Surface issue des annonces sources (Avoventes). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Appartement + cave37 rue Paul Éluard
23,2 m²
Surface — provenance
Méthodologie
Avoventes
1 pièce
Annonce d'origine.Ouvrir Avoventes
À vérifier
Décider en quelques minutes
Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Un locataire en place depuis 2012 vient avec ce studio de 23,20 m² : on achète un bail dont le contrat annexé est illisible, et donc une date de libération que personne ne peut encore lire.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Avoventes
30 000 € · 1293 €/m²
Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Avoventes).Ouvrir Avoventes
Plafond d'enchère · cible 12 %
Réservé aux inscrits
Valeur marché
Réservé aux inscrits
Au rez-de-chaussée du bâtiment B du 37 rue Paul Éluard, à Saint-Denis, un studio de 23,20 m² Carrez (diagnostics, p.
Désignation complète · d’après l’annonce
Dans un ensemble immobilier sis à SAINT-DENIS (93200) 37 rue Paul Éluard Cadastré section AB n° 3, Lieudit « 37 rue Paul Éluard » pour une contenance de 8a et 88ca Lot n°33 : Un APPARTEMENT de 23,20 m2 , situé dans le bâtiment B, au rez-dechaussée, escalier B, comprenant : une entrée, une salle de bains avec WC, une pièce à usage de salon/séjour/chambre, une cuisine. Lot n°52 : Dans le bâtiment B, au sous-sol, escalier B, une CAVE portant le n° 22. Les lieux sont loués .
Occupation
Occupé selon l'analyse — à confirmer
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
- Un bail qui fixe la date de sortie — le locataire déclaré depuis 2012 reste dans les lieux après la vente ; tant que le contrat n'est pas lu, la revente libre n'a pas de date.
Un jugement du 13 février 2025, définitif le 11 septembre, puis un commandement du 26 février 2026 : la copropriété du 37 rue Paul Éluard, représentée par BS IMMO, met le studio en vente pour **10…
À lever avant d’enchérir
3 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
Le détail, point par point
8 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
6 scénarios
Acheter loué et garder le locataire jusqu'au terme du bail, à condition d'en avoir lu une copie lisible avant l'audience : sa nature, vide ou meublé, et sa date d'effet décident de l'année où le…
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour la marge cible | Délaià la revente |
|---|---|---|---|---|
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Achat-revente rapide
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Rénovation moyenne + revente rapide
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Rénovation + portage
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Location nue
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Location meublée (LMNP)
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Location courte durée
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Revêtements (sols / peintures)
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Sécurisation / serrurerie
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Menuiseries int. / finitions
Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Avec 4 011 €/m² sur 868 ventes d'appartements en 2025, Saint-Denis se tient exactement au niveau de la Seine-Saint-Denis (4 012 €/m²) : un marché moyen, nettement sous Saint-Ouen-sur-Seine (6 376…
Analyse premium
Comparables DVF & valeur de revente — Transactions comparables, bande €/m² du secteur et estimation de revente.
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37 rue Paul Éluard
Voir sur OpenStreetMap
Prix de marché · 93200 Saint-Denis
~ 4 167 €/ m²
- Nature du marché
- Résidentiel · appartement
- Liquidité à la revente
- Élevée · 325 ventes comparables récentes
- DPE estimé (voisinage)
- E GES C
- Loyer de marché
- 24,1 €/m² (19,22–30,08)
- Rendement brut / MAP
- 22,3 % · ~558 €/mois
Lecture du quartier
IDFM · Éducation nat. · OSM
Métro / RER / tram
Tram
Paul Éluard
· 118 m
Future gare (projet)
Saint-Denis - Porte de Paris
· 1295 m · T8 à Rosa Parks
Écoles
15 dans 800 m · au plus près 127 m
Gares / arrêts en projet à proximité (1)
- 1295 m Saint-Denis - Porte de Paris · T8 à Rosa Parks
Atouts
- Tram Paul Éluard à 118 m (desserte structurante)
- Future Saint-Denis - Porte de Paris à 1295 m (T8 à Rosa Parks) — plus-value à terme
- 15 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 127 m)
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
Points de vigilance
- Zone d'activités dense — 27 sites ICPE recensés dans 1 km
À quel prix partent les biens comparables
211 ventes · 2023–2026
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
20/10/2026 · 12:00 · J−19
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
3 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Frais d'adjudication
au barème réglementé
En plus du prix : l'émolument de vente de l'avocat, TVA comprise, et la contribution de sécurité immobilière, soit 3,6 % à 50 000 €, 2,8 % à 100 000 € et 2,3 % à 200 000 €. Le taux baisse quand le prix monte.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
27 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Jusqu'où enchérir sans perdre votre marge ?
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
-
Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
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Passif copropriété Charges impayées, procédure art. 29-1, sinistres, contentieux.
-
Syndic + dernier PV Contacter le syndic, récupérer PV AG ≤ 2 ans, fonds Alur, état daté.
-
Travaux votés Devis votés non appelés, ravalement, ascenseur, toiture.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
- DOC AVIS GREFFE.pdf
- CCV CAHIER DES CONDITIONS DE VENTE.pdf
- PV PVD.pdf
- DIAG DIAGNOSTICS.pdf
Annonce d'origine Avoventes
Calendrier procédural
- Visite 12/10/2026 · 09:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 19/10/2026
- Audience 20/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Seine-Saint-Denis
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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