dès le premier imprévu

Source CCV p.9
Cave inaccessible au constat mineure

La porte métallique de la cave (lot 2), ayant subi une tentative d'effraction, n'a pu être ouverte : état intérieur non vérifié. Aléa faible vu la surface (5,2 m²) mais à provisionner.

Impact financier Provision faible, à confirmer à la visite

Source PV p.11
Site Patrimonial Remarquable + nuisance sonore mineure

Classement SPR : tout ravalement/menuiserie sur façade passe sous contrôle des Architectes des Bâtiments de France ; voies classées catégorie 2 (bruit). Contraintes de délai/coût sur les extérieurs et léger malus de confort à la revente.

Impact financier Surcoût/délai ABF sur travaux de façade si engagés

Source CCV p.5

Construire l’enchère

Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?

Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.

Scénarios de revente 6 scénarios

Recommandation MdB

Rafraîchissement puis revente rapide est le seul scénario cohérent, mais l'équation est tendue : plafond de revente local bas, occupant à déloger, copropriété opaque — la marge s'évapore au moindre imprévu. N'y aller qu'à un prix marteau proche du plancher et après avoir sécurisé la libération de l'occupant ; sinon, passer. À écarter : rénovation lourde (état d'usage correct), division (T2 indivisible) et location (hors profil).

Paramètres de calcul appliqués à tous les scénarios

Comparatif

Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?

Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.

Scénario

Travauxestimé

Prix de reventeau m²

Plafond marteau max pour 17 %

Délaià la revente

Achat-revente rapide suivi recommandé MdB

10 000 € analyse

1 100 €

8 648 €

12 mois

Décomposition de la marge

✓ Scénario suivi par l’analyse

	Prix revente	35m² 1 100€/m² dvf	38 500 €
−	Prix acquisition	Prix adjudication + frais acq. 0 %	8 648 €
−	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	10 000 €
−	Frais & portage	Adjudication 10.0 % + mutation + portage LTV 75 % / 4,5 %	11 574 €
−	Frais de revente	4.5 % de la revente — commission agence + diag	1 732 €
	Délai	12mois Libération + travaux + commercialisation	12 mois

=	Marge à la revente	Revente − Acquisition − Travaux − Frais − Frais de revente	+ 6 546 €(17,0 %)

Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 8 648 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé.

▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 14 424€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an.

Rénovation moyenne + revente rapide écarté

17 325 € barème

1 100 €

2 508 €

12 mois

Décomposition de la marge

	Prix revente	35m² 1 100€/m² dvf	38 500 €
−	Prix acquisition	Prix adjudication + frais acq. 0 %	2 508 €
−	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	17 325 €
−	Frais & portage	Adjudication 10.0 % + mutation + portage LTV 75 % / 4,5 %	10 389 €
−	Frais de revente	4.5 % de la revente — commission agence + diag	1 732 €
	Délai	12mois Libération + travaux + commercialisation	12 mois

=	Marge à la revente	Revente − Acquisition − Travaux − Frais − Frais de revente	+ 6 546 €(17,0 %)

Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 2 508 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé.

▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 2 696€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an.

Rénovation + portage écarté

28 875 € barème

1 100 €

− 7 846 €

12 mois

Décomposition de la marge

	Prix revente	35m² 1 100€/m² dvf	38 500 €
−	Prix acquisition	Prix adjudication + frais acq. 0 %	− 7 846 €
−	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	28 875 €
−	Frais & portage	Adjudication 10.0 % + mutation + portage LTV 75 % / 4,5 %	9 194 €
−	Frais de revente	4.5 % de la revente — commission agence + diag	1 732 €
	Délai	12mois Libération + travaux + commercialisation	12 mois

=	Marge à la revente	Revente − Acquisition − Travaux − Frais − Frais de revente	+ 6 545 €(17,0 %)

Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ − 7 846 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé.

▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 750€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an.

Location nue écarté

17 325 € barème

—

37 399 €

180 mois

Loyer & temporalité

	Loyer mensuel brut Loyer mensuel brut — base de calcul Méthodologie Loyer estimé = 11,23 €/m²/mois × 35 m² = 393 €/mois. Source : carte des loyers 2025 (DGALN/ANIL) — loyer d’annonce médian de la commune pour un bien de type « appartement 1-2 p », 1222 observations, fourchette locale 8,55–14,77 €/m²/mois. Ajustez si vos comparables locatifs divergent.	393€	393 €
−	Vacance	5.0%	− 20 €
−	Gestion locative	0.0%	—
−	Charges & frais	Taxe foncière, assurance, entretien, capex	− 18 €

=	Cashflow net /mois (avant crédit)	Loyer − vacance − gestion − charges	+ 348 €/mois
−	Mensualité crédit	Capital + intérêts moyens, amorti sur l'horizon	− 340 €
=	Cashflow phase 1 (avec crédit)	Cashflow avant crédit − mensualité, pendant le remboursement	+ 9 €/mois

	Horizon de remboursement	15ans durée cible pour rembourser l'investissement par les loyers
=	Plafond marteau cible	Prix max au marteau pour rembourser en 15 ans	37 399 €
+	Frais d'adjudication	10 % du plafond — émoluments avocat + droits + publicité foncière	3 740 €
+	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	15 750 €

=	Coût total investi	Plafond + frais d'adjudication + travaux	56 889 €

=	Remboursement total	Loyers nets sur 15 ans (+ 12 mois sans loyer)	✓ 15 ans (192 mois)

▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 56 889€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an. Délai avant loyers 12mois Libération, expulsion, vacance initiale.

	Cashflow Phase 2	Une fois le crédit remboursé (= cashflow avant crédit)	+ 348 €/mois
	Valeur de revente	35m² 1 100€/m²	38 500 €
=	Gain net à la sortie	Cashflows + revente − solde crédit	+ 101 223 €
	Rendement brut / net	Loyer / CF annuel ÷ coût total	8,6 % / 8,2 %

Location meublée (LMNP) écarté

22 575 € barème

—

39 193 €

180 mois

Loyer & temporalité

	Loyer mensuel brut Loyer mensuel brut — base de calcul Méthodologie Loyer estimé = 12,6 €/m²/mois × 35 m² = 441 €/mois (majoration meublé). Source : carte des loyers 2025 (DGALN/ANIL) — loyer d’annonce médian de la commune pour un bien de type « appartement 1-2 p », 1222 observations, fourchette locale 8,55–14,77 €/m²/mois. Ajustez si vos comparables locatifs divergent.	441€	441 €
−	Vacance	5.0%	− 22 €
−	Gestion locative	0.0%	—
−	Charges & frais	Taxe foncière, assurance, entretien, capex	− 21 €

=	Cashflow net /mois (avant crédit)	Loyer − vacance − gestion − charges	+ 391 €/mois
−	Mensualité crédit	Capital + intérêts moyens, amorti sur l'horizon	− 381 €
=	Cashflow phase 1 (avec crédit)	Cashflow avant crédit − mensualité, pendant le remboursement	+ 10 €/mois

	Horizon de remboursement	15ans durée cible pour rembourser l'investissement par les loyers
=	Plafond marteau cible	Prix max au marteau pour rembourser en 15 ans	39 193 €
+	Frais d'adjudication	10 % du plafond — émoluments avocat + droits + publicité foncière	3 919 €
+	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	15 750 €

=	Coût total investi	Plafond + frais d'adjudication + travaux	58 862 €

=	Remboursement total	Loyers nets sur 15 ans (+ 12 mois sans loyer)	✓ 15 ans (192 mois)

▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 58 862€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an. Délai avant loyers 12mois Libération, expulsion, vacance initiale.

	Cashflow Phase 2	Une fois le crédit remboursé (= cashflow avant crédit)	+ 391 €/mois
	Valeur de revente	35m² 1 100€/m²	38 500 €
=	Gain net à la sortie	Cashflows + revente − solde crédit	+ 108 884 €
	Rendement brut / net	Loyer / CF annuel ÷ coût total	9,3 % / 8,1 %

Location courte durée écarté

17 325 € barème

—

19 988 €

180 mois

Loyer & temporalité

	Prix par nuit	21€ défaut ≈ loyer mensuel équivalent ÷ 10 — ajustez selon comparables AirDNA / Airbnb	21 €
×	Taux d'occupation	60.0%	365 nuits/an
=	Revenu brut /mois	Prix nuit × 365 × occupation ÷ 12 lissé sur 15 ans (− 12 mois sans loyer)	361 €
−	Charges & frais	Plateforme + conciergerie + ménage + taxe foncière + capex	− 127 €

=	Cashflow net /mois (avant crédit)	Revenu brut − charges	+ 234 €/mois
−	Mensualité crédit	Capital + intérêts moyens, amorti sur l'horizon	− 245 €
=	Cashflow phase 1 (avec crédit)	Cashflow avant crédit − mensualité, pendant le remboursement	− 11 €/mois

	Horizon de remboursement	15ans durée cible pour rembourser l'investissement par les loyers
=	Plafond marteau cible	Prix max au marteau pour rembourser en 15 ans	19 988 €
+	Frais d'adjudication	10 % du plafond — émoluments avocat + droits + publicité foncière	1 999 €
+	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	15 750 €

=	Coût total investi	Plafond + frais d'adjudication + travaux	37 737 €

=	Remboursement total	Loyers nets sur 15 ans (+ 12 mois sans loyer)	✓ 15 ans (192 mois)

▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 37 737€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an. Délai avant loyers 12mois Libération, expulsion, vacance initiale.

	Cashflow Phase 2	Une fois le crédit remboursé (= cashflow avant crédit)	+ 234 €/mois
	Valeur de revente	35m² 1 100€/m²	38 500 €
=	Gain net à la sortie	Cashflows + revente − solde crédit	+ 80 700 €
	Rendement brut / net	Loyer / CF annuel ÷ coût total	13,0 % / 8,5 %

Budget travaux chiffrage de l'analyse 5 000 € 20 000 €

Budget travaux estimé par l'analyse 10 000 €

Autres postes du barème (20) · prix marché France, éd. 2026-08

Démolition / curage 1 750 €

35 m² × 50 €/m² = 1 750 €
Gros œuvre / structure 8 000 €
Toiture / couverture 0 €
Façade / ravalement 0 €
Menuiseries extérieures 800 €

1 × 800 € l’unité = 800 €
Isolation 4 200 €

35 m² × 120 €/m² = 4 200 €
Chauffage / ECS 8 075 €

forfait 6 500 € + 35 m² × 45 €/m² = 8 075 €
Électricité 3 850 €

35 m² × 110 €/m² = 3 850 €
Plomberie 2 800 €

35 m² × 80 €/m² = 2 800 €
Cuisine 9 000 €
Salle de bains 7 500 €

1 × 7 500 € l’unité = 7 500 €
Revêtements (sols / peintures) 3 675 €

35 m² × 105 €/m² = 3 675 €

Sols / peintures à rafraîchir
Menuiseries int. / finitions 1 750 €

35 m² × 50 €/m² = 1 750 €

Finitions et menuiseries intérieures
Débarras / encombrement 1 400 €

35 m² × 40 €/m² = 1 400 €

Bien occupé ou encombré — évacuation avant chantier
Sécurisation / serrurerie 1 500 €

Prise de possession — changement des accès
Remise en service des réseaux 2 000 €
Désamiantage / déplombage 3 150 €

35 m² × 90 €/m² = 3 150 €
Assainissement 9 000 €
Remise en état (dégradations) 5 250 €

35 m² × 150 €/m² = 5 250 €
Provision prudentielle 0 €

Postes retenus 10 000 € + aléas 0 % = 10 000 € — la fourchette de l’analyse couvre déjà l’incertitude

Connectez-vous pour ajuster les quantités et les prix de ce budget — se connecter.

Défendre la sortie

Quel est l’état du marché ?

Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.

Quartier · Marché

Quartier, marché & liquidité

Lecture marché

Firminy est un marché à faible valorisation : la référence locale ressort autour de 1 020 €/m², soit une revente réaliste de 35 000 à 38 000 € pour ce T2 rafraîchi. La mise à prix de 20 000 € (~570 €/m²) n'indique aucune décote lisible — le prix se fera aux enchères ; le rapport créance/mise à prix (~1,5) peut attirer quelques enchérisseurs, mais le vivier local reste étroit. Sortie visée : primo-accédant ou petit bailleur, sans flux de marchands de biens.

54, rue Gambetta Voir sur OpenStreetMap

Revente visée · scénario suivi

1 100 €/ m² net vendeur

C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. Les deux autres la situent, elles ne la décident pas : la bande observée du secteur ci-contre, et la médiane de vos ventes retenues sous le tableau.

Bande observée du secteur confiance haute

978 €moyenne du secteur 1 100 €revente visée

779 €1 176 €

Moyenne du cœur des 80 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.

Nature du marché: Résidentiel · appartement
Liquidité à la revente: Correcte · 31 ventes comparables récentes
Confiance comparables: haute
DPE estimé (voisinage): D GES C
Loyer de marché: 11,2 €/m² (8,55–14,77)
Rendement brut / MAP: 23,6 % · ~393 €/mois

Lecture du quartier

Éducation nat. · OSM

Écoles 14 dans 800 m · au plus près 106 m

Atouts

14 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 106 m)

Points de vigilance

Zone d'activités dense — 15 sites ICPE recensés dans 1 km

Les ventes DVF du secteur ·

Les ventes retenues sont celles qui fondent l’estimation de ce dossier : la médiane et la moyenne du pied de tableau se calculent sur elles seules. Les autres ventes du code postal restent consultables (« Tout le secteur », utile pour juger une découpe en lots) : elles calibrent la bande €/m² du secteur affichée en haut de l’onglet, elles n’entrent pas dans la médiane des retenues. Une ligne = une vente : quand elle porte plusieurs lots, prix et surface sont ceux de l’ensemble.

	Adresse			Pièces
30/12/25 retenue	27 RUE VICTOR HUGO	Appartement	48 m²	2	35 000 €	729 €	332 m
26/12/25	14 CHE DE SOUS-MARQUANT	Appartement	100 m² ·	4	172 249 €	1 722 €	231 m
23/12/25	5 RUE VICTOR HUGO 3 lots	Appartement	205 m² ·	3	145 000 €	707 €	255 m
22/12/25	2 CRS DES MARRONNIERS	Appartement	69 m² ·	2	22 000 €	319 €	458 m
19/12/25	2 RUE BENOIT FRACHON	Appartement	88 m² ·	4	85 000 €	966 €	99 m
18/12/25	8 RUE BENOIT FRACHON	Appartement	69 m² ·	3	114 300 €	1 657 €	97 m
16/12/25	23 RUE SADI-CARNOT	Appartement	78 m² ·	3	155 000 €	1 987 €	198 m
11/12/25	4 CRS DES MARRONNIERS	Appartement	79 m² ·	3	55 000 €	696 €	458 m
05/12/25	30 RUE GAMBETTA 2 lots	Appartement	126 m² ·	2	70 000 €	556 €	375 m
04/12/25	33 B RUE TREMOLLET	Appartement	81 m² ·	3	128 000 €	1 580 €	523 m
26/11/25	1 RUE COURBON BRIOUDE	Appartement	82 m² ·	4	82 500 €	1 006 €	521 m
24/11/25	10 RUE LOUIS BLANC	Appartement	85 m² ·	3	72 050 €	848 €	507 m
24/11/25	86 RUE JEAN JAURES	Appartement	80 m² ·	3	28 500 €	356 €	192 m
21/11/25 retenue	26 RUE GAMBETTA	Appartement	48 m²	3	60 000 €	1 250 €	368 m
20/11/25	1 BD DE LA CORNICHE	Appartement	79 m² ·	4	55 000 €	696 €	588 m
19/11/25	35 RUE DES AUBEPINES	Appartement	97 m² ·	4	117 000 €	1 206 €	689 m
17/11/25	11 RUE VOLTAIRE	Appartement	67 m² ·	3	70 000 €	1 045 €	276 m
17/11/25	2 A BD SAINT-CHARLES	Appartement	65 m² ·	3	50 500 €	777 €	301 m
13/11/25	5 RUE LOUIS BLANC	Appartement	94 m² ·	4	110 000 €	1 170 €	505 m
13/11/25	9001 LE CORBUSIER	Appartement	106 m² ·	3	75 000 €	708 €	1,1 km
07/11/25	18 B BD SAINT-CHARLES	Appartement	67 m² ·	3	71 600 €	1 069 €	332 m
05/11/25	40 RUE DORIAN	Appartement	68 m² ·	4	69 000 €	1 015 €	1,0 km
24/10/25	3 RUE DE L ABATTOIR	Appartement	70 m² ·	3	85 000 €	1 214 €	885 m
14/10/25	8 BD FAYOL	Appartement	78 m² ·	4	84 000 €	1 077 €	603 m
09/10/25	1 RUE TOURNANTE	Appartement	117 m² ·	5	103 000 €	880 €	663 m
07/10/25	12 RUE BENOIT FRACHON	Appartement	84 m² ·	4	115 000 €	1 369 €	97 m
03/10/25	28 BD SAINT-CHARLES	Appartement	86 m² ·	5	46 000 €	535 €	379 m
02/10/25	1 IMP DU VIEUX CLOITRE	Appartement	75 m² ·	4	100 000 €	1 333 €	108 m
01/10/25	6 RUE JULES FERRY	Appartement	66 m² ·	3	75 000 €	1 136 €	92 m
30/09/25	179 BD FAYOL	Appartement	70 m² ·	3	127 000 €	1 814 €	1,4 km
30/09/25	4 RUE DE L ABATTOIR	Appartement	78 m² ·	4	80 000 €	1 026 €	813 m
25/09/25	54 RUE GAMBETTA	Appartement	65 m² ·	3	42 500 €	654 €	526 m
23/09/25	22 RUE BENOIT FRACHON	Appartement	79 m² ·	4	85 000 €	1 076 €	97 m
18/09/25	7 PL DU MARCHE	Appartement	92 m² ·	4	65 000 €	707 €	170 m
17/09/25	8 RUE JULES FERRY	Appartement	87 m² ·	3	72 000 €	828 €	175 m
16/09/25	11 RUE DU CHAMP DE MARS	Appartement	69 m² ·	3	50 000 €	725 €	481 m
15/09/25	6 RUE DE L ABATTOIR	Appartement	94 m² ·	5	106 000 €	1 128 €	813 m
15/09/25	13 RUE DES PRAIRIES	Appartement	117 m² ·	4	55 000 €	470 €	746 m
15/09/25	9 RUE FERDINAND BUISSON	Appartement	78 m² ·	4	46 000 €	590 €	173 m
10/09/25	24 RUE TOURNANTE 2 lots	Appartement	172 m² ·	2	180 000 €	1 047 €	745 m
10/09/25	19 RUE JEAN JAURES	Appartement	99 m² ·	5	85 000 €	859 €	505 m
05/09/25	9 RUE VICTOR HUGO 4 lots	Appartement	290 m² ·	3	285 000 €	983 €	274 m
04/09/25	3 RUE LIMOUZIN	Appartement	86 m² ·	4	55 000 €	640 €	335 m
01/09/25 retenue	40 B RUE DE LA FRATERNITE	Appartement	52 m²	3	123 690 €	2 379 €	2,1 km
01/09/25	57 RUE JEAN JAURES 2 lots	Appartement	111 m² ·	3	128 000 €	1 153 €	346 m
08/08/25	7 RUE LAPRAT	Appartement	69 m² ·	3	65 000 €	942 €	99 m
06/08/25	10 RUE VOLTAIRE	Appartement	56 m² ·	2	60 000 €	1 071 €	309 m
24/07/25	28 BD SAINT-CHARLES	Appartement	86 m² ·	5	85 000 €	988 €	379 m
24/07/25	20 RUE VERDIE	Appartement	85 m² ·	4	80 000 €	941 €	338 m
23/07/25	5 RUE VOLTAIRE	Appartement	82 m² ·	4	53 000 €	646 €	238 m
21/07/25	2 PL DE LAYAT	Appartement	90 m² ·	4	45 000 €	500 €	1,5 km
18/07/25	15 RUE DE LA PAIX 2 lots	Appartement	113 m² ·	2	55 000 €	487 €	174 m
10/07/25	1 IMP DU VIEUX CLOITRE	Appartement	75 m² ·	4	80 000 €	1 067 €	108 m
08/07/25	4 RUE DU SOLEIL	Appartement	68 m² ·	3	40 000 €	588 €	859 m
03/07/25	33 BD DE LA ROCHETTE 2 lots	Appartement	126 m² ·	2	83 000 €	659 €	387 m
03/07/25	3 PL VOLTAIRE	Appartement	87 m² ·	3	96 000 €	1 103 €	391 m
01/07/25	28 RUE DES PERRIERES	Appartement	71 m² ·	4	87 000 €	1 225 €	845 m
27/06/25	4 RUE MARCEAU	Appartement	107 m² ·	4	143 500 €	1 341 €	310 m
27/06/25	25 RUE GAMBETTA 2 lots	Appartement	125 m² ·	1	88 000 €	704 €	378 m
23/06/25	15 RUE DES AUBEPINES	Appartement	110 m² ·	5	105 000 €	955 €	504 m
19/06/25	34 RUE DORIAN 4 lots	Appartement	252 m² ·	1	80 000 €	317 €	982 m
17/06/25 retenue	3 RUE LIMOUZIN	Appartement	33 m²	2	43 100 €	1 306 €	335 m
17/06/25	9 RUE DU CHAMP DE MARS	Appartement	75 m² ·	3	82 500 €	1 100 €	479 m
16/06/25	20 IMP BERTHAIL PRENAT 8 lots	Appartement	258 m² ·	1	267 000 €	1 035 €	1,1 km
12/06/25	14 RUE DE LA LOIRE	Appartement	16 m² ·	1	14 100 €	881 €	318 m
11/06/25	4 RUE DU GAL HOCHE	Appartement	57 m² ·	2	82 000 €	1 439 €	291 m
10/06/25	24 RUE DE LA PLATINIERE 2 lots	Appartement	166 m² ·	3	120 000 €	723 €	950 m
06/06/25	5 RUE DU SOLEIL 4 lots	Appartement	226 m² ·	1	87 000 €	385 €	882 m
28/05/25	8 RUE BENOIT FRACHON	Appartement	69 m² ·	3	58 500 €	848 €	97 m
26/05/25	12 RUE SERPENTE	Appartement	124 m² ·	4	118 000 €	952 €	699 m
26/05/25	54 RUE VICTOR HUGO	Appartement	65 m² ·	3	92 000 €	1 415 €	523 m
26/05/25	23 RUE SADI-CARNOT	Appartement	109 m² ·	4	180 000 €	1 651 €	198 m
26/05/25	5 RUE DU CHAMP DE MARS	Appartement	63 m² ·	2	56 000 €	889 €	479 m
23/05/25	1 RUE DU CHAMP DE MARS	Appartement	87 m² ·	4	85 000 €	977 €	479 m
22/05/25	3 RUE DE L ABATTOIR	Appartement	66 m² ·	3	55 000 €	833 €	885 m
22/05/25	36 BD FAYOL	Appartement	70 m² ·	3	84 000 €	1 200 €	627 m
21/05/25	7 RUE FERDINAND BUISSON	Appartement	68 m² ·	3	58 000 €	853 €	173 m
21/05/25	16 BD DE LA ROCHETTE	Appartement	70 m² ·	3	80 000 €	1 143 €	416 m
19/05/25	11 RUE SADI-CARNOT	Appartement	92 m² ·	4	145 000 €	1 576 €	125 m
15/05/25	8 RUE BENOIT FRACHON	Appartement	56 m² ·	2	64 900 €	1 159 €	97 m
15/05/25	14 RUE VICTOR HUGO	Appartement	100 m² ·	4	67 000 €	670 €	253 m
09/05/25	19 RUE JEAN JAURES	Appartement	83 m² ·	4	78 000 €	940 €	505 m
07/05/25	16 BD SAINT-CHARLES	Appartement	77 m² ·	4	50 000 €	649 €	332 m
07/05/25	1 RUE DU CHEMIN VERT 2 lots	Appartement	96 m² ·	1	182 000 €	1 896 €	713 m
07/05/25	1 RUE DU CHAMP DE MARS	Appartement	87 m² ·	4	80 300 €	923 €	479 m
05/05/25 retenue	5 IMP DES ARTISANS	Appartement	38 m²	1	47 500 €	1 250 €	739 m
02/05/25 retenue	8 BD FAYOL	Appartement	52 m²	2	57 290 €	1 102 €	603 m
30/04/25	7 RUE DU CHAMP DE MARS	Appartement	63 m² ·	2	59 000 €	937 €	479 m
25/04/25	4 CRS DES MARRONNIERS	Appartement	79 m² ·	3	44 000 €	557 €	458 m
25/04/25	40 B RUE DE LA FRATERNITE	Appartement	77 m² ·	4	138 000 €	1 792 €	2,1 km
24/04/25	37 RUE JEAN JAURES	Appartement	86 m² ·	3	67 000 €	779 €	403 m
23/04/25	17 RUE DE LA REPUBLIQUE	Appartement	70 m² ·	4	53 750 €	768 €	793 m
18/04/25 retenue	10 IMP BERTHAIL PRENAT	Appartement	38 m²	1	90 000 €	2 368 €	1,1 km
18/04/25	5 A RUE MARCELLIN BERTHELOT	Appartement	92 m² ·	4	110 000 €	1 196 €	489 m
18/04/25	5 CHE DE SOUS-MARQUANT	Appartement	65 m² ·	3	45 000 €	692 €	219 m
17/04/25	9001 LE CORBUSIER	Appartement	123 m² ·	5	99 800 €	811 €	1,1 km
17/04/25	17 RUE DE LA REPUBLIQUE	Appartement	60 m² ·	3	63 500 €	1 058 €	793 m
14/04/25	33 B RUE TREMOLLET	Appartement	128 m² ·	4	182 000 €	1 422 €	523 m
07/03/25 retenue	5 RUE PERRIN AUBERT	Appartement	42 m²	1	49 000 €	1 167 €	—
19/02/25 retenue	13 RUE VICTOR HUGO	Appartement	48 m²	2	25 000 €	521 €	—
07/02/25 retenue	54 RUE VICTOR HUGO	Appartement	48 m²	2	73 150 €	1 524 €	—
17/01/25 retenue	6 RUE DE L ABATTOIR	Appartement	45 m²	2	45 000 €	1 000 €	—
05/12/24 retenue	2 B RUE COURBON BRIOUDE	Appartement	22 m²	—	33 000 €	1 500 €	—
30/09/24 retenue	54 RUE GAMBETTA	Appartement	33 m²	2	62 750 €	1 902 €	—
25/09/24 retenue	3 RUE DE L ABATTOIR	Appartement	50 m²	2	56 000 €	1 120 €	—
16/09/24 retenue	8 RUE PROFESSEUR CALMETTE	Appartement	49 m²	2	57 000 €	1 163 €	—

Médiane de vos ventes retenues : 1250 €/m² · moyenne 1352 €/m² · sur 15 vente(s) · période 2024-09-16 → 2025-12-30

Source : DVF Etalab dédupé par mutation (les ventes en bloc sont consolidées). Filtré sur ventes/VEFA, bornes Tukey adaptatives [236–3 587 €/m²]. 2 transaction(s) écartée(s) comme outliers (cessions intra-SCI / valeurs administratives). Période interrogée : 3 années glissantes — clic sur une adresse pour voir la transaction sur la carte officielle.

À quel prix partent les biens comparables 742 ventes · 2022–2026

Sur les 742 appartements vendus en France avec une mise à prix sous 30 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×4,0 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×2,3 et ×6,2. Périmètre national : trop peu de ventes connues dans ce département pour un chiffre local.

Appliqué à la mise à prix de ce dossier (20 000 €) 79 400 € moitié centrale : 46 200 € – 123 400 €

Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.

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Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.

Un appartement54, rue Gambetta

Le dossier est-il intéressant ?

Analyse MdB — résumé et points clés

Quels sont les problèmes du dossier ?

À lever avant d’enchérir

Bien occupé

Copropriété & passif

Le détail, point par point

Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?

Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?

Décomposition de la marge

Décomposition de la marge

Décomposition de la marge

Loyer & temporalité

Loyer & temporalité

Loyer & temporalité

Quel est l’état du marché ?

Quartier, marché & liquidité

Lecture du quartier

Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?

Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir

Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit

Pièces, audience & calendrier

Documents clés

Calendrier procédural

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