Surface issue des annonces sources (Licitor, Vench). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Une maison d'habitation9, chemin de la Vertigne
189,54 m²
Surface — provenance
À vérifier
Décider en quelques minutes
Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
L'étage est en cours de découpe en deux logements sans autorisation au dossier et le bail de la société locataire n'y figure pas : on achète une libération et une régularisation, pas une maison prête.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Licitor
Vench
65 000 € · 343 €/m²
Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Licitor).Ouvrir Licitor
Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Vench).Ouvrir Vench
Plafond d'enchère · cible 17 %
101 573 €
+36 573 € au-dessus MAP
Valeur marché
275 494 € · 1453 €/m²
Estimation DVF · 190 m² × prix €/m² du secteur
Maison des années 70 au 5956 chemin de la Vertigne, à Lescure-d'Albigeois, en première couronne d'Albi : 189,54 m² mesurés loi Carrez le 19 décembre 2025, sur un terrain boisé en forte pente de 44 a 97 ca, soit près de 4 500 m². La vente est désignée sur les parcelles B 499 et B 626 ; la B 625 figure à l'état des risques mais pas à la désignation du cahier. Au rez-de-chaussée, entrée, grand salon à cheminée, cuisine ouverte équipée, buanderie, deux chambres et salle de bains ; au-dessus, un étage sous rampants desservi par un escalier « type échelle de meunier » ; en dessous, un sous-sol de toute l'emprise, hors surface Carrez. Le bien ne fait pas partie d'une copropriété.
Le procès-verbal du 3 novembre 2025 décrit une maison louée à une société dont « le paiement des loyers est irrégulier », habitée en fait par des personnes qui « changent régulièrement » dans des appartements créés à l'étage — lequel « est en train d'être séparée en deux appartements distincts », sans qu'aucune autorisation d'urbanisme ne soit versée. Aucun bail n'est produit : ni date, ni durée, ni loyer. Le reste est du chantier connu : étiquette G, installation électrique non conforme, soufflures sur les murs de la buanderie, sous-sol très encombré sur les clichés. Le point décisif est la date de ce bail, qui commande l'opposabilité de l'occupation à l'acquéreur.
Remise en état et sortie de la classe G, la maison se revend entre 230 000 et 250 000 €, ce que paient les grandes maisons du coin ; l'enchère, elle, ne doit pas franchir 91 000 € au marteau — le calcul vient plus loin.
Désignation complète · d’après l’annonce
Une maison d'habitation : de 189,54 m² , comprenant : Au rez-de-chaussée : entrée, salon, cuisine, buanderie, terrasse/balcon , deux chambres, salle de bains/wc À l'étage : cuisine/salon, pièce, trois chambres, deux salles d'eau/wc Un sous-sol total À l'extérieur : cour - un bois Occupée
Occupation
occupe
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
- Une maison louée à une société, sans bail au dossier — « Le paiement des loyers est irrégulier » et les occupants des appartements créés « changent régulièrement » (constat du 3 novembre 2025) ; sans bail, l'opposabilité reste indécidable.
- Étage en cours de découpe en deux logements — « En train d'être séparée en deux appartements distincts », sans autorisation.
- Électricité non conforme — Six domaines d'anomalies cochés le 20 décembre 2025 : traces d'échauffement sur une douille en combles, terre à 117 Ω.
- Charpente et sol — Aucun indice d'infestation de termites relevé, mais le bien est en zone déclarée infestée par arrêté préfectoral, des fourmis lignicoles ont été vues sur la charpente (combles n°2 et n°6) et les zones derrière doublages n'ont pas été visitées ; l'état des risques coche le plan sécheresse-argiles approuvé le 13 janvier 2009 pour l'immeuble, sans travaux prescrits, et la zone radon 3.
- Remise en état : 70 000 à 115 000 € — 90 000 € au centre : 29 400 € de travaux essentiels, haut de la fourchette 19 600 – 29 400 € du DPE du 22 décembre 2025, 15 000 € de sécurité électrique (barème maison sur les six domaines), 15 000 € de revêtements et cloisons, 8 000 € de salle de bains, 6 000 € d'humidité en buanderie, 5 000 € de désencombrement, 4 000 € de repérage et charpente, 7 600 € d'imprévus. Le DPE et l'audit ne portent que sur 120,05 m² et un seul niveau (Diagnostics p. 25 et p. 41) : l'étage, 66,20 m² Carrez, n'y est pas couvert.
Le Fonds commun de titrisation Cedrus poursuit une créance de 106 439,01 € arrêtée au 2 septembre 2025 contre la SCI Naourbery, cessionnaire de la Banque Populaire Occitane depuis le 1er août 2023, sur une mise à prix de 65 000 €. Une dette supérieure au prix de départ ne bloque rien : le prix payé purge les inscriptions prises du chef du débiteur (article L. 322-14) ; elle mesure ce que le créancier défendra.
La SCI l'a acquis le 8 décembre 2020 pour 150 000 €, financés par un prêt du même montant. Le privilège de prêteur de deniers est publié sous le volume 2020V n°3001, que le cahier date du 24 décembre 2024 — incohérent avec ce volume comme avec l'acte de 2020. Le cahier situe l'immeuble en zone de préemption SAFER (p. 25). L'état hypothécaire, annoncé en pièce jointe, ne figure pas au dossier scanné : aucune autre inscription n'est vérifiable ici.
L'article 4 fait reprendre les baux en cours par l'acquéreur, mais tient ceux consentis après le commandement de payer valant saisie — le 10 octobre 2025 — pour « inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur ». Le cahier, p. 26, nomme le preneur que le procès-verbal caviarde : une SAS dont le président est aussi le gérant de la SCI débitrice — bail entre parties liées, que le même article 4 permet de faire annuler s'il a été conclu en fraude des créanciers. Loyers d'avance et dépôt de garantie restent dus en sus, sans diminution du prix. Interlocuteur : Maître Philippe Reynaud (SCP Palazy-Bru, Albi).
À lever avant d’enchérir
4 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
Bloquant
Maison louée à une société, sous-occupée, sans bail au dossier
Le procès-verbal du 3 novembre 2025 identifie comme locataire une société dont les loyers sont payés irrégulièrement, et décrit des occupants effectifs distincts, changeants, installés dans les appartements créés à l'étage. Ni date de bail, ni durée, ni loyer, ni congé ne figurent au dossier. L'article 4 du cahier rend inopposables les baux consentis après le commandement du 10 octobre 2025, mais la preuve de l'antériorité peut se faire par tout moyen : c'est donc au locataire de la produire, et à l'acquéreur de la contester — d'autant que le cahier, p. 26, donne le président de la SAS locataire pour le gérant de la SCI débitrice : le bail est consenti entre parties liées, terrain de l'article 4 sur les conventions conclues en fraude des droits des créanciers. Tant que cette date n'est pas connue, la durée et le coût de la libération ne sont pas chiffrables.
IA Claude (gold)
Maison louée à une société, sous-occupée, sans bail au dossier
p.11
« Le paiement des loyers est irrégulier. »
PV_descriptif_42fa3cda69.pdf p.11
Élevé
Étage en cours de division en deux logements, sans autorisation au dossier
L'huissier décrit un étage indépendant du rez-de-chaussée, en cours de séparation en deux appartements distincts ; aucune déclaration préalable ni permis n'est versé au dossier, et le cahier place l'immeuble en zone N, où le changement de destination est en principe interdit (p. 25). Le repérage amiante du 19 décembre 2025 conclut à l'absence de matériaux des listes A et B, mais il ne vaut ni repérage avant travaux ni repérage avant démolition — un repérage avant travaux est à commander avant d'ouvrir les cloisons. Selon ce que dit la mairie, l'acquéreur remet la maison en logement unique ou régularise deux logements.
IA Claude (gold)
Étage en cours de division en deux logements, sans autorisation au dossier
p.8
« Cette partie de l'immeuble est indépendante du rez-de-chaussée, elle est en train d'être séparée en deux appartements distincts. »
PV_descriptif_42fa3cda69.pdf p.8
Moyen
Installation électrique non conforme, avec risque d'échauffement en combles
Le diagnostic du 20 décembre 2025 coche six domaines d'anomalies : appareil général de commande, protection différentielle et prise de terre, protection contre les surintensités, liaison équipotentielle de salle d'eau, matériels présentant un risque de contact direct, matériels vétustes. Parmi les points relevés, des traces d'échauffement sur une douille en plastique dans les combles, une prise extérieure sans différentiel 30 mA et une prise de terre à 117 Ω. Trois points de contrôle n'ont pas pu être vérifiés depuis les tableaux de répartition, l'installation étant décrite comme confuse — plusieurs tableaux sans aucun repérage : la protection contre les surintensités n'a pas pu être vérifiée (Diagnostics p. 83). La reprise est un préalable à toute revente financée à crédit.
IA Claude (gold)
Installation électrique non conforme, avec risque d'échauffement en combles
Diagnostics (DDT)
p.84
« L'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies. »Ouvrir Diagnostics à la p.84
Diagnostics_c4e9f86762.pdf p.84
Élevé
Bien occupé
Une procédure d'expulsion sera nécessaire après l'adjudication. Délai estimé : 12 à 24 mois selon la situation du ou des occupants.
Données annonce
Le détail, point par point
11 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Moyen Type d'occupant inconnu
Le bien est occupé mais la nature de l'occupation n'est pas renseignée (propriétaire, locataire, sans titre). Vérifier impérativement dans le CCV et le PVD : le délai de libération peut varier de 6 à 36 mois selon le cas.
Données annonce
Moyen Bail non renseigné
Aucune information sur l'existence d'un bail. Un bail opposable à l'adjudicataire est un facteur bloquant majeur — sa présence ou son absence doit être confirmée dans le cahier des conditions de vente.
Données annonce
Faible Montant de la créance non établi
Le cahier des conditions de vente porte le décompte de la créance, généralement dans ses premières pages.
Règle métier
À faireDemander le décompte à l'avocat poursuivant avant l'audience : il indique jusqu'où le créancier peut avoir intérêt à enchérir.
Point de droit Copropriété & passif 4 points non documentés
- Charges impayées
- Non documenté
- Appels de fonds en cours
- Non documenté
- Procédure art. 29-1 Loi 1965 art. 29-1 : copropriété en grave difficulté financière (charges impayées, travaux imposés). Procédure de carence du syndicat.
- Non documenté
- Fonds Alur disponible Fonds Alur : épargne obligatoire de la copropriété pour gros travaux. Repris par l'acquéreur — solde à vérifier auprès du syndic.
- Non documenté
SourceCCV / Syndic
Prochaine actionDemander au syndic l'état daté + PV d'AG (impayés, procédures)
Point de droit Contraintes patrimoniales (ISMH / DRAC) 3 points vérifiés · 1 non documenté
- Périmètre ISMH Inscrit Monuments Historiques (ISMH) : travaux soumis à autorisation DRAC, instruction de plusieurs mois, contraintes de matériaux.
- Non
- Site classé
- Non
- Servitudes Servitude : charge grevant le bien de manière pérenne (passage, vue, non-bâtissabilité). Vérifier l'origine et l'opposabilité.
- Aucune connue
- Avis ABF requis Architecte des Bâtiments de France : avis conforme requis pour toute modification visible (façade, toiture, menuiseries).
- Non documenté
SourceDDT
Prochaine actionVérifier ABF / périmètre
Moyen Retrait-gonflement des argiles : exposition forte confirmé
Aléa fort de fissuration → étude géotechnique G2 et fondations adaptées à budgéter (poste travaux).
Géorisques (BRGM)
Retrait-gonflement des argiles : exposition forte
Géorisques (BRGM) · Exposition forte
Géorisques (BRGM) · Exposition forte
À faireBudgéter une étude de sol G2 + fondations renforcées
Moyen Zonage PLU non constructible (Naturelle) confirmé
Zone agricole/naturelle au PLU — division parcellaire, construction et surélévation barrées.
Géorisques (BRGM)
Zonage PLU non constructible (Naturelle)
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · zone Ns
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · zone Ns
À faireVérifier le règlement de zone en mairie avant tout projet de division
Moyen DPE G (passoire thermique)
Passoire thermique classe G — **location interdite depuis 2025**. Rénovation énergétique lourde à budgéter (isolation, menuiseries, chauffage). Pour un MdB : décote à l'achat + poste travaux, pas un repoussoir.
Géorisques (BRGM)
DPE G (passoire thermique)
Diagnostics (DDT)
ADEME DPE 2025-12-22 · logement à 34 m (Chemin de la Vertigne 81380 Lescure-d'Albigeois) · confiance moyenneOuvrir Diagnostics
ADEME DPE 2025-12-22 · logement à 34 m (Chemin de la Vertigne 81380 Lescure-d'Albigeois) · confiance moyenne
À faireChiffrer la rénovation énergétique (isolation, menuiseries, chauffage) ; confirmer le DPE du lot exact
Faible Commune en zone inondation (PPRI)
Risque inondation recensé sur la commune — surprime d'assurance et surcoût si la parcelle est en zone réglementée.
Géorisques (BRGM)
Commune en zone inondation (PPRI)
Géorisques (BRGM) · risque inondation commune
Géorisques (BRGM) · risque inondation commune
À faireVérifier le zonage PPRI à l'adresse exacte
Faible Potentiel radon significatif (classe 3)
Commune en potentiel radon élevé — ventilation / étanchéité du sous-sol à prévoir.
Géorisques (BRGM)
Potentiel radon significatif (classe 3)
Géorisques (BRGM) · radon classe 3
Géorisques (BRGM) · radon classe 3
Faible Servitude PPR naturel (PPRn)
Plan de prévention des risques naturels opposable — règles de construction/usage à la parcelle.
Géorisques (BRGM)
Servitude PPR naturel (PPRn)
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · servitude PM1
Géoportail de l'Urbanisme (IGN) · servitude PM1
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
7 scénarios
Acheter, faire libérer, rénover, revendre libre — tout tient à la date du bail de la société locataire. L'antériorité se prouve par tout moyen ; aucune pièce ne la porte. Obtenue avant l'audience, elle dit si l'on achète un chantier ou un litige.
À écarter — la revente sans travaux : six domaines d'anomalies électriques et une étiquette G ferment le crédit de l'acheteur suivant. La division en lots : les deux logements de l'étage n'ont aucune autorisation, et le cahier situe l'immeuble en zone N. Garder le bien loué : sans date de bail ni congé, la sortie n'a pas d'échéance. La location : classé G, le logement n'est plus louable depuis le 1er janvier 2025.
Le plafond s'arrête à 91 000 € — quand le multiple médian de la tranche met l'attendu au marteau à 141 050 € : le dossier ne se prend qu'à une audience désertée. On part de la revente visée, 240 000 €, moins 12 % de marge cible — convention de la maison — et 4,5 % de commercialisation ; on retranche 90 000 € de remise en état, 3 500 € de diagnostics et 6 500 € de charges de chantier ; le reste se divise par les 10 % d'émoluments d'adjudication et 0,7 % de droits — environ 200 700 € engagés, chantier inclus. L'article 15 règle le prix dans les deux mois de la vente définitive — mi-décembre 2026 —, l'article 16 les émoluments un mois plus tôt : 100 700 € disponibles avant d'ouvrir le chantier.
Paramètres de calcul
appliqués à tous les scénarios
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour 17 % | Délaià la revente | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Achat-revente rapide
écarté
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0 € | 1 453 € | 180 277 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 180 277 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation moyenne + revente rapide
suivi
recommandé MdB
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90 000 € analyse | 1 453 € | 101 573 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
✓ Scénario suivi par l’analyse
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 101 573 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Division en lots
écarté
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231 157 € barème | 1 453 € | − 22 518 € | 18 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Aucune prime de division modélisée. Prix revente unitaire (275 494 €) ≤ bloc (275 494 €). Une division crée typiquement +10 % de valeur — ajustez le prix au m² ou les prix par lot pour refléter la prime, sinon le scénario est artificiellement pénalisé. Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ − 22 518 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation + portage
écarté
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187 645 € barème | 1 453 € | 15 829 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 15 829 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Location nue
écarté
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93 822 € barème | — | 152 198 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Location meublée (LMNP)
écarté
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122 253 € barème | — | 154 759 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Location courte durée
écarté
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93 822 € barème | — | 170 983 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Rénovation énergétique, pack de travaux essentiels chiffré par le DPE du 22 déce Analyse du dossier 29 400 €
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Électricité Analyse du dossier 15 000 €
189,54 m² × 79 €/m² = 15 000 € · prix dérivé du montant de l’analyse
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Revêtements (sols / peintures) Analyse du dossier 15 000 €
189,54 m² × 79 €/m² = 15 000 € · prix dérivé du montant de l’analyse
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Salle de bains Analyse du dossier 8 000 €
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Imprévus Analyse du dossier 7 600 €
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Traitement de l'humidité de la buanderie (soufflures relevées au constat) Analyse du dossier 6 000 €
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Désencombrement et évacuation du sous-sol Analyse du dossier 5 000 €
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Repérage amiante avant travaux et traitement de la charpente Analyse du dossier 4 000 €
Autres postes du barème (17) · prix marché France, éd. 2026-08
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Démolition / curage Barème indicatif 9 477 €
189,54 m² × 50 €/m² = 9 477 €
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Gros œuvre / structure Barème indicatif 8 000 €
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Toiture / couverture Barème indicatif 0 €
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Façade / ravalement Barème indicatif 0 €
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Menuiseries extérieures Barème indicatif 800 €
1 × 800 € l’unité = 800 €
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Isolation Barème indicatif 22 745 €
189,54 m² × 120 €/m² = 22 745 €
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Chauffage / ECS Barème indicatif 15 029 €
forfait 6 500 € + 189,54 m² × 45 €/m² = 15 029 €
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Plomberie Barème indicatif 15 163 €
189,54 m² × 80 €/m² = 15 163 €
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Cuisine Barème indicatif 9 000 €
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Menuiseries int. / finitions Barème indicatif 9 477 €
189,5 m² × 50 €/m² = 9 477 €
Finitions et menuiseries intérieures
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Débarras / encombrement Barème indicatif 7 582 €
189,5 m² × 40 €/m² = 7 582 €
Bien occupé ou encombré — évacuation avant chantier
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Sécurisation / serrurerie Barème indicatif 1 500 €
Prise de possession — changement des accès
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Remise en service des réseaux Barème indicatif 2 000 €
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Désamiantage / déplombage Barème indicatif 17 059 €
189,54 m² × 90 €/m² = 17 059 €
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Assainissement Barème indicatif 9 000 €
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Remise en état (dégradations) Barème indicatif 28 431 €
189,54 m² × 150 €/m² = 28 431 €
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Provision prudentielle Barème indicatif 0 €
Postes retenus 90 000 € + aléas 0 % = 90 000 € — la fourchette de l’analyse couvre déjà l’incertitude
Votre chiffrage : 90 000 € — chiffrage de l’analyse : 90 000 €
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Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Lescure-d'Albigeois s'échange à 1 730 €/m² en 2025 (33 ventes), soit trente pour cent au-dessus de son département, le Tarn, à 1 318 € (3 443 ventes) ; troisième des cinq communes comparées — elle et ses quatre limitrophes —, derrière Albi (1 891 €) et Cagnac-les-Mines. Marché peu profond, mais recherché : la commune profite d'Albi sans en tenir le prix.
L'acheteur de sortie est une famille finançant sa résidence principale à crédit, hors copropriété ; la desserte reste à établir, les relevés publics ne renvoyant rien. Tant que l'étiquette reste G, ce vivier se réduit à qui sait porter un chantier.
Sur le 81380, les maisons de plus de 80 m² sortent à 207 500 € de médiane (96 ventes, 2023-2025). Appliquer les 1 445 €/m² de la bande aux 189,54 m² donnerait 274 000 €, plus que tout ce qui s'y est signé : la surface médiane vendue y est de 130 m². Sortie visée entre 230 000 et 250 000 € travaux faits ; à la barre, les maisons françaises mises à prix de 30 000 à 80 000 € partent à 2,17 fois ce prix (médiane de 123 ventes 2023-2026).
Dernière mutation sur le 81380 : 5 novembre 2025, neuf mois de retard ; 55 comparables dispersés de 65 %, fiabilité partielle.
9, chemin de la Vertigne
Voir sur OpenStreetMap
Revente visée · scénario suivi
1 453 €/ m² net vendeur
C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. Les deux autres la situent, elles ne la décident pas : la bande observée du secteur ci-contre, et la médiane de vos ventes retenues sous le tableau.
Bande observée du secteur
confiance partielle
1 170 €2 103 €
Moyenne du cœur des 72 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.
- Nature du marché
- Résidentiel · maison
- Liquidité à la revente
- Correcte · 55 ventes comparables récentes
- Confiance comparables
- partielle
- DPE estimé (voisinage)
- G GES C
- Loyer de marché
- 9,3 €/m² (7,42–11,78)
- Rendement brut / MAP
- 32,7 % · ~1 772 €/mois
Lecture du quartier
Éducation nat. · OSM
Écoles
Aucune dans 800 m
Points de vigilance
- DPE G dans le voisinage — interdiction de louer à terme + poste rénovation (mais levier de décote à l'achat)
Les ventes DVF du secteur ·
Les ventes retenues sont celles qui fondent l’estimation de ce dossier : la médiane et la moyenne du pied de tableau se calculent sur elles seules. Les autres ventes du code postal restent consultables (« Tout le secteur », utile pour juger une découpe en lots) : elles calibrent la bande €/m² du secteur affichée en haut de l’onglet, elles n’entrent pas dans la médiane des retenues. Une ligne = une vente : quand elle porte plusieurs lots, prix et surface sont ceux de l’ensemble.
| Adresse | Pièces | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 05/11/25 retenue | 26 CHE DES CHENES | Maison | 118 m² | 5 | 169 500 € | 1 436 € | 915 m |
| 04/11/25 retenue | 6 PL DE L HORLOGE | Maison | 140 m² | 6 | 242 150 € | 1 730 € | 2,8 km |
| 16/10/25 retenue | 26 CHE DES CHENES | Maison | 118 m² | 5 | 189 900 € | 1 609 € | 915 m |
| 10/10/25 | 27 RUE DES ACACIAS | Maison | 84 m² · | 4 | 157 000 € | 1 869 € | 2,6 km |
| 26/09/25 retenue | 7 CHE DES NOISETIERS 2 lots | Maison | 238 m² | 4 | 327 350 € | 1 375 € | 2,6 km |
| 24/09/25 retenue | 240 CHE DES COTEAUX | Maison | 120 m² | 5 | 235 000 € | 1 958 € | 2,9 km |
| 05/09/25 | 4 IMP DE LA BARRICADE | Maison | 86 m² · | 4 | 208 000 € | 2 419 € | 2,0 km |
| 05/09/25 retenue | 5646 D CHE DE RABINEL 2 lots | Maison | 110 m² | 1 | 233 500 € | 2 123 € | 3,5 km |
| 14/08/25 retenue | 5 ALL DES FLEURS | Maison | 170 m² | 3 | 191 800 € | 1 128 € | 1,6 km |
| 09/08/25 | 57 CHE DE GAILLAGUES | Maison | 67 m² · | 3 | 124 000 € | 1 851 € | 3,6 km |
| 07/08/25 retenue | 12 GRAND RUE | Maison | 147 m² | 4 | 190 000 € | 1 293 € | 2,9 km |
| 25/07/25 | 1 RUE DES HAUTS DU TARN | Maison | 88 m² · | 4 | 180 000 € | 2 045 € | 2,9 km |
| 22/07/25 retenue | 14 RUE SAINT PIERRE 2 lots | Maison | 151 m² | 4 | 285 000 € | 1 887 € | 2,9 km |
| 11/07/25 retenue | 1522 RTE DE VALDERIES 2 lots | Maison | 246 m² | 4 | 278 400 € | 1 132 € | 802 m |
| 04/07/25 retenue | 39 B CHE DE LA BARRICADE 2 lots | Maison | 202 m² | 4 | 280 100 € | 1 387 € | 1,9 km |
| 01/07/25 retenue | 31 RTE DE VALENCE 2 lots | Maison | 218 m² | 5 | 240 000 € | 1 101 € | 846 m |
| 13/06/25 retenue | 793 CHE DU RAT 2 lots | Maison | 214 m² | 3 | 210 000 € | 981 € | 2,4 km |
| 12/06/25 | 240 CHE DE FLAUJAC 3 lots | Maison | 330 m² · | 17 | 215 000 € | 652 € | 3,4 km |
| 02/06/25 | 16 CHE DES CHENES | Maison | 66 m² · | 4 | 140 000 € | 2 121 € | 967 m |
| 31/05/25 | 42 RTE DE VALENCE | Maison | 90 m² · | 4 | 215 000 € | 2 389 € | 838 m |
| 31/05/25 | 6 B PL CELESTIN CALVIERE | Maison | 77 m² · | 3 | 200 350 € | 2 602 € | 2,8 km |
| 21/05/25 | 9 IMP DE GAILLAGUES | Maison | 87 m² · | 4 | 225 000 € | 2 586 € | 3,2 km |
| 28/03/25 retenue | 6 AV DE L HERMET | Maison | 106 m² | 4 | 164 000 € | 1 547 € | 2,8 km |
| 21/03/25 retenue | 98 AV DE L HERMET | Maison | 97 m² | 4 | 200 000 € | 2 062 € | 2,1 km |
| 12/03/25 | 10 IMP DE GIRY | Maison | 85 m² · | 2 | 45 000 € | 529 € | 1,7 km |
| 03/03/25 | 23 RUE DES ACACIAS | Maison | 93 m² · | 4 | 202 300 € | 2 175 € | 2,7 km |
| 21/02/25 | 24 CHE DE PUECH TOURS 2 lots | Maison | 212 m² | 5 | 210 750 € | 994 € | 930 m |
| 20/02/25 | 525 ALL CLAUDE NOUGARO | Maison | 77 m² · | 4 | 193 000 € | 2 506 € | 2,5 km |
| 14/02/25 | 1311 CHE DE LA COTE BOISEE | Maison | 120 m² | 4 | 170 000 € | 1 417 € | 2,5 km |
| 31/01/25 | 462 RTE DE LA BARRIERE | Maison | 111 m² | 5 | 225 000 € | 2 027 € | 2,7 km |
| 29/01/25 | 644 RTE DE LA BARRIERE 3 lots | Maison | 351 m² · | 5 | 220 000 € | 627 € | 2,7 km |
| 08/01/25 | 56 RUE DES PRATS | Maison | 94 m² · | 4 | 216 000 € | 2 298 € | 2,0 km |
| 26/12/24 | 582 CHE DE NAJAC 3 lots | Maison | 366 m² · | 6 | 265 000 € | 724 € | 2,9 km |
| 17/12/24 | 45 AV DE L HERMET | Maison | 69 m² · | 4 | 158 700 € | 2 300 € | 2,6 km |
| 14/12/24 | 58 RUE DES PRATS | Maison | 95 m² | 4 | 225 300 € | 2 372 € | 2,0 km |
| 13/12/24 | 42 CHE DE LA BARRICADE 3 lots | Maison | 429 m² · | 6 | 265 000 € | 618 € | 2,0 km |
| 12/12/24 | 311 CHE DE BELLERIVE 2 lots | Maison | 576 m² · | 11 | 430 500 € | 747 € | 1,1 km |
| 05/12/24 | 86 AV DE L HERMET | Maison | 113 m² | 5 | 211 855 € | 1 875 € | 2,2 km |
| 02/12/24 | 190 IMP DE RIOLS | Maison | 137 m² | 5 | 307 295 € | 2 243 € | 1,6 km |
| 29/11/24 | 23 RUE DES CHENES VERTS | Maison | 121 m² | 6 | 200 000 € | 1 653 € | 2,8 km |
| 29/11/24 | 2 RUE DES GENETS | Maison | 70 m² · | 3 | 237 500 € | 3 393 € | 3,2 km |
| 29/11/24 | 27 RUE DES CHENES VERTS | Maison | 100 m² | 5 | 180 000 € | 1 800 € | 2,8 km |
| 12/11/24 | 640 RTE DE LA BARRIERE 2 lots | Maison | 166 m² | 3 | 70 000 € | 422 € | 2,8 km |
| 08/11/24 | 387 CHE DU PELENCAS | Maison | 115 m² | 6 | 154 000 € | 1 339 € | 1,2 km |
| 06/11/24 | 178 IMP DU RAT | Maison | 90 m² · | 4 | 247 000 € | 2 744 € | 2,2 km |
| 31/10/24 | 108 T AV DE L HERMET | Maison | 98 m² | 5 | 207 000 € | 2 112 € | 1,9 km |
| 29/10/24 | 14 IMP DE GIRY | Maison | 129 m² | 5 | 314 850 € | 2 441 € | 1,7 km |
| 25/10/24 | 37 B AV DE L HERMET | Maison | 134 m² | 6 | 386 800 € | 2 887 € | 2,6 km |
| 23/10/24 | 220 IMP DE L'OUSTALNAU | Maison | 85 m² · | 3 | 140 000 € | 1 647 € | 2,2 km |
| 19/10/24 | 7013 RANDALME 2 lots | Maison | 156 m² | 4 | 185 000 € | 1 186 € | 3,5 km |
| 12/10/24 | 33 ALL DES FLEURS | Maison | 96 m² | 3 | 57 227 € | 596 € | 1,5 km |
| 11/10/24 | 231 CHE DE GRATAUREILLE | Maison | 96 m² | 4 | 144 200 € | 1 502 € | 2,0 km |
| 27/09/24 | 113 RTE D ARTHES | Maison | 135 m² | 6 | 180 500 € | 1 337 € | 1,1 km |
| 24/09/24 | 14 RUE DU VIEUX FOUR | Maison | 40 m² · | 3 | 65 000 € | 1 625 € | 2,9 km |
| 20/09/24 | 300 CHE DES FERRATIES 2 lots | Maison | 202 m² | 5 | 185 500 € | 918 € | 1,4 km |
| 10/09/24 | 221 CHE DU PELENCAS | Maison | 150 m² | 4 | 348 050 € | 2 320 € | 1,3 km |
| 06/09/24 | 1222 RTE NATIONALE 88-DIRECTION CAR | Maison | 50 m² · | 1 | 66 000 € | 1 320 € | 2,9 km |
| 25/07/24 | 1078 CHE DE NAJAC | Maison | 90 m² · | 4 | 157 800 € | 1 753 € | 2,8 km |
| 18/07/24 | 27 RUE DE L'ALBAREDE 2 lots | Maison | 164 m² | 3 | 220 000 € | 1 341 € | 2,8 km |
| 05/07/24 | 2006 RTE NATIONALE 88-DIRECTION CAR 2 lots | Maison | 260 m² | 5 | 190 000 € | 731 € | 2,2 km |
| 02/07/24 | 23 CHE DE DARDIE 2 lots | Maison | 132 m² | 4 | 146 000 € | 1 106 € | 1,7 km |
| 25/06/24 | 26 AV ST MICHEL | Maison | 130 m² | 5 | 180 000 € | 1 385 € | 3,2 km |
| 17/06/24 | 14 GR GRAND RUE | Maison | 105 m² | 4 | 70 000 € | 667 € | 2,9 km |
| 04/06/24 | 1167 RTE DE VALDERIES | Maison | 136 m² | 4 | 354 400 € | 2 606 € | 935 m |
| 24/05/24 | 4 AV DE L HERMET | Maison | 100 m² | 5 | 210 000 € | 2 100 € | 2,8 km |
| 23/05/24 | 225 CHE DU PELENCAS | Maison | 164 m² | 4 | 339 200 € | 2 068 € | 1,3 km |
| 03/05/24 | 3 RUE DES HAUTS DU TARN | Maison | 107 m² | 5 | 210 000 € | 1 963 € | 2,9 km |
| 20/04/24 | 63 CHE DE LA BARRICADE | Maison | 128 m² | 4 | 136 000 € | 1 062 € | 2,0 km |
| 18/04/24 | 472 CHE DES COURDURARIES 2 lots | Maison | 188 m² | 5 | 155 600 € | 828 € | 2,6 km |
| 06/04/24 | 88 B AV DE L HERMET | Maison | 120 m² | 4 | 262 450 € | 2 187 € | 2,2 km |
| 28/03/24 | 2361 RTE DE VALENCE | Maison | 90 m² · | 2 | 140 518 € | 1 561 € | 468 m |
| 25/03/24 | 13 RTE DE VALENCE | Maison | 123 m² | 4 | 302 838 € | 2 462 € | 963 m |
| 09/03/24 | 10 RTE DE VALENCE 2 lots | Maison | 194 m² | 5 | 188 130 € | 970 € | 1,1 km |
| 16/02/24 | 5527 CHE DU PELENCAS 2 lots | Maison | 172 m² | 4 | 250 000 € | 1 453 € | 1,2 km |
| 05/02/24 | 40 AV DE L HERMET | Maison | 115 m² | 5 | 208 000 € | 1 809 € | 2,6 km |
| 27/01/24 | 4 RUE DU VIEUX FOUR | Maison | 60 m² · | 3 | 45 000 € | 750 € | 2,8 km |
| 19/01/24 | 1 GR GRAND RUE | Maison | 100 m² | 4 | 43 333 € | 433 € | 2,9 km |
| 12/01/24 | 3 B RUE DES ACACIAS | Maison | 51 m² · | 3 | 145 000 € | 2 843 € | 2,8 km |
| 11/01/24 | 196 CHE DU BLANQUET 3 lots | Maison | 261 m² | 5 | 155 000 € | 594 € | 1,8 km |
| 28/12/23 | 25 RUE DES CHENES VERTS | Maison | 88 m² · | 4 | 170 000 € | 1 932 € | 2,8 km |
| 27/12/23 | 14 RUE DES BOUTONS D'OR | Maison | 90 m² · | 4 | 240 000 € | 2 667 € | 2,4 km |
| 21/12/23 | 14 RUE DE L ARCA | Maison | 40 m² · | 2 | 35 000 € | 875 € | 3,0 km |
| 19/12/23 | 2361 RTE DE VALENCE | Maison | 90 m² · | 2 | 96 000 € | 1 067 € | 468 m |
| 19/12/23 | 6 RUE ST PIERRE | Maison | 64 m² · | 3 | 66 500 € | 1 039 € | 2,9 km |
| 01/12/23 | 917 CHE DE GIRY | Maison | 103 m² | 4 | 287 850 € | 2 795 € | 1,2 km |
| 14/11/23 | 59 AV DE L HERMET 2 lots | Maison | 284 m² | 4 | 337 450 € | 1 188 € | 2,5 km |
| 18/10/23 | 200 CHE DES CAMBOUS | Maison | 104 m² | 5 | 220 500 € | 2 120 € | 2,6 km |
| 03/10/23 | 8 RUE DES BOUTONS D'OR | Maison | 67 m² · | 3 | 168 700 € | 2 518 € | 2,3 km |
Médiane de vos ventes retenues : 1436 €/m² · moyenne 1517 €/m² · sur 15 vente(s) · période 2025-03-21 → 2025-11-05
Source : DVF Etalab dédupé par mutation (les ventes en bloc sont consolidées). Filtré sur ventes/VEFA, bornes Tukey adaptatives [356–6 368 €/m²]. 1 transaction(s) écartée(s) comme outliers (cessions intra-SCI / valeurs administratives). Période interrogée : 3 années glissantes — clic sur une adresse pour voir la transaction sur la carte officielle.
À quel prix partent les biens comparables
388 ventes · 2023–2026
Sur les 388 maisons vendues en France avec une mise à prix de 30 000 à 80 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×2,0 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,3 et ×3,0. Périmètre national : trop peu de ventes connues dans ce département pour un chiffre local.
Appliqué à la mise à prix de ce dossier (65 000 €)
131 300 €
moitié centrale : 84 500 € – 196 950 €
Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
02/10/2026 · 08:30 · J−2
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
6 500 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats — chercher au barreau de Albi
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Émoluments & droits d'adjudication
≈ 10 % du prix au marteau
En plus du prix. Droits d'enregistrement, émoluments et frais de publicité — le barème exact figure au cahier des conditions de vente.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
58 500 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Plafond au marteau pour votre marge cible 101 573 €
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
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Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
-
Urbanisme & conformité PLU, extensions ou annexes non déclarées, servitudes, droit de préemption.
-
État du bâti Toiture, structure, assainissement (collectif ou individuel), diagnostics.
-
Terrain & limites Bornage, clôtures, mitoyenneté, contenance cadastrale.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
Calendrier procédural
- Visite 17/09/2026 · 12:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 01/10/2026
- Audience 02/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Tarn
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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Maison · 79 m² Marseille 12ème (13) Mise à prix 120 000 € Audience 30 Sep
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