Un local d'habitation — résultat d'adjudication35 avenue Pasteur

94250 Gentilly

60,76 m² terrain 11 597 m²

TJ Creteil

Bilan — incertain

Décider en quelques minutes

Le dossier est-il intéressant ?

Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.

Analyse du résultat d'adjudication

Adjugé 196 000 €

vs mise à prix ×1,3 MAP 150 k€

Prix au m² 3226 €

Audience 10/09/2026

Ce résultat, replacé dans son marché 26 ventes · 2023–2026

Sur les 26 maisons vendues en Val-de-Marne avec une mise à prix de 150 000 à 300 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×1,4 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,3 et ×1,6.

Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.

Synthèse MdB

Pas encore d'analyse MdB synthétique sur ce dossier.

Mise à prix (MAP) 150 000 € · 2469 €/m²

Plafond d'enchère · cible 12 % Réservé aux inscrits

Valeur marché 633 293 € · 10423 €/m² Estimation DVF · 61 m² × prix €/m² du secteur

Le bien en un coup d’œil

Désignation · d’après l’annonce

6ème LOT D’ENCHÈRE : Lot N° 7 : Bâtiment A, au 2ème étage, porte face droite : UN LOCAL D’HABITATION de 60,76 m2 comprenant : entrée, 2 chambres, pièce principale, cagibi, salle de bains/WC, cuisine. Et les 1 349/10 000èmes des parties communes générales. Lots N° 17 et 18 : Bâtiment B, au sous-sol : 2 CAVES. Et les 20/10 000èmes des parties communes générales. Lot N° 22 : Au rez-de-chaussée : UN GARAGE. Et les 146/10 000èmes des parties communes générales. OCCUPE Cadastre : section E n° 139 Référence greffe : 26/00029

Occupation occupe

Baisse si personne n’enchérit Non documentée Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.

Construire l’enchère

Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?

Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.

Scénarios de revente 4 scénarios

Comparatif

Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?

Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.

Scénario	Travauxestimé	Prix de reventeau m²	Plafond marteau max pour la marge cible	Délaià la revente
Achat-revente rapide
Rénovation moyenne + revente rapide
Rénovation + portage
Location nue

Contenu réservé aux inscrits Inscription gratuite

Budget travaux

Revêtements (sols / peintures)
Menuiseries int. / finitions
Débarras / encombrement
Sécurisation / serrurerie

Contenu réservé aux inscrits Inscription gratuite

Défendre la sortie

Quel est l’état du marché ?

Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.

Quartier · Marché

Quartier, marché & liquidité

35 avenue Pasteur Voir sur OpenStreetMap

Revente visée · scénario suivi

10 423 €/ m² net vendeur

C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. Les deux autres la situent, elles ne la décident pas : la bande observée du secteur ci-contre, et la médiane de vos ventes retenues sous le tableau.

Bande observée du secteur confiance faible

6 170 €moyenne du secteur 10 423 €revente visée

2 647 €9 301 €

Moyenne du cœur des 17 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.

Nature du marché: Tertiaire (bureaux / commerces) · local
Liquidité à la revente: Limitée · 7 vente·s comparable·s récente·s
Confiance comparables: faible
DPE estimé (voisinage): F GES F
Loyer de marché: 23,6 €/m² (19,43–28,63)
Rendement brut / MAP: 11,5 % · ~1 433 €/mois

Bien tertiaire / local commercial. Les comparables DVF résidentiels sont utilisés uniquement comme ordre de grandeur — prudence sur les prix m².

Lecture du quartier

IDFM · Éducation nat. · OSM

Métro / RER / tram Train / RER Gentilly · 338 m

Écoles 11 dans 800 m · au plus près 236 m

Terrain (cadastre) 11597 m² · parcelle 0E0054

Surface de la parcelle cadastrale (IGN). Croisée au zonage PLU, elle indique le potentiel de division ou de détachement.

Atouts

Train / RER Gentilly à 338 m (desserte structurante)
11 établissement·s scolaire·s dans 800 m (au plus près 236 m)

Points de vigilance

Revente peu liquide — comparables DVF clairsemés dans la zone
DPE F dans le voisinage — interdiction de louer à terme + poste rénovation (mais levier de décote à l'achat)
Zone d'activités dense — 55 sites ICPE recensés dans 1 km

Les ventes DVF du secteur ·

Les ventes retenues sont celles qui fondent l’estimation de ce dossier : la médiane et la moyenne du pied de tableau se calculent sur elles seules. Les autres ventes du code postal restent consultables (« Tout le secteur », utile pour juger une découpe en lots) : elles calibrent la bande €/m² du secteur affichée en haut de l’onglet, elles n’entrent pas dans la médiane des retenues. Une ligne = une vente : quand elle porte plusieurs lots, prix et surface sont ceux de l’ensemble.

	Adresse			Pièces
19/12/25	17 RUE LAFOUGE	Local industriel. commercial ou assimilé	275 m² ·	—	850 000 €	3 091 €	337 m
17/11/25 retenue	65 B AV PAUL VAILLANT COUTURIER	Local industriel. commercial ou assimilé	75 m²	—	1 300 000 €	17 333 €	413 m
03/07/25	18 RUE DU MOULIN DE LA ROCHE	Local industriel. commercial ou assimilé	477 m² ·	—	1 200 000 €	2 516 €	369 m
03/07/25	16 RUE DU MOULIN DE LA ROCHE	Local industriel. commercial ou assimilé	220 m² ·	—	1 050 000 €	4 773 €	362 m
26/06/25	37 AV PASTEUR	Local industriel. commercial ou assimilé	30 m² ·	—	317 000 €	10 567 €	154 m
30/04/25	13 RUE DEDOUVRE	Local industriel. commercial ou assimilé	280 m² ·	—	650 000 €	2 321 €	680 m
26/03/25	19 RUE RAYMOND LEFEBVRE 6 lots	Local industriel. commercial ou assimilé	417 m² ·	—	965 000 €	2 314 €	263 m
19/02/25 retenue	15 RUE DU PRESIDENT WILSON	Local industriel. commercial ou assimilé	66 m²	—	940 000 €	14 242 €	378 m
20/12/24	99 RUE BENOIT MALON	Local industriel. commercial ou assimilé	116 m² ·	—	1 180 000 €	10 172 €	163 m
11/10/24	78 RUE CHARLES FREROT	Local industriel. commercial ou assimilé	102 m² ·	—	315 000 €	3 088 €	460 m
01/10/24	54 AV LENINE	Local industriel. commercial ou assimilé	203 m² ·	—	850 000 €	4 187 €	839 m
30/09/24	22 AV PAUL VAILLANT COUTURIER 2 lots	Local industriel. commercial ou assimilé	277 m² ·	—	800 000 €	2 888 €	415 m
25/07/24 retenue	67 RUE CHARLES FREROT	Local industriel. commercial ou assimilé	60 m²	—	375 000 €	6 250 €	485 m
16/05/24 retenue	11 RUE DU MOULIN DE LA ROCHE	Local industriel. commercial ou assimilé	35 m²	—	364 800 €	10 423 €	360 m
15/04/24 retenue	46 AV LENINE 3 lots	Local industriel. commercial ou assimilé	84 m²	—	2 500 000 €	29 762 €	822 m
28/03/24 retenue	2 RUE PIERRE MARCEL	Local industriel. commercial ou assimilé	49 m²	—	145 000 €	2 959 €	565 m
26/01/24	54 AV LENINE 2 lots	Local industriel. commercial ou assimilé	125 m² ·	—	250 000 €	2 000 €	839 m
11/01/24	13 RUE DU DOCTEUR TENINE	Local industriel. commercial ou assimilé	296 m² ·	—	525 000 €	1 774 €	462 m
05/10/23 retenue	7 RUE HENRI GAUTHEROT	Local industriel. commercial ou assimilé	33 m²	—	190 000 €	5 758 €	345 m

Médiane de vos ventes retenues : 10423 €/m² · moyenne 12390 €/m² · sur 7 vente(s) · période 2023-10-05 → 2025-11-17

Source : DVF Etalab dédupé par mutation (les ventes en bloc sont consolidées). Filtré sur ventes/VEFA, bornes Tukey adaptatives [839–31 269 €/m²]. 2 transaction(s) écartée(s) comme outliers (cessions intra-SCI / valeurs administratives). Période interrogée : 3 années glissantes — clic sur une adresse pour voir la transaction sur la carte officielle.