Surface issue des annonces sources (Avoventes, Enchères Publiques, Licitor, Vench). En cas de divergence, les pièces du dossier (PV descriptif, mesurage) prévalent.
Une maison31, rue Joliot Curie
92,21 m²
Surface — provenance
Méthodologie
Avoventes
Enchères Publiques
Licitor
5 pièces
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À vérifier
Décider en quelques minutes
Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Peu de marge au prix de départ : la mise à prix (80 000 €) est déjà proche de la valeur estimée (~98 000 €) sur un secteur peu liquide, avec occupant à expulser et rénovation inachevée — intéressant seulement bien en dessous.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Avoventes
Enchères Publiques
Licitor
80 000 € · 868 €/m²
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Plafond d'enchère · cible 17 %
102 564 €
+22 564 € au-dessus MAP
Valeur marché
91 511 € · 992 €/m²
Estimation DVF · 92 m² × prix €/m² du secteur
Une maison de ville des années 1930, mitoyenne, dans une rangée ouvrière à Joudreville (Meurthe-et-Moselle, bassin de Briey), 91 m² sur rez-de-chaussée, étage et grenier, avec jardin et garage. Secteur excentré, à 40-50 minutes de Metz, Thionville et du Luxembourg.
Propriété acquise en 2007. La vente est poursuivie par le Crédit Agricole de Lorraine pour deux prêts immobiliers impayés (environ 110 800 € au total) ; la mise à prix de 80 000 € reste proche de la valeur estimée du bien, ce qui laisse peu d'écart de départ.
Occupée — le constat décrit une occupation par le débiteur, mais le cahier des conditions laisse la case vide, contradiction à lever. Rénovation engagée puis abandonnée : matériaux neufs jamais posés stockés dans les combles, gravats au jardin. Points durs : infiltrations en toiture, humidité en cave, chaudière fioul et installation électrique ancienne. DPE classé D.
Désignation complète · d’après l’annonce
Maison mitoyenne des deux côtés datant de 1930, construite en retrait de la voie publique. Le bien comprend un rez-de-chaussée avec couloir, deux pièces, cuisine, salle de bains et WC, un étage avec trois chambres, un grenier au-dessus et un jardin à l'arrière. Véranda complète les extensions de la maison. Toiture en tuiles, couverture en bon état apparent. Panneaux photovoltaïques présents sur la toiture. Huisseries en PVC et bois, fenêtrage double. Électricité : tableau refait mais installation ancienne. Eau chaude électrique. Pas de VMC. Embellissements en état moyen avec travaux de rénovation inachevés visibles.
Occupation
Occupé selon l'analyse — à confirmer
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
Reprendre une rénovation inachevée coûte souvent plus que prévu :
- toiture / charpente (infiltrations constatées au grenier) : 10 à 20 k€ ;
- traitement de l'humidité en cave : 5 à 12 k€ ;
- électricité (tableau refait mais installation ancienne) : 8 à 15 k€ ;
- finitions (poser les matériaux stockés, sols, peintures, cuisine) : 10 à 15 k€.
Soit de l'ordre de 35 à 55 k€, à confirmer par visite. Aucun diagnostic amiante/plomb n'est fourni pour cette maison d'avant-guerre.
Vente poursuivie par le Crédit Agricole de Lorraine, avocat Me Philippe Maurel (barreau de Briey), créance d'environ 110 825 €. Un point à trancher avant l'audience : l'occupation. Le procès-verbal du commissaire de justice décrit un logement « occupé par le requis », meublé et habité, mais le cahier des conditions laisse la rubrique occupation vide — cette contradiction doit être levée auprès de l'avocat, car une expulsion resterait à la charge de l'adjudicataire.
Le détail, point par point
5 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Moyen Occupation inconnue
L'occupation n'est pas renseignée. Vérifier impérativement dans le CCV et le PVD avant enchère — un bien occupé peut mobiliser 12 à 36 mois supplémentaires.
Données annonce
Prochaine actionVisite + baux + état d'occupation
Faible Montant de la créance non établi
Le cahier des conditions de vente porte le décompte de la créance, généralement dans ses premières pages.
Règle métier
À faireDemander le décompte à l'avocat poursuivant avant l'audience : il indique jusqu'où le créancier peut avoir intérêt à enchérir.
Point de droit Copropriété & passif 4 points non documentés
- Charges impayées
- Non documenté
- Appels de fonds en cours
- Non documenté
- Procédure art. 29-1 Loi 1965 art. 29-1 : copropriété en grave difficulté financière (charges impayées, travaux imposés). Procédure de carence du syndicat.
- Non documenté
- Fonds Alur disponible Fonds Alur : épargne obligatoire de la copropriété pour gros travaux. Repris par l'acquéreur — solde à vérifier auprès du syndic.
- Non documenté
SourceCCV / Syndic
Prochaine actionDemander au syndic l'état daté + PV d'AG (impayés, procédures)
Point de droit Contraintes patrimoniales (ISMH / DRAC) 3 points vérifiés · 1 non documenté
- Périmètre ISMH Inscrit Monuments Historiques (ISMH) : travaux soumis à autorisation DRAC, instruction de plusieurs mois, contraintes de matériaux.
- Non
- Site classé
- Non
- Servitudes Servitude : charge grevant le bien de manière pérenne (passage, vue, non-bâtissabilité). Vérifier l'origine et l'opposabilité.
- Aucune connue
- Avis ABF requis Architecte des Bâtiments de France : avis conforme requis pour toute modification visible (façade, toiture, menuiseries).
- Non documenté
SourceDDT
Prochaine actionVérifier ABF / périmètre
Faible Commune en zone inondation (PPRI)
Risque inondation recensé sur la commune — surprime d'assurance et surcoût si la parcelle est en zone réglementée.
Géorisques (BRGM)
Commune en zone inondation (PPRI)
Géorisques (BRGM) · risque inondation commune
Géorisques (BRGM) · risque inondation commune
À faireVérifier le zonage PPRI à l'adresse exacte
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
7 scénarios
Prudence. À 80 000 € de mise à prix pour une valeur estimée d'environ 98 000 €, une fois ajoutés 35 à 55 k€ de travaux et une possible expulsion, l'achat-revente ne dégage aucune marge au prix de départ — il n'a de sens qu'en enchérissant nettement en dessous. La location (proximité Luxembourg, autour de 850 €/mois) est la seule voie qui tienne au prix affiché, mais elle sort du profil marchand de biens. À écarter : la division (maison mitoyenne indivisible). Ne pas se laisser entraîner au-delà d'un prix laissant la place aux travaux.
Paramètres de calcul
appliqués à tous les scénarios
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
| Scénario | Travauxestimé | Prix de reventeau m² | Plafond marteau max pour 17 % | Délaià la revente | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Achat-revente rapide
écarté
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0 € | 992 € | 57 341 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 57 341 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation moyenne + revente rapide
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45 644 € barème | 992 € | 14 540 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 14 540 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Division en lots
écarté
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113 808 € barème | 992 € | − 51 644 € | 15 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Aucune prime de division modélisée. Prix revente unitaire (91 511 €) ≤ bloc (91 511 €). Une division crée typiquement +10 % de valeur — ajustez le prix au m² ou les prix par lot pour refléter la prime, sinon le scénario est artificiellement pénalisé. Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ − 51 644 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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Rénovation + portage
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91 288 € barème | 992 € | − 29 280 € | 12 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Décomposition de la marge
Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ − 29 280 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé. ▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux) |
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|
Location nue
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45 644 € barème | — | 98 827 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Location meublée (LMNP)
suivi
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59 476 € barème | — | 102 564 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
✓ Scénario suivi par l’analyse
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Location courte durée
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45 644 € barème | — | 59 788 € | 180 mois | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Loyer & temporalité
▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)
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Budget travaux estimé par l'analyse Analyse du dossier 45 000 €
Autres postes du barème (20) · prix marché France, éd. 2026-08
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Démolition / curage Barème indicatif 4 610 €
92,21 m² × 50 €/m² = 4 610 €
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Gros œuvre / structure Barème indicatif 8 000 €
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Toiture / couverture Barème indicatif 13 650 €
65 m² × 210 €/m² = 13 650 €
Toiture ancienne ou dégradée
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Façade / ravalement Barème indicatif 0 €
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Menuiseries extérieures Barème indicatif 800 €
1 × 800 € l’unité = 800 €
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Isolation Barème indicatif 11 065 €
92,21 m² × 120 €/m² = 11 065 €
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Chauffage / ECS Barème indicatif 10 649 €
forfait 6 500 € + 92,21 m² × 45 €/m² = 10 649 €
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Électricité Barème indicatif 10 143 €
92,2 m² × 110 €/m² = 10 143 €
Installation > 15 ans ou état dégradé
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Plomberie Barème indicatif 7 377 €
92,2 m² × 80 €/m² = 7 377 €
Installation > 20 ans ou état dégradé
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Cuisine Barème indicatif 9 000 €
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Salle de bains Barème indicatif 7 500 €
1 × 7 500 € l’unité = 7 500 €
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Revêtements (sols / peintures) Barème indicatif 9 682 €
92,2 m² × 105 €/m² = 9 682 €
Sols / peintures à rafraîchir
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Menuiseries int. / finitions Barème indicatif 4 610 €
92,2 m² × 50 €/m² = 4 610 €
Finitions et menuiseries intérieures
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Débarras / encombrement Barème indicatif 3 688 €
92,21 m² × 40 €/m² = 3 688 €
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Sécurisation / serrurerie Barème indicatif 1 500 €
Prise de possession — changement des accès
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Remise en service des réseaux Barème indicatif 2 000 €
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Désamiantage / déplombage Barème indicatif 8 299 €
92,21 m² × 90 €/m² = 8 299 €
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Assainissement Barème indicatif 9 000 €
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Remise en état (dégradations) Barème indicatif 13 831 €
92,21 m² × 150 €/m² = 13 831 €
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Provision prudentielle Barème indicatif 0 €
Postes retenus 45 000 € + aléas 0 % = 45 000 € — la fourchette de l’analyse couvre déjà l’incertitude
Votre chiffrage : 45 000 € — chiffrage de l’analyse : 45 000 €
Connectez-vous pour ajuster les quantités et les prix de ce budget — se connecter.
Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Le bassin de Briey est un marché détendu et peu liquide ; l'ancien rénové y plafonne autour de 1 000 à 1 100 €/m², la valeur estimée de la maison tournant autour de 98 000 €. La mise à prix de 80 000 € en est très proche : contrairement à beaucoup de saisies, il n'y a presque pas d'écart de départ à exploiter. La proximité du Luxembourg soutient une demande locative, mais pas les prix de revente.
31, rue Joliot Curie
Voir sur OpenStreetMap
Revente visée · scénario suivi
992 €/ m² net vendeur
C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. La bande observée du secteur ci-contre la situe, elle ne la décide pas.
Bande observée du secteur
confiance partielle
804 €1 400 €
Moyenne du cœur des 80 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.
- Nature du marché
- Résidentiel · maison
- Liquidité à la revente
- Élevée · 112 ventes comparables récentes
- Confiance comparables
- partielle
- Loyer de marché
- 9,4 €/m² (7,49–11,89)
Lecture du quartier
Éducation nat. · OSM
Écoles
Aucune dans 800 m
Atouts
- Marché de revente liquide — nombreuses ventes comparables récentes
Données non disponibles
à compléter avant l'audience- Proximités Transports et écoles non calculés (bien non géocodé précisément).
Les ventes DVF du secteur
Adresse, date, surface et prix de chaque vente : le détail vente par vente est réservé aux inscrits. L’inscription est gratuite.
À quel prix partent les biens comparables
403 ventes · 2023–2026
Sur les 403 maisons vendues en France avec une mise à prix de 80 000 à 150 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×1,8 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,3 et ×2,5. Périmètre national : trop peu de ventes connues dans ce département pour un chiffre local.
Appliqué à la mise à prix de ce dossier (80 000 €)
146 400 €
moitié centrale : 104 000 € – 200 800 €
Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
07/10/2026 · 07:00 · J−6
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
8 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats — chercher au barreau de Val-de-Briey
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Frais d'adjudication
au barème réglementé
En plus du prix : l'émolument de vente de l'avocat, TVA comprise, et la contribution de sécurité immobilière, soit 3,6 % à 50 000 €, 2,8 % à 100 000 € et 2,3 % à 200 000 €. Le taux baisse quand le prix monte.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
72 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Plafond au marteau pour votre marge cible 102 564 €
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
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Construction inachevée Permis de construire et conformité, assurance dommages-ouvrage, garantie décennale des lots réalisés, coût d'achèvement à chiffrer.
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Baux en cours Liste des baux signés, durée restante, loyer, occupant.
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Urbanisme & conformité PLU, extensions ou annexes non déclarées, servitudes, droit de préemption.
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État du bâti Toiture, structure, assainissement (collectif ou individuel), diagnostics.
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Terrain & limites Bornage, clôtures, mitoyenneté, contenance cadastrale.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
- AFFICHE petit placard simplif.pdf
- CCV CCV .pdf
- DOC descriptif .pdf
Annonce d'origine Avoventes · Enchères Publiques · Licitor · Vench
Calendrier procédural
- Visite 21/09/2026 · 10:00
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 06/10/2026
- Audience 07/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités en Meurthe-et-Moselle
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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Maison à Chambley-Bussieres Chambley-Bussieres (54) Mise à prix 100 000 € Audience 7 Oct -
Maison · terrain 602 m² Champey-sur-Moselle (54) Mise à prix 35 000 € Audience 15 Oct -
Maison · 82 m² Jolivet (54) Mise à prix 5 000 € Audience 15 Oct -
Maison · 110 m² Chanteheux (54) Mise à prix 90 000 € Audience 15 Oct -
Maison · 80 m² Mercy-le-Bas (54) Mise à prix 18 000 € Audience 4 Nov -
Maison · terrain 304 m² Maxéville (54) Mise à prix 6 000 € Audience 12 Nov
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