Des locaux à usage de commerce20, rue Montpensier

64000 Pau

100 m²

Audience 02/10/2026 07:30 · TJ Pau

À vérifier

Décider en quelques minutes

Le dossier est-il intéressant ?

Verdict, plafond au marteau et faits décisifs pour savoir si ce dossier mérite d’être poursuivi.

Synthèse MdB

Pas encore d'analyse MdB synthétique sur ce dossier.

Mise à prix (MAP) 100 000 € · 1000 €/m²

Plafond d'enchère · cible 17 % 94 124 € 5 876 € sous la MAP

Valeur marché 212 903 € · 2129 €/m² Estimation DVF · 100 m² × prix €/m² du secteur

Le bien en un coup d’œil

Désignation · d’après l’annonce

Des locaux à usage de commerce situés 18 et 20 rue Montpensier à Pau, comprennent au rez-de-chaussée une salle de restaurant de 100 m², une cuisine de 19,40 m² et un WC de 7 m², ainsi qu'une cave.

Occupation À vérifier

Baisse si personne n’enchérit Non documentée Sans enchère et sans clause de baisse, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix (art. L.322-6 CPCE) : le prix de départ ne baisse pas.

Construire l’enchère

Comment créer la valeur et jusqu’où enchérir ?

Comparer les stratégies de sortie, ajuster leurs hypothèses et définir celle qui pilote la décision.

Scénarios de revente 4 scénarios

Paramètres de calcul appliqués à tous les scénarios

Comparatif

Combien puis-je enchérir, selon la revente visée ?

Une ligne = un scénario de revente. Cliquer sur une ligne pour ajuster ses hypothèses.

Scénario

Travauxestimé

Prix de reventeau m²

Plafond marteau max pour 17 %

Délaià la revente

Achat-revente rapide

0 €

2 131 €

137 516 €

12 mois

Décomposition de la marge

	Prix revente	100m² 2 131€/m² dvf	213 052 €
−	Prix acquisition	Prix adjudication + frais acq. 0 %	137 516 €
−	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	0 €
−	Frais & portage	Adjudication 10.0 % + mutation + portage LTV 75 % / 4,5 %	29 729 €
−	Frais de revente	4.5 % de la revente — commission agence + diag	9 587 €
	Délai	12mois Libération + travaux + commercialisation	12 mois

=	Marge à la revente	Revente − Acquisition − Travaux − Frais − Frais de revente	+ 36 220 €(17,0 %)

Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 137 516 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé.

▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 111 450€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an.

Rénovation moyenne + revente rapide suivi

49 500 € barème

2 131 €

94 124 €

12 mois

Décomposition de la marge

✓ Scénario suivi par l’analyse

	Prix revente	100m² 2 131€/m² dvf	213 052 €
−	Prix acquisition	Prix adjudication + frais acq. 0 %	94 124 €
−	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	49 500 €
−	Frais & portage	Adjudication 10.0 % + mutation + portage LTV 75 % / 4,5 %	23 621 €
−	Frais de revente	4.5 % de la revente — commission agence + diag	9 587 €
	Délai	12mois Libération + travaux + commercialisation	12 mois

=	Marge à la revente	Revente − Acquisition − Travaux − Frais − Frais de revente	+ 36 220 €(17,0 %)

Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 94 124 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé.

▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 78 897€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an.

Rénovation + portage

82 500 € barème

2 131 €

65 160 €

12 mois

Décomposition de la marge

	Prix revente	100m² 2 131€/m² dvf	213 052 €
−	Prix acquisition	Prix adjudication + frais acq. 0 %	65 160 €
−	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	82 500 €
−	Frais & portage	Adjudication 10.0 % + mutation + portage LTV 75 % / 4,5 %	19 585 €
−	Frais de revente	4.5 % de la revente — commission agence + diag	9 587 €
	Délai	12mois Libération + travaux + commercialisation	12 mois

=	Marge à la revente	Revente − Acquisition − Travaux − Frais − Frais de revente	+ 36 220 €(17,0 %)

Impact : avec ces hypothèses, plafond marteau ≈ 65 160 €. Marge calculée avec le plan MdB par défaut (LTV 75 % / 4,5 %) — saisissez vos hypothèses dans Financement avancé.

▸ Financement avancé (apport, emprunt, taux)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 58 074€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an.

Location nue

49 500 € barème

—

64 799 €

180 mois

Loyer & temporalité

	Loyer mensuel brut Loyer mensuel brut — base de calcul Méthodologie Aucun loyer de référence publié pour cette commune (carte des loyers DGALN/ANIL) — repli barème : loyer = valeur de marché × 0,35 %/mois (location nue) = 213 130 € × 0,35 % = 746 €/mois. Méthode du rendement implicite : le loyer cohérent avec un rendement brut de 4,2 %/an sur la valeur de marché. C’est un ordre de grandeur, pas une observation — ajustez-le sur vos comparables locatifs.	746€	746 €
−	Vacance	10.0%	− 75 €
−	Gestion locative	0.0%	—
−	Charges & frais	Taxe foncière, assurance, entretien, capex	− 75 €

=	Cashflow net /mois (avant crédit)	Loyer − vacance − gestion − charges	+ 671 €/mois
−	Mensualité crédit	Capital + intérêts moyens, amorti sur l'horizon	− 701 €
=	Cashflow phase 1 (avec crédit)	Cashflow avant crédit − mensualité, pendant le remboursement	− 30 €/mois

	Horizon de remboursement	15ans durée cible pour rembourser l'investissement par les loyers
=	Plafond marteau cible	Prix max au marteau pour rembourser en 15 ans	64 799 €
+	Frais d'adjudication	10 % du plafond — émoluments avocat + droits + publicité foncière	6 480 €
+	Travaux	Réglé dans la carte Budget travaux, sous ce tableau	45 000 €

=	Coût total investi	Plafond + frais d'adjudication + travaux	116 279 €

=	Remboursement total	Loyers nets sur 15 ans	✓ 15 ans (180 mois)

▸ Financement & sortie (crédit, horizon, revente)

Apport personnel 0€ Montant emprunt 116 279€ Taux annuel 4.5% Saisissez en %, ex. 7 = 7 %/an. Délai avant loyers 0mois Libération, expulsion, vacance initiale.

	Cashflow Phase 2	Une fois le crédit remboursé (= cashflow avant crédit)	+ 671 €/mois
	Valeur de revente	100m² 2 131€/m²	213 052 €
=	Gain net à la sortie	Cashflows + revente − solde crédit	+ 333 852 €
	Rendement brut / net	Loyer / CF annuel ÷ coût total	8,3 % / 7,5 %

Le tableau ci-dessus présente différentes stratégies d'exploitation du bien avec leurs objectifs de sortie. Le choix dépend de la sensibilité du marchand de biens à certains risques et travaux, et de sa capacité à tenir financièrement.

Budget travaux barème indicatif 49 500 €

Revêtements (sols / peintures) 10 500 €

100 m² × 105 €/m² = 10 500 €

Sols / peintures à rafraîchir
Menuiseries int. / finitions 5 000 €

100 m² × 50 €/m² = 5 000 €

Finitions et menuiseries intérieures
Sécurisation / serrurerie 1 500 €

Prise de possession — changement des accès

Autres postes du barème (17) · prix marché France, éd. 2026-08

Démolition / curage 5 000 €

100 m² × 50 €/m² = 5 000 €
Gros œuvre / structure 8 000 €
Toiture / couverture 0 €
Façade / ravalement 0 €
Menuiseries extérieures 800 €

1 × 800 € l’unité = 800 €
Isolation 12 000 €

100 m² × 120 €/m² = 12 000 €
Chauffage / ECS 11 000 €

forfait 6 500 € + 100 m² × 45 €/m² = 11 000 €
Électricité 11 000 €

100 m² × 110 €/m² = 11 000 €
Plomberie 8 000 €

100 m² × 80 €/m² = 8 000 €
Cuisine 9 000 €
Salle de bains 7 500 €

1 × 7 500 € l’unité = 7 500 €
Débarras / encombrement 4 000 €

100 m² × 40 €/m² = 4 000 €
Remise en service des réseaux 2 000 €
Désamiantage / déplombage 9 000 €

100 m² × 90 €/m² = 9 000 €
Assainissement 9 000 €
Remise en état (dégradations) 15 000 €

100 m² × 150 €/m² = 15 000 €
Provision prudentielle 0 €

Postes retenus 17 000 € + aléas 10 % = 18 700 €

Connectez-vous pour ajuster les quantités et les prix de ce budget — se connecter.

Défendre la sortie

Quel est l’état du marché ?

Valeur de revente, liquidité, comparables et demande locale pour éprouver le scénario retenu.

Quartier · Marché

Quartier, marché & liquidité

20, rue Montpensier Voir sur OpenStreetMap

Revente visée · scénario suivi

2 131 €/ m² net vendeur

C'est le prix de sortie du scénario suivi — la seule valeur au m² de cet onglet qui fixe le plafond d'enchère. Les deux autres la situent, elles ne la décident pas : la bande observée du secteur ci-contre, et la médiane de vos ventes retenues sous le tableau.

Bande observée du secteur confiance haute

2 209 €moyenne du secteur 2 131 €revente visée

1 800 €2 617 €

Moyenne du cœur des 80 comparables DVF les plus proches, 10 % extrêmes exclus. Fourchette basse/haute calculée en coupant ce cœur en deux à la médiane.

Nature du marché: Indéterminé · Locaux à usage de commerce
Confiance comparables: haute

Lecture du quartier

Éducation nat. · OSM

Données non disponibles

à compléter avant l'audience

Proximités Transports et écoles non calculés (bien non géocodé précisément).

Les ventes DVF du secteur ·

Les ventes retenues sont celles qui fondent l’estimation de ce dossier : la médiane et la moyenne du pied de tableau se calculent sur elles seules. Les autres ventes du code postal restent consultables (« Tout le secteur », utile pour juger une découpe en lots) : elles calibrent la bande €/m² du secteur affichée en haut de l’onglet, elles n’entrent pas dans la médiane des retenues. Une ligne = une vente : quand elle porte plusieurs lots, prix et surface sont ceux de l’ensemble.

	Adresse			Pièces
31/12/25 retenue	64 AV DU GENERAL LECLERC	Appartement	77 m²	4	143 000 €	1 857 €	1,9 km
31/12/25	5 RUE RONSARD	Local industriel. commercial ou assimilé	36 m² ·	—	77 500 €	2 153 €	2,3 km
31/12/25 retenue	8 RUE DU CHANOINE LABORDE	Appartement	52 m²	2	92 248 €	1 774 €	928 m
31/12/25 retenue	7 ALL CONSTANCE BONACIEUX	Maison	115 m²	5	125 000 €	1 087 €	2,2 km
30/12/25	22 AV FOUCHET	Appartement	31 m² ·	2	67 000 €	2 161 €	1,6 km
30/12/25	55 AV DES LAURIERS	Maison	162 m² ·	6	294 000 €	1 815 €	2,0 km
30/12/25	2 T RUE MICHEL HOUNAU	Appartement	46 m² ·	2	112 000 €	2 435 €	792 m
30/12/25 retenue	62 BD D ALSACE LORRAINE	Appartement	123 m²	4	400 000 €	3 252 €	609 m
30/12/25 retenue	13 AV DE SARAGOSSE	Appartement	78 m²	4	86 450 €	1 108 €	1,2 km
30/12/25 retenue	310 BD DE LA PAIX	Appartement	64 m²	3	145 000 €	2 266 €	2,5 km
30/12/25 retenue	114 AV DE MONTARDON	Appartement	75 m²	3	171 795 €	2 291 €	2,7 km
30/12/25 retenue	7 RUE D'ETIGNY	Appartement	113 m²	4	204 000 €	1 805 €	523 m
30/12/25 retenue	24 RUE JEAN-JACQUES DE MONAIX	Appartement	150 m²	5	262 569 €	1 750 €	930 m
30/12/25 retenue	60 RUE CASTETNAU	Appartement	73 m²	4	204 670 €	2 804 €	400 m
30/12/25	10 RUE NOGUE	Appartement	20 m² ·	1	97 000 €	4 850 €	75 m
30/12/25	11 RUE EMILE GUICHENNE	Local industriel. commercial ou assimilé	48 m² ·	—	80 000 €	1 667 €	538 m
30/12/25	8 PL GRAMONT	Appartement	40 m² ·	2	87 000 €	2 175 €	403 m
30/12/25 retenue	48 AV DU LOUP	Appartement	70 m²	3	124 000 €	1 771 €	1,6 km
30/12/25 retenue	8 RUE DU GYPAETE	Appartement	51 m²	2	136 000 €	2 667 €	2,7 km
30/12/25	6 RUE BOURBAKI	Appartement	35 m² ·	1	75 000 €	2 143 €	408 m
30/12/25 retenue	44 AV DE BUROS 3 lots	Local industriel. commercial ou assimilé	132 m²	—	130 000 €	985 €	1,8 km
30/12/25 retenue	76 AV DU BEZET	Appartement	65 m²	3	170 000 €	2 615 €	3,7 km
30/12/25	5 RUE HENRI IV	Appartement	38 m² ·	2	71 600 €	1 884 €	620 m
29/12/25	1 AV SAN CARLOS 3 lots	Appartement	272 m² ·	2	740 000 €	2 721 €	1,2 km
29/12/25	5 RUE SAMONZET	Appartement	91 m²	1	226 800 €	2 492 €	392 m
29/12/25	20 RUE LOUIS BARTHOU 2 lots	Local industriel. commercial ou assimilé	89 m²	—	179 520 €	2 017 €	631 m
29/12/25	5 RUE SAMONZET	Appartement	88 m²	1	236 100 €	2 683 €	392 m
29/12/25	10 AV DE MONTARDON	Appartement	72 m²	5	110 000 €	1 528 €	1,2 km
29/12/25	28 AV POUGUET	Appartement	86 m²	4	161 000 €	1 872 €	2,8 km
29/12/25	2 RUE DE L ABBAYE DE CITEAUX	Appartement	22 m² ·	1	64 000 €	2 909 €	2,6 km
29/12/25 retenue	23 AV HONORE BARADAT	Maison	100 m²	4	134 850 €	1 348 €	1,0 km
29/12/25	36 RUE CASTETNAU	Appartement	38 m² ·	2	70 000 €	1 842 €	580 m
29/12/25	74 B CHE GUILHEM	Appartement	62 m²	3	165 000 €	2 661 €	3,9 km
29/12/25	2 RUE JEAN-BAPTISTE CARREAU	Appartement	67 m²	3	250 000 €	3 731 €	202 m
29/12/25	22 AV FOUCHET	Appartement	16 m² ·	1	51 000 €	3 188 €	1,6 km
29/12/25	22 AV FOUCHET	Appartement	17 m² ·	1	65 000 €	3 824 €	1,6 km
29/12/25	10 AV DU LOUP 2 lots	Appartement	140 m²	3	200 000 €	1 429 €	1,2 km
29/12/25	32 AV DE LA RESISTANCE	Appartement	31 m² ·	1	96 700 €	3 119 €	466 m
29/12/25	23 AV FEDERICO GARCIA LORCA	Appartement	20 m² ·	1	45 000 €	2 250 €	1,5 km
26/12/25	5 RUE SAMONZET	Appartement	48 m² ·	1	335 800 €	6 996 €	392 m
24/12/25	2 RUE MARCA	Appartement	115 m²	4	133 200 €	1 158 €	760 m
24/12/25	395 B BD DE LA PAIX 3 lots	Maison	193 m² ·	2	400 000 €	2 073 €	2,7 km
24/12/25	13 AV PIERRE MASSE	Appartement	47 m² ·	2	85 000 €	1 809 €	1,9 km
24/12/25	5 RUE SAMONZET	Appartement	51 m²	1	341 400 €	6 694 €	392 m
24/12/25	7 AV DU GENERAL DE GAULLE	Appartement	97 m²	4	212 000 €	2 186 €	1,3 km
23/12/25	12 RUE GACHET	Appartement	24 m² ·	1	78 000 €	3 250 €	589 m
23/12/25	9 RUE MARECHAL JOFFRE	Local industriel. commercial ou assimilé	43 m² ·	—	156 810 €	3 647 €	507 m
23/12/25	4 RUE RAYMOND PLANTE	Appartement	47 m² ·	2	76 000 €	1 617 €	139 m
23/12/25	23 RUE ARISTIDE BRIAND	Appartement	41 m² ·	2	38 900 €	949 €	1,0 km
23/12/25	67 AV TRESPOEY	Appartement	42 m² ·	2	82 000 €	1 952 €	1,7 km
23/12/25	14 RUE PICASSO	Maison	91 m²	4	257 205 €	2 826 €	3,0 km
23/12/25	23 RUE RONSARD 21 lots	Local industriel. commercial ou assimilé	1170 m² ·	—	2 520 000 €	2 154 €	2,2 km
23/12/25	12 RUE DU GENERAL LORENCEZ	Maison	132 m²	4	447 365 €	3 389 €	764 m
23/12/25	8 RUE DES GENETS	Maison	107 m²	5	244 685 €	2 287 €	3,2 km
22/12/25	5 T RUE MULOT	Appartement	43 m² ·	2	126 100 €	2 933 €	674 m
22/12/25	5 RUE FREDERIC MISTRAL	Appartement	46 m² ·	2	112 000 €	2 435 €	3,4 km
22/12/25	7 AV DE BUROS	Appartement	54 m²	3	110 000 €	2 037 €	1,3 km
22/12/25	22 RUE MOZART	Appartement	67 m²	4	113 500 €	1 694 €	2,5 km
22/12/25	44 RUE MICHEL HOUNAU	Appartement	69 m²	3	150 450 €	2 180 €	432 m
22/12/25	46 RUE D'ETIGNY	Maison	280 m² ·	11	387 525 €	1 384 €	762 m
22/12/25	72 CHE GUILHEM	Appartement	43 m² ·	2	113 050 €	2 629 €	3,8 km
22/12/25	4 RUE LABOURDETTE	Maison	195 m² ·	6	400 900 €	2 056 €	1,4 km
22/12/25	19 RUE CASTETNAU	Appartement	87 m²	3	175 000 €	2 011 €	698 m
22/12/25	21 RUE RAUSKI	Appartement	52 m²	3	75 000 €	1 442 €	613 m
22/12/25	46 AV DU LOUP	Appartement	70 m²	3	135 850 €	1 941 €	1,6 km
22/12/25	17 RUE DES FRERES WRIGHT	Appartement	97 m²	1	195 500 €	2 015 €	1,0 km
22/12/25	40 BD BARBANEGRE	Local industriel. commercial ou assimilé	70 m²	—	45 000 €	643 €	598 m
22/12/25	3 B RUE MARCA	Appartement	20 m² ·	—	78 000 €	3 900 €	768 m
22/12/25	16 RUE BLAISE PASCAL	Maison	87 m²	5	211 000 €	2 425 €	3,2 km
22/12/25	107 AV DU LOUP	Maison	72 m²	3	170 000 €	2 361 €	2,6 km
22/12/25	13 B RUE JEANNE D ARC	Appartement	55 m²	2	78 850 €	1 434 €	388 m
22/12/25	22 AV DE BUROS	Appartement	149 m²	5	263 700 €	1 770 €	1,5 km
22/12/25	3 RUE PASTEUR	Appartement	19 m² ·	1	76 500 €	4 026 €	226 m
19/12/25	8 AV DU GENERAL POEYMIRAU 2 lots	Maison	540 m² ·	10	965 500 €	1 788 €	1,1 km
19/12/25	9016 AV DU STADE NAUTIQUE	Appartement	32 m² ·	1	77 000 €	2 406 €	1,5 km
19/12/25	76 CHE GUILHEM	Appartement	76 m²	4	189 800 €	2 497 €	3,9 km
19/12/25	21 BD RECTEUR JEAN SARRAILH	Appartement	51 m²	2	64 000 €	1 255 €	958 m
19/12/25	5 AV DU PRESIDENT KENNEDY	Appartement	56 m²	3	100 000 €	1 786 €	1,2 km
19/12/25	5 AV TRESPOEY	Maison	180 m² ·	7	410 000 €	2 278 €	2,7 km
19/12/25	75 BD D ALSACE LORRAINE	Appartement	20 m² ·	1	49 400 €	2 470 €	547 m
19/12/25	37 RUE EMILE GUICHENNE	Appartement	67 m²	4	119 000 €	1 776 €	312 m
19/12/25	28 RUE RAUSKI	Appartement	77 m²	3	108 980 €	1 415 €	619 m
19/12/25	32 ALL SAINT JEAN	Maison	93 m²	4	138 110 €	1 485 €	3,8 km
19/12/25	4 AV MONTILLEUL	Appartement	85 m²	4	224 332 €	2 639 €	1,1 km
19/12/25	16 RUE LESPY	Appartement	64 m²	3	179 104 €	2 798 €	560 m
19/12/25	6 RUE DE FOIX	Appartement	43 m² ·	3	113 500 €	2 640 €	538 m
19/12/25	9 AV DE SARAGOSSE	Appartement	69 m²	3	160 900 €	2 332 €	1,2 km
19/12/25	1 RUE VICTOR HUGO	Appartement	50 m²	2	130 000 €	2 600 €	351 m
19/12/25	102 AV TRESPOEY	Appartement	53 m²	2	108 000 €	2 038 €	1,1 km
19/12/25	67 AV TRESPOEY	Appartement	23 m² ·	1	50 200 €	2 183 €	1,7 km
19/12/25	18 AV DU 18EME RI	Appartement	56 m²	3	90 000 €	1 607 €	811 m
18/12/25	25 AV DUFAU	Appartement	72 m²	3	105 000 €	1 458 €	951 m
18/12/25	357 BD DU CAMI SALIE	Appartement	80 m²	3	275 000 €	3 438 €	3,6 km
18/12/25	31 AV DU 18EME RI	Appartement	97 m²	5	351 000 €	3 619 €	868 m
18/12/25	7 RUE DE FOIX	Appartement	44 m² ·	3	124 000 €	2 818 €	537 m
18/12/25	7 RUE DU PASTEUR ALPHONSE CADIER	Appartement	67 m²	3	97 500 €	1 455 €	1,1 km
18/12/25	45 AV NORMAN PRINCE	Appartement	133 m²	5	280 000 €	2 105 €	1,6 km
18/12/25	28 RUE EMILE GUICHENNE 2 lots	Appartement	52 m²	2	92 500 €	1 779 €	417 m

Médiane de vos ventes retenues : 1805 €/m² · moyenne 1959 €/m² · sur 15 vente(s) · période 2025-12-29 → 2025-12-31

Source : DVF Etalab dédupé par mutation (les ventes en bloc sont consolidées). Filtré sur ventes/VEFA, bornes Tukey adaptatives [590–7 984 €/m²]. 2 transaction(s) écartée(s) comme outliers (cessions intra-SCI / valeurs administratives). Période interrogée : 3 années glissantes — clic sur une adresse pour voir la transaction sur la carte officielle.

À quel prix partent les biens comparables 15 ventes · 2023–2026

Sur les 15 biens vendus en Pyrénées-Atlantiques avec une mise à prix de 80 000 à 150 000 € dont nous connaissons le prix d'adjudication, le marteau est tombé à ×1,6 la mise à prix en médiane. La moitié centrale des ventes se situe entre ×1,2 et ×2,4. Tous types de biens confondus : trop peu de ventes connues pour ce type dans ce département.

Appliqué à la mise à prix de ce dossier (100 000 €) 159 000 € moitié centrale : 119 000 € – 244 000 €

Ce n'est ni une estimation de la valeur du bien, ni une prévision du prix de cette vente : c'est la concurrence constatée à l'audience sur des biens comparables, à niveau de mise à prix comparable — le coefficient chute quand la mise à prix monte, d'où la tranche. Un dossier peut partir à la mise à prix comme au triple : l'état du bien, l'occupation et le nombre d'enchérisseurs présents décident.