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Une maison à usage d'habitationLieudit Le Bourg

42550 Apinac
124,1 m² 7 pièces
Audience 01/10/2026 12:00 · TJ Saint-Etienne

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Synthèse MdB

Bâti sain à simplement rafraîchir, mais tout le risque est à la revente : marché rural étroit et diagnostics encore à obtenir avant d'enchérir.

Mise à prix (MAP) 39 000 € · 314 €/m²
Plafond d'enchère · cible 17 % 62 487 € +23 487 € au-dessus MAP
Valeur marché 156 491 € · 1261 €/m² Estimation DVF · 124 m² × prix €/m² du secteur
Résumé MdB

Maison de bourg en pierre apparente au cœur d'Apinac (42550), village du Haut-Forez, au 32 place du puits. Élevée sur trois niveaux — rez-de-chaussée, étage et combles aménagés — elle développe 124,10 m² habitables sur une parcelle de 87 m², en zone UA (centre bourg dense). Façade en pierre brute, volets bois et toiture en tuiles lui donnent du cachet ; le centre ancien impose des servitudes d'abords de monument historique (croix du 16e siècle) et un périmètre de protection de captage.

Le bien a été acquis suivant acte notarié de 2009, puis financé par un prêt de 2016 auprès de la Caisse de Crédit Mutuel Firminy Haut Forez, à l'origine de la saisie. La procédure est portée par Maître Romain MAYMON (barreau de Saint-Étienne) ; le constat descriptif a été dressé le 3 septembre 2025 par Maître Jean-Christophe ROBERT (SELARL AUXIL'HUIS). Il ne s'agit pas d'une copropriété : ni syndic, ni charges communes.

Le logement est occupé, vraisemblablement par le propriétaire — les pièces l'affirment par présomption (« semblent occupés ») sans identification nominative exploitable. Le constat décrit un intérieur entièrement meublé et vécu, mais très encombré dans presque toutes les pièces. L'état relevé reste essentiellement cosmétique : cuisine et sanitaires en bon état apparent, quelques fissures superficielles et taches d'humidité ponctuelles (plafonds de buanderie et de salle de douche, léger affaissement au-dessus de l'escalier du salon).

Le bien en un coup d’œil
Désignation complète · d’après l’annonce

Maison en pierre apparente située à Apinac, élevée sur rez-de-chaussée, un étage et grenier. Surface habitable de 124 m² comprenant salon, cuisine, salle à manger, trois chambres, deux salles d'eau et dépendances. Facade en pierre de taille variée, toiture en tuiles. Installations électriques apparentes, poêle à bois fonctionnel. Terrasses aménagées aux deux niveaux. Bien occupé par propriétaire. État général demandant rénovation : traces d'usure, quelques fissures, marques d'humidité localisées, revêtements stratifiés. Potentiel de développement important pour acquéreur motivé. Vente aux enchères.

Occupation occupe
Baisse si personne n’enchérit Non documentée Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
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Analyse MdB — résumé et points clés

Points positifs 3
  • Bien individuel hors copropriété

    Maison détenue en pleine propriété, « il ne s'agit pas d'une copropriété » : aucun syndic, aucune charge commune ni impayé à reprendre, aucun copropriétaire à convaincre. Liberté opérationnelle totale pour rénover et revendre.

    Source CCV p.4

  • État essentiellement cosmétique

    Le commissaire de justice ne relève aucune pathologie structurelle : cuisine équipée et sanitaires en bon état apparent, désordres limités à des fissures superficielles et taches d'humidité ponctuelles. Un chantier de rafraîchissement maîtrisable plutôt qu'une réhabilitation lourde.

    Source PV p.8-9, 15-16

  • Créance quasi égale à la mise à prix

    La créance du poursuivant (39 711,76 €) est à peine supérieure à la mise à prix (39 000 €) : le créancier récupère sa dette dès le plancher et n'a guère d'intérêt à pousser l'enchère, contrairement aux dossiers où la créance dépasse largement la MAP.

    Source CCV p.3 et p.9

Points d'attention 7
  • Logement très encombré majeure

    Cartons, vêtements et jouets amoncelés dans la quasi-totalité des pièces (combles, dressing, chambres). Le débarras est un préalable au chantier, et l'état réel des sols et murs sous l'encombrement n'est pas toujours vérifiable sur le constat.

    Impact financier 3 à 6 k€ de débarras + risque d'état caché sous les effets

    Source PV p.24-25, 30-34

  • Aucun diagnostic technique dans les pièces majeure

    Ni DPE, ni amiante, ni plomb, ni électricité ne sont fournis (la CCV les référence en annexe mais le fichier manque). Sur un bâti ancien en pierre, l'électricité est probablement à reprendre et amiante/plomb sont à borner avant tout chiffrage ferme.

    Impact financier 5 à 10 k€ électricité + risque amiante/plomb à borner

    Source CCV p.24

  • Occupation affirmée par présomption seulement majeure

    L'occupation par le propriétaire n'est établie que par une formule hedgée (« semblent occupés »), sans constat d'identité nominatif exploitable. La sortie de l'occupant (départ amiable ou expulsion) doit être sécurisée : c'est un délai et un coût à intégrer.

    Impact financier 6 à 18 mois de délai de libération possible

    Source CCV p.6

  • Marché rural peu liquide majeure

    Apinac est une petite commune du Haut-Forez à faible demande (~1 150 €/m² en mutations locales). La revente d'une maison de 124 m² peut s'étirer sur de longs mois, alourdissant le portage — c'est le facteur décisif de l'opération.

    Impact financier 6 à 18 mois de commercialisation, portage prolongé

    Source DVF / marché local Apinac

  • Indices d'humidité et affaissement de plafond mineure

    Taches d'humidité en buanderie et salle de douche, et léger affaissement du plafond au-dessus de l'escalier du salon : non qualifiés de structurels par le commissaire, mais à faire expertiser (toiture / étanchéité) avant de figer le budget.

    Impact financier 5 à 20 k€ selon l'origine des désordres

    Source PV p.3, p.10, p.26

  • Servitude abords de monument historique mineure

    La parcelle est en abords d'un monument historique (croix du 16e siècle) : les travaux touchant la façade ou les menuiseries extérieures relèvent de l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF), avec prescriptions possibles sur matériaux et délais.

    Impact financier délais + surcoût matériaux sur les travaux extérieurs

    Source CCV p.5

  • Pièce Tribunal de Commerce non détaillée mineure

    Une pièce « Certificats du Tribunal de Commerce du 10/06/2024 » est listée en annexe sans contenu accessible : possible lien avec une activité commerciale du débiteur, à éclaircir.

    Impact financier à vérifier

    Source CCV p.24

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