Mise à prix publiée par l'annonce d'origine (Avoventes).Ouvrir Avoventes
Des parcelles
À vérifier
Décider en quelques minutes
Le dossier est-il intéressant ?
Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.
Synthèse MdB
Quatorze parcelles agricoles louées depuis au moins 2007 par un bail verbal dont le nom du preneur est masqué sur la copie publiée en ligne, et une publication de saisie rejetée : on n'achète pas un terrain libre.
Mise à prix (MAP)
Mise à prix — annonces d'origine
Avoventes
5 000 €
Plafond d'enchère · cible 17 %
—
données insuffisantes
Valeur marché
—
Estimation indisponible — pas de comparable DVF pour ce bien (voir l'analyse marché)
Quatorze parcelles de terres agricoles nues au Mesnil-Amelot, en Seine-et-Marne, réparties sur six sections cadastrales et onze lieux-dits, de 85 ca à 45 a 25 ca. Additionnées une à une depuis l'affiche, elles totalisent 22 675 m², soit 2 ha 26 a 75 ca, quand la fiche du site ne porte aucune surface. Aucune construction, et aucune visite : le commissaire de justice n'a pas obtenu l'assistance d'un géomètre dans le cadre de la liquidation et a qualifié le bien de son bureau — « Depuis mon ordinateur j'ai consulté le site Géoportail » (procès-verbal de description, p. 5).
Le point qui décide est l'occupation. Les terres saisies « font l'objet d'un fermage » d'un titulaire de bail rural verbal, depuis au moins 2007 (p. 18) ; mais sur les copies publiées en ligne, le nom du preneur est recouvert d'un pavé blanc estampillé « ©AVOVENTES.FR » ; il est à demander au cabinet poursuivant. Le dire du poursuivant met cette situation à la charge de l'acquéreur. S'y ajoute une fragilité de titre : la publication de l'ordonnance valant saisie a été rejetée par le service de la publicité foncière de Meaux.
La perspective de revente reste à établir : rien au dossier ne chiffre la valeur vénale de ces terres, et les références de prix disponibles ne couvrent pas le foncier agricole. Aucun prix plafond n'est donc avancé. Un flux, en revanche, est chiffré : le fermage, indexé à 7,7 quintaux l'hectare au tarif de Seine-et-Marne, est passé de 460,17 € en 2022 à 485,92 €, puis 511,28 € et 513,43 € en 2025.
Désignation complète · d’après l’annonce
DES PARCELLES à LE MESNIL AMELOT (77) Lieudit « La Pointe du Moulin », cadastré Section AB n° 109, pour 27a 97ca Lieudit « Henry Fosse », cadastré Section AB n° 176, pour 25a 78 ca Lieudit « Le Goubron », cadastré Section AC n° 85, pour 12a 80ca Lieudit « La Feneste », cadastré Section AD n° 14 pour 6 a 04 ca Lieudit « La Justice », cadastré Section AD n° 51, pour 17a 11ca Lieudit « La Saussaie », cadastré Section AD n° 119, pour 15a 86ca Lieudit « Le Haut des Perriers », cadastrés : Section AE n° 3 pour 45a25ca Section AE n° 217 pour 85 ca Section AE n° 218 pour 2a 95ca Lieudit « Lepinette Changeant », cadastrés : Section AE n° 108 pour 18a 17ca Section AE n° 303 pour 10a 66ca Lieudit « Le Haut de la Grande Borne » cadastré Section AH n° 72 pour 26a 36ca Lieudit « Le Bas de la Grande Borne », cadastrés Section AH n° 89 pour 13a 66ca Lieudit « La Croix Charon » cadastré Section AI n°392 pour 3a 29ca
Occupation
À vérifier
Baisse si personne n’enchérit
Non documentée
Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.
Sécuriser l’opération
Quels sont les problèmes du dossier ?
Les points relevés dans les pièces, leur impact financier et les confirmations juridiques à mener avec l’avocat.
Quatre points décident ici, et aucun ne se règle après l'adjudication.
- Bail rural verbal, sans terme ni congé au dossier — Un fermage court sur les terres sous bail verbal depuis au moins 2007 (p. 18) ; le nom du titulaire est caviardé sur les copies en ligne, et ni congé ni échéance ne figurent au dossier.
- Aucune constructibilité établie sur ce qui est vendu — Les certificats d'urbanisme datent tous du 27 septembre 2018 et leur délai de dix-huit mois est expiré (p. 11 et p. 122) ; les deux seuls classés en zone AUXc et en zone d'aménagement concerté visent les parcelles AH n°147 et AH n°52, absentes de la vente.
- Publication de la saisie rejetée — Notifiée le 19 décembre 2025 pour discordance sur le titre du disposant ; l'annexe l'explique par l'expropriation de la parcelle AE 302 en 2006, et rien au dossier n'atteste la régularisation.
- Une fiche cadastrale fausse au procès-verbal — Pour la parcelle AC n°85, le plan annexé porte la commune 77282 et 34 a 79 ca, quand l'extrait officiel du dossier d'urbanisme donne la commune 291 et 12 a 80 ca (p. 94).
- Ne pèsent pas — Sans bâti, ni diagnostic ni poste de travaux, et les certificats portent que le terrain « N'EST PAS situé dans un périmètre de risques Naturels ou Technologiques » (p. 7).
Le juge-commissaire a ordonné cette vente le 23 septembre 2025, dans la liquidation judiciaire du GFA ZAFFANI FRERES : réalisation d'actif, et non poursuite d'une dette — aucune pièce du dossier n'en chiffre. Me Elise BARANIACK, du barreau de Seine-Saint-Denis, la conduit pour le mandataire judiciaire Me Pascal BALLY.
Publiée le 18 décembre 2025, l'ordonnance valant saisie a été rejetée dès le lendemain par le service de la publicité foncière de Meaux. La cause en est la parcelle AE 302, expropriée au profit de l'État en 2006 (p. 17) — que le dire de désignation complémentaire fait pourtant figurer dans sa liste des parcelles vendues (p. 2), quand l'affiche du 17 août 2026 ne la reprend pas. Le cahier ne dresse par ailleurs qu'une origine partielle et le dossier ne porte ni état hypothécaire ni relevé des formalités (p. 6). Sa désignation s'arrête à la section AH n°89 : la parcelle AI n°392 n'y figure pas et n'entre dans la vente que par un dire complémentaire (p. 4).
Quatre pièces se demandent à Me BARANIACK : la preuve que la publication a été régularisée, un état hypothécaire, le document d'arpentage de la division AI 391/392, et l'identité du preneur avec sa date d'entrée en jouissance. Le cahier versé tient en huit pages : ni le délai de paiement du prix ni le montant de la consignation affiché sur la fiche ne s'y lisent.
À lever avant d’enchérir
3 points qui engagent la décision — impact chiffré quand il l’est, action à mener, pièce qui l’établit.
Bloquant
Bail rural verbal en cours, preneur dont le nom est caviardé sur les pièces en ligne
Le commissaire de justice écrit que les terres saisies font l'objet d'un fermage, exercé sous bail rural verbal depuis au moins 2007 et payé entre les mains du mandataire judiciaire (procès-verbal, p. 18). Dans les quatre pièces qui l'évoquent — cahier, dire du poursuivant, procès-verbal et les six règlements de fermage annexés —, la phrase s'interrompt après l'article et le nom est recouvert d'un pavé « ©AVOVENTES.FR » ; aucun écrit, aucun congé, aucune échéance ne figurent au dossier. Le dire du poursuivant met l'occupation à la charge de l'acquéreur, qui fera son affaire personnelle de la situation des biens, et le cahier ajoute que le bien est pris dans l'état où il se trouvera, sans recours ni garantie. Deux quittances 2025 du même jour coexistent d'ailleurs au dossier, 494,58 € sur 2 ha 44 a 04 ca et 513,43 € sur 2 ha 53 a 34 ca : la première correspond au centiare près au périmètre du dire, AE 302 comprise (22 675 m² + 17 a 29 ca) ; les deux règlements divergent donc de 930 m² entre eux.
IA Claude (gold)
Bail rural verbal en cours, preneur dont le nom est caviardé sur les pièces en ligne
Procès-verbal descriptif
p.18
« Il ressort de mes recherches que les terres agricole saisies font l'objet d'un fermage »Ouvrir PVD.pdf à la p.18
PVD_pdf_4ac0b1c812.pdf p.18
Élevé
Aucune constructibilité établie sur les parcelles vendues
Les certificats d'urbanisme du dossier ont tous été déposés le 27 septembre 2018, sur le plan local d'urbanisme approuvé le 17 novembre 2015 et modifié le 19 juillet 2017, et le délai de dix-huit mois qu'ils portent est expiré (p. 11 et p. 122). Les deux seuls certificats classés en zone AUXc et en zone d'aménagement concerté visent les parcelles AH n°147 et AH n°52, absentes de la désignation de vente ; aucune parcelle vendue n'est certifiée ailleurs qu'en zone A. Chaque terrain est en outre dans l'emprise du plan d'exposition au bruit de l'aéroport Paris-Charles-de-Gaulle, soumis au droit de préemption de la SAFER, et non desservi par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement.
IA Claude (gold)
Aucune constructibilité établie sur les parcelles vendues
Pièces urbanisme
p.7
« EST soumis au droit de préemption SAFER »Ouvrir URBANISME.pdf à la p.7
URBANISME_pdf_6f15f5b206.pdf p.7
Élevé
Publication de la saisie rejetée, régularisation non documentée
L'ordonnance valant saisie, publiée le 18 décembre 2025, a été notifiée en rejet dès le lendemain par le service de la publicité foncière de Meaux pour discordance sur le titre du disposant, avec un mois pour régulariser faute de quoi la formalité serait définitivement rejetée. L'annexe de cette notification en donne la cause : la parcelle AE 302 a été expropriée au profit de l'État, publication du 09/01/2006 volume 2006 P n°270 (p. 17) — une mutation publiée que la section d'origine du cahier ne reprend pas. Le dire de désignation complémentaire, « complétant et rectifiant » celui du 10 avril 2026, énonce pourtant que « la présente vente porte sur les PARCELLES » et fait figurer « Section AE n° 302 pour 17a 29ca » dans sa liste, quand l'affiche du 17 août 2026 ne la reprend pas : quinze parcelles d'un côté, quatorze de l'autre, soit 1 729 m² d'écart sur la parcelle même qui a été expropriée. Aucune pièce du dossier n'atteste la régularisation, et le cahier ne dresse lui-même qu'une origine partielle, sur les seuls documents communiqués, en renvoyant l'origine antérieure à l'adjudicataire.
IA Claude (gold)
Publication de la saisie rejetée, régularisation non documentée
Procès-verbal descriptif
p.16
« S'agissant de la parcelle cadastrée AE 302 : Celle-ci a fait l'objet d'une expropriation suivant justificatif reproduit ci-dessous : »Ouvrir PVD.pdf à la p.16
PVD_pdf_4ac0b1c812.pdf p.16
Le détail, point par point
6 points relevés dans les pièces, aucun ne remet en cause la décision d’enchérir. Ouvrir une ligne pour le constat, sa source et l’action.
Moyen Occupation inconnue
L'occupation n'est pas renseignée. Vérifier impérativement dans le CCV et le PVD avant enchère — un bien occupé peut mobiliser 12 à 36 mois supplémentaires.
Données annonce
Prochaine actionVisite + baux + état d'occupation
Faible Montant de la créance non établi
Le cahier des conditions de vente porte le décompte de la créance, généralement dans ses premières pages.
Règle métier
À faireDemander le décompte à l'avocat poursuivant avant l'audience : il indique jusqu'où le créancier peut avoir intérêt à enchérir.
Point de droit Copropriété & passif 4 points non documentés
- Charges impayées
- Non documenté
- Appels de fonds en cours
- Non documenté
- Procédure art. 29-1 Loi 1965 art. 29-1 : copropriété en grave difficulté financière (charges impayées, travaux imposés). Procédure de carence du syndicat.
- Non documenté
- Fonds Alur disponible Fonds Alur : épargne obligatoire de la copropriété pour gros travaux. Repris par l'acquéreur — solde à vérifier auprès du syndic.
- Non documenté
SourceCCV / Syndic
Prochaine actionDemander au syndic l'état daté + PV d'AG (impayés, procédures)
Point de droit Urbanisme & risques du site 4 points non documentés
- Destination actuelle
- Non documenté
- Autorisation changement d'usage Changement d'usage Paris : passer un local commercial en habitation déclenche une compensation ~1 800 €/m² (m² de commerce à recréer ailleurs).
- Non documenté
- Conformité ERP Établissement Recevant du Public : normes accessibilité/sécurité spécifiques. Conformité à vérifier en mairie.
- Non documenté
- Régularisation possible
- Non documenté
SourceDDT / Mairie · Géorisques
Prochaine actionConsulter mairie (PLU) + Géorisques à la parcelle
Point de droit Contraintes patrimoniales (ISMH / DRAC) 3 points vérifiés · 1 non documenté
- Périmètre ISMH Inscrit Monuments Historiques (ISMH) : travaux soumis à autorisation DRAC, instruction de plusieurs mois, contraintes de matériaux.
- Non
- Site classé
- Non
- Servitudes Servitude : charge grevant le bien de manière pérenne (passage, vue, non-bâtissabilité). Vérifier l'origine et l'opposabilité.
- Aucune connue
- Avis ABF requis Architecte des Bâtiments de France : avis conforme requis pour toute modification visible (façade, toiture, menuiseries).
- Non documenté
SourceDDT
Prochaine actionVérifier ABF / périmètre
Faible Visite non renseignée
Aucune date de visite connue. L'état réel du bien ne peut être vérifié.
Données annonce
Construire l’enchère
Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?
Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.
Scénarios de revente
0 scénario
Aucun scénario d'achat pour revendre, et c'est le bail rural verbal qui l'interdit : les terres sont données à ferme depuis au moins 2007, aucune pièce n'en donne le terme ni le congé, et le dire du poursuivant met cette situation à la charge de l'acquéreur.
À écarter — remettre en état pour revendre, vite ou après chantier : il n'y a rien à rénover, aucune construction sur les quatorze parcelles. Diviser en lots : le lot en porte déjà quatorze, séparées sur onze lieux-dits, et les redécouper ne crée aucun droit à bâtir en zone A. Garder le bien puis le revendre : le dossier ne porte ni échéance ni congé, donc aucune date de sortie à financer. Louer, enfin : les terres le sont déjà, et l'acquéreur subit un fermage qu'il ne fixe pas.
Pas de prix plafond, donc : posé sur une valeur de sortie non établie, il serait une invention. Ce qui se prépare d'ici le 6 octobre 2026, c'est ce chiffre de référence — la valeur d'une terre agricole louée dans ce secteur, à obtenir de la SAFER Île-de-France ou du barème préfectoral de Seine-et-Marne. Le seuil d'abandon est déjà écrit : publication non régularisée, rien à enchérir.
Paramètres de calcul
appliqués à tous les scénarios
Comparatif
Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?
Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.
Aucun scénario applicable. Voir la liste secondaire pour les alternatives.
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Sécurisation / serrurerie Barème indicatif 1 500 €
Prise de possession — changement des accès
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Revêtements (sols / peintures) Barème indicatif 0 €
0 m² × 105 €/m² = 0 €
Sols / peintures à rafraîchir
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Menuiseries int. / finitions Barème indicatif 0 €
0 m² × 50 €/m² = 0 €
Finitions et menuiseries intérieures
Autres postes du barème (17) · prix marché France, éd. 2026-08
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Démolition / curage Barème indicatif 0 €
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Gros œuvre / structure Barème indicatif 8 000 €
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Toiture / couverture Barème indicatif 0 €
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Façade / ravalement Barème indicatif 0 €
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Menuiseries extérieures Barème indicatif 800 €
1 × 800 € l’unité = 800 €
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Isolation Barème indicatif 0 €
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Chauffage / ECS Barème indicatif 0 €
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Électricité Barème indicatif 0 €
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Plomberie Barème indicatif 0 €
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Cuisine Barème indicatif 9 000 €
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Salle de bains Barème indicatif 7 500 €
1 × 7 500 € l’unité = 7 500 €
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Débarras / encombrement Barème indicatif 0 €
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Remise en service des réseaux Barème indicatif 2 000 €
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Désamiantage / déplombage Barème indicatif 0 €
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Assainissement Barème indicatif 9 000 €
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Remise en état (dégradations) Barème indicatif 0 €
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Provision prudentielle Barème indicatif 0 €
Postes retenus 1 500 € + aléas 10 % = 1 650 €
Votre chiffrage : 1 650 €
Connectez-vous pour ajuster les quantités et les prix de ce budget — se connecter.
Défendre la sortie
Quel est l’état du marché ?
Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.
Quartier · Marché
Quartier, marché & liquidité
Le Mesnil-Amelot est une commune du nord de la Seine-et-Marne dont chaque certificat place le terrain « dans l'emprise du Plan d'exposition au bruit (PEB) de l'Aéroport » Paris-Charles-de-Gaulle ; l'audience, elle, se tient hors du département, à Bobigny. Comment cette commune se classe face à ses limitrophes, personne ne peut le dire ici : un terrain nu n'a pas de type de local dans la base des ventes. Le jugement se passe de chiffre — marché foncier agricole de frange aéroportuaire, étroit et sans profondeur résidentielle.
L'acheteur naturel est un exploitant du voisinage, et la sortie passe par la SAFER, titulaire d'un droit de préemption sur chaque parcelle (« EST soumis au droit de préemption SAFER », p. 7). La valeur vénale d'une terre louée ici : à établir, aucune pièce ne la donne. Reste la concurrence : 52 ventes de terrains prononcées en France de 2023 à 2026, mise à prix sous 30 000 €, donnent une médiane au marteau de 2,38 fois le prix de départ, et de 1,07 à 4,63 fois entre les quartiles. Échantillon national, tous terrains confondus, et certificats d'urbanisme déposés en 2018 : rien ici ne date le foncier agricole francilien.
Coordonnées non géocodées — carte indisponible. Adresse connue : Mesnil Amelot.
Aucune vente comparable récente enregistrée dans ce secteur (base DVF).
- Nature du marché
- Indéterminé
Lecture du quartier
Éducation nat. · OSMDonnées non disponibles
à compléter avant l'audience- Géocodage Coordonnées non géocodées — carte indisponible.
- Proximités Transports et écoles non calculés (bien non géocodé précisément).
À quel prix partent les biens comparables
52 ventes · 2023–2026
Sur les 52 terrains vendus en France avec une mise à prix sous 30 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×2,4 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,1 et ×4,6. Périmètre national : trop peu de ventes connues dans ce département pour un chiffre local.
Appliqué à la mise à prix de ce dossier (5 000 €)
11 900 €
moitié centrale : 5 350 € – 23 150 €
Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.
Arriver prêt
Ai-je les pièces et les échéances nécessaires pour l’audience ?
Documents, preuves, passif à contrôler, interlocuteurs et calendrier procédural au même endroit.
L'argent du jour J
06/10/2026 · 12:00 · J−6
La mise à prix n'est qu'un point de départ de procédure : le prix final se fait aux enchères. Les montants « à la mise à prix » sont donc des minima théoriques.
Avant l'audience — à réunir pour pouvoir enchérir
Consignation pour enchérir
3 000 €
Chèque de banque (ou caution bancaire) remis à votre avocat avant l'audience —
restitué si vous n'emportez pas l'enchère.
Montant fixé par le cahier des conditions de vente.
Honoraires de votre avocat
À convenir
Passer par un avocat du barreau du tribunal est obligatoire pour enchérir : il porte l'enchère pour vous.
Honoraires libres, le plus souvent un forfait sans lien avec la mise à prix — devis à demander avant l'audience.
Annuaire des avocats
Frais préalables taxés
Non publiés
Montant au cahier des conditions de vente — à demander à l'avocat poursuivant.
Si vous êtes adjudicataire — ce qui suit
Émoluments & droits d'adjudication
≈ 10 % du prix au marteau
En plus du prix. Droits d'enregistrement, émoluments et frais de publicité — le barème exact figure au cahier des conditions de vente.
Solde du prix (si adjugé à la mise à prix)
2 000 €
Le prix moins la consignation, à régler sous 60 jours
(intérêts de retard au-delà). Ce n'est pas le besoin total : les émoluments et droits
d'adjudication ci-contre s'y ajoutent.
Aucune condition suspensive de prêt : le prix est dû dans ce délai, crédit obtenu ou non —
l'accord de votre banque se sécurise avant l'audience.
Avant l'audience — passif à vérifier
liste type
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ISMH / DRAC Bien classé, périmètre ABF, servitudes monument historique.
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Zonage & constructibilité Certificat d'urbanisme, PLU, accès, réseaux, viabilisation.
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Bail rural / fermage Bail rural en cours, droit de préemption du preneur, SAFER.
Vie du dossier
1 changement constaté-
Analyse publiée Le dossier a été lu et chiffré.
Suivez ce dossier pour être prévenu par email de son prochain changement.
Préparer le dossier
Pièces, audience & calendrier
Documents clés
- AFFICHE AFFICHE.pdf
- CCV Cahier des conditions de la vente.pdf
- PV PVD.pdf
- URBA URBANISME.pdf
- DOC DIRE BAIL VERBAL .pdf
- DOC Bail verbal.pdf
- DOC DIRE PARCELLE n° AI 392 ISSUE DIVISION AI 30.pdf
Annonce d'origine Avoventes
Calendrier procédural
- Consignation chèque de banque remis à votre avocat, la veille au plus tard — plus tôt si le cahier des conditions de vente l'exige 05/10/2026
- Audience 06/10/2026
- Surenchère + 10 jours
- Adjudication à l'issue du délai de surenchère
- Solde du prix 60 jours max
09
Dossiers voisins
Autres opportunités à proximité
Des ventes distinctes du dossier consulté, actuellement ouvertes aux enchères.
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